オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[21: 匿名さん]

ここは施工は西松なんですね。西松は準大手のゼネコンですが得意分野は建設というよりダムやトンネルといった土木工事なので地盤改良が中心のここの施工に選ばれたという気がします。西松なら安心感はあります。

すぐ近くで開発中の北品川５丁目の三井のタワーマンションの施工も確か西松なので、重機の使いまわしとかエンジニアの監理とかでメリットがあるのかもしれません。

[22: 匿名]

皆さんやたらとお詳しいですね。業界の方ですか？

にしてもこのデベはそこら中に建てているのですね。

そのうち東京中がオープンレジだらけになりそう。

[23: 匿名さん]

崖地の種あたり単価って、容積倍増含みの値付けでないの？
東急のブランズ狸穴みたいな土地のマンションですね

[24: 匿名さん]

このビジネスモデルが一般化すると多分そうなりますね。ただあの土地にマンションが建つという発想はなかったです。池とかありましたしね。

[25: 匿名さん]

オープンハウス価格なら検討したい。
地下扱いは脱法と言うけど、いまやどのデベも使ってる手法だしね。楽しみだ。

[26: 匿名さん]

オープンレジデンスシリーズと違ってエレベーターもついてしエントランスもあるのでそれほど安くならないと思うわ。坪３００は超えるかもね。

[28: 匿名さん]

下層階だと260スタートくらい？
で、上の階で300ちょっとかな。
そのくらいなら検討してもいいかも。

[29: 匿名さん]

もっとやすいとおもうけど。

[31: 匿名さん]

あら、価格出たんだね。
28だけど、予想以上の安さ（笑）

[32: 匿名さん]

みなさんの予想通り坪２６０からでしたね。
安いのはおそらく崖側の部屋だと想定します。
七階＝エントランス階なのでオススメはＢ棟8階以上となりますがそちらは３００以上になると思われます。
うち廊下はポイント高いですね。

[33: 匿名さん]

完全な内廊下ではないですよ。吹き抜けありますので。。。

[34: 匿名さん]

このデベで崖下マンションの割には高いですね。
うちは撤退かな。

[35: 匿名さん]

安すぎて怖い。

[36: 匿名さん]

施工会社が西松なんで安心感ありますね。安いのはコストカットしてるからですよ。不思議でもなんでもない。仕様・設備は値段なみ、ということです。共有部もなし。

[37: ご近所さん]

住居表示も高輪四丁目が使えるみたいだね。
二敷地だけど、入口が一つなんでそうなったのかな。

[38: 匿名さん]

崖マンションで駅遠で、間取りも悪いのに高いね。

[39: 匿名さん]

え？２６０なら安いだろ

[40: 匿名さん]

今日、ぶらぶらと周辺を歩いてきましたが家族で周辺環境の良さに感動してしまいました。
はじめは、駅から遠いいななんて言っていた主人ですが、駅から遠いいからこそこの環境がある
のだなと駅からの距離がデメリットからメリットに変わったと言っていました。
もう一度家族とこれから会議です。値段もはじめ想像していたより安かったのでなんとか手が
届きそうかな。

[41: 匿名さん]

この辺は本当にいいよ。駅距離じゃない。この値段で住めるなんて奇跡的

[42: 匿名さん]

条件のいい部屋は坪どのくらいでしたか？

[43: 匿名さん]

崖マンションだし、何より間取りが悪過ぎるよ。
その割にそんなに安くもない。
このデベも以前ほどの値ごろ感は無くなったね。

[45: 匿名さん]

この値段で値ごろ感がないってどれだけ強欲なんだろう。

[46: 匿名さん]

確かに周辺の普通のマンションに比べて安い。
ただし普通のマンションであってオープンの
ような特殊なマンションはここだけだから
長い目で見て安いのか比べようないしね。
自分が住むにはプライドを捨てないと厳しい
物件だから投資用が主だろう。よって検討者
の目も厳しくなってるのだろう。
安かろう悪かろうというデベが今後沢山湧いて
オープンがそのはしりとなればここの契約者
は先見の明があったてこと。
ただ最近オープンも勢いが落ちて安かろう、、、
が世間に浸透してしまってる印象。10年後生き
残ってるか不安はあるわね。

[47: 匿名さん]

ほとんどの物件が竣工前に完売してるのに勢いが落ちたと言われてもな～。

[48: 匿名さん]

オープンレジデンスは安い、と認知されてきてるからなあ。
名前変えてほしかった（笑）

[49: 匿名さん]

安いから買うんだからいいじゃん。見栄張ってもしょうがない。

[50: 物件比較中さん]

オープンにしては高いかな。駐車場多くつくっちゃったし、準大手ゼネコンに発注しているので、他のオープンに比べて割高になったんだろうと。。

[51: 匿名さん]

オープンでも重層長屋じゃないタイプだからね。

[52: 匿名さん]

そんなに安くないでしょ

[53: 匿名さん]

売り主または施工どちらが潰れた方が痛いのかな。
特に困ることはないですか。

[54: 匿名]

初期の長屋シリーズでがっぽり儲けた利益を使って普通のマンションシリーズに軸足を移してます、最近は。

[55: 匿名さん]

安いよ。
ただ、リビングがら脱衣所に入る間取りは無いだろう～
地方のアパートかｗ

[56: 匿名さん]

>55
確かに。これは酷い。
最上階の条件の良い部屋なのに。
年頃の娘さんとかいたら、どうするのかね。

[57: 匿名]

最近の廊下削った詰め込み物件で比較的に見る間取りだね。。
正直なんか変だよね。

賃貸のワンルームならまだしも。

[58: 匿名さん]

それでも売れちゃうんですよね～。笑いが止まりません。

[59: 匿名さん]

それでも売れちゃう！
貧乏人にも買える物件って有り難いことよ。
有る意味オープン最高てしょ。

[60: 匿名さん]

ネガは本気で抽選回避したい人たちでしょう。ここは人気になると思う。プラウドだったら三割増はする。

[61: 匿名さん]

五割増しでもプラウド買うでしょ！

[62: 匿名さん]

>29
宅配ロッカーは検討中みたい。

[63: 匿名さん]

62です。

宅配ロッカーは >30 の方への返答でした。
失礼しました。

[64: 匿名さん]

ならプラウド買えよ単純に

[65: 匿名さん]

金ねーよ。値引き待ってるよ。バカにされてもかまわねーよ。

[66: 匿名さん]

ある程度の収入、職業に就いてたらこのデベの物件は買わないと思う。
ここを買う人はお仲間も同程度の収入レベルだろうから特に馬鹿にされたり
はしないと思う。お金持ちはプラウドなり高値のマンションを買えばよい。
どちらが結果的に資産価値が上かはわかりませんが。

[67: 匿名さん]

65さんみたいな人が多そうなマンションだな

[68: 匿名さん]

っても、7,000～8,000万が中心のマンションだよ

[69: 匿名さん]

実質品川区だし、地下マンションだから、そんなに割安感ないよね。

[70: 匿名さん]

値引きないと買えません。予算5000万しかありませんので。

[71: 匿名さん]

実質品川区、だと問題あるの？

[73: 匿名さん]

土木の西松施工だよ。

[74: 匿名さん]

予算が足りないけど、高輪に住みたいと言う人向け？

[75: 匿名さん]

高輪は賃貸を中心にダブルインカムの割と若い夫婦がいるけど子供ができるとみんな引っ越しちゃう。かつては港南が受け皿になってたけどね。
そういう人むけかもね。

[76: 匿名さん]

ダブルインカムじゃないと住めないような家庭はこの辺は少ないでしょう。
ここはギリギリ手が届いても、リセールは難しいでしょうね。

[77: 匿名さん]

リセールガ難しいと思う理由は何ですか？

[78: 匿名さん]

もともと安いからリセールが安くても問題ないです。

[79: 匿名さん]

永住思考なら別かと思いますが。

[80: 匿名さん]

オープンレジデンスの重層長家はリセールが厳しいけど、ここは大丈夫じゃない？

[81: 匿名さん]

同じでしょう。

[82: 匿名さん]

根拠を書いて欲しいね

[83: 匿名さん]

買いたい人が買えばいい。

[84: 匿名さん]

安さには必ず理由があります。

[85: 匿名さん]

ニッチなビジネスなのでデベの継続性に不安はありますね。リセールが周りより悪くなる要因はその程度では？

[86: 匿名さん]

ヒント 地下住戸

[87: 匿名さん]

地下じゃないですよ。法律上は地下ですけどね。

[88: 匿名さん]

失礼かも知れませんがマンション検討者には
ここの物件が世の中で一番下のレベルという
のは浸透しまってるので分譲価格が周辺の2、3
割安いのは当然だろう。リセールが厳しいかは
歴史も浅いので適当な発言は控えます。

[89: 匿名さん]

物件概要と間取り図よくみてみましょう。
それぞれの棟、地下三階、地下二階からのスタートですね。
湿気も気になりますね、普通の感覚なら。
安さには訳があります。

[90: 匿名さん]

それでもこの安さなら売れちゃいますよ。

[91: 匿名さん]

二三割安く買えるなら二三割安く売っても問題ないな。

[92: 匿名さん]

高く売れるわけないwww

[93: 匿名さん]

地下３階っていっても、ほんとの地下では無いのでは？

[94: 匿名さん]

もともとが地下。事実は変わらない。
でも、安さを求めるならそうでもしないと無理ですしね。

[95: 匿名さん]

敷地配置図をみると、A棟が低地、B棟が高台ですね。
面白い物件ですね。それを利用して一種低層にもかかわらず5階建を建てる。
安くて買いやすいのは確かですね。

[96: 匿名さん]

ここしか手が届かない層にはね。

[98: 匿名さん]

どんな客層なんだろ、ここ。

[99: 匿名さん]

モデルルーム行きました。

デベ自身、自分たちのポジションをもちろん分かっていて、
「だからこそこの価格」と言ってました。

ただ、今の価格では、苦戦するのではないか…という印象。

いくら高輪とは言え、もともと7,000～8,000万円出せる人は
やはり売主の信頼性や設備、セキュリティ等を重視するでしょうし、
7,000万円以上で何十人もオープンレジデンスを買う人が
そうそう簡単に出てくるとは思えません。

オープンレジデンスとしては、1ランク2ランク上のデベへの脱皮を図っての
チャレンジ物件でしょうが、ちょっとまだ早かったかも。
もちろん、数年後、「あの物件が今の地位へ成長したターニングポイントだった」
となる可能性もありますが。

[100: 匿名さん]

それでも買うなら相当のチャレンジャーですね。

[101: 匿名さん]

ターニングポイントというよりは10年持てば
たいしたもんだよ。かつてのセボンシリーズ
と同じ末路に向かうと思ってしまうが。
最近のオープン物件もそこそこ高いし仕様、
信頼度からは割安感は薄いしね。

[102: 匿名さん]

大手デベにとっては、
「相手になりません」と言っていたら一定の地位を得てしまった、
というのが嫌でしょうから、今のうちに潰しにかかりますよね。

[103: 匿名さん]

セボンは何故潰れたかは、よく考えた方がよいね。

[104: 匿名さん]

大手デベとは購入層が被らないでしょ。

近所のオープンレジデンス、大体若いカップルとかが自転車で買い物から帰ってきたりしてて微笑ましいですよ。
周囲の大手デベマンション（うちも含め）の住民はほとんどがいわゆる高級外車で帰ってくる。

[105: 匿名さん]

あまり嬉しくないですね、、、

[106: 匿名さん]

武蔵小山のスレッドが参考になりますね。

[107: 匿名さん]

オープンレジデンスのスレ、毎度同じネガだね

仕様が低い、10年後デベがあるか分からない、友人を呼べない

守るものがある人たちはネガティブキャンペーンが大変ですね

[108: 匿名]

大手が完成在庫抱える中このシリーズはほとんどそうではない事実が全てを物語ってるよね。マーケットニーズはオープンに向かってる。

[109: 匿名さん]

でもそうなると土地が安く仕入れられなくなるよ。誰でもマネできるビジネスモデルだからさ。

[110: 匿名さん]

人件費高い大手には無理

[111: 匿名さん]

だからフォロワーが出てくるよ。ＬＣＣみたいなもんだ、
若い夫婦が都心の古いマンション買ってまるごとリノベーションするのはやっているけどそういう客層向けなんじゃないの？

古いマンションはローンが出にくいし耐震性なんかも不安持つ人もいるからね。どうせ改装するから仕様は低くていい。

[112: 匿名さん]

友人を呼ぶといっても大手に住んでるような
友人関係はないだろうから関係ないしね。
リフォームするにも仕様が低く方がよいしね。

[113: 匿名さん]

それまで賃貸に住んでいて友人呼べないとか笑止千万。

[114: 匿名さん]

オープンレジシリーズがなんとなく世に認知されてからすでに数年経過してるよね。
その間都内の不動産価格は下落傾向。フォロアーが出てくるならとっくに出ててもおかしくなかったけどそうはなっていない。

安く仕入れるにしても腐っても都内。土地の仕入れにはそれなりに金がはいる。
資金力のない新興デベでは難しいし、施工以外のコストが高い大手では仕入れは安くても販売価格を低くできない。
オープンハウスが大手過ぎず弱小過ぎずだからこそできるビジネスモデル。

懸念事項は市況が回復しだした時に今までのようにそこそこいい立地を安く仕入れることが維持できるかどうか？
市況が下落傾向だからこそ隙をついて成り立ってたモデルとも言えるかも。

[115: 匿名さん]

111さんの言うフォロワーは、ファンという意味では？
114さんは追随業者という意味で書かれていらっしゃいますが。

さて追随業者という点では、
オープンレジデンスはタウンハウスからマンションに
軸足を移してそんなに時間が経ってないし、出るとしたらこれからじゃないかな。

逆にオープンレジデンスは、セボンの例や、
アーキネットのようなタウンハウスの業者がいる中進出して、
適当なところで見切ってタウンハウス事業をブリッジにマンションへ進出したのは、
好き嫌いはあるけど、今のところは上手くやってると思います。

[116: 匿名さん]

111は追随業者のこと言ってるんだと思いますが。
ファンの事だったらLCCみたいなもんだって続く文章が意味不明だし。
要はすぐにまねできるビジネスモデルだから追随業者が出てきて優位性が失われると言いたかったのではないかと。

[117: 匿名さん]

115です。
確かにそうですね、失礼しました。

[118: 匿名さん]

接道の問題などで従来安く仕入れられていた土地が取得しにくくなる可能性はありますね。

[119: 購入検討中さん]

入札ではなく随契での土地の仕入れでうまくコストダウンをしているんだと思います（大手がいやがる立地条件などなど）。あと、余分な共有施設（ゴージャスなエントランス、広々とした駐車場などなど）がないですよね。だから安いんですよ。大手でできないんですね。これが。。ニッチのエリアを攻め込んでいる戦略ですね。ただし、デフレ経済環境ではうまくいく戦略だと思うのですが、インフレにふれたとき、さてどうか？　業種は違うがユニクロと同じような戦略かと。。

[120: 購入検討中さん]

あと、大手デベ社員は年収１０００マン超えの方が多数おられるので、これが一番のコスト高の要因でしょう（笑）