市川 ザ・レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞ 市川ザレジデンス
所在地：千葉県市川市市川南１丁目１６３９（地番）
交通：ＪＲ総武快速線「市川」駅徒歩2分、ＪＲ総武・中央緩行線「市川」駅徒歩2分
総戸数：132戸
間取り：2LDK～4LDK（65.64m2～92.11m2）


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[241: 匿名さん]

>>239さん

冷たい言い方になりますが、管理費・修繕積立金の値上がり程度で不安を感じるなら、購入を止めておいたほうが身の為です。以下は例です。

・初年度の管理費＋修繕積立金の合計が28,000円とすれば、管理費で20,000円、修繕積立金で8,000円程度でしょう。10年間で総額3,360,000円。
・11年目に修繕積立金は5,000円程度値上げされる。管理費＋修繕積立金の合計が33,000円となる。
・16年目に修繕積立金はさらに5,000円値上げされる。管理費＋修繕積立金の合計が38,000円となる。
・21年目に修繕積立金はさらに5,000円値上げされる。管理費＋修繕積立金の合計が43,000円となる。
・26年目に修繕積立金はさらに5,000円値上げされる。管理費＋修繕積立金の合計が48,000円となる。

30年間住むとすると、総額は13,080,000円となります。さらに駐車場代で毎月20,000円として30年間で7,200,000万円必要です。管理費＋修繕積立金+駐車場代=20,280,000円 (30年間)

管理費＋修繕積立金:
1~10年目: 28,000*12*10=3,360,000円
11~15年目: 33,000*12*5=1,980,000円
16~20年目: 38,000*12*5=2,280,000円
21~25年目: 43,000*12*5=2,580,000円
26~30年目: 48,000*12*10=2,880,000円
Total: 13,080,000円

駐車場代:
20,000*12*30=7,200,000円

[242: 匿名さん]

241さん、詳しい計算ありがとうございます。確かにこうして見ると高いですね、毎月のローン支払額が減って来ても管理費が高くなって来ますね。駐車場を借りるかの有無でも大分変わって来ますね。管理費不安に思うなら一戸建ての方がいいのかしら…。
マンションはセキュリティー面で一戸建てより安心ですし迷います。

[243: 物件比較中さん]

今日の日経新聞によると、市川市は全国の市町村の中で昨年の人口減少数で堂々１位。
若年層中心に江東区、墨田区に移り住む動きが出ているとのことです。
ちなみに２位は郡山市（福島）、３位は松戸市、６位は浦安、11位は我孫子。
浦安が人口減少するのは分るんですが。

とのかくこの記事ビックリしました。市川って東京に隣接してるから人口は増えてるものだと思い込んでいました。

資産価値の面でも急に心配になってきました。

レジデンスにこだわる必要もないですね。

[244: 物件比較中さん]

241さま

すばらしい。現実的な計算です。
固定資産税は下のような感じになるんでしょうか？

１年目～５年目：１２万円（年）
６年目以降　　：２４万円（〃）

３０年で６６０万円。

つまり物件の代金以外で約２７００万円（駐車場なしなら２０００万円）。
物件が５５００万円として３０年ローンでも組もうものなら、経費・税を加算しての総合計額で１億円になります（泣）。

[245: 不動産購入勉強中さん]

243さん

私もこれは意外に思い、調べてみました。
市川市のＨＰ見ても確かに１年で約３０００人の人口減という統計です。

しかし、地域別の内訳を見ると、行徳地区のみで２０００人の減というのが分かります。
行徳地区の人口は市川市全体の1/3足らずなのに、人口減の多くの割合を占めています。
これは恐らく震災による影響でしょう。。。

行徳がこれほど震災による影響を受けた理由として、
地盤への懸念はあると思いますが、それ以外にも
ここに記載されているとおり、外国人による影響が考えられます。
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20120204-OYT1T00432.htm

事実、直近の１年ではないですが、震災期間を含んだ一年間で
市川市の外国人居住者の人口が1000人減少しています。

行徳は外国人居住者が7000人超、と、20人に一人くらいが外国人居住者という
非常に割合の多い土地で、
行徳を除いた市川市全体での外国人居住者よりも多い数値です。

ここから外国人の割合が多い行徳地区の人口減が
今回の結果に少なからず影響を及ぼしていると推測できます。


市川駅周辺の資産価値への影響は軽微と思われますが
市全体での人口減は市全体での税収減とも言えるので、
市川市の行政サービス等への影響が無いかは気になりますね。

[246: 購入検討中さん]

>245さん
素晴らしい！要点がまとまった分析ですね！勉強になります。。

[247: 物件比較中さん]

245さん

市川駅周辺のパチンコ屋でも、中国人客は激減しました。
というか、殆どいなくなりましたね。

[248: 購入検討中さん]

なんと消費税は8%が適用されてしまうみたいです。
3月引渡ならよかったんですが、工事が遅れて引渡が消費税増税後の4月になってしまうため
当初予定の5%から3%上がってしまうそう。
まだ価格は確定していないですが、確実に販売価格に上乗せしてくるでしょう。。
価格が確定しきらないのも、その辺の事情ではと思っています。

消費税増税前に間に合うというので喜んでいたのですが、
工事の都合で3%も値上げというのはいかがなものか。。

[249: 匿名さん]

消費税の増税は悩ましいですね。
増税前に引き渡しは受けたいですが、一方で、来年の３月末は突貫工事で事故や不良が続出するのではないでしょうか。
いっそのこと増税後の引き渡し物件の方が、長期的には安心できる気がします。

[250: 物件比較中さん]

３％上乗せれるという情報のソースは何ですか？

仮に引渡しが来年４月になったとしても、竣工後の契約の人を除いて売買契約は３月以前のはず。
というか、解約が早い人なら今年の４月頃でしょう。

増税されていないのに、前倒しで８％取ることはありえません。

[252: 購入経験者さん]

251さん　正解です

[253: 購入検討中さん]

契約時の消費税が適用されるから、現状の5%だと言われましたが…

[255: 買い換え検討中]

この物件は消費税増税前に滑り込みで買えるというのも売りにしていたのに
なんだかな～って感じですね。
それなら増税後しばらくして市場が落ち着いたころに
価格下落を待って住宅購入した方がマシな気がする。

[256: 購入検討中さん]

住宅ローン減税の対象になるでしょ。
現行20万円/年が来年4月以降の引き渡しで40万円/年に。

[258: 不動産購入勉強中さん]

正式な価格が決まるのは早くても今週末だと言われてましたよ。
なので、今決まってないのは消費税の問題ではないかと。
5％か8％かは専門家の間でも意見が割れてるみたいですね。
前回の増税時は請負契約か売買契約かによって、
どちらが適用されるか決まったようですが、
今回の増税時もこの請負契約の場合の経過措置があるのか
不明みたいです。
ここの物件であれば価格差にして100万は差が出るのかな？
このあたりが明確にならないと検討したくても出来ないですよね。

[259: 購入検討中さん]

私も消費税アップについて聞きました。
確かにローンをものすごく組まない限り
3％分は取り返せません。
かなり前向きに検討していましたが、
この土壇場での値上げは理不尽です、
購入はやめると思います。

[260: 購入検討中さん]

ここ数年では市川駅近辺でマンションがたたないからって煽って値段を都内並みにつりあげてるのもおかしいしね。
アーバンレジデンスくらいのマンションであれば建つ余地はまだまだあります。

[261: 匿名さん]

市川駅近に大規模マンションは当面建たないでしょうね、土地が無いので。次の大規模候補は、少し離れるけど京葉ガス跡地でしょうか？

[262: 購入検討中さん]

今回の物件の規模だと営業の方が主張するとおり数年では難しいですが、アーバンレジデンス部分くらいの土地であればまだ駅数分圏内にたくさんありますよ。Googleマップなどで確認してみるといいです。

[263: 匿名さん]

市川駅南口周辺には大きめ駐車場が
まだいくつかありますからね。

大本命は京葉ガス跡地ですが
全く動きがありません。

[264: 物件比較中さん]

恐らく、三井さんと野村さんは増税後の引き渡しで、目立たないように便乗値上げをするもくろみでしょう。

市川駅周辺は、もう大型マンションは数年はないだろうから駆け込み購入者が多くて多少高くても即、完売
するだろうという目算があるはず。

消費者をバカにするなって話しですよね。

[265: 購入検討中さん]

264さま

市川駅近辺のマンションデベは多かれ少なかれ、市川駅周辺はドル箱にしてるんですよ。
需要に対して供給が少ないですから。

でも、誰かも書いていましたが数日前の新聞にも載ってましたね。
「市川はマンション供給が少なくて割高だから若い人中心に都内に人口流出してる」って。

これから市川周辺のマンションはリセール時には相当不利になってくるんじゃないですか？
人口が減少してくれば、都内へ人が集中するのは自然の流れです。

[266: 匿名]

一生懸命ネガってますけど、残念ながらこの物件は完売しますね。
安倍政権と日銀の政策を見れば、次の市川駅周辺物件は、とんでもない値段になると思うよ。

[267: 購入検討中さん]

消費税5％っていわれてたのに8％なんですか？！

[268: 匿名さん]

>>265さん、

>人口が減少してくれば、都内へ人が集中するのは自然の流れです。

その通りですが、市川のマンション価格が下がるような時は、より遠くの船橋、津田沼などの下落率はもっと大きくなります。結局、市川駅近の物件が市川より東のエリアの物件より低くなる事は、まず有り得ないでしょう。

[269: 匿名]

特に野田線1500戸は、ヒドイことになるでしょう。

[270: 匿名さん]

268 津田沼は始発があるので人口がへれば並ばずに始発でいけるメリットがある。そうすれば市川より高くなるかも。

[271: 購入検討中さん]

268さん

その通りなんですが千葉県の中だけで比較するのもどうかなと思います。
ま、ここは千葉県のスレなんですが。
子供の学校とか親御さんの問題とか、どうしても千葉でなければならないって人を除けば、もっと都内へ検討地域を広げても良いと思います。

70㎡で5700万なら、都内でも江戸川区とか荒川区、足立区みたいな残念な場所じゃなくて、そこそこ良い場所に物件を買えますからね。
ちまみに、江戸川とか荒川なら駅近でも4000万円中盤で買えますね。

[272: 匿名さん]

>>270

世の中に100%はほとんど無いので全否定はしませんが、まず有り得ないでしょう。不動産の鉄則は「値上がりする時は都心から始まり、徐々に周辺に伝わる。値下がりする時は逆に周辺から始まり、最後に都心が下がる。」です。

第一、人口が減ってきたら、始発そのものが減らされるかも知れません。とにかく人口減の時代には、都心に近いほうが有利です。

[273: 匿名さん]

>>271

都内でも市川駅前より安い所はもちろんありますが、駅近1-2分で、かつ東京駅まで20分以内となると、ほとんど無いのでは？

[274: 匿名]

駅2分の都内の良い場所が、そんな値段で買えるわけないでしょう。
駅から遠くなるか、残念な場所か、埋め立て地しかありません。千代田富士見の値段知ってます？

[275: 匿名さん]

都内駅近でも、ベランダ目の前数mの所にビルとかの物件なら、安く買えるでしょう。でも私なら、安くても買わない。

[276: 購入検討中さん]

273さん

丸の内や大手町（東京駅利用）に職場がある人ならそうですね。

ちなみに私は職場が飯田橋なので、もうチョイ選択肢拡げることにしました。

[277: 匿名さん]

市川自体は東京にもアクセスが良くて住環境もいいので確かによい場所だと思いますが、この物件はないてますね。
消費税の件もそうですし、値段が残念な方向であがりすぎです。
市川にいますぐ新築マンションが欲しいし永住前提というのであればいいですが、資産価値の維持を考慮するのであればこの物件は確実に損しますね。

買うことも視野に入れていましたが、多分やめます。

[278: 購入検討中さん]

先週日曜日の説明会で、責任者の人が、引き渡しが4月になっても消費税は5%のままだとはっきりいってました。

不動産に詳しい方は、それはありえないとこちらでは話がでてますが、そんなあからさまに嘘をつくものでしょうか？

しかも個人的な会話ではなく全体の説明会の場で。

[280: 購入検討中さん]

ま、デベの営業なんて口頭で何を言おうが書類で残りさえしなけりゃ関係ないですからね。
そもそも、４月にずれ込む理由を一切言わないのが不審じゃないですかね。

どなたか、遅れる理由を聞いた方がいらっしゃれば情報お願いします。

[281: 匿名さん]

274
千代田富士見？
場所もコンセプトも違う物件同士で比較しても何ら意味はありません。

[282: 不動産購入勉強中さん]

野村の知人に、あーあの物件ね、やめとけば？と言われました、
すこし検討していたので意見を聞いたのですが、やめる決意ができました。

[283: 購入検討中さん]

この物件は売れると思いますよ！
市川といえば千葉の田園調布（いいすぎかな）なので
駅から少し離れた場所はすごいお屋敷街です。

そこに実家のある子育て中の若い家族が買いますので。
市川にこだわりをもっているお金持ちは多いですよ。
それを重々承知での販売価格なので割高なのは納得ですけど。

[284: 購入検討中さん]

引き渡しが遅れている理由は、工事が天候等で遅れているというありきたりな理由でしたよ。

[285: 匿名]

三井と野村の友人に相談すると、本当はもっと高価格で売れる見込みがあっだけど、ジョイント案件なので価格を抑えたと言ってました。
私は購入するつもりです。

[286: 匿名さん]

三菱地所の知り合いに聞くと、買えば～って言ってました。

[287: 購入検討中さん]

市川にこだわりがあって多少高くても買う、という人以外は
千葉県にこんな価格、まず、買わないでしょうね。

ここで物件を持ち上げて買うと宣言している人は、
お目当ての部屋の倍率が上がるかもしれないのにおかしいですね。
こういう場所でもデベの宣伝はまぎれるのかもしれないですね。

[288: 匿名さん]

283さん

千葉の田園調布？大笑いだな。。
良い住宅街は、市川２～３丁目、真間あたりの14号より少し奥まったエリアです。
レジデンスの周りを散歩してごらんなさい。
築30年を超えたいかにも安そうな木造住宅やアパートばかりで、お洒落な店なんかもゼロですよ。地元では「裏市川」と呼ばれています。

現地を見ないで物を書く人はこれだから困る。

まあ、こういう人もいないとデベも商売にならないけど。

[289: ご近所さん]

北越製紙の臭い煙もお忘れなく・・
夏場の南風の時は駅まで匂うこともありますので。
多分、窓を開けられないと思います。

[290: 周辺住民さん]

本当に臭いですよね
ドブの中で卵が腐った様な
匂いがします