オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[532: ご近所さん]

（続）線路沿いで高層？マンションの計画があったような。財閥系ではなかったかと。。タマホームとなり。このスレとは関係ないですが、、

[533: 匿名さん]

高輪４丁目でマンションになりそうなところといえばプリンス裏の日立金属の迎賓館ですね。
あとはパークハウス高輪コリーヌとなりのソニーの独身寮。
四国電力高輪寮に私鉄総連ビルなどはそのうち売却される気がします。
でもこのあたりのまとまった土地は宗教法人が購入することが多いですね。

[534: 匿名さん]

あとペアシティルネッサンスのテニスコート裏のプリンツヘンガルデンのクリスマスショップは今年のクリスマスを最後に閉店するそうで残念！クリスマス飾りはここ10年で本国でもすべて中国製に置き換わり本国ドイツ製のものは壊滅状態になったというのが閉店の理由だそうです。
今後はウェディングに特化するそうです。

[535: 匿名さん]

えー
あの店閉店ですか

[536: 匿名さん]

残念ですよね。でもここ10年くらいは品揃えが年々しょぼくなってましたし震災後は節電営業という面目で夏は店を閉めてましたからいた仕方ない感じはします。
２５年前のバブルの頃は店もレストランリンデンバウムも行列できてたのにね。

[537: 匿名さん]

アメリカンクラブ跡地は三菱地所の研修所が建てられましたが、あそこをマンションにしたらすごかったでしょうね。

[538: 匿名さん]

あと近隣の話題ですが坂下のオフィスビル住友不動産パークタワー高輪は長らくジーメンスの本社が入っていたのですが、ゲーテシティ大崎に移転してしまいただいま空室がほとんどです。

夜とか真っ暗で怖いので早くテナントが決まって欲しいものです。ソニー跡地のガーデンシティ品川御殿山は竣工して2年たちますがようやく初テナントである住友スリーエムの入居が決まりめでたいことです。

[539: 匿名さん]

とすると、この物件はかなり希少って事ですね

[540: 匿名さん]

希少ですよ。4丁目に限っていえばこれより安い新築は当分出ないと思います。
富裕層向けの物件ばかり出ても若いファミリーは増えず老人だらけになっちゃうので活気がなくなりますので良いことだと考えます。

[541: 匿名さん]

高輪さん、頑張るな〜。

[542: 匿名さん]

私は近隣住民で購入予定はないのですが、住民が増えるのはいいことだと思っていますからね。


あとはポジティブな話としてはここから八つ山通りをはさんで反対側の北品川５丁目エリアは大規模再開発中ですから激変しますよね。

スーパーができるそうなので便利になるとうれしいです。

[543: ご近所さん]

ここは希少ですよ。　４丁目は大きなお屋敷、高級マンションが多くシニアの方が多。オプレジ入居される方は若い方もおられると思うので活性化のためにはいいでしょう。。

[544: 匿名さん]

ありがとうございます。
そう言っていただけると、ここ買った甲斐がありました。
近隣住民の方々とも仲良くやって行きたいです。
住宅街としては、山手線内屈指の環境なんじゃないかと思います。

[545: 匿名さん]

ここは従来の70平米の予算で80～90平米　4LDKが手に入るので、ファミリーが多いと思う。

[546: 匿名さん]

そういえば三丁目のプラウドのすぐ近く、せんぽ病院ならびの旧防衛省の官舎跡地とその隣の古家はあわせれば結構な大きさの土地ですね。ここは億ション立地なのでできたとしても買えそうもありません。

[547: 匿名さん]

ですよね。高輪４丁目で７０００万以下だと６０平米台２ＬＤＫでファミリーで住むにはちょっときつい間取りになっちゃいます。

子供二人いたら３ＬＤＫにしたいし、リビングも広くとなると８０平米は最低ほしいところですから８０００万超えちゃって世帯収入２０００万以上ないと厳しいですからね。

世帯年収１５００万くらいだと７０００万くらいが限界です。

[548: 匿名さん]

営業さん猛プッシュ。
昨日も遅くまで電話かけまくり。

[549: 匿名さん]

こういう物件は勢いがあるうちに一気に売り切らないとですね。だらだらやってもコストがかさむだけだし旬を逃すと売れなくなります。

[550: 匿名さん]

北品川の再開発で、スーパー以外にもお店できるんでしょうか？

[551: ご近所さん]

いくつか店舗ははいると思いますが、五反田側から出れば、すぐ五反田駅に行けますので、買い物は全然不自由しませんよ。今でも。五反田駅は使い勝手がいいので助かります。住んでみればわかりますが、利便性は抜群です。

[552: 匿名さん]

五反田方面はパン屋が充実してますね。
パークタワー高輪のハンオフウ、アリエッタ、元オーバカナルの職人の店である島津山下のスギノキ。グランスカイのメゾンカイザーと徒歩数分以内に充実しています。

五反田レミィは本屋がでかいのと無印良品があるので便利ですね。

[553: 匿名さん]

昔はプリンスレジデンスの一階にスーパーがあって便利だったのに５６年前に撤退してしまって残念です。
ブリンスレジデンスもだいぶ古くなって、今時の分譲マンションと比べてもだいぶ見劣りしてきましたけどね。

[554: 匿名さん]

広尾の方のオープンレジデンシアの価格がわかれば、
決断しやすいのですが…。

http://www.ohd.co.jp/mansion/hiroo/?banner_id=hro_gs_0001

[556: 匿名さん]

自分も早く引っ越したい。五反田ライフをマンキツしたい！

[557: 周辺住民さん]

平日は大手町方面に勤務しているので、品川駅使用。土日は休みのため、買物、カフェなどいくときは五反田駅利用してます。たまーに都心リッチな思いをしたいな、と思った時は品川プリンスを。また、ここから御殿山ヒルズも近いので緑に癒されたい時はそちらの利用をおすすめします。カフェも素敵ですよ。

正月の駅伝では、八つ山がNHKの撮影拠点になっているので、ここで思い出を刻むのもいいでしょう。

とにかく四方八方行動範囲が広がりますので、都心ライフを満喫できると思います。

[558: 匿名さん]

御殿山ヒルズの素敵なカフェってどこだろう。
あのあたりで自分が一番好きなカフェはカフェダールだけど。

[559: 匿名さん]

普通に考えるとラフォーレのアトリウムラウンジのことかな？
ラフォーレ東京は今年マリオットにリニューアルするからレストランも新しくなりますよ。

[560: 匿名さん]

でも品プリは修学旅行生だらけだしリッチな感じはしないよね。プリンスシネマは便利だがね。

[561: 匿名さん]

アトリウムラウンジはまあ普通だよ。
カレーランチが安くてお得だけど、最近はいまいち。

[562: 匿名さん]

この辺りのカフェで一押しは島津山のフランクリンアベニューがいいよ。

[563: 匿名さん]

グランドプリンス新高輪あたりだろう、ある程度リッチな感じなのは。
あとマリオットはたぶん期待できる。

[564: 匿名さん]

高輪の長谷工マンションでましたね。ここくらいの価格にならないかなー

[565: 匿名さん]

プリンス新高輪は村野藤吾設計でレトロな感じが良いですね。桜も綺麗だったね。

[566: 匿名さん]

こうしてみると、ここの利便性は半端ないですね。
他の都心マンションと比べても突出しており、特に
飯田橋なんか、なんで人気あるの？という感じですね。

◆オープンレジデンシア高輪プレイス
http://goo.gl/Wdzvk

◆パークコート千代田富士見
http://goo.gl/1edYu

◆ザ・パークハウス グラン 三番町
http://goo.gl/esFLs

◆サンウッド西麻布
http://goo.gl/h0yqS

◆グランスイート広尾
http://goo.gl/Kdr2a

[567: 匿名さん]

もうお腹いっぱい。
そんな焦んなくても大丈夫でしょ？

[568: 匿名さん]

この近辺に郵便局ってありますかね？

[569: 匿名さん]

566
はずかしいからやめて下さい。

[570: 匿名さん]

御殿山郵便局が近いんじゃないの？

[571: 匿名さん]

566勇み足

[572: 匿名さん]

566
豊洲には敵わない

[573: 匿名さん]

豊洲より安いよ

[574: 匿名さん]

地下部屋はどんな湿気対策してるの？

[575: 匿名さん]

建築基準法上地下扱いなだけで実際は地上です。

[576: 匿名さん]

かなりの割合が地下住居みたいですが、土を削って建ててるわけでしょ。

[577: 匿名さん]

Ａ棟の１階（地下3階）は実質地下にあります。

[578: 匿名さん]

模型で見たらそんな感じ無かったけど

[579: 匿名さん]

半地下って感じですかね。

[580: 匿名さん]

眺望は壁

[581: 匿名さん]

転売は厳しいでしょうが、自分が納得して住むならいいかもね。
カビ、ジメジメだけしっかり対策されてるなら。

[582: 匿名さん]

Ｂ棟の上の方はなかなかイイですよね。もう残ってないと思うけどwww

[583: 匿名さん]

転売は厳しいかと、、、

[584: 匿名さん]

一見閑静な場所ですが

[585: 匿名さん]

掘りまくり！

[586: 匿名さん]

崖したに続く

[587: 匿名さん]

土木技術の粋を見せてやる

[588: 匿名さん]

現地営業も頑張ってます

[589: 匿名さん]

崖度ではブランズ麻布狸穴と同程度であんまり驚きはないんだけど

[590: 匿名さん]

驚くか驚かないかはその人次第

写真ありがとうございます

[591: 匿名さん]

この程度の崖立地のマンション珍しくないでしょ。
近隣デベのネガキャン酷すぎw

[592: 匿名さん]

ネガる気は無いが何となくルピナス高輪を彷彿させる流れ。

[593: 匿名さん]

崖うんぬんより眺望がほぼないのが寂しいね

[594: 匿名さん]

近隣のものだけど、多分完成してからの方が高く売れるね。あそこにマンション建てると想像できない場所。

眺望はこんな感じです。隣のグランブルーはお気の毒。

[595: 匿名さん]

つうか検討者なら現地みてるから今更だわな。

ちょっと気になってるのは、Aだと住友のパークタワーからけっこうみえるのでは？
その場合、1階（これはさすがに日当たりが心配）か2階がむしろいいような気がしてる。どうなんだろ。

[596: 匿名さん]

日当たりよりもなによりも湿気は大丈夫かな？？

[598: 物件比較中さん]

ブランズ狸より全然急ですよ。斜度がきついです。で。ここは、かなり掘っています。

でも、ダムなど土木に強い西松なんで全然大丈夫でしょう。震度７ぐらいのがきたらずれるかもしれませんが。その時はしゃーないね。

買った人は現地確認すみですよね、当然。ネガにはならんだろう。眺望も、こんなもん。

[599: 匿名さん]

坂ではなく階段です。昔は暗かったんだけどね。

[602: 匿名さん]

600さんはこんな書き込みをずっとしてるんで、ほっといたほうがいいよ。
自分は検討者だけど、こういうのは役に立たないし、ほんと目障りだよね。

[603: 匿名さん]

今日は現地に営業さんが二名いましたよ、若い女性と男性です。年配の夫婦が何やら説明受けてました。

[604: 匿名さん]

ケチばかりつけている方がいるのは残念。文句を言うくらいなら買わなきゃいいのに。別に悪くないですよ、ここ。

[605: 匿名さん]

>604

どれがケチなんだ？

自分は595を書いたが、これもケチか？
結構真剣に悩んでるんだがな。
あんたがここの関係者ならもう検討やめるよ。

[608: 匿名さん]

ルピナス高輪も似たような立地ですね。あそこは川崎重工の迎賓館跡地でした。長いこと売れ残ってたね。
地下室マンションなので部屋によって差が大きかったです。

[609: 物件比較中さん]

そうだね。確かにあそこは売れ残っていたね。完成後も。仕様はルピナスの方が高輪プレイスよりいいかな。。違いとなると広さかな。ルピナスは狭い部屋が多かったと記憶。　立地的には同じ感じだね。

ここも同じくいい部屋以外は残ると思う。

[610: 匿名さん]

永住覚悟ならいいかもね。地上階であれば。

[611: 匿名さん]

五年ぐらい住んで、転売か賃貸に出すのもありでしょう。

[612: 匿名さん]

そう簡単には売れないよ、中古で売りたくても。
買いたい人はいま買うでしょ、わざわざ中古で買うなら大幅値下げしないとないね。

[613: 匿名さん]

五年後だとオープンが生き残っているか五分五分
でしょうからね。デベが潰れても転売、賃貸には
影響がないのでしょうか。
影響ないなら安かろう悪かろは認めますが今の時代
信用よりはやはりお金でしょう。倍率の高かった
オープンの間取りは希少と思いますね。

[614: 匿名さん]

セボンの中古はどこも叩き売り

[615: 匿名さん]

ソニー通りの音はそんなにも気にならないでしょうかね？

[616: ご近所さん]

騒音なし。ここは。

[617: 匿名さん]

気にならないと思うよ。確認したければ現地へどうぞ。

[618: 匿名さん]

転売の件ですが利益を出すのはタイミングもあるのでそう簡単にはいきませんが、今賃貸で例えば家賃１５万払っていたとしたら５年分の家賃は９００万です。
（家賃２０万だったら１２００万）

たとえ１０００万近くのキャピタルロスを出したとしてもロス分は損失として控除できますし、５年間は固定資産税も安くローン減税もあります。

分譲価格の１割引であればキャピタルロスは５～６００万円ですので、管理費、修繕費を考慮しても転売前提で賃貸より有利ではないかと思われます。
（それに気に入ったなら別に転売しなくてもいいわけですからね）

[619: 匿名さん]

静かな環境なんですね。
安心しました。

[621: 匿名さん]

静かな環境＝駅から遠く不便
街のにぎわい＝うるさい

[622: 匿名さん]

>618の計算には以下が抜けてる。
・ローン関係の諸費用や保証料
・不動産登記手続き費用や印紙代
・売却時の仲介手数料
・一括払の修繕・管理費

ローン金額にもよるけど減税受ける前提のようだし、ざっと300～500くらいかな。

[623: 匿名さん]

まあいろいろありますが今賃貸でそれなりの家賃を支払っている人が実需で購入するには、極めてリスクの低い物件の一つと考えます。

[624: 匿名さん]

10年は自分で住んでその間にローンをさっさと返し、その後の10年は賃貸で収入を得て、20年迎える頃に売り払う。
その間のトータルコスト(初期費用や税金も当然全て加味して)が同程度の条件/仕様の周辺賃貸に20年暮らした場合と
同等かそれ以下なら買った価値は十分あったとして考える。

賃貸に回す期間は施工会社や物件に合わせて調整すればどんなマンションにも当てはまる考え方だけど、
このシリーズの場合20年くらいで結構傷みが目立ってきそうなので、10年居住、10年賃貸が妥当と考えてる。

[625: 匿名さん]

貸すなら小さめの部屋の方がいいですよね。でかい部屋は広さに応じた賃料取れないので効率わるい。

[626: 匿名さん]

周辺の賃貸事情(物件傾向、賃借人の層)にもよるでしょうけどね。
単身/共働きが好むエリアとファミリーが好むエリアは多少は変わりますから。

[627: 匿名さん]

でかい部屋は震災以降ぜんぜんダメだね。外人いなくなったのでダンピングの嵐。昔なら35万くらいの部屋が20万台になってる。

[628: 匿名さん]

元々の35万がぼったくりだったんじゃないの？

[629: 匿名さん]

まあ家賃３０万以上払う人は自腹じゃない(会社負担）人が多数派なのでぼったくりといえばそうかもね。
法人が金を出さなくなると一気にマーケットが縮小する。

実需(自腹の人）は２０万以下なのでそっち価格帯（すなわち狭い部屋）のほうが安定している。

[630: 物件比較中さん]

品川と田町の間に新駅ができて、かつ、ここはアジア特区構想としてあがっている。だから外国人が今後増えることも予想されますね。また、リニアも走る。ここの地域はポテンシャルが高い。化ける可能性は否定できない。誰も予想できないですね。

興味深い物件だからレスもガシガシ入っている。。おもしろい。

[631: 匿名さん]

ちょっと現地を下見したぐらいでは、静かなのかどうか確信が持てなかったです。
でも近隣の方々が静かと太鼓判押して下さったので安心しました。