ジェネヒルあざみ野ってどうですか？

[モバ]

先日ジェネヒルあざみ野を見てきました。
第１期販売を見に行ってから久しぶりに行きましたが、
街並みもそこそこ出来上がっていて人がたくさんいました。
駅からは結構遠いですが、建物は相当いいと思いました。
ＧＷの販売だったから？一番高い８千万円超が一番倍率が高かった・・・。（確か３０倍超？）
駅に近いほうが良いのですが、敷地に余裕のあるジェネヒルを検討してます。
もし見学した方がいたら感想をお願いします。

[351: 匿名さん]

東急の他の物件を購入したものです

ジェネヒルは次々と販売をしなければならない宅地が沢山あるので、
若干安めの価格にしてお客さんを溜め込んで次に流すのが作戦と聞いたことがあります。
そう考えればお得かも知れませんね。

ホビーは便利さで言えば非常に良い物件です。
あの辺りはまだ未開発の所が沢山あるので、
今後発展性はあると思います。ただ小学校がネック。
人口が増えれば小学校もできる可能性はあるのかも知れませんね。

[352: 匿名さん]

>ホビーは便利さで言えば非常に良い物件です。
そうかなぁ。。
坂急だし、アオバ食品館くらいしかないし
ボンマガは高いし
未開発と言っても開発されるのは住宅ばかりだろうし
セブンが近いのはいいですけどねぇ。

[353: 匿名さん]

駅からの距離だけ考えるならホビーかな。
駅とのアクセスをバス使用の前提で、通常の利便性を考えるならジェネヒルも悪くないと
思われる。むしろ、あざみ野、タマプラ２駅の前提なのでバス使用全体ならジェネが良いかも。

あと区画、道路付けによるので何とも言えないが・・・
＞ジェネヒル　80万
＞ホビー　85万
は現在の一般の購入価格としては厳しいかと思われますが・・・。
　　（参考）
　　　住宅情報ナビ　荏子田3丁目　　114万/坪
　　　　　　　　　　すすき野1丁目　116万/坪
　　　　　　　　　　美しが丘西1丁目101万/坪
　　　　　　　　　　　　　　西2丁目100万/坪
自分が販売するときには80〜90ぐらいの間だと思われます。

[354: 匿名さん]

↑
バス使用全体→バス使用前提

[355: 匿名さん]

> 現在の一般の購入価格としては厳しいかと
そうですね。
ただ、建物・外溝を２０００万だとすると８０万くらいの計算になります。
東急が売主だからできるワザだと思います。

あざみ野不動産によるとこのへんは、道路付け北で
100〜105万、南だと110〜120万くらいだそうです。

ジェネの町並みの付加価値で、100くらいで売れないかしら？

[356: 匿名さん]

ジェネヒル買うくらいの人って
駅まで原付で行く人いないんでしょうか？
ちょっとかっこわるいですが・・

[357: 匿名さん]

>>356
「ジェネヒル買うくらいの人」っていっても、
特別に大金持ちって訳でもなく全然問題ないんじゃないですか？
むしろ利口かと思います。
バスだとあざみ野駅付近は朝込みますし、
買い物だってすすき野東急の駐車場入れなくてすみますから
楽チンじゃないですか？
美しが丘に住むんだったら別ですけど。

[358: 匿名さん]

>347
現在の荏子田小からは、すすきの中・あざみ野中を選択できますが、将来は出来なくなると聞いたことがあります。
生徒の質・雰囲気をとるか、内申書と通学時間をとるかみたいな選択になるようです。
どちらの公立にいくかよりは、どこの私立を受験させるか、そのためにどこの塾に通わせるかの話題のほうが多いみたいです。

>356
駅前での駐車場所確保と結構急坂が多いせいか、街に原付自体がそう多くないように見えます。
通勤用ではないと思いますが、坂道のせいで電動アシスト自転車の割合が高いのがこのあたりの街の特徴ですね。

[359: 匿名さん]

＞＞３５５
東急だけでなく、大規模分譲地になると「旧＊＊分譲地内」と言うことで多少とも
プレミアがつきます。ジェネに関しては、街並み、道路計画（名前忘れました）も
しっかりしているので尚のことかと思いますよ。
ただし、「駅に近い」、「都内に近い」がやはり地価に一番反映される部分なので、
「投資」の観点で見るなら多少土地が狭くとも駅近がベターかと思います。

[360: 匿名さん]

>358
原付の駐輪場って、たまプラ・あざみ野とも空きが少ないんでしょうか？
また、駐輪場から駅のホームまで近いのはどっちの駅でしょうか？

いま市が尾に住んでるのですが駐輪場が駅から遠いので利用してません。

[361: 匿名さん]

駐輪場はどちらもあまり距離的には変わりませんがあざみ野は道路を渡る必要があるので朝の混雑する時間帯だと、たまぷらと比べて少々駅まで時間がかかります。
駐輪場の空き具合はわかりませんが僕の友人なんかはあざみ野の道路わきに停めていったりしていますね。あまり安全ではないのですが・・・

最近寒いせいかバスを利用する人が多いです。そう考えるとまだ空きがあるかもしれませんね

[362: 匿名さん]

15年くらい前にあざみ野中学を卒業した人が
かなり荒れてたと言ってたのですが
最近はどうなんでしょうか？

ジェネヒル住人は結構私学行かせてるようですが・・

[363: 匿名さん]

もとい
あざみ野中学→すすきの中学

[364: 匿名さん]

>362
今はそのようなことはないようです。

[365: 345]

＞358
ありがとうございます。やはり校風は違いがあるんですね。
今回分譲はすすき野小→すすき野中の学区なので、ちょっと悩んでいます。
すすき野小から荏子田小に越境入学された方はいらっしゃいますか？

[366: 匿名さん]

すすき野小・中の生徒が悪いという風の書き込みに見えますが・・・
理由が良くわかりません。
もう少し具体的に教えていただけませんか？

何処の学校でもいるような生徒はいると思いますが、通学風景を見ている限りでは
学校自体が指摘されるほど悪い生徒はいないし、多くは無いように見えますが。

[367: 匿名さん]

どちらがいいとか悪いとかではなく、どちらの校風の学校に子供を通わせたいかと
言うお話ではないでしょうか。

[368: 匿名さん]

すすき野団地住人の子供が多いすすき野小・中には行かせたくないという書き込みに見えますが・・・・

[369: 匿名さん]

皆さんの書き込みを読ませていただきました。
子供の通う学校ですので評判が良いにこしたことはないと思いますが、どの時代もどの学校も１００％なんてものは無いのではないでしょうか。
自分達の時を思い出してください。子供達がその学校の校風にあうのが一番だと思います。
教育熱心な方は気にするのかな？？？
子供がいつも笑顔で学校に行ってくれるのが一番の幸せのように思いますが・・・・。
違っていたらごめんなさい。

[370: 匿名さん]

同意です。
本人、親の教育がしっかりしていればちゃんと子供は育つものだと思っています。
上にも書かれていますが、すすき野小学校と中学校ですがそんな悪い子供は普段見かけませんよ。
世の中良い学校＝良い子供が育つとお考えの方もいるようですね。
常識的な学校であれば、あとは親の教育、子供の自主性、自立等等だと思いますよ。

[371: 匿名さん]

同感の方がいらして安心しました。
学校だけで子供が育つのではないですもんね。
親が教育するのですから。
見た目が悪い子も、もしかしたらすごく性格の良い子かもしれないし・・・。

[372: 匿名さん]

これまで抽選の倍率が低かった物件って
どういう傾向があるのでしょうか？

・大通りに面している
・間取りが懲りすぎて使いにくそう
・外観が地味め

とかとか。。

[373: 匿名さん]

ジェネヒル住人の幼稚園児は園はどこに通われているのでしょうか？
一番近いのは愛和太陽幼稚園？
美しが丘の方にかえで幼稚園、スポーツガーデンの方にあざみ野白ゆりなどあるようですが、
皆さんそれぞれなんでしょうか？
幼稚園の子は結構いますか？

[374: 匿名さん]

たまプラの駐輪場に申し込んだんだが原付用だと半年待ちだってさ。
8月に申し込んだから春には借りれるかな。
まあ、バスがやたら多く走ってるんで特に通勤に不自由はして無いけど。

[375: 匿名さん]

いよいよ登録開始ですが
このスレ静かですね。
今回はあまり人気ないのかしら？

[376: 匿名さん]

昨日見に行ってきました。要望書による倍率は最高で9倍でした。1倍っていうところもありました。
登録開始しましたが、出足はあまりよくなかったようです。
ただし、昨日はお天気が悪かったせいもあるかもしれませんね。

[377: 匿名さん]

今日、見に行ってきました。
同じく最高９倍でした。

ヒルウイングが人気ないのか
買いたい人は既に買ってしまったのか
今までよりは若干低めなようですね。

[378: 匿名さん]

今回ってクローズ販売？
もしそうだとしたら、それが理由じゃないですかねぇ？
ここのHPにも掲載されていないし（http://www.den-en.com/）。

[379: 匿名さん]

最高9倍の区画ってどこだったのでしょうか？？？？？
他の区画はやっぱりいまいちって感じなのでしょうか？？？？

[380: 匿名さん]

販売センタに最も近い真ん中の大通りに面している物件。
土地が広めなので北傾斜だが日当たり良好。
間取りも外観もオーソドックスなものです。

平均は４〜５倍くらいでした。
敷地延長の両隣の土地が歪な物件は倍率が低かったです。

[381: 匿名さん]

6553.9万の物件？
上手く全室向けて建ててますね。

[382: 匿名さん]

↑
すいません。「南向けて」

[383: 匿名さん]

きっとそうでしょう。

[384: 匿名さん]

クローズ販売ってどういう意味ですか？

[385: 匿名さん]

パターン１：登録している人
パターン２：抽選で外れた人
パターン３：登録している人＋抽選で外れた人
これらの人のみを対処に案内、販売すること。
もっとも、どうしてもと言う人は営業の判断でエントリーできると思いますが。

[386: 匿名さん]

<381
そうです。1-1-7。

今回はパターン１ですね。
正月にDM送った人が対象のようです。

[387: 匿名さん]

7910.9万（1-8-12）ですが、いくら大きい道路沿いとは言え、角地でここらの相場から
言えば安過ぎと思うのだが皆さんいかがでしょうか？

[388: 匿名さん]

あえてマイナスポイントを指摘すれば
・交差点なので信号待ちのバスが坂を登るときうるさい
・住人用の通路が横にあるため防犯上いまひとつ
・角地ではあるが北西／北東の角地であり南道路でない
・ヒルトップのよう壁が高いため見下ろされる
・傾斜地である

まぁ、8,000万は超えないんじゃないでしょうか？
ジェネヒル買う人は、音やプライバシー＆セキュリティは
気にしますからね。

[389: 匿名さん]

＞３８８

３８７です。
そうですね。ジェネヒル基準で行くとそんな感じです。

住宅情報ナビとかでここらの現在の販売価格を参考にしてみると、多少土地条件は違えど
土地単体で100万/坪以上で取引されている様です（レス３５０〜３５５参照）。
そんな中で80坪で8000万以下はお安いかと。

[390: 匿名さん]

7910.9万（1-8-12）も要望書は9倍でした。週末はその区画のお庭でささやかなカフェ
をやっていましたが、駐車場・お庭ともにゆとりを感じました。
室内もゆったりと間取りが設計されているような気がしました。
あれで8000万を超えないっていうことで人気があるのかもしれませんね。

[391: 匿名さん]

あの価格で9倍か〜。倍率ももうちょっと伸びるのか。
やっぱり人気ですね。
当たる確立は低いですね。（笑）

[392: 匿名さん]

ここらへんは、
30坪くらいまでは坪100万くらいですが
40坪くらいだと坪90万くらいとなり
60坪を越えると80万くらいだそうです。

青葉区の125平米規制のため、38坪以下に土地は分割できないので
30〜35坪くらいの土地は希少価値から110万くらいで取引されているそうです。

80万×80坪＝6400万　としても高くはないですね。
ウワモノもいいのが建ってますから。

[393: 匿名さん]

>ここらへんは、
>30坪くらいまでは坪100万くらいですが
>40坪くらいだと坪90万くらいとなり
>60坪を越えると80万くらいだそうです。

まじめに質問です。
根拠（ソース）＆誰が言っていましたか。
ここらでそこそこ大きな土地を探しています。
７０坪を買うなら、将来の売却も考慮して７６坪買った方が良いということ？

[394: 匿名さん]

>392
ということは、８０坪の物件なので、将来も分割して売却できるので、
現時点での本当の土地の価値はもしかして土地の価値だけで７２００万ということになる？
つまり、８００万であの家、設備、外構をお買い上げ？
さらに今後の土地の上昇を考えれば無茶苦茶おいしい物件ということになりますか？

[395: 匿名さん]

そのあたりとても興味があるのでぜひ聞きたいです。
地元不動産屋さんの話ですか？
それとも個人的？

[396: 匿名さん]

< 393
ソース
http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/ken-kyoutei/aoba/index.html
↑の規制の2倍以上買えば半分にできるので単価があがります。
美しが丘で住宅街の真ん中に何も建っていない異様な土地がありますが
あれはぎりぎり半分に割れないので坪単価が高すぎて売り抜けないらしいです。

< 394
そういうことを考える人がいるので
ジェネヒルあざみ野Ａ地区建築協定というのがあって
http://www.city.yokohama.jp/me/toshi/ken-kyoutei/aoba/392.html
景観をそこねないようにしています。2つに割るには100坪くらい必要です。


東急と行政で決めたんでしょうが、そこらへんは
さすが東急さんという感じです。

[397: 匿名さん]

３９３です。

>396さん
建築協定の話は知っています＆板への情報提供ありがとうございます。

>392さん＝396さん？
いまひとつわからないのは、坪単価の根拠と言うかソースです。
平米規制以下の土地の希少性で、それ以下の小さな土地が割高なのはわかります。
「30坪くらいまでは坪100万」、「60坪を越えると80万くらい」
これは、何処かの不動産会社さんがおっしゃったのでしょうか？それとも何か路線価の
様な公的なものか何かあるのでしょうか？
感覚的には数百坪のような土地を単体で売る場合は流動性の問題から価格が下がると
思いますが、４０坪〜８０坪ぐらいではそうは変わらないと思いますが・・・。
考えられるとしたら、一般的に不動産会社が販売する上で、大きな土地を細切れにして
各々の区画に多少利益を乗せて、単体で販売するよりも大きな利益が出るようにする
感じでしょうか？

[398: 匿名さん]

地元の不動産屋情報です。
いわゆる売値ではなく実際の成約価格を見せてもらったところ
60坪をこえる物件は確かに単価が下がっていました。

理由を尋ねたところ、60坪くらいの場合も
売主は平均単価（かそれ以上）で言ってくる（表に出る）が
あざみ野バス便エリアで土地を探している人で
土地に5000万以上かけられる人は少ないため
需給バランスで単価が下がるんだそうです。
40坪でいいから駅から徒歩20分とかに流れるんでしょうね。

ネットにのってる価格は単なる売主の希望であって
成約しないからこそネットにのってると考えた方がいいです。

坪単価は、道路付けや道路一本隔てた住所でも結構変わりますし
不動産屋は2件、成約情報も数件しか見ていないので
参考程度にして頂ければと思います。

[399: 匿名さん]

＞３９８さん
良くわかりました。ありがとうございます。

[400: 匿名さん]

今日近くを通ったので寄ってみたら、最高倍率（登録）15倍でした。
最低倍率は3倍でした。
明日までですね・・・。