堂島 ザ・レジデンス マークタワーってどうですか？【PART2】

[契約済み]

堂島 ザ・レジデンス マークタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区堂島2丁目32番12（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「大阪」駅 徒歩9分
東西線 「北新地」駅 徒歩4分
大阪市営四つ橋線 「西梅田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.22平米～147.43平米
売主・事業主：住友商事　関西ブロック
売主・事業主：京阪電鉄不動産
販売代理：住商建物　大阪支社
販売代理：京阪電鉄不動産

施工会社：大林組
管理会社：住商建物

【スレッドのタイトルを修正致しました。H24.10.21　管理担当】

[641: 匿名さん]

GFより坪単価は安いがコスパが良いとは言えないなー。
あのクールすぎる外観は万人受けはしないがクリエイティブな人達には歓迎されるかもね。　　
個人的には公私共に立地がいいので検討に値する物件。

[642: 購入検討中さん]

私の価値観では、グラフロはうめきたの成否にかなり将来がかかってる上は駅遠い。
値段の割に設備はそんなに。外観がオヤジくさい。
って感じです。

こちらは長方形の細身は気になるのと、空き地のせいでムダな土地にも
お金払わないといけないですけど、
外観、設備、値段、立地のバランスがいいな、と思ってます。
東側が死んでるのはもったいないですけどね～
あの空き地さえ大阪市が売ってくれたら…

[643: 匿名さん]

GFは華があり正直欲しいとは思うけど、買うなら高層階の角部屋が良く高過ぎ。
現在こちらを滞在型のセカンドマンションとして検討している。
GFより立地が落ち着いている分低層階でも良いと思う。
クールなデザインは好みが分かれるが飽きが来ないのでは。
10年後には売却・買い替えを考えているのでじっくりと見極めたい。

[644: 購入検討中さん]

GFは場所悪すぎ。駅から遠すぎる。天六は下町過ぎて住む層が違いすぎる。

[645: 匿名さん]

遠いといっても天下の大阪駅からだからなあ。
GFの立地は今は未知数でも今後大化けの可能性が大。
ここも徒歩9分だが居住空間としてのバランスを考慮すると最高ではないかな。
短期のビジネスステイならともかく、例えばグランビアに住みたいと思うかな・・・

とオレの価値観で語ってみる。

[646: 匿名さん]

↑　ＧＦ妬み厨を相手にする必要ないよ

[647: 物件比較中さん]

私は梅田付近のタワーマンションを比較検討中です。グラフロを堂島のタワーとの比較を書かれている方もおられますので、少しお聞きします。
茶屋町にあるジオグランデ梅田というタワーがキャンセル発生で販売を再開しているようです。このジオグランデ梅田が中古でリセールされた際に、価格の下落率はどのようにお考えですか？（販売再開されているお部屋は高額すぎて購入が難しいので、ジオグランデ梅田というマンション自体の下落についてのお考えをお願いいたします。）
皆様のご意見やご見解をお聞かせください。よろしくお願いいたします。

[648: 購入検討中さん]

この板で聞かれてもね？興味ｍないし。

[649: 匿名さん]

ここは予想以上の大量在庫を抱えそうですね。

[650: 購入検討中さん]

グラフロは妬むというより価値観としかいいようがない。
ディベに踊らされた価格のわりに仕様は普通だと思ったし、
駅徒歩9分といいつつ毎日10分以上歩くのはムリ。

駅徒歩が5分以内で探してたらそもそもありえない。

しかしそんなにうめきたいい？
将来的に不安定なプレミアに踊らされてない？

私が安定志向なだけかもしれませんが、これも価値観かと。

[651: 匿名さん]

GFは6分、堂島が9分。
これは価値観の相違でなく事実。

[652: 購入検討中さん]

でもそれは大阪駅使う人の論理でしょ。
北新地のほうが便利な私の価値観では、グラフロは遠い。それだけ。

[653: 匿名さん]

淀屋橋直結ができるのでそこがいいね。
今の時代は5分以上で駅遠物件になってしまう。
淀屋橋なら新地も歩いてすぐ。

[654: 購入検討中さん]

ここは堂島の検討スレだから、
グラフロの話はいらなくない？
グラフロ信者とは価値観が違うから、議論しても平行線かと。

[657: 契約済みさん]

GFの高層階は高かった。だから同じ階数で広い部屋で安かった堂島にした。それだけ。
ただ、都市景観を味わえるこちらにしたのは正解だったと思ってます。

[659: 匿名さん]

ここがGFと比較されるのは、ある意味宿命的で仕方がないのではないか。
どちらも過去にはあり得なかった立地で仕様もハイグレード、
今後も語り草となる物件だと思う。
もちろん中古価格なども今後比較され続けるだろう。

個人的にはこちらの売り出し当初に
残っていたグラフロの低層階物件と比較して結局どちらも購入しなかった経緯がある。
当時は正直なところグラフロは高過ぎると思ったが
今でも「あの時中高層階角部屋が残っていれば…」と引きずっている。

[660: 匿名さん]

こちらも中々販売が振るわないようですね。
ジオタワー天六は商業施設併設で電車に乗れば梅田は目と鼻の先です。少しだけ見栄を捨てれば非常に利便性の高いマンションではないでしょうか。

[661: 匿名さん]

ジオとは関係ない営業の方がいろいろなスレで、あたかもジオを推奨しているような書き込みが見られます。

無視下さい。

[662: 匿名さん]

そうなのですか？
ではあなたはジオは推奨に値しないとお考えだということですか。

[663: 匿名さん]

天六という時点で、ここと比較してる人は極めて少ないのでは？
天六という時点で、推奨に値しないという価値観の人も多いのでは？


っと思いっきり釣られてみる♪

[664: 匿名さん]

おっしゃる通りここを検討している方々は天六には無関心。
グラフロには過敏に反応するけどね。

[666: 契約済みさん]

659さんにほぼ同意します。

厳密には販売開始の時期が1年開いているので単純には比較できませんが
ここを契約するに当たってＧＦを全く意識しなかった方はいないと思います。
私は両方のＭＲに出向き検討してこちらに決めました。
グラフロは再開発地域にありがちな過剰に華美な（悪く言えばバブリーな）テイストがいまひとつ気に入りませんでした。
対してこちらは立地に見合ったシックな落ち着いた雰囲気で長く住むには最適だと思いました。
また前述の方と同様グラフロに比べて少々お値ごろ感があったことにも背中を押されました。

[667: 申込予定さん]

ＧＦ６分て？それって直線距離でしょう？６分×８０メートル＝約５００メートル。普通に歩いて建物避けて１０分かな？
どこが梅北なん？埋立地だしね。

[668: 匿名さん]

堂島はうめきたに対抗意識。
うめきたは堂島なぞ無関心。

[669: 契約済みさん]

しょうもな。GFなんてよく買うわ。

[670: 匿名さん]

話題の中心だから仕方ないですよ。

[671: 匿名さん]

669＞

すっぱい葡萄のキツネさんですね。

[672: 匿名さん]

ここの投稿者、ホンマあほばかりやなぁ。

[673: 匿名さん]

おまえもな

[674: 匿名さん]

急遽、大阪市内ででマンションの購入を考えています。週末にMRに行こうと思っているのでその時に確認できますが、億以上のPH以外で比較的高層階の眺望の開けてる部屋や角部屋は残っているか、だれかご存知でしょうか？状況を一日でも早く知りたいので、情報よろしくお願いします。

[675: 匿名さん]

高層階の角部屋はもうないよ。

[676: 匿名]

又、売れ残りの高層階を売りたい他の業者が出てきたわ。売りたくて必死で笑えるわ。
急遽、買いたいって胡散臭い嘘つき。そんなん今、建ってる売れ残りしかないやろ。ここは早くても１１月。ホンマに売れ残りのマンション業者ってウザいわ。

[677: 購入検討中さん]

売れ残りのマンション業者って、どのあたりのマンションでしょうか？今できてて、高層階が売れ残ってるってどこかな？

[678: 匿名さん]

普通に読むと、676の方が、意味不明じゃねえか

[679: 匿名さん]

御意

[680: 匿名さん]

新地で飲んでたらグラフロの転売物件探している業者に出会ったよ。
そういう輩かな。

[681: 購入検討中さん]

グラフロは今が一番の旬だからね。
買い逃して地団駄踏んでいる人たちがいるからブローカーの思うツボ。
いつの時代にもハイエナのような奴らはいるもんだ。

[682: 匿名さん]

堂島は衰えゆく街
を予想！

[683: 匿名さん]

680ですが
その業者はここも高層階で条件の良い部屋なら竣工時に
販売価格を上まわる値がつくといっていましたよ。
眉ツバですが・・・。

[684: 匿名さん]

言うだけならただですわ。
ほんまにそう思うなら自分で買うでしょうが。
本気で聞いてることがビックリです。

[685: 匿名さん]

どっちでもいいけど684さんよりは信用します。

[686: 匿名さん]

ちょっと政治がらみの仕事をしているので、「土地の将来性」について考えてみると
堂島→
成熟。いまは地価が下がっているものの、梅田と中之島という再開発地域に挟まれているため、これ以上の下落はないとの期待感。
むしろ下落したからこそマンションが建ったのであり、今後資産価値は上がる可能性が見込まれる

うめきた→
先行開発地域は、成功、とまではいかないが、これまでよりは発展。
きのうの記者会見でも、前回の発表より進展がなかったため、出席をとりやめたメディアも。
なにわ筋線が実現し、2期が緑地にならなければおお化けするポテンシャルを秘めているのは確か。
安藤忠雄の案に期待がかかる。

どっちも魅力的！争うのはやめて、お互いに梅田周辺地域を盛りたてると考えましょう！

[687: 購入検討中さん]

グラフロも堂島も販売側の審査が厳しく転売業者が付け入る隙はなかった。
したがってすぐに高値がつくような良い部屋はそうそう出ない。
もし出れば販売者の責任問題になるくらい。
現実的にはグラフロを高値で求めている人は確実にいるので６８４、６８５どちらも正解！（笑）

[688: 匿名さん]

なにわ筋線は生きてる間に実現するのか・・・？
梅田側はともかくなんば側はそんな場所確保できるの？

[689: 購入検討中さん]

業者だらけの板だね。特に売れ残りの近隣業者だらけ。

[690: 購入検討中さん]

グラフロと堂島の販売側の審査が厳しかったというのは本当なの？グラフロも堂島も現金で買うと言ったら特に審査なんてなかったけど。

[691: 購入検討中さん]

少なくともなにわ筋線は十年以上は先でしょう

[692: 匿名さん]

個人の転売厨でも現金持ってればを買えたと思うよ。
2年前の状況でリスクを取れればね。
高値の付く部屋は限られるし
今仮に売ってもグラフロ以上の買い替え物件がないから当分動きにくいだろうね。

[693: 匿名さん]

アベノミクス万歳ってか。

[694: 匿名さん]

グラフロだけでしょ。ジオとか買ってたら目も当てられない。

[695: 匿名さん]

堂島はどうかなー

[696: 匿名さん]

とりあえず堂島近辺でここよりいい場所に当分の間はタワマンは考えられないから
ここはここでいいんじゃないの？
ANAの横も普通にダイビルの建て替えだったし、ここは小学校だったからタワマンの広さが
あっただけで、そんなまとまった土地は難しいんじゃない？
国際モータープールとかはずっとあのままなんかな？

[697: 匿名さん]

The キタハマ→グラフロ→堂島の流れで来た、好立地のラグジュアリータワーはしばらく打ち止めですね。
アベノミクスで景気が上がっても物件が出なければ何も始まりません。
当分の間はグラフロ（と堂島）が君臨し続け、投資難民たちはさまようことになりそうです。

[698: 購入検討中さん]

投資家やファンドは新築の高額物件ばかりを相手にしているわけではないから関係ないよ。
ただ、せっかくの好況なのに核となる目玉物件がないと業界の士気にかかわるよな。

[699: 匿名さん]

グラフロを越えるタワマンの計画はないのですか？

[700: 購入検討中さん]

表立っては何にもない。悲しいほどに・・・
根拠はないが可能性としては、うめきた2期か大阪駅前ビルの建替え時くらいかな。
だから新築よりむしろＣＴ大阪等、高評価のヴィンテージ物件が動き始めているようだ。
ショボイ話だね・・・

[701: 匿名さん]

「うめきた2期のゴージャス・タワマン」
もはや都市伝説化？

[702: 購入検討中さん]

この業界は2匹目はおろか5匹目のドジョウぐらい何でもアリだからわからんよ。
でもグラフロ以上の物件は出ないんじゃないかな。
大阪であれ以上の高価格帯では完売が厳しいし次は投資目的の輩が絡んできそう。
グラフロは一昨年のドン底で本当に欲しい人が山っ気なしに買ったからいい目が見れただけ。
堂島もそうだけど。

[703: 購入検討中さん]

都市伝説と言うと堂島が出たくらいだから、
淀屋橋直結、はたまた新大阪直結（笑）もあるかもね。

[704: 申込予定さん]

グラフロって場所的に終わってるやん。２期も無理だろうし。結局はゴーストタウン化して何年後かには山ほどの売り物件が出て値崩れして終わりかな。

[705: 購入検討中さん]

７０２さんへ
「グラフロは一昨年のドン底で本当に欲しい人が山っ気なしに買ったからいい目が見れただけ。 」と書いていますが、いい目が見れたのは、購入者ということですか？

[706: 購入検討中さん]

705さん

資産価値ではね。
今後のうめきたの命運は分からんから住環境とかという意味ではない。
少なくともアベノミクスが弾けるまでは上がり続け高値掴みする人がでて来るから
短期的相対的に「いい目」と書いた。

市場に行き場を失った金がジャブジャブになるんだよ。
もちろん物件次第だが堂島、Theキタハマ、CT大阪、ザタワー大阪などは
値上がり必至だから本当に欲しい人が割りを食うと思う。

[707: 匿名さん]

資産価値で何度か堂島が並列されているが、the kitahamaやグラフロと並ぶのはおこがましいと思うが。
価格帯も、高級と言う程ではない

[708: 契約済みさん]

マンションのグレードを考えると>>707さんの言うとおりだと思うけど、3つが相対的に同じ価値があると言っているわけではなくて、価値が上がるか下がるか、という意味で同じ「上がる」グループに入るという意味なのでは。

でも立地では北浜より堂島がいいね。グラフロとは意見が分かれるところだと思うけど。

[709: 匿名さん]

残り戸数が少ないようですが、多少妥協して購入を考えてます。
一つ心配なのは、ディベロッパーや管理会社です。
すみふではない、商事と言うのは、どうでしょうか？修繕計画やタワーマンション管理のノウハウ不足を心配しています。

[710: 匿名さん]

あんまり夢見たいなこと考えないほうがいいかと。アベノミクスは今のところ
株価や為替に大きく影響を与えているけど、国民に何のメリットが出るかはこれからの事。
それより消費税上げや物価上昇による消費の停滞が不安です。

[712: 購入検討中さん]

７０２，７０６さんへ
資産価値ではグラフロはアベノミクス良い影響を受けるということはわかりました。
では、グラフロの中でも、高層階でかつある程度の広さがある部屋(特に最初の第一期で完売した部屋など)は新築価格より値上がり必死かと思われますが、例えばインターコンチネンタルがすぐ前の狭い1Kや1LDK(40㎡後半〜50㎡前半)は新築価格より値上るのでしょうか？
「あと、市場に行き場を失った金がジャブジャブになるんだよ。 」と書かれていますが、その通りだと思います。では、梅田で築浅のジオグランデ梅田も値上がりしそうですか？
よければあなたの見解を教えてください。

[713: 匿名さん]

ジオグランデが気になって仕方ないようですね(笑)

[714: 匿名さん]

ジオグランデは微妙でしょう。
あの立地は駅近といっても評価が大きく分かれると思います。

[715: 匿名さん]

グラフロは羨ましいなと思える。
堂島はかわいそうだなと思える。
グラフロにスーパー無いから不便とか思わない。ホテルみたいなもんだから。
堂島はスーパー無くてかわいそうと思う。大阪駅に近い普通のマンションに思えるから。

[716: 匿名さん]

堂島タワーは知る人ぞ知るで一般的ではないかもしれない。
再開発でもなくまた立地の優位性もみくびられてる感があるなー。
ここらのサラリーマンたちには羨望の的らしいぞ
いろんな芸術文化そして都市生活がすべてが徒歩圏内ってのはそうそう出ないと思うが。

[717: 購入検討中さん]

712さん

グラフロの低層階物件は今後の賃貸相場の状況により資産価値が変動するだろうね。
周知の通り投資物件の価格は（将来性込みの）賃貸料とのバランスで決まる。
投資マネーの行先は中古を含めた賃貸物件が大多数だがグラフロや堂島といえども影響を受けるだろう。
売り出し当初グラフロの販売価格ではには賃貸に出してもペイしないと思われていたが今後状況は変わってきそうだ。
販売価格以上の価値が出るかどうかは疑問だが投資物件として注目が上がると一時的に高層階より高騰する可能性もある。
ジオグランデは立地的に賃貸向きの物件が多くそれにつられてマンション全体の価値が上向くかもしれない。

付け加えておくと、グラフロも堂島もジオグランデも同じ立地と仕様で新築販売するなら１０％以上は高価なはず。
アベノミクスは効果株や動産だけでなく（耐久）消費財でもいえること。

[718: 匿名さん]

GFは堂島より高いんだから悪くっちゃこまるでしょ。

[719: 匿名さん]

投資マネーが入り込むとバブル価格になるということですね。
グラフロや堂島も例外ではなく。

[720: 購入検討中さん]

７１７さんへ
ご回答ありがとうございます。
投資マネーの行き先として、収益還元法の期待利回りの低下に伴い、新築や築浅のマンションがターゲットになる、という趣旨でしょうか？
あと、投資対象物件が注目されれば、将来への期待から、現在の期待利回りがより低くても購入したい、と考える人が出てきて、グラフロの低層階が一時的に高騰する可能性がある、ということでしょうか？
また、賃貸物件の多いジオグランデは、場所がグラフロに近いため、グラフロに引きずられて期待利回りの低下に伴い、価値が上がるかもしれない、ということでしょうか？
もしそうであれば、グラフロに頑張ってもらえば、堂島もジオグランデ梅田も価値が上がることになるのでしょうか？
あなたの見解に非常に興味がありますので、よければ教えてください。

[721: 購入検討中さん]

投資マネー、賃貸料云々は土地やビルを含めた不動産業界全体が主体の話で、マンションにも当てはまるということ。
投資ファンド等はこれまで大阪のマンションを軽視していたが今後は看過しないと思う。

バブルというとネガティブに聞こえるけど投資マネーを如何に獲得するかが業界の浮沈に係わってくる。
東京より格段に市場が小さい大阪ではグラフロをフラッグシップにしてパイを拡大することが現状ベストと考える。

グラフロの低層階物件については賃貸需要と供給バランス次第では大化けする可能性を言及しただけ。
ジオは賃貸物件が有望であるということと、それに伴って高層階の評価も上向く（あくまでも現状より）のではという私見。
これは業界が活況になり全体の底上げにつながるという見解に等しいが。

[722: 匿名さん]

グラフロこけたら皆こけた、ってか！

[723: 匿名さん]

東京以外は無理。
大阪も例外ではない。
ゆめゆめ現物を買って利回りを期待する不動産投資なんて考えるなよ。

[724: 匿名さん]

東京以外は無理。
大阪も例外ではない。ゆめゆめ現物を買って利回りを期待するちゅう不動産投資は考えるなよ。
REITにしなさい。

[725: 匿名さん]

REITは、日銀が買い支えてくれないと値下がりする可能性もあるのでは？

[726: 購入検討中さん]

７１７さん、７２１さんへ
今までの見解を整理すると以下のようになりますが、それでよろしいのでしょうか？
グラフロは不景気であったため投資で買う人が少なかった。それは投資家は高額であったため当時は利回りが合わないと判断していたから→そのため賃貸で出ることが少ないだろう→にもかかわらず話題物件のため借りたい人が多い可能性が高い→そうなると需給のバランスで賃貸料が周辺より上がる→そして話題や珍しさから将来性ありとして期待利回りが低くても買いたいという投資家が増える→したがって転売価格が高騰する→よってグラフロは資産価値が上がり値上がりする→その結果として梅田周辺のマンションが注目されて期待利回りが下がってでも購入したい投資家が増える→堂島やジオグランデも資産価値が上がり値上がりする可能性がある→投資マネーが大阪にも集まり、他の地域にも値上がりの恩恵が広がる。それが業界全体の底上げにつながる。

[727: 匿名さん]

結局儲かるのは不動産屋だけ。

[728: 匿名さん]

とりあえず物が動くということは良いこと。

[729: 匿名さん]

726＞粘着orz

[730: 匿名さん]

日本の大多数を占める中小に勤めるものには恩恵なし。持てる者だけが更にもつだけか～。

[731: 匿名さん]

ｸﾛﾉﾐｸｽ万歳。

[732: 購入検討中さん]

726さん

グラフロは竣工後の需給バランスによってはという条件付き。
投資家は「投資目的の個人ユーザー」と言い換えてもいい。
物件の規模や数からいわゆる投資ファンドの対象にはなり得ない。

グラフロと堂島、ジオの関連性には特に言及しない。
そもそもジオとグラフロのポテンシャルが違うし
ジオに限らず賃貸相場に連動して（悪く言うと足を引っ張られて）マンション全体の価値が変動することはあるから
今後の評価が上がる（値崩れがくい留まる）要件として書いた程度。

業界全体の話は（賃貸でも）物件が動くようになれば全体の底上げになるという一般論。

グラフロ低層階、ジオについては見解を求められたから少しポジティヴな面から回答した次第。

以上

[733: 購入検討中さん]

７３２さんへ
ありがとうございました。

[734: 匿名さん]

ぐだぐだいっても不動産投資ファンドの対象に住宅はならない。
意味ない。以上終わり。

[735: 匿名さん]

住宅そのものはならないが用地の買収とか転売とかがでかいんだよ。
だからマンションが売れれば桶屋がが儲かるんだよ。（笑）

[736: 匿名さん]

やっぱもうかるのは桶屋だけ。

[737: 匿名さん]

マンションや住宅を対象にしたファンドもあるよ。土地込みのこともあるけど。

[738: 匿名さん]

グラフロの賃貸は低層階よりむしろ高層階のほうが収益性が高いんじゃねえの。

[739: 匿名さん]

高層階はまず物件が出ないと思うが「買えたけど買いそびれた」人が破格で借りるかも。
低層階は「高層階なら買ったけど低層階なら賃貸で…」という人や
「買いたくても買えなくて、でも見栄を張りたい」奴らがわんさか殺到するから
収益率でいえばこっちかな。
いずれにしても突出した家賃になりそうで興味津津。

低層階は完売直前売れ行きが落ちたところで、
高層階を買った人が賃貸用に複数戸買い足したという話も耳にした。

[740: 匿名さん]

何だかここはグラフロのスレのようになってますね。
向うが閉鎖になったからこちらに来たのかな。
結構参考になる面白い書き込みがあって良いけど。