オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[126: 匿名さん]

このレスのつき方からして山手、幡ヶ谷以上のスピードで売れるだろ。

[127: 匿名さん]

定価で買って下さいね

[128: 匿名さん]

機械式駐車場やめて住戸増やせばもっと安かったろうに。さすがに駅遠だし作ったか。だんだん普通のディベになってきてしまってるな

[129: 匿名さん]

こういう会社がどんどんでてきて不動産市場を活性化してほしい。

大手デベは社員は高給。無駄なモデルルームをつくる（月額数百万の賃貸料金を払う大手デベもいる）。過剰な女性をmrに多数配置する過剰サービス（いらないですね）。などなどよけな物てんこ盛り状態。。これに甘じて気分を良くしている購買層も問題であります。日本人の悪い所です。ガソリンスタンドで窓吹いてもらって悦になっているのと同じ。世界にどこにもないですよ。こんな国。。これを、おもてなし、とかいっている始末。（涙）
　
と、ぐちゃぐちゃ書きましたが、オープンさんがんばっていますが、「もっと（価格）がんばってください」（笑）。　大手さん、アベノミクスで不動産市場活況、とかいってないで企業努力をもっとしてくださいませ、、

[130: 匿名さん]

確かに、毎週毎週、金曜日～日曜日の朝刊の折り込みで
大手デベの新築マンションのデカくて紙質の良いチラシが入っているのを見ると、
これがマンション価格に乗っているんだよな…とウンザリします。

[131: 匿名さん]

>>128

駐車場は容積率不算入だからね。駐車場をやめて部屋は増やせないですよ。それに駅遠だから駐車場作るとか何すか？山手線の内側で駅遠もないでしょ。

[132: 匿名さん]

＞それに駅遠だから駐車場作るとか何すか？山手線の内側で駅遠もないでしょ。

意味がわからないんだけど、山手線内側であってもどの駅からも遠い場合は駐車場需要があるのは当然では？
実際御殿山では車持つのが普通だし。

[133: 匿名さん]

御殿山のオープンレジデンスも島津山のオープンレジデンスも駅から近いとはいえないけど駐車場はないですね。
自転車に子供乗せたお父さんが出入りしているね。

[134: 匿名]

都心に住みながら車維持するような人はターゲットじゃないんですよ。

[135: 匿名さん]

駐車場すべてうまればいいですが、機械式なのでうまらなかった場合維持費や修繕費に影響してしまう
のではないかと心配です。実際友人が住んでいるマンションは機械式の駐車場が全然うまっていなくて
管理組合の方で話し合いがあったそうです。話し合いがあるからうまるものでもないかとは思うのですがね。
平米数的にファミリーをターゲットにしているかと思うので車を所有している人が多い事を願います。
我が家も購入を決定したら駐車場を希望する予定です。

[136: 匿名さん]

設置率は30パーセントなので高輪4丁目のマンションとしては低めでしょう。

[137: 匿名さん]

なんかすっかり普通の分譲マンションですね。
エントランスや駐車場もあるし。

そのせいかかつてのオープンシリーズほどの価格インパクトもなくなってしまったのはちょっと残念ですね。

大手ではなかなかできないマーケットや仕様戦略で都心に新しい需要を喚起してたのが魅力でもあったのに。

QBハウスなどどと同じでブルーオーシャン戦略が強みだったなのに、わざわざ他デベと同じ土俵で戦う路線に向かうとは。

[138: 匿名さん]

ていうか、駐車場が借りれるか心配なんだけどー。
借りれなかったらキャンセルとかありなのかね？

[139: 匿名さん]

手付金放棄していいなら可能じゃない？
っていうかこの辺に買って車も持つなら駐車場代くらい気にせず払える財力の人であってほしいね。

[140: 匿名さん]

初期の重層長屋系と今のマンション系でリセールに差はつきますか？
付かなければ爆安で買った初期購入者が勝ち組ですね。

[141: 物件比較中さん]

価格ざっくりと出ましたね。安いという印象です。

[142: 匿名さん]

モデルルームなし、販売会社なし、エントランス極小、共用施設なし、地下住戸ありにすればどこでもこの値段で出せるってことだろ。野村あたりにオハナみたいな別ブランド作って追随してもらいたいものだ。って、市場崩壊するからやるわけないか

[143: 匿名さん]

人件費が違いすぎるから同じことやっても大手は価格を下げきれないでしょうね。
同じ土俵で戦ったら負けるのわかってるから大手は降りてこないわけで。

逆にオープンが普通のマンション戦略に寄ったのが意外です。
同じ土俵で戦ったら今度はオープンが不利なのに。

[144: 匿名さん]

｢同じ土俵なのに安い｣で勝とう、ということでしょう

[145: 匿名さん]

「完全に同じ土俵」ならいいけどね。
「中途半端に同じ土俵」だとそれこそネガり続けられてた「安かろう悪かろう」になりかねない。

当初は「全然別の土俵」で勝負することで顧客が被ってなかった、見事なブルーオーシャン戦略だったよね。

でも江戸川橋の物件はすぐに完売したし、そんなに心配することないのかな。

[146: 匿名さん]

重層長屋に規制の動きがあるのと無関係ではない気がするけど。

自分は重層長屋は検討外だけど普通のマンションタイプなら検討対象なのでいい方向だと思う。

[147: 匿名さん]

マンションなんてその場その場のプロジェクト単位で間違えなきゃいいだけ。都心には放置された個人所有の崖値がまたまだたくさんあるからね。

ここだって蛇が出そうな場所だったよ。

[148: 匿名さん]

147から見てここはどっち？

間違いそれとも正解？

[149: 匿名さん]

この価格なら利益出せるので最悪売れなかったらバルクで売り飛ばしても赤字にならない。聞いた話ですが土地の取得価格かあれならほぼ成功でしょう。

[150: 匿名さん]

後はカモが食いついてくれるのを待つのみか。

[151: 匿名さん]

近くのルピナス高輪と似た感じだよね。あっちはスルガだけしデベの微妙さも同等。

[152: 匿名さん]

ルピナスは分譲値段どのくらい？

[153: 匿名さん]

重層長屋で安く買えないと賃貸投資物件シリーズとしての魅力半減だな。
初期の西片～中野桃園あたりの時代は利回りも期待できてお得だった。
最近だと幡ヶ谷がお得感強くで瞬間蒸発してたけど、この辺が最後かな。

[154: 匿名さん]

ここはお得感あんまり無いよね

[155: 匿名さん]

三茶も安かったねー。

[156: 匿名さん]

自己居住だと安くても三茶みたいな重層長屋はいらんって人多いだろうね。安めのマンションにすれば投資需要と自己居住需要両方取り込めるから都合いいんだろう。この坪単価なら幡ケ谷並みのスピードで捌けるでしょう。

[157: 匿名さん]

坪単価は低いけどそこそこ広いから総額はそれなりになる。
ここまで出すなら選択の幅も高輪以外にも広がる。
高輪という場所の集客力ベンチマークにはちょうどいいかも。

[158: 匿名さん]

このデベの物件に一億近いお金を払うのは、ちょっと勇気が無いですよね。

[159: 匿名さん]

ここの山手の物件は高輪より平均グロス高くて2か月で完売したわけだから、ここも2か月くらいってところでしょ。

[160: 匿名さん]

重層長屋からマンションに脱却して第二のライオンズになるだろうね。
今後も増え続けるよ、オープンシリーズは。

[161: 匿名さん]

この会社の戸建て×マンションというコンセプトは、将来的には建築史に名を残すのでは？
マンション販売のあり方に新風を巻き起こしたとして。

[162: 匿名さん]

よけいなものが一切ないからいいんです。

ゴージャスなエントランス、コンシェルジェ、余計な有人管理等、あれもこれもという方はそういう物件を買えばいいのです！

こういうダウンサイズされた物件もあってもいいと思います。消費者の選択も増えるので。

[163: 匿名さん]

エントランスも駐車場もなかった頃の物件のほうがセンセーショナルだったけどね。

[164: 匿名さん]

>>162さん
そうですね。大規模マンションだとそれなりに共用施設などが多くなり管理費や修繕費に
加算されていきますからね。その施設が自分に必要ならばいいのですが、あえてなくても
いい共用施設なんかありますからね。家は子供がいないのでキッズルームなども必要
ないですし。ここは70世帯あるのに余計なものがないからいいですよね。

[166: 匿名さん]

崖は掘られて傾斜はなくなりました。垂直な壁がある感じですよ。

[168: 匿名さん]

まあ、、、トンネルなどを得意とする西松を信じるしかないね。

[169: 検討中の奥さま]

崖を削ってその下に住むんですよ。

[171: 匿名さん]

こんなだもんな。土木工事現場だよ。

[173: 匿名さん]

直交している壁はＢ棟のエントランス部分にあたります。
この平面図でいえば撮影したのは図面の左側道路の方面から、図面右上方向となります。

[175: 匿名さん]

Googleストリートビューより。崖の上。車が止まっている場所がエントランスとなるはず。

[177: 匿名さん]

すると、写真のあたりは、B棟のピット階と、地下2階（通算6階）あたりになるのでしょうかね。
MRでもらった資料見ましたが、どのように補強するかまでは分かりませんでした。

[178: 匿名さん]

177です。連投済みません。

B棟1階（通算7階）がエントランスで、その下に、
B棟地下1階、B棟地下2階、B階ピット階が来ます。

3階分がこの絶壁の場所にくるということになります。

[179: 匿名さん]

写真奥の壁はおそらくＡＢ棟の仕切りだとわ思われます。

[180: 匿名さん]

素人な質問ですみません。
こういう崖地に作るマンションって将来の修繕とかは平地マンションとコストとか変わらないのでしょうか？

[181: 匿名さん]

この場所が１軒のお宅だったんだよなー
すごいなー

[182: 匿名さん]

たしかに凄い場所ですね。

[183: 匿名さん]

こちらはどこの駅から行っても坂道になりますか？歩くのはキツイでしょうか？自転車はこげそうですか？現地に詳しい方お願いします。

[184: 匿名さん]

駅からは遠かったですね。
子供の足だと15分位はかかるのでは？

[185: 匿名さん]

五反田からだと坂はあまりないですね。坂のしたにたってますから。品川からだとそれなりに坂ですが老人でもなければ別にきつくもないです。

[187: 匿名さん]

115分はきついや。

[188: ご近所さん]

地元民です。両方使えますよ。住んでみると利便性がいいところです。品川、五反田両方使ったことがある人ならわかりますよね。高輪台も利用可能。山の手線外・郊外での１０分以上とくらべんように（笑）

[189: 匿名さん]

バス停とかは近くにありますか？

[190: 匿名さん]

ソニー通りにあるよ。五反田96系統六本木ヒルズ行き

[191: 匿名さん]

ありがとうございます。スーパーはどちらが近いですか？

[192: 匿名さん]

若いうちはいいけど、年とったら上りの11分（以上）はけっこうきついと思う。
永住するつもりならそのへんも考えないとね。

[193: 匿名さん]

最寄りのスーパーは五反田マルエツ

[194: 匿名さん]

大きいとこだと五反田東急ストア、品川ウイングデリ、品川クイーンズ。

[195: 匿名さん]

営業曰く、好調だとのこと。

[196: 匿名さん]

間取りはあまり良くないけど、部屋によってはかなり安いから、割りきりができればＯＫって感じ。
賃貸で貸した際の家賃査定から見る限りでは、投資物件としてみる方よりは、実需の方が適していると思った。

[197: 匿名さん]

↑全くもって同感。賃貸は微妙だけどリセールはいけるんじゃない？

[198: 匿名さん]

閑静な場所ですよね。
安いし。
うちは買います。

[199: 匿名さん]

リセールする際になった場合の価格下落リスクも十分低いと見込まれるので、間取りが許容できれば、購入もありだと思います。

[200: 匿名さん]

近隣マンションで比べられる中古マンションが少ないんだよね。。安いは安いんだろうけどね。

[201: 匿名さん]

今頃、この物件を知ったものです。
ストリートヴューで見ると、お屋敷だったのかな？と言う場所ですが、
元は、何があったのですか？

崖と言う場所も元所有者は同じですか？

池もあったという事は、お屋敷と崖に向かっては庭園だったのでしょうか？
元の形が分らないですが、どうにか知りたいです。

面白い物件ですね。

[202: 匿名さん]

10年以上前から近所に住んでますがずっと廃屋みたいな感じだったよ。五反田方面に抜ける私道の階段みたいなのは何年か前に崖崩れのため通行禁止になってた。
崖下に豆腐屋があるがそこまで森みたいな感じだったね。

[203: 匿名さん]

管理費修繕費が安いですね。10年20年と先が心配ですが大丈夫ですかね？

[204: 匿名さん]

元々は崖上も崖下も、ワンオーナーだったとか

[205: 匿名さん]

ほぼ御殿山と考えると、デベを勘案してこんなもんでしょう。
リセール的に有利とは思えないんだけどね。

[207: 匿名さん]

野村の6掛けか否かはあまり気にせず、欲しい、安いと思う人が買えばよいだけ。
特別にリセールで有利だとは思わないが、もともと安いから下落幅も許容しやすい額になるとみている。

ほとんどが品川区だけど、メインエントランスを港区に持ってきて、港区住所にしたり、高さ制限に抵触しないように傾斜地を削って容積を稼ぐ工夫をしている。まあ、考え方によっては脱法寸前とも言えるので、そのあたりが気になる方は要注意。

[208: 匿名さん]

このシリーズの別のマンションのリセール率が気になります。。

[209: 物件比較中さん]

需要と供給のバランス、景気の動向が影響要因で、よめないですよね。特にオープンさんの物件では１０年後、２０年後の”価値”がどうなるか誰もわからないですよね。高輪物件は出物自体がすくないので、でればすぐうれるのが現状です。見極めがきわめて難しい物件であることには変わりなし。。

ただ言えることは、

界隈ででている平米単価とくらべると割安感はある。
ランニングコストはでだし、やすい。

ということ、だけですね。

[210: 匿名さん]

博打だね。イチガバチカ。

[211: 匿名さん]

投下するお金が少なければ、損失も少ない。

引き合いが多い部屋は当初予定より高い販売価格を設定したとの営業談もあるので、もし買う場合でもバリューのある部屋にしましょう。

[212: 匿名さん]

震災後で土地を安く買えたのがすべて。あと10年はこの価格以下で高輪4丁目の新築は出てこない。

[213: 匿名さん]

インフォメーションセンターに電話するもコール音のみ。。もう10回位。。
高い買いものだから、ちょっとちゃんとして欲しい。。

[214: 匿名さん]

まあ3年後に後悔したまえ。２０１３年は高輪が200万台で買えたもんなあ、とね。

[215: 匿名さん]

高輪をやたら強調しますね（笑）
アドレスが欲しい人にはいいのかな。

[216: 匿名さん]

3年後、オプレジあるかなー。

[217: 匿名さん]

あると思います。が、それまでの間に何か起こしそうですよね。。。

[218: 周辺住民さん]

ここ、売れるかどうかみものです。

ある限られた住居だけ売れて、残ったやつは、”特別価格”で売りさばくか？

高回転ビジネスモデル、高輪で通用するかどうか。。

[219: 匿名さん]

占有面積の割には、販売価格が安めなのは間違いないが、間取りがこんなに細長くては実質的な利用面積が少なくなるので、額面上の坪単価よりも実質は高いと考えたほうが良い。

ただ、販売価格を抑えた影響なのか、１次取得者が多いとのことだから、見かけ上のスペックに惑わされて買う人が十分な数居そうな感じなので、売れ残りは避けられるのかな。

[220: 匿名さん]

自分の中では、高輪４丁目のメリットは品川駅に近いこと。
徒歩11分だとちょっと遠い。やはり北品川６という感じ。
駐車場は確保できるのだろうか。

[223: 匿名]

広尾とどちらが良いですかね？

[224: 社宅住まいさん]

低層階は結露とカビに悩まされるでしょうね

[225: 匿名さん]

お、いい感じにネガが出てきたね。早速牽制ですか？