オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[1: 匿名さん]

場所は崖地です。かなり規模がありそう。

[2: 匿名さん]

地上３階地下２階ですか。
最近低層のマンションは人気ですから
場所も割と良いですし人気出そうな感じですね。
お値段は結構するかも…ですね。

[3: 匿名さん]

どうも二棟あるみたいですね。一棟は地上３階地下３階の実質６階建て、もう一棟は地上３階地下２階の実質５階建てのようです。かなりの急斜面でとても建物が建てられるような場所ではなかったのですが、崖地をすべて切り崩して整地をしていましたので大雨とかあったら本当に大丈夫かいなという感じでありました。

[4: 匿名]

気になる。

[5: 匿名]

がんばれ

[6: 匿名さん]

坪いくら位でしょうかね？

[7: 匿名さん]

坪２４０くらいで出ないかな。

[8: 匿名さん]

品川駅11分は悪くないが、近い駅がないのがちょっとね。
坪270なら検討かな。

[9: 匿名さん]

かなりの崖地だよ

[10: 匿名さん]

大丈夫？

[11: 匿名さん]

土地は安い代わりに建設費用はかさんでる印象

[12: 匿名さん]

安ければ買いだな。低地よりまし。

[13: 匿名さん]

坪いくらぐらい？

[14: 匿名さん]

低地よりマシというか建物の基礎は低地そのものだよ。五階あたりに高台からの入り口ついてるけど建物そのものは斜面を削って平にした低地に建っている。

[15: サラリーマンさん]

いつもこのデベさんの板を見ると同業者からの書き込みと思われるものが目立つ・・・しかも批判の内容ばかり。

悪いけどここは２４０や２７０じゃないと思う。

この場所を知っている人は良く判ると思うけど、ここをその値段で売るならば豊洲とかなんかは１００割れするんじゃないか？

まあ大手デベよりは安く売るだろうけど、ここは流石に３４０～になるんじゃなかろうか。

それより安ければ山手１０１と同じように１か月（実質２週間ぐらい）で売り切れるだろうと予想。

[16: 匿名さん]

オープンのデベさんでしょうか。
駅遠、オープンブランドで坪300万以上
でいったい誰が住みますか。
特殊な物件に住むにはそれなり
決断力をくれる価格でないと。

[17: 匿名さん]

No.8だけど、270なら検討ってのは妥当だと思うよ。
近所に住んでるし、今はプラウドタワー高輪台を検討中。プラウドが330以下から出してきてるんで、340〜はありえない。
今住んでるところのすぐ近くにオープンレジデンスもある（これも崖中）んで、このデベの物件や相場についても知ってるつもり。

No.15がどういう人か知らんが、他デベは相手してないと思うよ、きっと。被害妄想というか自意識過剰だと思う。

[18: 匿名さん]

それでも売れちゃうオープン。

[19: 匿名さん]

別に売れないとは誰も言ってない。
安いから売れるんであって、安い価格を予想するのが妥当ってこと。

[20: 匿名さん]

ここの敷地は港区高輪４丁目と品川区北品川６丁目の区界ですが、敷地の９割以上が品川区となっています。
区境に建物を建てる場合は玄関の位置によって住所が確定するようですのでこのマンションは高輪４丁目を住所にするんですかね。

あとここは品川区、港区共に一低住専であり、建物の高さも１０メートル以下にする必要があります。
ここは６Ｆ建てなのですが建築基準法上は地上３Ｆ、地下３Ｆとすることで地上分の高さを１０メートル以下（９．９９メートル）に抑えているようですね。

斜面地だったところを削り取るなど土地の改良（？）工事にそうとうなコストが掛かっていると思われますが、容積率１５０％を実質３００％に増やしてます（脱法的ですが）ので１戸あたりの土地のコストはかなり安いはずです。
（おそらく坪１００万以下です）

広告宣伝費なども抑えていますのでおそらく坪２５０万で売っても十分利益がでると考えます。

[21: 匿名さん]

ここは施工は西松なんですね。西松は準大手のゼネコンですが得意分野は建設というよりダムやトンネルといった土木工事なので地盤改良が中心のここの施工に選ばれたという気がします。西松なら安心感はあります。

すぐ近くで開発中の北品川５丁目の三井のタワーマンションの施工も確か西松なので、重機の使いまわしとかエンジニアの監理とかでメリットがあるのかもしれません。

[22: 匿名]

皆さんやたらとお詳しいですね。業界の方ですか？

にしてもこのデベはそこら中に建てているのですね。

そのうち東京中がオープンレジだらけになりそう。

[23: 匿名さん]

崖地の種あたり単価って、容積倍増含みの値付けでないの？
東急のブランズ狸穴みたいな土地のマンションですね

[24: 匿名さん]

このビジネスモデルが一般化すると多分そうなりますね。ただあの土地にマンションが建つという発想はなかったです。池とかありましたしね。

[25: 匿名さん]

オープンハウス価格なら検討したい。
地下扱いは脱法と言うけど、いまやどのデベも使ってる手法だしね。楽しみだ。

[26: 匿名さん]

オープンレジデンスシリーズと違ってエレベーターもついてしエントランスもあるのでそれほど安くならないと思うわ。坪３００は超えるかもね。

[28: 匿名さん]

下層階だと260スタートくらい？
で、上の階で300ちょっとかな。
そのくらいなら検討してもいいかも。

[29: 匿名さん]

もっとやすいとおもうけど。

[31: 匿名さん]

あら、価格出たんだね。
28だけど、予想以上の安さ（笑）

[32: 匿名さん]

みなさんの予想通り坪２６０からでしたね。
安いのはおそらく崖側の部屋だと想定します。
七階＝エントランス階なのでオススメはＢ棟8階以上となりますがそちらは３００以上になると思われます。
うち廊下はポイント高いですね。

[33: 匿名さん]

完全な内廊下ではないですよ。吹き抜けありますので。。。

[34: 匿名さん]

このデベで崖下マンションの割には高いですね。
うちは撤退かな。

[35: 匿名さん]

安すぎて怖い。

[36: 匿名さん]

施工会社が西松なんで安心感ありますね。安いのはコストカットしてるからですよ。不思議でもなんでもない。仕様・設備は値段なみ、ということです。共有部もなし。

[37: ご近所さん]

住居表示も高輪四丁目が使えるみたいだね。
二敷地だけど、入口が一つなんでそうなったのかな。

[38: 匿名さん]

崖マンションで駅遠で、間取りも悪いのに高いね。

[39: 匿名さん]

え？２６０なら安いだろ

[40: 匿名さん]

今日、ぶらぶらと周辺を歩いてきましたが家族で周辺環境の良さに感動してしまいました。
はじめは、駅から遠いいななんて言っていた主人ですが、駅から遠いいからこそこの環境がある
のだなと駅からの距離がデメリットからメリットに変わったと言っていました。
もう一度家族とこれから会議です。値段もはじめ想像していたより安かったのでなんとか手が
届きそうかな。

[41: 匿名さん]

この辺は本当にいいよ。駅距離じゃない。この値段で住めるなんて奇跡的

[42: 匿名さん]

条件のいい部屋は坪どのくらいでしたか？

[43: 匿名さん]

崖マンションだし、何より間取りが悪過ぎるよ。
その割にそんなに安くもない。
このデベも以前ほどの値ごろ感は無くなったね。

[45: 匿名さん]

この値段で値ごろ感がないってどれだけ強欲なんだろう。

[46: 匿名さん]

確かに周辺の普通のマンションに比べて安い。
ただし普通のマンションであってオープンの
ような特殊なマンションはここだけだから
長い目で見て安いのか比べようないしね。
自分が住むにはプライドを捨てないと厳しい
物件だから投資用が主だろう。よって検討者
の目も厳しくなってるのだろう。
安かろう悪かろうというデベが今後沢山湧いて
オープンがそのはしりとなればここの契約者
は先見の明があったてこと。
ただ最近オープンも勢いが落ちて安かろう、、、
が世間に浸透してしまってる印象。10年後生き
残ってるか不安はあるわね。

[47: 匿名さん]

ほとんどの物件が竣工前に完売してるのに勢いが落ちたと言われてもな～。

[48: 匿名さん]

オープンレジデンスは安い、と認知されてきてるからなあ。
名前変えてほしかった（笑）

[49: 匿名さん]

安いから買うんだからいいじゃん。見栄張ってもしょうがない。

[50: 物件比較中さん]

オープンにしては高いかな。駐車場多くつくっちゃったし、準大手ゼネコンに発注しているので、他のオープンに比べて割高になったんだろうと。。