市川 ザ・レジデンスってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞ 市川ザレジデンス
所在地：千葉県市川市市川南１丁目１６３９（地番）
交通：ＪＲ総武快速線「市川」駅徒歩2分、ＪＲ総武・中央緩行線「市川」駅徒歩2分
総戸数：132戸
間取り：2LDK～4LDK（65.64m2～92.11m2）


売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[241: 匿名さん]

>>239さん

冷たい言い方になりますが、管理費・修繕積立金の値上がり程度で不安を感じるなら、購入を止めておいたほうが身の為です。以下は例です。

・初年度の管理費＋修繕積立金の合計が28,000円とすれば、管理費で20,000円、修繕積立金で8,000円程度でしょう。10年間で総額3,360,000円。
・11年目に修繕積立金は5,000円程度値上げされる。管理費＋修繕積立金の合計が33,000円となる。
・16年目に修繕積立金はさらに5,000円値上げされる。管理費＋修繕積立金の合計が38,000円となる。
・21年目に修繕積立金はさらに5,000円値上げされる。管理費＋修繕積立金の合計が43,000円となる。
・26年目に修繕積立金はさらに5,000円値上げされる。管理費＋修繕積立金の合計が48,000円となる。

30年間住むとすると、総額は13,080,000円となります。さらに駐車場代で毎月20,000円として30年間で7,200,000万円必要です。管理費＋修繕積立金+駐車場代=20,280,000円 (30年間)

管理費＋修繕積立金:
1~10年目: 28,000*12*10=3,360,000円
11~15年目: 33,000*12*5=1,980,000円
16~20年目: 38,000*12*5=2,280,000円
21~25年目: 43,000*12*5=2,580,000円
26~30年目: 48,000*12*10=2,880,000円
Total: 13,080,000円

駐車場代:
20,000*12*30=7,200,000円

[242: 匿名さん]

241さん、詳しい計算ありがとうございます。確かにこうして見ると高いですね、毎月のローン支払額が減って来ても管理費が高くなって来ますね。駐車場を借りるかの有無でも大分変わって来ますね。管理費不安に思うなら一戸建ての方がいいのかしら…。
マンションはセキュリティー面で一戸建てより安心ですし迷います。

[243: 物件比較中さん]

今日の日経新聞によると、市川市は全国の市町村の中で昨年の人口減少数で堂々１位。
若年層中心に江東区、墨田区に移り住む動きが出ているとのことです。
ちなみに２位は郡山市（福島）、３位は松戸市、６位は浦安、11位は我孫子。
浦安が人口減少するのは分るんですが。

とのかくこの記事ビックリしました。市川って東京に隣接してるから人口は増えてるものだと思い込んでいました。

資産価値の面でも急に心配になってきました。

レジデンスにこだわる必要もないですね。

[244: 物件比較中さん]

241さま

すばらしい。現実的な計算です。
固定資産税は下のような感じになるんでしょうか？

１年目～５年目：１２万円（年）
６年目以降　　：２４万円（〃）

３０年で６６０万円。

つまり物件の代金以外で約２７００万円（駐車場なしなら２０００万円）。
物件が５５００万円として３０年ローンでも組もうものなら、経費・税を加算しての総合計額で１億円になります（泣）。

[245: 不動産購入勉強中さん]

243さん

私もこれは意外に思い、調べてみました。
市川市のＨＰ見ても確かに１年で約３０００人の人口減という統計です。

しかし、地域別の内訳を見ると、行徳地区のみで２０００人の減というのが分かります。
行徳地区の人口は市川市全体の1/3足らずなのに、人口減の多くの割合を占めています。
これは恐らく震災による影響でしょう。。。

行徳がこれほど震災による影響を受けた理由として、
地盤への懸念はあると思いますが、それ以外にも
ここに記載されているとおり、外国人による影響が考えられます。
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20120204-OYT1T00432.htm

事実、直近の１年ではないですが、震災期間を含んだ一年間で
市川市の外国人居住者の人口が1000人減少しています。

行徳は外国人居住者が7000人超、と、20人に一人くらいが外国人居住者という
非常に割合の多い土地で、
行徳を除いた市川市全体での外国人居住者よりも多い数値です。

ここから外国人の割合が多い行徳地区の人口減が
今回の結果に少なからず影響を及ぼしていると推測できます。


市川駅周辺の資産価値への影響は軽微と思われますが
市全体での人口減は市全体での税収減とも言えるので、
市川市の行政サービス等への影響が無いかは気になりますね。

[246: 購入検討中さん]

>245さん
素晴らしい！要点がまとまった分析ですね！勉強になります。。

[247: 物件比較中さん]

245さん

市川駅周辺のパチンコ屋でも、中国人客は激減しました。
というか、殆どいなくなりましたね。

[248: 購入検討中さん]

なんと消費税は8%が適用されてしまうみたいです。
3月引渡ならよかったんですが、工事が遅れて引渡が消費税増税後の4月になってしまうため
当初予定の5%から3%上がってしまうそう。
まだ価格は確定していないですが、確実に販売価格に上乗せしてくるでしょう。。
価格が確定しきらないのも、その辺の事情ではと思っています。

消費税増税前に間に合うというので喜んでいたのですが、
工事の都合で3%も値上げというのはいかがなものか。。

[249: 匿名さん]

消費税の増税は悩ましいですね。
増税前に引き渡しは受けたいですが、一方で、来年の３月末は突貫工事で事故や不良が続出するのではないでしょうか。
いっそのこと増税後の引き渡し物件の方が、長期的には安心できる気がします。

[250: 物件比較中さん]

３％上乗せれるという情報のソースは何ですか？

仮に引渡しが来年４月になったとしても、竣工後の契約の人を除いて売買契約は３月以前のはず。
というか、解約が早い人なら今年の４月頃でしょう。

増税されていないのに、前倒しで８％取ることはありえません。

[252: 購入経験者さん]

251さん　正解です

[253: 購入検討中さん]

契約時の消費税が適用されるから、現状の5%だと言われましたが…

[255: 買い換え検討中]

この物件は消費税増税前に滑り込みで買えるというのも売りにしていたのに
なんだかな～って感じですね。
それなら増税後しばらくして市場が落ち着いたころに
価格下落を待って住宅購入した方がマシな気がする。

[256: 購入検討中さん]

住宅ローン減税の対象になるでしょ。
現行20万円/年が来年4月以降の引き渡しで40万円/年に。

[258: 不動産購入勉強中さん]

正式な価格が決まるのは早くても今週末だと言われてましたよ。
なので、今決まってないのは消費税の問題ではないかと。
5％か8％かは専門家の間でも意見が割れてるみたいですね。
前回の増税時は請負契約か売買契約かによって、
どちらが適用されるか決まったようですが、
今回の増税時もこの請負契約の場合の経過措置があるのか
不明みたいです。
ここの物件であれば価格差にして100万は差が出るのかな？
このあたりが明確にならないと検討したくても出来ないですよね。

[259: 購入検討中さん]

私も消費税アップについて聞きました。
確かにローンをものすごく組まない限り
3％分は取り返せません。
かなり前向きに検討していましたが、
この土壇場での値上げは理不尽です、
購入はやめると思います。

[260: 購入検討中さん]

ここ数年では市川駅近辺でマンションがたたないからって煽って値段を都内並みにつりあげてるのもおかしいしね。
アーバンレジデンスくらいのマンションであれば建つ余地はまだまだあります。