シティテラス板橋蓮根 part2

[匿名さん]

早くもパート２です。
今後はこちらへ書き込みましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147959/

＜全体概要＞
所在地：東京都板橋区坂下3-7-1他
交通：都営三田線蓮根駅から徒歩6分
総戸数：350戸
面積：58.34～73.06平米
間取り：2LDK～3LDK
入居：2012年7月下旬予定

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hasune/
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

[541: 匿名さん]

管理費は何かと理由が増え値上がることは良くあります。
特にここは初期の値を安くしすぎてるので
数年後何かとこと足りなくなりそう
駐車場も空きが多いというし。

消費税駆け込みの間も伸びがいまいちのようですが
来年になると小豆沢のスーパーが入る予定のスカイティアラの販売が始まるようですね
そうなるとさらに影響受けそう。
それまでに完売できますかね。

中古で出てる部屋もまだ売れてないみたいですね。

[542: 匿名さん]

>>541

業者さんみたいな物言いですね。＆ネガですね。

[543: 匿名さん]

>>542
内容からして、別に間違った情報ではないと思います。
言い方も人それぞれ、そぐわないからと勝手な決めつけは良くないね。

[544: 匿名さん]

そうですね。管理はしっかりしていただきたいので、
管理費が低いと少し不安ですね。
毎月の清掃やエレベーターの点検、電気代（照明などの）は欠かせませんしね。
管理費には保険も含まれていますので、保険料が上がる場合は、
管理費も上がる可能性がありますよね。

[546: 匿名さん]

5年後に修繕費が値上がりするって言ってること自体
間違っているから。
あくまでも、基準は最初に入居した人達な訳で
これから入居するやつらは3年そこそこで上がり始めるから。

[547: 匿名さん]

志村坂上辺りを中心にどんどん新築マンションが大量供給されてますね。もともと魅力薄い売れ残り物件はますます影が薄くなって完売が遠のきますね。

[548: 匿名さん]

>>546
初期購入者であろうが
これから購入する人であろうが同じです。
初期購入者も同じく上がりますから。

[549: 匿名さん]

そういう意味合いじゃないでしょ
要するに竣工後すぐに住んだ人は5年後だけど
その後から住んだ人は5年後にはならないってことでしょ
これぐらい読もうよ

[550: 匿名さん]

>>549 そもそもそうじゃないでしょ
少しはマンション運営について学ぼうよ

[552: 匿名さん]

>>551
内容からも流れからも、みなさん、検討する上での話をされてると思いますが。

[553: 匿名さん]

3LDK 70㎡↑3,580万と書かれてたからMR見に行ったけど、3,580万円って抽選で1名様に当たるだけの客寄せ物件で、普通に申し込める物件は3LDKだと約4,000万円～4,200万円なのね。この値段で駅徒歩6分大手町30分なら、わざわざ三田線を選ばなくても他に選択肢がいくらでもあるから、さすがにパスかなあ。
100％駐車場は魅力的だけど逆にいえばそれだけしか特徴ないし、小さい子がいる身としては営業の方が言っていた道路際の残存土壌汚染や家の前の交通量も気にはなる。
つうか、相当数売れ残ってたのに残った物件は次期に値上げするとか言ってたけど、なぜにそんなに強気なんだろう。

[554: 入居済み住民さん]

最近、東側の上層階に引っ越してきました。日差しが最後まで気になってましたが、午後になっても十分明るいです。16時ぐらいまで照明つけずに過ごせるかと思います。どこのマンションも同じですが、上層階の方は洗濯物が飛ばされないような工夫が必要です。物干し竿、ハンガー等の何かしらの対策が必要です。

[555: 匿名さん]

上階は周りに建物がないからそうだけど
中層、下層はそうはいかない。

>>553
100%駐車場も魅力だけど
今じゃ懸念材料にもなってるみたいだね。
余りまくってるみたい。
なんでも当初安めに設定して客寄せしても。
後の不安や値上げに繋がるなら最初から適正価格の方がいいな。
竣工してもうじき2年、値上げは何のため？
これからスカイティアラもできるので客引きのため安くするならわかるけど。

[556: 匿名さん]

値上げとか•••

[557: 匿名さん]

>>555
MRの住友不動産の方いわく「東京オリンピックで物件の動きが活発になりつつあるので、今の売り出しが完売すれば次期に値上げする予定」だそうです。ちなみに、B棟は半数以上売れ残っていました（笑）
ただ単に消費者心理をあおっているだけだと思いたいですが、本気だとしたらなんだかねぇ…
アメリカのデフォルト危機も間近に見えていて、東京オリンピックで物件の動きが活発といっても有明の一部ぐらいで江東区全体ですら活況にはなっていないというのに、何を考えているのやら。
価格が他との比較で無駄に高いのもありましたが、なによりその台詞を聞いて、あまりの社会感覚の無さにいっぺんに買う気が失せました。
ちなみにもう一つ面白いことが。
MRの方が説明してくれた物件紹介の動画＆パワーポイントで、「H24年度は住宅ローン控除が300万だが、H25年度に購入だと200万に、H26年度だと0になります」みたいな（竣工当時に作ったと思われる、嘘丸出しの）内容があったのですが。
そこはむちゃくちゃ早口で説明を省略しつつ、マウスをものすごい勢いで「カチカチカチ」と押してページを早送りしてました（笑）
先の値上げの話もそうですが、そんな嘘までついていたとは、売り方が必死すぎ（笑）。

[558: 匿名さん]

値上げすればより一層売れ残り物件になってしまう…

オリンピック効果はここら辺はないのに
本当何を考えてるのか…
豊洲や晴海などならまだしも。
今の値段でも買い手がつかないのにね。

でも、オリンピックが決まる前から値上げの話出てましたよね。

[559: 匿名さん]

スミフも大変そうですね

[560: 匿名さん]

購入者や購入検討者の中には、↓こういうスミフの台詞に煽られた人もいるんじゃないでしょうか。
・（スミフ）オリンピックの影響で、マンションの価格が上がっている→上がっているのは選手村近隣のごく一部
・（スミフ）アベノミクスの影響でこれから価格が上がる→アメリカの財務危機などもあり、経済の先行きは不透明
・（スミフ）今売り出し中の部屋が完売すれば、次期から値上げする→完売は相当先、かつ周辺事情を考えると値上げは致命的
・（スミフ）来年になれば消費税増税になるから今買わないと損→実際は住宅ローン減税が次年度から拡大になるので、一概にそうとは言えない。
・（スミフ）住宅ローン減税は26年度からなくなる→延長・減税額拡大決定

実際、モデルルームで説明を受けたときに、このほとんどを言われましたしね。
早くも中古が売り出されていて、しかも早くも売れずに値下げしているという状況なので、なりふり構わずのようです。
中古にしたって、スミフが取っていく仲介手数料諸々考えると新築と値段は変わりませんし、そもそもその新築が大量に売れ残っている状況では、中古の売り主さんも大変でしょう。

[561: 匿名さん]

中古物件、一気に100〜200下がりましたね。
なにかしら事情があって売り急がれてるんでしょう。
でも、中古で出しても買い手がつかないのか…
今後、この販売が中古で出す時の基準になるのでいくらで売れるか気になりますね。


>>553
＞道路際の残存土壌汚染
とは、どういうことですか？
取り切れてないということですか？

建がまえも、しっかりしてるので狭くても住みやすそうですが。
気になるところが多そうですね。

[562: 住民さんＢ]

中古の部屋、値下げしたんですね。
でもまあ、もと値段なら仲介手数料考えると新築の部屋が普通に買える値段になってしまいますからね。

ところで、スカイティアラは場所的に4000万スタートぐらいになりそうなので
あんまりこことバッティングしないようにも思いますけど。。。。

それよりも、シティーテラス加賀が爆死しそうな気が。

[564: 匿名さん]

>>561
MRの住友不動産の方いわく、
「敷地は理研化学（？うろ覚え）の跡地で、土壌から規定値を超えるトリクロロエチレン（？）などの有害物質が検出された」
「敷地の土壌は改良済み。ただし道路に接した部分については道路を壊さない限り対策できないため、残存汚染物質がある」
「残存汚染物質対策として、盛り土等をしている」
とのことでした。
このあたりのことは契約するにあたっての重要事実ですので、契約者やMR見学者は必ず説明を受けていると思いますよ。

[565: 匿名さん]

>>561
ちなみに蛇足ですが、土壌汚染対策法に基づいた、基準値以上の有害物質が検出された場合の対応は以下の通りです。

①　子供の砂場など、直接土壌に触れる場所　：　汚染除去、立ち入り禁止等（厳しい対応が必要）
②　①以外の場所で、なおかつマンションや住宅の基礎部分など盛り土に適さない場所　：　天地返し※1等の土壌改良
③　①②以外の場所　：　盛り土※2

※1 天地返し … 地面を掘り返して汚染された土を地中深くに埋め、汚染されてない深層の土を上にかぶせること
※2　盛り土…　汚染された土壌の上に50cmほど土を盛って、汚染された土が飛散しないようにすること

ですので、「汚染物質の対策がされているか」という質問であれば「法律に基づいた対策は多分されているはず」ですが、「汚染物質が取り切れているか」というあなたの質問に対する回答としては「そもそも取ってない」と思われます。

[566: 匿名さん]

なんだか、安心して住めるのか不安ですね。

>>562
まだ、値段は発表されてない中適当なことは言わない方がいいですよ。

[567: 入居予定さん]

車好きなんで、屋根つきの駐車場を複数台確保できる部分に引かれて契約しました。

ところで、ここのマンション、協和発酵の工場だか研究所の跡でしたが（今もマンションの高島通を挟んだ向かいに協和発酵の社宅？がありますね）、
取り壊し後ずいぶんと長い事穴ほってました。
通勤路だったので毎日、見てましたがずいぶんと長い事、土の搬出していたのを覚えています。
だから何だと言われればそれまでですが、

正方形の土地で空地率も良い方なので、
住むには、わりと良い立地と環境だと思うんですけどね。
それに、高い高いと連呼する方もいますが、23区の住友物件としてみればそこまで高くないと思うのですが。。

修繕費は意図的に安いというより、維持費の掛かりそうな無駄な共有施設が何も無いので、
世帯数を考えるとそんなもんかと。

[568: 匿名さん]

あまりきってる駐車場は無駄な共用施設に入りますよね。
常盤台のスミフの物件も駐車場がかなり余ってると話が出てました。
都心の外れですが、まだまだ都内。
100%なんていらなかったんだと思います。
このままだと採算が取れなく管理費などで補わなくちゃいけなくなるようなきもします。

[569: マンション住民さん]

駐車場は、自走式なので、あるていど埋まれば損益分岐に達するとは思いますが
スミフはどこまで見込んでいるんでしょうかね。

皆さん、これをきに車を買いましょうー。
あると、やっぱり便利ですよー。

ところで、車好き感が滲みでている車が何台か停まってますね。
もう少し、ガレージハウス感を出した感じにすれば面白い物件になるんじゃないかなーと思います。

[570: 匿名さん]

>>567
よくこのスレで、｢協和発酵の工場跡地｣という出鱈目な話をする人が出没しているようですが。
正しくは、｢協和発酵工業(当時)の東京物流センター｣です。
敷地の一部がかつての(遊休化していた)東京物流センターだったというだけで、工場は別の会社です。
スミフの口からは、土壌汚染の関係で工場を置いていた別の会社の社名や汚染の概要の説明は受けますが、協和発酵の社名は一切出てないはずですよ。
つまり、ある程度理解力のある人なら、どうあがいても｢協和発酵の工場跡地｣という発想にはならないはずです。
あなた、本当に居住者ですか？
もし本当に居住者だとすれば、契約の際にろくすっぽ話も聞かずに契約したことになります。
あんまり適当なことを書くと、「まともに話も理解せずに購入しちゃった人が資産価値を下げたくない一心で必死だな」みたいにみなされますよ。

[575: 契約済みさん]

元々、合併前の協和発酵の施設だったのは事実で
地元の人の認識では協和発酵の
工場か何か程度だと思うのであながち間違いではないかと。
具体的に何やってた施設かなんて知らないでしょうし。

直接の汚染原因になった企業としては
理研栄養薬品工業とその系列会社という
説明は住友から受けましたが。

[576: 匿名さん]

トリクロロエチレン！？　こわいなぁ。

[577: 匿名さん]

>567
修繕積立金は大した共用設備がなくても安すぎますよ。

第一、共用設備の維持管理費はどちらかというと管理費から
支出されます。
大規模修繕や設備の入替が修繕積立金の用途です。

よって、修繕積立金が他のマンションよりも大幅に
安くなる理由はありません。

専有面積の平米当たり少なくとも100円は積み立てる
べきものです。平均的には、平米当たり200円ぐらいは
掛かると思います。当初の積立額を安くしておくと、
5年おきに月額が数千円の値上げとか、大規模修繕のたびに
数十万円の出費とかがかかります。
実際に、そういう長期修繕計画になっていると思いますよ。
長期修繕計画は契約前に必ずコピーをもらいましょう。

[579: 匿名さん]

貰っていても足りない場合はその可能性も充分ありますよ。
予想以上に修繕費がかかったり
何かしらの災害事故に見舞われた時など
保険で賄えないものが出た時など。
まとめての徴収が不可ならそれ相応の値上げとか。
全くないとは言い切れません。
もしくは、足りない場合で費用内でやるならば
その範囲内で限られた修繕だけになったり。

それに、管理費なども安いのは魅力かもしれないけれど
管理自体も値段に相応されたものしか受けれないと思います。
ある程度、平均的な金額を徴収され
余るものは貯蓄されるほどの余裕のある金額設定の方が安心感はありますよね。
目先の安さに惑わされず、冷静に先行きの可能性見て検討判断も必要かとも思いました。

[581: 匿名さん]

検討板に逐一住人さんが出てくるのは良しとしても
どうして検討してる方に攻撃的なんでしょうか…
メリットデメリットを天秤にかけて検討が必要なんですが。
検討する上で、予測や可能性も考えるのも大事だと思いますよ。
可能性は確かにどこのマンションでもあり得ますけど
安すぎる設定だと可能性はより高くなるとおもいます。

近隣の他スレでこことその物件を検討してた人の話だと
その物件は修繕積み立て、管理費が平均的な金額で
ここと比べると高いと感じたけど
上がる率がその物件は緩やかで十数年後には同じくらいになると説明されたと書かれてました。

検討する上で目先の安さはとても魅力的だけど
先のことを考えると不安要素でもあるなと思いました。

[582: 匿名さん]

>>575
常識ないのか馬鹿なのか･･･
土壌汚染の話の流れの中で、無関係の会社の社名を出して｢(無関係の会社の)工場があった｣｢長いこと土を搬出してた｣なんて、非常識な書き込みをすることの意味もわかってないとは。
ましてや、(自称)住民が書いてるんですよ？近隣住民とか関係なく、住民なら必ず説明を受けているにも関わらずです。
それを｢あながち間違いではない｣と書いたり、さらには(微妙に間違っているとはいえ)汚染会社の実名をさらすとはね。
住民の民度が問われますよ。削除依頼出しときなさいな。

[583: 匿名さん]

トリクロロエチレンが敷地に埋ってるかもしれないというのは
事実なら、非常に検討者に貴重な情報ですよ。
かなり危険な有害物質の上、発がん性まで判明している
物質ですから。

契約直前重要事項説明で他の項目と一緒に
急ぎ足で聞かされたって困りますよ。
ぜひ、記載は残される方がいいですよ。

[584: 匿名さん]

すみません、>>564ですが、私のコメントのせいで変な流れになってしまったみたいで申し訳ないです。
>>583
トリクロロエチレンかどうかはうろ覚え、というよりははっきり聞き取れなかったのですが、汚染物質の説明は住友不動産の方から受けましたので、聞けば教えてくれると思います。
まあ、わたしはその残存土壌汚染の話と、かなり売れ残っているにも関わらず次期から値上げするという姿勢に度肝を抜かれて、買うのを迷ってる口ですけれど。

住友不動産の物件はどこもそうですけど、修繕積立金が無駄とも思えるぐらいに段階的に上がるのも、迷う原因の一つですね。
住友不動産の方針として、絶対に積立不足にならないよう、言い換えれば突然大量出費が発生することのないよう、ゆとりを持って集めることにしているそうです。
考え方としては間違っているともいえないですし、場合によってはそうしておいた方がいいとも思いますが、結局無駄に貯蓄額が多くなるだけで、定年になっていざ売ろうとしたときに月々の積立額が大きくなっているせいでなかなか売れなくなったり、かといって住み続けるにも仕事をリタイアした後なのに出費が重くなる、というリスクもあるので。
こればっかりは保険と同じで、将来になってみないとわかりませんね。

[585: 匿名さん]

あ、>>584の修繕積立金の話ですが、安ければいいといっているわけではありません。
もっと平準化してもいいのではないかということです。
住友不動産の物件は、えてして16年目から修繕積立金の月額が高騰し、物件によっては3倍以上になったりもするので。
新築で売るときにだけ集客目的で極端に安くしておいて、将来の負担を極端に上げるのはどうか、というところですね。

[586: 匿名さん]

>584

修繕積立金の話ですが、そのスミフの言い分はおかしいですね。
そんなに余裕をもって集めるなら、最初からしっかり
集めるべきです。一昔前は、どこのマンションでもそういう
形式（将来の値上げを前提としない月額設定）でした。

今は、購入検討者にランニングコストが低いと誤解させる
ためとしか思えないほど、当初の修繕積立金の月額を
低く抑えています。

さらに、スミフの場合は竣工後も何年にもわたって販売を
続けるので、当初の修繕積立金の月額を低く抑えないと
自分達の負担（未販売住居の分の支払い）が増えるわけ
です。この負担を抑えるというのも大きな狙いです。
何も住民のことなんか考えていません。

修繕積立金は当初とことん低く抑えておいて、自分達が
販売を完了させたら、どんどん上げていこうというわけです。
一方、管理費は自分の子会社の売り上げになりますので、
最初からしっかりとした額を取っています。
350戸の大規模としてはここの管理費はちっとも安く
ありません。

[587: 匿名]

集客目的で極端に安すぎですよね。
自分もそこが懸念材料です。
安すぎるというのは当初はよくとも。
それを基準にして購入してしまうと後々値上がりし始めその幅が大きいと負担になってしまいますよね。
固定資産税も初期の5年間は控除があるので年間十数万で済みますが
5年後からはプラス数万。
他のマンションみたいに最初から適性金額で始めてもらってた方が将来的に緩やかな方が負担が少ないようにも自分も検討してて思いました。
数年後から値上がるものも増えてきますし

あと、>>585さん修繕積立金の貯蓄はあればある方がマンション経営にはいいんですよ。
例えば、今は真新しいですが
年を重ねて行くうちに、ガタがきてトラブルが増えてきます。
その都度、満足の行く補修や修繕につながるので。
ここの近隣の築30年超のマンションの話ですが
かなり良い意味で注目の浴びたマンションがありますよね。
できた当時から修繕積立金がある程度適正から始められ
約10年おきのペースで外装工事をされており
近年ではマンションでは始めて取り入れられた数億もかかる耐震工事をされ
注目されてましたよね。
だからと言って、値上がりもなく貯蓄内でやられたようで
マンション運営がうまくいってると良い例と話題にあげられてました
最近では、その運営が好感を持たれそこのマンション指名で中古探される方もいるとか。
そうやって、年を重ね古くとも資産価値が下落することなく維持できてるには
やはり、有る程度の貯蓄が必要と感じました。

ここのマンションも良いところはたくさんあるので
それが持続できるといいのですが
駐車場の空き具合や汚れなどの話を見るとやはり不安要素も見過ごせませんよね。
もちろん先のことは誰もわからないでしょうが
長く住み続けるための購入には先のこともある程度はきっちり考えたいものです。

[588: 匿名さん]

修繕費の話とても勉強になりました。
そういう仕組みになっているんですね。
要はしっかりと修繕分も積み立てが必要ということですね。
やはり修繕費のことも営業さんにしっかりと聞いておくほうがいいですね

[589: 購入検討中さん]

皆さん、もう少し前向きなお話ししましょうよ。
ここ最近の書き込みは、
悪い（特定の人のバイアスが掛かっているような？）意見ばかりですが
土壌汚染も修繕費の事も、本当に検討されていてモデルルームに足を運んでいれば
営業さんが詳しく説明してくれる事なんで、気になるなら納得できるまで
聞けばいいじゃないですかと思います。

[590: 匿名さん]

>>589

土壌汚染は別として
きちんと読んだら悪い意見ばかりだと思わないけど。
修繕費に関しては内容からしても熟知されてる内容だし。
とても勉強になりますよ。