オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[238: 匿名さん]

大手デベなら億超えますのでパンフ代や自己満足代が２～３０００万だとすれば安いのではないでしょうか？
このあたりなら中古でも８０００万とかしますけどそもそも中古はパンフもモデルルームもありませんからね。

[239: 匿名さん]

満足度は大事でしょ。「自己満足」というのはニュアンスが違う。

[240: 匿名さん]

もちろん満足度は大事ですよ。でも値段も大事ですよね。
要はバランスです。

ところで自己満足以外の満足ってあるの？

[241: 匿名さん]

自己満足の同義語

自画自賛・ 我田引水 ・ 独りよがり ・ お手盛りの満足 ・ マスターベーション ・ 無意味な ・ 非生産的な ・ （ひとり）悦に入る ・ 排他的な ・ 自己陶酔的な ・ 優越感（に浸る） ・ 独断と偏見の～ ・ （自分に）酔う ・ 気取る

237さんのコメント中の「満足度」とのニュアンスの乖離を理解できたかな。

[242: 匿名さん]

あそ。じゃやめたら？

[243: 匿名さん]

>>238
> このあたりなら中古でも８０００万とかしますけどそもそも中古はパンフもモデルルームもありませんからね。
その代わりと言っては何ですが、”実際の建物や部屋”を確認できるので、その点は加味しましょう。

[244: 匿名さん]

７０００万も出すんだからという意味ではもっと郊外の大手デベ物件とか埋立地のタワーマンションとか買うほうがいいって人もいるでしょうね。

７０００万を基準に考えるか、高輪を基準に考えるかで満足度は変わるでしょう。

高輪に特に地縁がない人には高いと思いますよ。

[245: 匿名さん]

なるほど。このデベにしては苦戦するかもね。
今までのオープンレジデンスと比べると価格帯が高い。
7000万以上だとこれまでの顧客層である若年サラリーマンではきつい。
かといって、バブルを知ってる世代だとこういう商品はちょっと価値観的に違うんだよな。。。

とりあえず広尾の価格設定が興味あるね。

[246: 匿名さん]

一次だけでなく二次取得層もターゲットに入っているんではないでしょうか？
具体的にいえば近隣マンション（五反田方面含む）の６０平米前後の小さめの部屋からの買い替え需要がそれなりにあると思います。

[247: 匿名さん]

重層長屋シリーズは子供がいない夫婦が需要の中心ですが、ほとんどの人は将来売る（もしくは貸す）前提なのでその受け皿になるのかもしれません。

[248: 物件比較中さん]

広尾の話題がでましたが、高輪＠３００きる。広尾＠３３０前後、とのこと。。

通常たかなわ物件は築１０年超でも＠３００以上が相場。あくまで相場。

オープン物件の中古がでたばあい、叩かれてこの相場が維持されない可能性は十分あります。相対取引・需給バランスで価格はきまりますので。。。

たとえ＠２９０で買っても、それ以下で叩かれる可能性は十分ありますね。。もうこれは自己責任での判断になるので、あれこれ言ってもしょうがないですね～。　経済的判断、その他価値判断がはいりますので、、

[249: 匿名さん]

５年住んで２６０万で叩き売った場合ロスは▲３０万。
グロスだと８００万程度。５年分の家賃と思えば見合いますね。

[250: 周辺住民さん]

投資案件と割り切ってご購入される分には問題ないでしょう。安く仕入れられるのですから。。

でも、高輪４にお住まいの方は永住思考の方が多いと思うので、購入で長く住みたい方は非常にまようでしょうね。。

[251: 匿名さん]

>>250
> 投資案件と割り切ってご購入される分には問題ないでしょう。安く仕入れられるのですから。。
賃料査定額はご覧になりましたか？物件価格の割には賃料が安いので、高くても表面利回りで5％少々にしかなりません。諸経費、税金や減価償却を考えたら、おいしくない物件です。私は投資としてはオススメしません。

[252: 匿名さん]

永住するにもいい物件だと思うけどね。
ディスポーザーが無いくらいでしょ？
戸境壁もコンクリートだし、値段の割に安請負だったプラウド高輪三丁目よりは余程いいと思うけどね。

[253: 物件比較中さん]

今週末ですよね。申込・抽選は。実際どうなることやら。。

[254: 匿名さん]

結局、公式WEBで「コンセプト」、「設備・仕様」、「構造」がアップされないまま、
「4月5日（金）6日（土）7日（日）第1期登録受付開催」の文字がアップ。

むちゃくちゃ。

[255: 匿名さん]

ま、そういうのがないと買えない、検討できないって人は他に行きなってことだよね。ふふふ。

[257: 匿名さん]

>外壁・戸境壁のコンクリート厚は約180mm～約250mm（地下外壁は除く）

全部250mm厚なら大丈夫だけど、180mmだと薄いと思う。さらに地下外壁は除くそうだが、ここは地下扱いがけっこう多いんじゃなかったかな。

プラウド高輪３丁目をこけにするほどの仕様とは思えないな。
いずれにせよ、他物件を貶めるようなコメントはみていて愉快ではないね。

[259: 匿名さん]

地下住戸はいくらやすかろうと論外だな

[260: 匿名さん]

B棟の上層階が買えるなら買いたいけど、うちは無理。

[261: 匿名さん]

エントランスの上あたりね。あの場所は高級レジデンスぽい。

[262: 匿名さん]

１００戸以下でこれだけレスついて住まいサーフィンのランキングにも入ってるから、散々ネガられて1ヶ月瞬殺完売で竣工後350万で複数売りが出るってパターン確定でしょ

[263: 匿名さん]

パークタワー高輪にあるパンオフウのパンはうまい。フランクリンアベニューにアリエッタなどもつっかけでいける距離も魅力。

プリンスシネマも近くで１２００円のレイトショーも徒歩5分で行かれる。

病院もせんぽ高輪に関東病院もある。小学校が遠いのが難点かな？

[264: 匿名さん]

そういえばオープンレジデンスは竣工後けっこう売りがでるよね。島津山とか多かった。
でもあれ、定価以上で売れたとは思えないんだが。

[265: 匿名さん]

重層長屋シリーズはリセール悪いでしょ。駐車場もエントランスもエレベーターもない。

[266: 匿名さん]

今後ここ以上に安い物件はでないだろうし
ここ以上にしょぼい物件もでないだろう。
オープンレジの物件はそこをどうとるか。

[267: 匿名さん]

管理費、修繕費安いねえ。
駐車場代も安い。

[269: 匿名さん]

これだけみると低層マンションって感じでかっこいいよな。裏側の見た目はどうなるんだろうか？

[270: ご近所さん]

今週日曜日夜のスレが楽しみだ。抽選のあと。　１期１次で人気のところだけやたら倍率が高い。はずれた場合、何を選択するか。　降りるか、めちゃ安い下層階狙いでいくか、、いずれにしても、間取り、位置的にいいところが少ないので、抽選はずれた人がどうでるか。。即完というわけにはいかないと思うな。高輪に限っては。。。ここに限っては苦戦すると思うな。。また、どういう購買層なのかも興味あり。バブル世代、経験者は敬遠（グレード感で）。若いサラリーマンも敬遠（高い）　資産家は買わん。投機筋の人？かな、、コンセプト的にはおもしろい物件なんで売れるといいんですがね。かなりスレもはいってきてみんな興味あるんだろうね。ここは。

[271: 匿名さん]

左上のYAHOO不動産のサイトに載ってるよ。普通のマンションって感じ。

[272: 匿名さん]

仲介母体で太い仕入のパイプラインがあったから、都心の好立地を手に入れられたんだろうが地価が上昇基調にあるからもう仕入が追っつかなくなってきてるだろう。その証拠に重層長屋用の巨大旗竿地とか全然手に入らんから長屋の供給もないようだし。マンションのほうもこの値段じゃいずれ供給できなくなるでしょうな。

[274: 匿名さん]

ありがとう、これか。

[275: 匿名さん]

こういう賛否両論物件は今までの傾向からするとお得な可能性た高いよね。誰が見ても文句のつけようがない物件は高すぎるのでアービトラージャとしては妙味がない。

[276: 匿名さん]

>275
そう？
結局中古市場に安く出てる物件もあると思うけど。

[277: 物件比較中さん]

桜新町の物件みれますよ。今なら。

中古を買うイメージ（パンフレットなんかなく、A4紙きれ１枚もった感じで）一度拝見するのがいいですよ。仕様・設備はどこも同じなんで。ここの物件は。

そうしたときに、純粋に｢ほしい！｣とおもうかどうかですね～。（価値観の問題で人それぞれ）

[278: 匿名さん]

安いのは間違いないよね。
後は駅からの距離やデベの信頼性で思いきれるかどうか。

[279: 匿名さん]

内装は参考になっても246沿いのためかもうかなり
汚れておりとても分譲マンションとは思えません。
オープンレジデンスを外観で分譲マンションと
見分けるのはどこもむずかしいですが。

[280: 物件比較中さん]

じゃ、高輪もそうなりますわな。。。　桜だってそんな年数たってないでしょ？　

材質の問題で劣化がはげしいということですよね。安いんで。しょうがない。

修繕あがるんだろうね。。だんだんと。最初は安いが。。修繕計画みせてくれなかったですから。

[281: 物件比較中さん]

高輪の端っこ住民です。長い期間近隣で別件さがしており、この物件も候補でした。しかしやめる事にしました。
理由は不安要素が多いからです。
確かに価格はやすいと思いますが、それに見合うバリューをー感じませんでした。
現地や渋谷にも行きましたので、良いところと悪いところ。
◆良いところ
①閑静すぎる住宅街。
でも品川からの夜道は真っ暗で人通りも少ないので、子供や嫁の1人歩きが心配です。
②港区アドレス。
今も港区にそんなにこだわりがないですが、やはり会社の同僚からは珍しがられます。
端っこだと区の施設を利用する時少し不便かもしれません。
③ オーダーメイドシステム
④ペット可と駐車場設備
⑤余計な共有設備がないとこ
現在管理組合の理事長をしてますが、エントランスの電気代や管理人を維持するのは大変です。。。
サラリーマンでも手の届く価格
◆不安なところ
①駅から遠い
②皆さんリセールバリューを気にされてますが、オープンシリーズのリセール率が高く、売れ残ってる物件が多い事。
居住中物件が多いので、リセール目的で購入される人が多いんでしょうね。
マンションといってもひとつ屋根の下の住民だから安定した所有者で構成されて欲しいと願います。
③スーパーがちょっと遠い。
高輪近辺はあまり良いスーパーがないので、いつも車で碑文谷のオオゼキや麻布の日進、恵比寿の三越に買い物にいってま
す。五反田のマルエツや品川のウイングも微妙です。。
④崖の立地に重機が見えて、あまり良い環境に感じなかった。やはり地震も怖いです。。
⑤これまでインフォメーションに結構な回数電話しましたが、受電率は2パーセントぐらいでした。。。
反響あって忙しいんでしょうが、これからマンションブランドを作り上げないといけない会社なのに、
企業として疑いました。
色んな事を妥協して覚悟を決めれば週末もいけたのですが、やっぱりこのシリーズのマンションは買えません。。。

管理費や修繕積立金は最初の段階である程度の金額があった方がいいと思います。高いと問題ですが、どんなマンションでも保険や維持費に色々問題が起きます。駐車場も機械式だと定期的にメンテナンスが必要です。今後車を持っていない住民からの反発とかにより使用料が値上げされたりします。。。※経験者です（泣）

売った後は所有者が管理組合を結成して運営して行くわけですから、売って終わりじゃなくて、その後の事も少しは売主側も考えて欲しいものです。 長々と場所とってすいませんでした。自分も良いとこも悪い内容もこのレスを参考にさせてもらったので。

[282: 物件比較中さん]

ここ、うったらおしまい、という感じを受けました。。。でも買った人はそこからスタート。管理（組合含め）がいいところはマンションの質も維持される。ハード（共用施設等）、ソフト（人間関係等）含め。

[283: 匿名さん]

安さに惹かれて、ちょっと無理して買う人が多いイメージ。
私も買ったらそのうちの一人だけど。

賃貸にもある程度出そうだし、そういう層が多いと、管理は不安だな。

[284: 匿名さん]

牽制がはじまっていい感じ。ライバル減るといいね！

[285: 周辺住民さん]

いいんじゃない。所詮、自己責任ですから。ご自身でご判断くださいませ。。。

[287: 匿名さん]

とはいえオープン。。悩ましいデベだね。