オープンレジデンシア高輪プレイス【旧称：(仮称)オープンレジデンシア高輪四丁目計画】

[匿名さん]

またできるみたい。

所在地：
　Ａ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他
　Ｂ棟：東京都品川区北品川6丁目387番18他、港区高輪4丁目44番11他
交通：
　ＪＲ山手線、京浜東北線、東海道線・横須賀線・京浜急行線「品川」駅徒歩11分
　ＪＲ山手線「五反田」駅徒歩10分
　都営浅草線「高輪台」駅徒歩11分　
構造・規模：
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下3階（Ａ棟）
　鉄筋コンクリート造地上3階、地下2階（Ｂ棟）
間取り：2LDK～4LDK（A棟）・1LDK～4LDK（B棟）
専有面積：67.59m2～118.63m2（A棟）・41.82m2～98.32m2（B棟）
総戸数：70戸（A棟：27戸、B棟：43戸）
駐車場：21台（機械式）（月額使用料：未定）
バイク置場：7台（月額使用料：未定）

売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
販売代理：株式会社オープンハウス
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

☆物件名を修正、物件情報を追加しました。2013.2.24 管理担当
☆タイトルを正式物件名称に変更しました　2013.3.17　管理担当

[106: 匿名さん]

武蔵小山のスレッドが参考になりますね。

[107: 匿名さん]

オープンレジデンスのスレ、毎度同じネガだね

仕様が低い、10年後デベがあるか分からない、友人を呼べない

守るものがある人たちはネガティブキャンペーンが大変ですね

[108: 匿名]

大手が完成在庫抱える中このシリーズはほとんどそうではない事実が全てを物語ってるよね。マーケットニーズはオープンに向かってる。

[109: 匿名さん]

でもそうなると土地が安く仕入れられなくなるよ。誰でもマネできるビジネスモデルだからさ。

[110: 匿名さん]

人件費高い大手には無理

[111: 匿名さん]

だからフォロワーが出てくるよ。ＬＣＣみたいなもんだ、
若い夫婦が都心の古いマンション買ってまるごとリノベーションするのはやっているけどそういう客層向けなんじゃないの？

古いマンションはローンが出にくいし耐震性なんかも不安持つ人もいるからね。どうせ改装するから仕様は低くていい。

[112: 匿名さん]

友人を呼ぶといっても大手に住んでるような
友人関係はないだろうから関係ないしね。
リフォームするにも仕様が低く方がよいしね。

[113: 匿名さん]

それまで賃貸に住んでいて友人呼べないとか笑止千万。

[114: 匿名さん]

オープンレジシリーズがなんとなく世に認知されてからすでに数年経過してるよね。
その間都内の不動産価格は下落傾向。フォロアーが出てくるならとっくに出ててもおかしくなかったけどそうはなっていない。

安く仕入れるにしても腐っても都内。土地の仕入れにはそれなりに金がはいる。
資金力のない新興デベでは難しいし、施工以外のコストが高い大手では仕入れは安くても販売価格を低くできない。
オープンハウスが大手過ぎず弱小過ぎずだからこそできるビジネスモデル。

懸念事項は市況が回復しだした時に今までのようにそこそこいい立地を安く仕入れることが維持できるかどうか？
市況が下落傾向だからこそ隙をついて成り立ってたモデルとも言えるかも。

[115: 匿名さん]

111さんの言うフォロワーは、ファンという意味では？
114さんは追随業者という意味で書かれていらっしゃいますが。

さて追随業者という点では、
オープンレジデンスはタウンハウスからマンションに
軸足を移してそんなに時間が経ってないし、出るとしたらこれからじゃないかな。

逆にオープンレジデンスは、セボンの例や、
アーキネットのようなタウンハウスの業者がいる中進出して、
適当なところで見切ってタウンハウス事業をブリッジにマンションへ進出したのは、
好き嫌いはあるけど、今のところは上手くやってると思います。

[116: 匿名さん]

111は追随業者のこと言ってるんだと思いますが。
ファンの事だったらLCCみたいなもんだって続く文章が意味不明だし。
要はすぐにまねできるビジネスモデルだから追随業者が出てきて優位性が失われると言いたかったのではないかと。

[117: 匿名さん]

115です。
確かにそうですね、失礼しました。

[118: 匿名さん]

接道の問題などで従来安く仕入れられていた土地が取得しにくくなる可能性はありますね。

[119: 購入検討中さん]

入札ではなく随契での土地の仕入れでうまくコストダウンをしているんだと思います（大手がいやがる立地条件などなど）。あと、余分な共有施設（ゴージャスなエントランス、広々とした駐車場などなど）がないですよね。だから安いんですよ。大手でできないんですね。これが。。ニッチのエリアを攻め込んでいる戦略ですね。ただし、デフレ経済環境ではうまくいく戦略だと思うのですが、インフレにふれたとき、さてどうか？　業種は違うがユニクロと同じような戦略かと。。

[120: 購入検討中さん]

あと、大手デベ社員は年収１０００マン超えの方が多数おられるので、これが一番のコスト高の要因でしょう（笑）

[121: 匿名さん]

ここそんなに安いかな？
仕様と立地とデベ考えたら、高いよね。
ここ買うなら6000万円台までじゃない？

[122: 匿名さん]

高いよね。。

[123: 匿名さん]

坪単価はそこそこだけど、比較的1戸あたりの面積を広くしたら、7,000～8,000万円台の物件になった。
確かに二の足を踏むなぁ

[124: 匿名さん]

そう、大手デベは結局人件費が高い。バブルの仕事できない社員抱えすぎ。無駄に高くなる。

[125: 匿名さん]

値引きしてもらえるといいですね