オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[451: 匿名さん]

あんまりいい間取りないんでね。。。もともと

[453: 購入検討中さん]

オープンに問い合わせたら即日完売ですの言葉、本当に第一期完売か半信半疑でしたが、先程駅で今日発刊のsummo P198 に即日完売の文字が載っていました。ウソではなさそうです。7日の渋谷に行きましたが、第一期の20戸はバラバラに販売されており、本当に人気物件は一部と思い価格も希望より高かったので購入を見送りました。第二期は外れた方優先のようでしたので、もう無理かもしれません。人気はB棟とA棟の一部で倍率は過去のオープン史上トップクラスの申し込みだったとのことです。情報が少ないのでいくらお手頃価格かもしれませんが情報不足でそのくせ早く申し込みさせようとする手法、殺気立った週末、あれでは申し込みは出来ませんでした。今思えば抽選しておけば良かったかなとかなり後悔しています。下記のサイトを見つけましたがもっと早くこの会社のことを調べておくべきでした、まさにその通りの会社だと思いました。もう少し顧客に安心を与えてくれる会社になることを望みます。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1502

[454: 匿名さん]

まあ、重層長屋と共同住宅を区別せず一緒に比較していることは、無理があるけどね。

[456: 匿名さん]

>453

直観、フィーリングは大切ですよ。
また別の会社、物件で良い出会いがありますよ。

[458: 匿名さん]

間取りがいいとか悪いとか、大半がただの田の字でしょ。
外観みても郊外によくある普通のマンションなので、必然的にそうなると思うけど。

[459: 匿名さん]

確かに安いけど、リセール時も大手デベ物件と同等とはいかないかもね。
そういえばセボンという似たデベのがあったと思って検索してみると、セボン高輪台（高輪３）が2001年築で、93.91平米で5480万で売りに出ていたようだ。

[460: 匿名さん]

売値より高いじゃんかよそれ！

[461: 匿名さん]

つまりリセールとは中古価格÷分譲価格が大きいほどよいわけなので安いのはそれだけで有利。

[462: 匿名さん]

いや、だから言いたいのは、「大手デベより安いからすごくお得」というのはどうかな？ということ。
別に損するとは言ってないが、売るときもそれなりの価格になるのでは？ということ。

あと、「あそこは分譲価格がすごく安かった」というのは周囲もよく知っている。
そういうの気にしない人限定だね。

[463: 匿名さん]

プラウド高輪みたいに、大幅値下げしないと中古で売れないよりはましかと。

[464: 匿名さん]

ちなみに、2001年ごろは底値だったので、そのころの物件は分譲時より高値で売却できて当たり前。

[465: 匿名さん]

大手デベでも８０００万超える中古は買える人が極端に減るので流動性が引く価格が安定しない。
売りたい時に売れないのであれば資産性が低いとも言える。、

[466: 匿名さん]

>>458
>間取りがいいとか悪いとか、大半がただの田の字でしょ。
基本的にはその通りです。
ただ、同じ田の字であっても、正方形に近い形の中に配置されているケースと細長い長方形の中に配置されているケースでは、居室への採光、使い勝手や間取りの変更余地等々でかなりの差が生じます。
ここは、占有面積が多少広いのが救いではありますが、かなり細長い形ですね。

[467: 匿名さん]

エアコンや不在配達ロッカーはついてますか？

[468: 物件比較中さん]

たしかなかったような。。。また、ここは外廊下なんでご注意を。まあ、オープン買う方はここはどうでもよい要素かと。念のため。

[469: 匿名さん]

外廊下だけど廊下に面した部屋を作らないポリシーなんですかね。戸数が多いのにディスポーザーがないのは残念です。

[470: 物件比較中さん]

内廊下にすると換気システムを２４時間まわさないといけないので、ここもコスト削減。とにかく、コンパクトが売りなんで、なんでこれついてないの、というのはなし、で考えないといけない物件ですね。まあ、普通の賃貸マンション・アパート感覚で住む感じになりますね。

[471: 匿名さん]

MRで貰った資料（コピー）では、宅配ボックスは｢検討中｣ってなってた。

その後確定したのかね？

[472: 匿名さん]

まあインターホンと連動してたり荷物が入るとメールで知らせる機能とかついてるやつだと高いけど、単純にカード式のやつならそんなにしないので設置して欲しいね。

[473: 物件比較中さん]

不確定情報盛りだくさんあるなかで、ご購入された方がいらっしゃるのも不思議な感じもしますが、、

[474: 匿名さん]

投資物件でオーナーチェンジとかだと一度も中見ないで買うことは普通だからね。

[475: 匿名さん]

じっくり吟味しないと買えない人はお得物件のゲットはむつかしい。

[476: 匿名さん]

宅配ロッカーはありますよ。
廊下も内廊下ですし。
無いのはディスポーザーとかセットエアコンくらいでしょ？
今は高額物件でも全室エアコン付きは珍しいですからね。

[477: 匿名さん]

ディスポーザーと天カセエアコンがないのは残念だがローコストマンションだと省略されがちな床暖房はついているのは良いね。東京ガスが頑張ったのかな？

[478: 匿名さん]

リセール（儲け）目的は購入すべきではありません。
長期自己所有を考えて、色んなデメリット部分が納得できれば購入して良いと思います。
リセール目的だと嫌な思いしますよ。

[479: 匿名さん]

デメリットはもちろんあるけど、それを補って余りあるすばらしいロケーションと
低価格ですからね。てっきり瞬間蒸発かと思ってたけど。

[480: 匿名さん]

瞬間蒸発ですよ

[481: 匿名さん]

内廊下でこの管理費とは、ありえないな。
空調入ってなければ最悪だが。

[482: 物件比較中さん]

476さん

内廊下？間違えてますよ。よく平面図形みてください。吹き抜けあるし、地上棟の横からは外がみてますよ。模型もよく確認くださいね~。

まさか、こんなことも確認しないでご購入されている方いるんですか？

まあ、投資でころがす人はどうでもいいんですがね。。

[483: 匿名さん]

この物件が内廊下だから買うって人なんて居ないでしょ。
圧倒的な安さと素晴らしい住環境。これが全て。

[484: 物件比較中さん]

であれば、OKだよ。なんか勘違いしてあとから、こんなんじゃなかった、とか後悔しないでくださいね！おもったより駅から遠いとか、坂がしんどいとかね（年とってからの話ですが）

[485: 匿名さん]

山手線内側であの住環境は希少だよね。

[486: 匿名さん]

このスレは、ポジ派とネガ派のディベートみたいな感じ。

[487: 匿名さん]

ポジもネガもそれぞれ根拠があるので有用

[488: 匿名さん]

オープンレジデンシア高輪バーゲンプライス

[489: 匿名さん]

あと何戸残ってるの？

[490: 匿名さん]

ん？
2期は5戸のみ？？

[492: 契約済みさん]

はやく買わないとなくなっちゃうよ。大バーゲンプライスだもん。これでアベのミックス効果で３−４年後にはうはうはですわ。ありがとう、オプレジさん！

[493: 匿名さん]

自分で住むには人も呼べないし羞恥心捨てなければ
とても無理な物件たけど投資用にはいいんじゃない。
いつ潰れるかの不安は尽きないが施工が潰れるより
ましだし今の勢いいいねえー。もっともっと都心に
進出してほしいねー！

[496: 匿名さん]

>495

ありえそう。

[497: 契約済みさん]

だから早くしないとなくなるよ。１次なんてのこりないし、２次も間髪いれづに販売してなくなるよ。　ホント。いいもん、値段・場所がね。キャピタルゲインで大もうけだ。

[498: 匿名さん]

じゃあ複数戸買えば。

[499: 契約済みさん]

そりゃー買うよ。安いもんね。

[500: 匿名さん]

最新sumoにも１次即完と公表。さすがだ。すばらしい。

[501: 匿名さん]

複数買い占めて、賃貸、売却を混ぜてポートフォリオを組んで回すのがいいな。リスク分散で。近年ない好物件だな、これは。

[502: 匿名さん]

本当に素晴らしいなら1期で全戸だしますよ。

[504: 匿名さん]

オプレジのテストは終わった。
まきえさを軽くまいてみた（１期でのこだし）。食いつきがよかった。

時期以降も一挙に押せ押せで、即完ですな。これは

[505: 匿名さん]

こりゃ、GW前にはなくなりそうな勢いだね。魚がむらがってきた感じがするね。実に。。

[506: 匿名さん]

想定予算より１０００万以上も安くて助かった。浮いた金は家具や内装にまわすよ。

[507: 匿名さん]

503を信じるならば次は値上げか。
値上げしなかったら本当に素晴らしくはないんじゃない？

[508: 匿名さん]

高輪4丁目でこのような規模の物件は10年以上出てないので全部出して売れるかどうかについて慎重だったんではないかな？

[509: 匿名さん]

この土地でこの価格でだすその経営手法がすばらしいのです。　財閥大手デベではできんでしょ。年収１千万プレイヤーがごろごろいて。。との様商売。マンション価格に人件費ががばっとのっているんですよ。オプレジがこの業界に風穴あけるんですよ。

[511: 匿名さん]

HPをみると、オートロックは１つのみ（今は共連れ防止のため２重が普通）。SECOMなどのセキュリティも記載がないのでおそらくないんだろうね。
セキュリティ面では相当不安がありそうだ。
豪華な設備を省くのはいいと思うけど、安全面でコストダウンを図る物件はあまり共感できない。

[512: 購入検討中さん]

今月号の日経ビジネス。品川駅高輪口徒歩10分少々で港区高輪住所で高台、山手線内。消費税は上がるし、アベノミクス、日銀規制緩和で2%の物価上昇目標発表で株価も大幅Up、リーマンで大損した投資家、海外投資家が狙う最高の物件でしたね。でも私は本当に高輪にずっと住みたくて購入しました。

【ご本人様からの依頼により画像を削除しました。管理担当】

[515: 匿名さん]

人気物件だから仕方ないね。
アクセス数でYahoo不動産四位、ホームズ一位だからね。

[517: 匿名さん]

順調な売れ行きみたいですね

[518: 匿名さん]

あれ？オープンハウスの年収レスが消されてる。
これはオープンハウス自身が求人情報として掲載したものであり、また検討者は「財閥系と違って社員の年収が高くない」というここのレスの真偽を確認する上で有用な情報と思うが。

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年収・給与 固定給　月給27万円以上　※個人業績は賞与に反映し支給します
※一つ役職があがると月給40万円／主任
　 お客様本位の営業のため、固定給は成果と関係なく安定的に支給。
※入社3年目の平均年収／810万5173円／平均月給40万円他賞与
年収例1300万円／課長：28歳・入社3年目　月給50万円＋賞与年額700万円
800万円／主任：26歳・入社1年目　月給40万円＋賞与年額320万円
※賞与は個人業績による

[519: 匿名さん]

この給与例を出すくらいだから、イケイケで、社内競争が相当ハードだろうな（想像）。

この時代にヌクヌクの会社もないだろうけど、一定数のフリーライダーがいるであろう大手との違いはハッキリしているね。

[521: 周辺住民さん]

広さにもよりますが築１０年ぐらいでも＠３００は超えてきます。高輪４丁目は閑静な住宅地で大使館もブルネイ、アイスランドと２つあります。出物がないんですよ。今回７０戸数は凄い規模です。このエリアでは小振りなマンションが多いです。三菱地所のおひざもとみたいで、パークマンションがいくつかありますね。高輪エリアは。

[523: 周辺住民さん]

４５３さんのリンクをみてください。

安く仕入れ、共有部を極力カット。そして、ゴージャスな仕様にしない。モデルルームなんぞも案件毎に作らない、まあ、いろいろ経営努力されてますよね。顧客目線の経営。

[524: 匿名さん]

築10年以内はほとんどないんじゃない？
丸紅くらいか？

[525: 匿名さん]

❌安い材料を仕入れさせ、安い仕様で安く作らせる。
⭕広告費も大手の半分以下に、極力短期間で売り切る。
売っておしまい。あとはポイですから、顧客目線といえない。

[526: 匿名さん]

高輪４にパークマンションあったっけ？三井のブランドだけど。
パークハウスならあるが。

高輪４で理想的な立地は自分の中ではペアシティルネッサンスなんだが、古い。。。

[528: 匿名さん]

＞なぜこんなにも安いんでしょうか？

何度も説明されていますが、地下室マンションで敷地面積に対する床面積があまりにも多いから、
言い換えれば、専有面積あたりの土地持分があまりにも少ないから、単価が下がるんですね。

敷地面積＝２７７１平米　延床面積＝７５７６平米　実質容積率＝２７３％
という物件ですから

[529: 匿名さん]

だね。地下室作らなかったら戸数は半分になる。
そうなると坪単価でプラス２００万は行くよ。

[530: 匿名さん]

高輪南町パークマンション、高輪4丁目パークマンションがあります。

[531: ご近所さん]

高輪４もそうですが、他の１－３丁目も敷地自体がなくそうそう大きな物件はでてこないですね。。３丁目の地所物件は住民の大反対がおきています。戸数をへらせだのいろいろでていて見通しがたっていないのでは。ここ、品川駅から比較的フラットで閑静なところで、セカンドで狙ってはいたんですが、、

好みにもよると思いますが、高輪のなかでは、４丁目の高台が一番高級感ありすきですね。

[532: ご近所さん]

（続）線路沿いで高層？マンションの計画があったような。財閥系ではなかったかと。。タマホームとなり。このスレとは関係ないですが、、

[533: 匿名さん]

高輪４丁目でマンションになりそうなところといえばプリンス裏の日立金属の迎賓館ですね。
あとはパークハウス高輪コリーヌとなりのソニーの独身寮。
四国電力高輪寮に私鉄総連ビルなどはそのうち売却される気がします。
でもこのあたりのまとまった土地は宗教法人が購入することが多いですね。

[534: 匿名さん]

あとペアシティルネッサンスのテニスコート裏のプリンツヘンガルデンのクリスマスショップは今年のクリスマスを最後に閉店するそうで残念！クリスマス飾りはここ10年で本国でもすべて中国製に置き換わり本国ドイツ製のものは壊滅状態になったというのが閉店の理由だそうです。
今後はウェディングに特化するそうです。

[535: 匿名さん]

えー
あの店閉店ですか

[536: 匿名さん]

残念ですよね。でもここ10年くらいは品揃えが年々しょぼくなってましたし震災後は節電営業という面目で夏は店を閉めてましたからいた仕方ない感じはします。
２５年前のバブルの頃は店もレストランリンデンバウムも行列できてたのにね。

[537: 匿名さん]

アメリカンクラブ跡地は三菱地所の研修所が建てられましたが、あそこをマンションにしたらすごかったでしょうね。

[538: 匿名さん]

あと近隣の話題ですが坂下のオフィスビル住友不動産パークタワー高輪は長らくジーメンスの本社が入っていたのですが、ゲーテシティ大崎に移転してしまいただいま空室がほとんどです。

夜とか真っ暗で怖いので早くテナントが決まって欲しいものです。ソニー跡地のガーデンシティ品川御殿山は竣工して2年たちますがようやく初テナントである住友スリーエムの入居が決まりめでたいことです。

[539: 匿名さん]

とすると、この物件はかなり希少って事ですね

[540: 匿名さん]

希少ですよ。4丁目に限っていえばこれより安い新築は当分出ないと思います。
富裕層向けの物件ばかり出ても若いファミリーは増えず老人だらけになっちゃうので活気がなくなりますので良いことだと考えます。

[541: 匿名さん]

高輪さん、頑張るな〜。

[542: 匿名さん]

私は近隣住民で購入予定はないのですが、住民が増えるのはいいことだと思っていますからね。


あとはポジティブな話としてはここから八つ山通りをはさんで反対側の北品川５丁目エリアは大規模再開発中ですから激変しますよね。

スーパーができるそうなので便利になるとうれしいです。

[543: ご近所さん]

ここは希少ですよ。　４丁目は大きなお屋敷、高級マンションが多くシニアの方が多。オプレジ入居される方は若い方もおられると思うので活性化のためにはいいでしょう。。

[544: 匿名さん]

ありがとうございます。
そう言っていただけると、ここ買った甲斐がありました。
近隣住民の方々とも仲良くやって行きたいです。
住宅街としては、山手線内屈指の環境なんじゃないかと思います。

[545: 匿名さん]

ここは従来の70平米の予算で80～90平米　4LDKが手に入るので、ファミリーが多いと思う。

[546: 匿名さん]

そういえば三丁目のプラウドのすぐ近く、せんぽ病院ならびの旧防衛省の官舎跡地とその隣の古家はあわせれば結構な大きさの土地ですね。ここは億ション立地なのでできたとしても買えそうもありません。

[547: 匿名さん]

ですよね。高輪４丁目で７０００万以下だと６０平米台２ＬＤＫでファミリーで住むにはちょっときつい間取りになっちゃいます。

子供二人いたら３ＬＤＫにしたいし、リビングも広くとなると８０平米は最低ほしいところですから８０００万超えちゃって世帯収入２０００万以上ないと厳しいですからね。

世帯年収１５００万くらいだと７０００万くらいが限界です。

[548: 匿名さん]

営業さん猛プッシュ。
昨日も遅くまで電話かけまくり。

[549: 匿名さん]

こういう物件は勢いがあるうちに一気に売り切らないとですね。だらだらやってもコストがかさむだけだし旬を逃すと売れなくなります。

[550: 匿名さん]

北品川の再開発で、スーパー以外にもお店できるんでしょうか？