オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[401: 匿名さん]

>399

眺望は望めず、日照も怪しい部屋の価格です。

その他の部屋も、眺望、日照シミュレーションもないから、建ってみないと分からない。

[402: 匿名さん]

日当たりは現地見た限り大丈夫そうですけどね。

[403: 物件比較中さん]

日当たり問題なし。眺望素敵でない。それだけかな。地上棟はお隣マンションと異様な雰囲気の竹林。地下棟は民家と住友ビルがドン。タワーでないんだからしゃーないですね。まして、この価格。

[404: 匿名さん]

山手線内側で低層で眺望いいマンションなんて殆ど無いでしょ？あっても間違いなく二億近い値段。
この立地をこの値段で買えるだけで奇跡的でしょ。

[405: 匿名さん]

普段郊外のスレしか見ないので登録週の土日はスレが閑散とするもんだと思ってましたが
都心物件は当日でも書き込みが続々。同業者含め野次馬の注目度が高いってことなんでしょうね。
普段郊外しか見てない私のような人ですら見てるわけですし。

[406: 匿名さん]

うちは申し込み入れました。
いい面悪い面あると思いますが、買いだと思ったので。

[407: 匿名]

締め切りました

[409: 物件比較中さん]

G7何倍でしたか？

[410: 匿名さん]

結局、人気なかったのかな。。

[411: 匿名さん]

地下部屋買った人いますか？

[413: 匿名さん]

やっぱりグロスとしてちょっと高い。
今回抽選もれが他住戸に回るのを含めて25戸売れるとして、まだ半分以下でしょ。
このデベにしては時間かかるかも。
うちの近くのオープンは売り出したらあっさり完売してたが。

[414: 物件比較中さん]

１次販売２０から２５になったんですか？。。　おそらく１０そこそこぐらいしか申込はいらなかったんではないでしょうか？　地上棟で６－７ぐらい？？　地下で２つ？

[415: 匿名さん]

そんなことないでしょう。
もっと入ってると思いますよ。
ただ、思ったよりも苦戦してる印象ですかね。

[416: 匿名さん]

うちはB棟の良い部屋を買う予算もないので一旦見送りましたが、動向気になります。

[417: 購入検討中さん]

抽選はずれたら、他の部屋に行く人がどれだけいるか？　ここ、非常にいい部屋が限定されているので、はずれたからおいそれと他にいけない感じなんですよね。。。　売主もそれぐらいはわかっていて、とりあえずこだしで２０ぐらいだしたかと。。

[418: 匿名さん]

>417

なるほど。
1期で良い部屋売り尽くしたら、以後のMR訪問者数に影響しますよね。

小出しにして関心をキープし、妥協してくれる客を少しずつ確保する、というやり方ですかね。

[419: 購入検討中さん]

恐らく、抽選で落ちた人からご要望を再度きいて、次に人気のありそうな部屋を価格調整して、さばく。

上層階から価格をだしているようなので、下層階で大幅に価格調整すれば飛びつく顧客がでてくると思いますね。特に地下棟のほとんどが価格未定のままなんで。

待ってたほうが、高値掴みしないでいいと思いますけど。。２次以降でドンとさげると思いますよ。残りは多いので。

[420: 匿名さん]

投資用にもう一部屋買うか迷ってます。

[421: 匿名さん]

投資用になりましかね？賃貸は厳しいから転売としてですよね。

[422: 匿名さん]

投資用になりますかね？賃貸は厳しいから転売としてですよね。

[423: 匿名さん]

賃貸も厳しくないでしょう。周辺相場よりも安い賃料で出しても、この値段なら十分ペイしますよ。品川勤務のサラリーマンとかがいくらでも借りるでしょうから。

[424: 購入検討中さん]

両方いけるんじゃないでしょうか？　賃貸の方がいいかも。賃貸者が多くなっても、もともと共有部分が少ないんで管理組合でもめることもないでしょう。

[425: 匿名さん]

世田谷区とか目黒区の郊外マンションよりも安いよね。
でもなぜ売れてないんだろう？

[426: 匿名さん]

ん！？オプレジだから。

[427: 購入検討中さん]

オープンだからのと、駅から遠い（坂がある）、価格に対する仕様・間取りとかの条件などなども影響かと。。あと、情報開示が不十分だったので、判断できない人がけっこういたんでは。眺望システムのかわりに写真のきりはり、長期修繕計画提示なし、などなど。中古より判断しずらかったですね。

[428: 匿名さん]

駅から遠いけど、品川と五反田両方使えるし、
あの閑静な環境は貴重だと思う。
感じ方は人それぞれだけど。

[429: 匿名さん]

第一期は何戸売れたんですかね？

[430: 検討中の奥さま]

こちらのすぐ近くの品川区に住んでいます。
こちらの物件、品川区ではなく港区となったため、
小学校の情報がわからなくご存じの方がいらっしゃれば教えて下さい。
高輪台小学校 には少し遠いように思いますが、学校の評判はいががでしょう？

[431: 匿名]

半分くらい？

[432: 匿名さん]

普通、でも中学の高松はバカ中、卒業生の俺がいうのだから間違いない。

[434: 購入検討中さん]

そ、そうですね。。いま工事中の朝日中学も不良学校でしたね。結局いいところの住民は公立に通わせないから、余計にそうなるんでしょう。

[435: 匿名さん]

いや、都心はみんな中学で受験するから成績上位の層は公立にいかないからレベルがガクッと落ちる。
都立日比谷狙いの人は昔から高松行くけどね。。

[436: 契約済みさん]

昨日契約してきました！！
なんかもう半分くらい売れちゃうらしいですよ。
結構階によって価格のバランスが不思議な感じだったので、希望していた間取りが買えて良かった…。

[437: 匿名さん]

即日1期2次をやったってこと？
昔、三軒茶屋の重層長家でやってた。

[438: 匿名さん]

うちも一期二次？で買いました。
今月中には売り切れちゃいそうですね。
あのロケーションであの値段ですから。

[439: 匿名さん]

当たり前だよな、この価格ならいろいろ目をつぶれる。
でもローコストだから家具には金かけたほうがいいよ。
ブランド家具というよりはサイズのマッチングと材質のコーディネートが重要なので注文家具が良いと思う。

注文でも家具代総額３００万もあれば十分でしょう。

[440: 匿名さん]

勢いだけのポジコメが多い･･･

[441: 匿名さん]

どれくらい売れたのか、見に行ってみるかな。
でもここのMRって渋谷だっけ？なんでそんな遠いのかね。広尾と共通とか？

[442: 匿名さん]

すべて共通

[443: 匿名さん]

モデルルームとかパンフレットとか共用施設にお金をかけない。その代わりに安く提供する。
うちにはぴったりの物件でした。
まさに人それぞれですね。

[444: 匿名さん]

ヒューザーのグランドステージシリーズもそうでしたね。

[445: 匿名さん]

しかしここ安いよね。
青物横丁とかの物件よりも安い。

[446: 匿名さん]

>ヒューザーのグランドステージシリーズもそうでしたね。
確かに、私もそこを思い出していました。
まあ、今は状況が異なるので、同じような事態になることはまず無いとは思いますが、ちょっとだけ心配です。

[447: 匿名さん]

でもさあ、財閥系とかの都心ぼったくり超高値マンション買うよりも、ここ買った方が余程幸せだと思うけどなあ。

[448: 匿名さん]

限られた資金をどこに投入するかですよ。

広さに使うもよし
立地に使うもよし
仕様に使うもよし
デベブランドに使うもよし
家具代に使うもよし

好きにしたらいいよ

[449: 物件比較中さん]

１期完売御礼でてないね。。

[450: 匿名さん]

1期2次は、本日9日（火）から先着順で19戸販売とのこと。

実質、1期で抽選落ちor販売予定以外の方への販売で、今からMR行っても買えないと思われ。

これで、39戸／70戸となります。

[451: 匿名さん]

あんまりいい間取りないんでね。。。もともと

[453: 購入検討中さん]

オープンに問い合わせたら即日完売ですの言葉、本当に第一期完売か半信半疑でしたが、先程駅で今日発刊のsummo P198 に即日完売の文字が載っていました。ウソではなさそうです。7日の渋谷に行きましたが、第一期の20戸はバラバラに販売されており、本当に人気物件は一部と思い価格も希望より高かったので購入を見送りました。第二期は外れた方優先のようでしたので、もう無理かもしれません。人気はB棟とA棟の一部で倍率は過去のオープン史上トップクラスの申し込みだったとのことです。情報が少ないのでいくらお手頃価格かもしれませんが情報不足でそのくせ早く申し込みさせようとする手法、殺気立った週末、あれでは申し込みは出来ませんでした。今思えば抽選しておけば良かったかなとかなり後悔しています。下記のサイトを見つけましたがもっと早くこの会社のことを調べておくべきでした、まさにその通りの会社だと思いました。もう少し顧客に安心を与えてくれる会社になることを望みます。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1502

[454: 匿名さん]

まあ、重層長屋と共同住宅を区別せず一緒に比較していることは、無理があるけどね。

[456: 匿名さん]

>453

直観、フィーリングは大切ですよ。
また別の会社、物件で良い出会いがありますよ。

[458: 匿名さん]

間取りがいいとか悪いとか、大半がただの田の字でしょ。
外観みても郊外によくある普通のマンションなので、必然的にそうなると思うけど。

[459: 匿名さん]

確かに安いけど、リセール時も大手デベ物件と同等とはいかないかもね。
そういえばセボンという似たデベのがあったと思って検索してみると、セボン高輪台（高輪３）が2001年築で、93.91平米で5480万で売りに出ていたようだ。

[460: 匿名さん]

売値より高いじゃんかよそれ！

[461: 匿名さん]

つまりリセールとは中古価格÷分譲価格が大きいほどよいわけなので安いのはそれだけで有利。

[462: 匿名さん]

いや、だから言いたいのは、「大手デベより安いからすごくお得」というのはどうかな？ということ。
別に損するとは言ってないが、売るときもそれなりの価格になるのでは？ということ。

あと、「あそこは分譲価格がすごく安かった」というのは周囲もよく知っている。
そういうの気にしない人限定だね。

[463: 匿名さん]

プラウド高輪みたいに、大幅値下げしないと中古で売れないよりはましかと。

[464: 匿名さん]

ちなみに、2001年ごろは底値だったので、そのころの物件は分譲時より高値で売却できて当たり前。

[465: 匿名さん]

大手デベでも８０００万超える中古は買える人が極端に減るので流動性が引く価格が安定しない。
売りたい時に売れないのであれば資産性が低いとも言える。、

[466: 匿名さん]

>>458
>間取りがいいとか悪いとか、大半がただの田の字でしょ。
基本的にはその通りです。
ただ、同じ田の字であっても、正方形に近い形の中に配置されているケースと細長い長方形の中に配置されているケースでは、居室への採光、使い勝手や間取りの変更余地等々でかなりの差が生じます。
ここは、占有面積が多少広いのが救いではありますが、かなり細長い形ですね。

[467: 匿名さん]

エアコンや不在配達ロッカーはついてますか？

[468: 物件比較中さん]

たしかなかったような。。。また、ここは外廊下なんでご注意を。まあ、オープン買う方はここはどうでもよい要素かと。念のため。

[469: 匿名さん]

外廊下だけど廊下に面した部屋を作らないポリシーなんですかね。戸数が多いのにディスポーザーがないのは残念です。

[470: 物件比較中さん]

内廊下にすると換気システムを２４時間まわさないといけないので、ここもコスト削減。とにかく、コンパクトが売りなんで、なんでこれついてないの、というのはなし、で考えないといけない物件ですね。まあ、普通の賃貸マンション・アパート感覚で住む感じになりますね。

[471: 匿名さん]

MRで貰った資料（コピー）では、宅配ボックスは｢検討中｣ってなってた。

その後確定したのかね？

[472: 匿名さん]

まあインターホンと連動してたり荷物が入るとメールで知らせる機能とかついてるやつだと高いけど、単純にカード式のやつならそんなにしないので設置して欲しいね。

[473: 物件比較中さん]

不確定情報盛りだくさんあるなかで、ご購入された方がいらっしゃるのも不思議な感じもしますが、、

[474: 匿名さん]

投資物件でオーナーチェンジとかだと一度も中見ないで買うことは普通だからね。

[475: 匿名さん]

じっくり吟味しないと買えない人はお得物件のゲットはむつかしい。

[476: 匿名さん]

宅配ロッカーはありますよ。
廊下も内廊下ですし。
無いのはディスポーザーとかセットエアコンくらいでしょ？
今は高額物件でも全室エアコン付きは珍しいですからね。

[477: 匿名さん]

ディスポーザーと天カセエアコンがないのは残念だがローコストマンションだと省略されがちな床暖房はついているのは良いね。東京ガスが頑張ったのかな？

[478: 匿名さん]

リセール（儲け）目的は購入すべきではありません。
長期自己所有を考えて、色んなデメリット部分が納得できれば購入して良いと思います。
リセール目的だと嫌な思いしますよ。

[479: 匿名さん]

デメリットはもちろんあるけど、それを補って余りあるすばらしいロケーションと
低価格ですからね。てっきり瞬間蒸発かと思ってたけど。

[480: 匿名さん]

瞬間蒸発ですよ

[481: 匿名さん]

内廊下でこの管理費とは、ありえないな。
空調入ってなければ最悪だが。

[482: 物件比較中さん]

476さん

内廊下？間違えてますよ。よく平面図形みてください。吹き抜けあるし、地上棟の横からは外がみてますよ。模型もよく確認くださいね~。

まさか、こんなことも確認しないでご購入されている方いるんですか？

まあ、投資でころがす人はどうでもいいんですがね。。

[483: 匿名さん]

この物件が内廊下だから買うって人なんて居ないでしょ。
圧倒的な安さと素晴らしい住環境。これが全て。

[484: 物件比較中さん]

であれば、OKだよ。なんか勘違いしてあとから、こんなんじゃなかった、とか後悔しないでくださいね！おもったより駅から遠いとか、坂がしんどいとかね（年とってからの話ですが）

[485: 匿名さん]

山手線内側であの住環境は希少だよね。

[486: 匿名さん]

このスレは、ポジ派とネガ派のディベートみたいな感じ。

[487: 匿名さん]

ポジもネガもそれぞれ根拠があるので有用

[488: 匿名さん]

オープンレジデンシア高輪バーゲンプライス

[489: 匿名さん]

あと何戸残ってるの？

[490: 匿名さん]

ん？
2期は5戸のみ？？

[492: 契約済みさん]

はやく買わないとなくなっちゃうよ。大バーゲンプライスだもん。これでアベのミックス効果で３−４年後にはうはうはですわ。ありがとう、オプレジさん！

[493: 匿名さん]

自分で住むには人も呼べないし羞恥心捨てなければ
とても無理な物件たけど投資用にはいいんじゃない。
いつ潰れるかの不安は尽きないが施工が潰れるより
ましだし今の勢いいいねえー。もっともっと都心に
進出してほしいねー！

[496: 匿名さん]

>495

ありえそう。

[497: 契約済みさん]

だから早くしないとなくなるよ。１次なんてのこりないし、２次も間髪いれづに販売してなくなるよ。　ホント。いいもん、値段・場所がね。キャピタルゲインで大もうけだ。

[498: 匿名さん]

じゃあ複数戸買えば。

[499: 契約済みさん]

そりゃー買うよ。安いもんね。

[500: 匿名さん]

最新sumoにも１次即完と公表。さすがだ。すばらしい。