オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[214: 匿名さん]

まあ3年後に後悔したまえ。２０１３年は高輪が200万台で買えたもんなあ、とね。

[215: 匿名さん]

高輪をやたら強調しますね（笑）
アドレスが欲しい人にはいいのかな。

[216: 匿名さん]

3年後、オプレジあるかなー。

[217: 匿名さん]

あると思います。が、それまでの間に何か起こしそうですよね。。。

[218: 周辺住民さん]

ここ、売れるかどうかみものです。

ある限られた住居だけ売れて、残ったやつは、”特別価格”で売りさばくか？

高回転ビジネスモデル、高輪で通用するかどうか。。

[219: 匿名さん]

占有面積の割には、販売価格が安めなのは間違いないが、間取りがこんなに細長くては実質的な利用面積が少なくなるので、額面上の坪単価よりも実質は高いと考えたほうが良い。

ただ、販売価格を抑えた影響なのか、１次取得者が多いとのことだから、見かけ上のスペックに惑わされて買う人が十分な数居そうな感じなので、売れ残りは避けられるのかな。

[220: 匿名さん]

自分の中では、高輪４丁目のメリットは品川駅に近いこと。
徒歩11分だとちょっと遠い。やはり北品川６という感じ。
駐車場は確保できるのだろうか。

[223: 匿名]

広尾とどちらが良いですかね？

[224: 社宅住まいさん]

低層階は結露とカビに悩まされるでしょうね

[225: 匿名さん]

お、いい感じにネガが出てきたね。早速牽制ですか？

[227: 匿名さん]

ここがいかに安いかを盛んにアピールしてるのは１人のようだが。。。
やりすぎると逆効果だけど・・・もしかしてそれが狙いのネガさん？

[228: 匿名さん]

⚫もの買いの⚫失い

[229: 匿名さん]

なんだか、もうすぐ販売開始する勢いですが、
未だWebのコンテンツでアップされていない項目もあり。

ちょっといい加減すぎないかい？

[230: 匿名さん]

オーダーシステムとやらでそれなりの仕様にすると、大手デベの物件とさほど変わらなくなるような気もするね。
もちろん、低仕様でいい人には安くていいんだろうが。

[231: 匿名さん]

西松って北品川の三井と同じ施工会社なんだね。

なのに坪単価は三井と天地の差。。

三井はボロモウケ。

[232: 匿名さん]

土地の価格が違うからね。ここは容積率１５０。
北品川は再開発による緩和で８００パーセント。

[234: 匿名さん]

オープンの物件なんて上階に子供がいたら
五月蝿くて住めないよ。仕様よりそういう
方のが気になるけど。そんな事気にしない
人には安くて良いけど。やはり○かろうは
なんちゃらと思うが。

[235: 匿名さん]

そこでメゾネットですよ。奥さん！

[236: 匿名さん]

オープンレジデンシアのシリーズで入居済み物件はありますか？

[237: 物件比較中さん]

まだ、パンフレットもできていません。紙で渡されただけです。安くても７－８千万するのにね（笑）ほんとうにやすかろう～なんとか、ですね。安くかったのはよかったが、維持費もやすいんで経済的にはOKだとおもうんだけど、満足度という観点からあとあと考えさせられる物件ですね。。

[238: 匿名さん]

大手デベなら億超えますのでパンフ代や自己満足代が２～３０００万だとすれば安いのではないでしょうか？
このあたりなら中古でも８０００万とかしますけどそもそも中古はパンフもモデルルームもありませんからね。

[239: 匿名さん]

満足度は大事でしょ。「自己満足」というのはニュアンスが違う。

[240: 匿名さん]

もちろん満足度は大事ですよ。でも値段も大事ですよね。
要はバランスです。

ところで自己満足以外の満足ってあるの？

[241: 匿名さん]

自己満足の同義語

自画自賛・ 我田引水 ・ 独りよがり ・ お手盛りの満足 ・ マスターベーション ・ 無意味な ・ 非生産的な ・ （ひとり）悦に入る ・ 排他的な ・ 自己陶酔的な ・ 優越感（に浸る） ・ 独断と偏見の～ ・ （自分に）酔う ・ 気取る

237さんのコメント中の「満足度」とのニュアンスの乖離を理解できたかな。

[242: 匿名さん]

あそ。じゃやめたら？

[243: 匿名さん]

>>238
> このあたりなら中古でも８０００万とかしますけどそもそも中古はパンフもモデルルームもありませんからね。
その代わりと言っては何ですが、”実際の建物や部屋”を確認できるので、その点は加味しましょう。

[244: 匿名さん]

７０００万も出すんだからという意味ではもっと郊外の大手デベ物件とか埋立地のタワーマンションとか買うほうがいいって人もいるでしょうね。

７０００万を基準に考えるか、高輪を基準に考えるかで満足度は変わるでしょう。

高輪に特に地縁がない人には高いと思いますよ。

[245: 匿名さん]

なるほど。このデベにしては苦戦するかもね。
今までのオープンレジデンスと比べると価格帯が高い。
7000万以上だとこれまでの顧客層である若年サラリーマンではきつい。
かといって、バブルを知ってる世代だとこういう商品はちょっと価値観的に違うんだよな。。。

とりあえず広尾の価格設定が興味あるね。

[246: 匿名さん]

一次だけでなく二次取得層もターゲットに入っているんではないでしょうか？
具体的にいえば近隣マンション（五反田方面含む）の６０平米前後の小さめの部屋からの買い替え需要がそれなりにあると思います。

[247: 匿名さん]

重層長屋シリーズは子供がいない夫婦が需要の中心ですが、ほとんどの人は将来売る（もしくは貸す）前提なのでその受け皿になるのかもしれません。

[248: 物件比較中さん]

広尾の話題がでましたが、高輪＠３００きる。広尾＠３３０前後、とのこと。。

通常たかなわ物件は築１０年超でも＠３００以上が相場。あくまで相場。

オープン物件の中古がでたばあい、叩かれてこの相場が維持されない可能性は十分あります。相対取引・需給バランスで価格はきまりますので。。。

たとえ＠２９０で買っても、それ以下で叩かれる可能性は十分ありますね。。もうこれは自己責任での判断になるので、あれこれ言ってもしょうがないですね～。　経済的判断、その他価値判断がはいりますので、、

[249: 匿名さん]

５年住んで２６０万で叩き売った場合ロスは▲３０万。
グロスだと８００万程度。５年分の家賃と思えば見合いますね。

[250: 周辺住民さん]

投資案件と割り切ってご購入される分には問題ないでしょう。安く仕入れられるのですから。。

でも、高輪４にお住まいの方は永住思考の方が多いと思うので、購入で長く住みたい方は非常にまようでしょうね。。

[251: 匿名さん]

>>250
> 投資案件と割り切ってご購入される分には問題ないでしょう。安く仕入れられるのですから。。
賃料査定額はご覧になりましたか？物件価格の割には賃料が安いので、高くても表面利回りで5％少々にしかなりません。諸経費、税金や減価償却を考えたら、おいしくない物件です。私は投資としてはオススメしません。

[252: 匿名さん]

永住するにもいい物件だと思うけどね。
ディスポーザーが無いくらいでしょ？
戸境壁もコンクリートだし、値段の割に安請負だったプラウド高輪三丁目よりは余程いいと思うけどね。

[253: 物件比較中さん]

今週末ですよね。申込・抽選は。実際どうなることやら。。

[254: 匿名さん]

結局、公式WEBで「コンセプト」、「設備・仕様」、「構造」がアップされないまま、
「4月5日（金）6日（土）7日（日）第1期登録受付開催」の文字がアップ。

むちゃくちゃ。

[255: 匿名さん]

ま、そういうのがないと買えない、検討できないって人は他に行きなってことだよね。ふふふ。

[257: 匿名さん]

>外壁・戸境壁のコンクリート厚は約180mm～約250mm（地下外壁は除く）

全部250mm厚なら大丈夫だけど、180mmだと薄いと思う。さらに地下外壁は除くそうだが、ここは地下扱いがけっこう多いんじゃなかったかな。

プラウド高輪３丁目をこけにするほどの仕様とは思えないな。
いずれにせよ、他物件を貶めるようなコメントはみていて愉快ではないね。

[259: 匿名さん]

地下住戸はいくらやすかろうと論外だな

[260: 匿名さん]

B棟の上層階が買えるなら買いたいけど、うちは無理。

[261: 匿名さん]

エントランスの上あたりね。あの場所は高級レジデンスぽい。

[262: 匿名さん]

１００戸以下でこれだけレスついて住まいサーフィンのランキングにも入ってるから、散々ネガられて1ヶ月瞬殺完売で竣工後350万で複数売りが出るってパターン確定でしょ

[263: 匿名さん]

パークタワー高輪にあるパンオフウのパンはうまい。フランクリンアベニューにアリエッタなどもつっかけでいける距離も魅力。

プリンスシネマも近くで１２００円のレイトショーも徒歩5分で行かれる。

病院もせんぽ高輪に関東病院もある。小学校が遠いのが難点かな？