シティテラス板橋蓮根 part2

[匿名さん]

早くもパート２です。
今後はこちらへ書き込みましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147959/

＜全体概要＞
所在地：東京都板橋区坂下3-7-1他
交通：都営三田線蓮根駅から徒歩6分
総戸数：350戸
面積：58.34～73.06平米
間取り：2LDK～3LDK
入居：2012年7月下旬予定

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hasune/
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

[521: 住民さんＤ]

web見てたら、
いつのまにか間取りに2LDKが追加されてましたが
ここって、3LDKだけなのかと思ってました。

ちなみに南向きのようですけど、
これはどの棟になるのでしょうか?

[523: 匿名さん]

確か、C棟の一番端(東のB棟に一番近い端)の2階に、モデルルームらしき部屋がありますよ。

[524: 検討中の奥さま]

ルーフバルコニーのついている部屋はいくらくらいでしょうか？
まだ残っているのでしょうか？
３５８０万円～となっているので
最低限の値段はわかるのですが最高値の値段はどのくらいなものなのでしょうか？
ルーフバルコニーの部屋はやはり高いのでしょうか？
どのたか知っているかいましたらお教えくださいませ。

[525: 匿名さん]

ってか、ルーバルは極少だから今頃検討してては遅いでしょ。
ルーバルのある部屋は真っ先に売れるんだから

[527: 匿名さん]

この物件の周りは東京都住宅公社のマンションが多いですね（低所得者向けの都営アパートではなく一般賃貸物件）。比較的新しいし、皆んなこの物件より駅に近い良い立地ばかり。消防署そばの一か所は建て替え予定あり？
転勤等で賃貸に出す際にはライバル多くてちょっと困る感じ。

[528: 匿名さん]

>>527
ちょっと1本道を入るだけで都営アパートの方がたくさんありますよ。
ここよりも駅近で。

あと、高島通り沿いにある東京都住宅公社だっけ？
その、建物群は数年前まで実は何年も長い間更地の状態だったんですよね。
元々、映画館付きのショッピングモールができる予定で工事が進められていたらしいんですが
土壌整備していた時に、何か発掘？されたかなにかで工事が中断され
その作業が入ってる間に、地元の商店街が反対運動した為
計画が止まって最終的には無くなって、今の公社ができたと聞いたことがあります。
近隣の人は正直シッピングモールが出来ることを願ってたんですけどね…
まあ、過去の昔話ですが…

[529: 買い換え検討中]

>５２１

ほんとだ。
少し安いですね、部屋数が減る分。。
でも３ＬＤＫと比べると価格差が小さいような？

角部屋南向きの良条件が上乗せされているのかな・・。

広いウォークインが同じくあるのは嬉しいですね。

[530: 匿名さん]

管理費と修繕積立金が月々10024円と3870円で合計13894円。
ただし、管理開始1年目から5年目までだそうで5年毎に見直す
(＝値上げ)が行われそうですね。
この辺りの詳細な情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

[531: 住民さんＤ]

>>530

値上げというか、35年後までの予定金額が既に開示されてますよ。
営業さんに聞いてみてください。

もちろん、5年毎に上がって行きます。
ただ、上がり幅は常識的範囲で35年後でも他の物件よりは
だいぶ安い設定でした。

[533: 匿名さん]

管理収支が合わなければ値上げもあります。大きいものでは駐車場稼働率なんかが影響します。

[535: 匿名さん]

修繕もそうだけど、管理費もどこも値上げしてるよ。
特に大型はね。

あと、ここは駐車場代が安すすぎる上に空きが多いらしいから
のちの、管理や維持費が足りなくなりそうだよね。
当初は安くとも、年が立つとともに値上げしなくてはいけなくなることもありそう。

かなり前のレスに
管理費修繕費は数年後値上げされますよね？という質問に
ここは全くないですと答えてた方いましたが
嘘でしたね

管理費も修繕費も安いのは当初はプラスに思えるけど
安すぎる設定はあとあと年が経つと困ることが出る時がある
いざという時に費用が少ない分
行き届かない部分が目立つこともあるからね
安いのも魅力だけどよくよく考えてみると不安材料でもあるなと思う。
ある程度値がある方が逆に安心だなと思う。

[536: 匿名さん]

少なくとも消費税率UPで来年は上がりますよ。数百円だけど、、、（笑）

[538: 匿名さん]

意味分からんというのが分からん

[539: 匿名さん]

>>537
聞いてないんですか？
上がりますよ。
約5年後に

[541: 匿名さん]

管理費は何かと理由が増え値上がることは良くあります。
特にここは初期の値を安くしすぎてるので
数年後何かとこと足りなくなりそう
駐車場も空きが多いというし。

消費税駆け込みの間も伸びがいまいちのようですが
来年になると小豆沢のスーパーが入る予定のスカイティアラの販売が始まるようですね
そうなるとさらに影響受けそう。
それまでに完売できますかね。

中古で出てる部屋もまだ売れてないみたいですね。

[542: 匿名さん]

>>541

業者さんみたいな物言いですね。＆ネガですね。

[543: 匿名さん]

>>542
内容からして、別に間違った情報ではないと思います。
言い方も人それぞれ、そぐわないからと勝手な決めつけは良くないね。

[544: 匿名さん]

そうですね。管理はしっかりしていただきたいので、
管理費が低いと少し不安ですね。
毎月の清掃やエレベーターの点検、電気代（照明などの）は欠かせませんしね。
管理費には保険も含まれていますので、保険料が上がる場合は、
管理費も上がる可能性がありますよね。

[546: 匿名さん]

5年後に修繕費が値上がりするって言ってること自体
間違っているから。
あくまでも、基準は最初に入居した人達な訳で
これから入居するやつらは3年そこそこで上がり始めるから。

[547: 匿名さん]

志村坂上辺りを中心にどんどん新築マンションが大量供給されてますね。もともと魅力薄い売れ残り物件はますます影が薄くなって完売が遠のきますね。

[548: 匿名さん]

>>546
初期購入者であろうが
これから購入する人であろうが同じです。
初期購入者も同じく上がりますから。

[549: 匿名さん]

そういう意味合いじゃないでしょ
要するに竣工後すぐに住んだ人は5年後だけど
その後から住んだ人は5年後にはならないってことでしょ
これぐらい読もうよ

[550: 匿名さん]

>>549 そもそもそうじゃないでしょ
少しはマンション運営について学ぼうよ

[552: 匿名さん]

>>551
内容からも流れからも、みなさん、検討する上での話をされてると思いますが。

[553: 匿名さん]

3LDK 70㎡↑3,580万と書かれてたからMR見に行ったけど、3,580万円って抽選で1名様に当たるだけの客寄せ物件で、普通に申し込める物件は3LDKだと約4,000万円～4,200万円なのね。この値段で駅徒歩6分大手町30分なら、わざわざ三田線を選ばなくても他に選択肢がいくらでもあるから、さすがにパスかなあ。
100％駐車場は魅力的だけど逆にいえばそれだけしか特徴ないし、小さい子がいる身としては営業の方が言っていた道路際の残存土壌汚染や家の前の交通量も気にはなる。
つうか、相当数売れ残ってたのに残った物件は次期に値上げするとか言ってたけど、なぜにそんなに強気なんだろう。

[554: 入居済み住民さん]

最近、東側の上層階に引っ越してきました。日差しが最後まで気になってましたが、午後になっても十分明るいです。16時ぐらいまで照明つけずに過ごせるかと思います。どこのマンションも同じですが、上層階の方は洗濯物が飛ばされないような工夫が必要です。物干し竿、ハンガー等の何かしらの対策が必要です。

[555: 匿名さん]

上階は周りに建物がないからそうだけど
中層、下層はそうはいかない。

>>553
100%駐車場も魅力だけど
今じゃ懸念材料にもなってるみたいだね。
余りまくってるみたい。
なんでも当初安めに設定して客寄せしても。
後の不安や値上げに繋がるなら最初から適正価格の方がいいな。
竣工してもうじき2年、値上げは何のため？
これからスカイティアラもできるので客引きのため安くするならわかるけど。

[556: 匿名さん]

値上げとか•••

[557: 匿名さん]

>>555
MRの住友不動産の方いわく「東京オリンピックで物件の動きが活発になりつつあるので、今の売り出しが完売すれば次期に値上げする予定」だそうです。ちなみに、B棟は半数以上売れ残っていました（笑）
ただ単に消費者心理をあおっているだけだと思いたいですが、本気だとしたらなんだかねぇ…
アメリカのデフォルト危機も間近に見えていて、東京オリンピックで物件の動きが活発といっても有明の一部ぐらいで江東区全体ですら活況にはなっていないというのに、何を考えているのやら。
価格が他との比較で無駄に高いのもありましたが、なによりその台詞を聞いて、あまりの社会感覚の無さにいっぺんに買う気が失せました。
ちなみにもう一つ面白いことが。
MRの方が説明してくれた物件紹介の動画＆パワーポイントで、「H24年度は住宅ローン控除が300万だが、H25年度に購入だと200万に、H26年度だと0になります」みたいな（竣工当時に作ったと思われる、嘘丸出しの）内容があったのですが。
そこはむちゃくちゃ早口で説明を省略しつつ、マウスをものすごい勢いで「カチカチカチ」と押してページを早送りしてました（笑）
先の値上げの話もそうですが、そんな嘘までついていたとは、売り方が必死すぎ（笑）。

[558: 匿名さん]

値上げすればより一層売れ残り物件になってしまう…

オリンピック効果はここら辺はないのに
本当何を考えてるのか…
豊洲や晴海などならまだしも。
今の値段でも買い手がつかないのにね。

でも、オリンピックが決まる前から値上げの話出てましたよね。

[559: 匿名さん]

スミフも大変そうですね

[560: 匿名さん]

購入者や購入検討者の中には、↓こういうスミフの台詞に煽られた人もいるんじゃないでしょうか。
・（スミフ）オリンピックの影響で、マンションの価格が上がっている→上がっているのは選手村近隣のごく一部
・（スミフ）アベノミクスの影響でこれから価格が上がる→アメリカの財務危機などもあり、経済の先行きは不透明
・（スミフ）今売り出し中の部屋が完売すれば、次期から値上げする→完売は相当先、かつ周辺事情を考えると値上げは致命的
・（スミフ）来年になれば消費税増税になるから今買わないと損→実際は住宅ローン減税が次年度から拡大になるので、一概にそうとは言えない。
・（スミフ）住宅ローン減税は26年度からなくなる→延長・減税額拡大決定

実際、モデルルームで説明を受けたときに、このほとんどを言われましたしね。
早くも中古が売り出されていて、しかも早くも売れずに値下げしているという状況なので、なりふり構わずのようです。
中古にしたって、スミフが取っていく仲介手数料諸々考えると新築と値段は変わりませんし、そもそもその新築が大量に売れ残っている状況では、中古の売り主さんも大変でしょう。

[561: 匿名さん]

中古物件、一気に100〜200下がりましたね。
なにかしら事情があって売り急がれてるんでしょう。
でも、中古で出しても買い手がつかないのか…
今後、この販売が中古で出す時の基準になるのでいくらで売れるか気になりますね。


>>553
＞道路際の残存土壌汚染
とは、どういうことですか？
取り切れてないということですか？

建がまえも、しっかりしてるので狭くても住みやすそうですが。
気になるところが多そうですね。

[562: 住民さんＢ]

中古の部屋、値下げしたんですね。
でもまあ、もと値段なら仲介手数料考えると新築の部屋が普通に買える値段になってしまいますからね。

ところで、スカイティアラは場所的に4000万スタートぐらいになりそうなので
あんまりこことバッティングしないようにも思いますけど。。。。

それよりも、シティーテラス加賀が爆死しそうな気が。

[564: 匿名さん]

>>561
MRの住友不動産の方いわく、
「敷地は理研化学（？うろ覚え）の跡地で、土壌から規定値を超えるトリクロロエチレン（？）などの有害物質が検出された」
「敷地の土壌は改良済み。ただし道路に接した部分については道路を壊さない限り対策できないため、残存汚染物質がある」
「残存汚染物質対策として、盛り土等をしている」
とのことでした。
このあたりのことは契約するにあたっての重要事実ですので、契約者やMR見学者は必ず説明を受けていると思いますよ。

[565: 匿名さん]

>>561
ちなみに蛇足ですが、土壌汚染対策法に基づいた、基準値以上の有害物質が検出された場合の対応は以下の通りです。

①　子供の砂場など、直接土壌に触れる場所　：　汚染除去、立ち入り禁止等（厳しい対応が必要）
②　①以外の場所で、なおかつマンションや住宅の基礎部分など盛り土に適さない場所　：　天地返し※1等の土壌改良
③　①②以外の場所　：　盛り土※2

※1 天地返し … 地面を掘り返して汚染された土を地中深くに埋め、汚染されてない深層の土を上にかぶせること
※2　盛り土…　汚染された土壌の上に50cmほど土を盛って、汚染された土が飛散しないようにすること

ですので、「汚染物質の対策がされているか」という質問であれば「法律に基づいた対策は多分されているはず」ですが、「汚染物質が取り切れているか」というあなたの質問に対する回答としては「そもそも取ってない」と思われます。

[566: 匿名さん]

なんだか、安心して住めるのか不安ですね。

>>562
まだ、値段は発表されてない中適当なことは言わない方がいいですよ。

[567: 入居予定さん]

車好きなんで、屋根つきの駐車場を複数台確保できる部分に引かれて契約しました。

ところで、ここのマンション、協和発酵の工場だか研究所の跡でしたが（今もマンションの高島通を挟んだ向かいに協和発酵の社宅？がありますね）、
取り壊し後ずいぶんと長い事穴ほってました。
通勤路だったので毎日、見てましたがずいぶんと長い事、土の搬出していたのを覚えています。
だから何だと言われればそれまでですが、

正方形の土地で空地率も良い方なので、
住むには、わりと良い立地と環境だと思うんですけどね。
それに、高い高いと連呼する方もいますが、23区の住友物件としてみればそこまで高くないと思うのですが。。

修繕費は意図的に安いというより、維持費の掛かりそうな無駄な共有施設が何も無いので、
世帯数を考えるとそんなもんかと。

[568: 匿名さん]

あまりきってる駐車場は無駄な共用施設に入りますよね。
常盤台のスミフの物件も駐車場がかなり余ってると話が出てました。
都心の外れですが、まだまだ都内。
100%なんていらなかったんだと思います。
このままだと採算が取れなく管理費などで補わなくちゃいけなくなるようなきもします。

[569: マンション住民さん]

駐車場は、自走式なので、あるていど埋まれば損益分岐に達するとは思いますが
スミフはどこまで見込んでいるんでしょうかね。

皆さん、これをきに車を買いましょうー。
あると、やっぱり便利ですよー。

ところで、車好き感が滲みでている車が何台か停まってますね。
もう少し、ガレージハウス感を出した感じにすれば面白い物件になるんじゃないかなーと思います。

[570: 匿名さん]

>>567
よくこのスレで、｢協和発酵の工場跡地｣という出鱈目な話をする人が出没しているようですが。
正しくは、｢協和発酵工業(当時)の東京物流センター｣です。
敷地の一部がかつての(遊休化していた)東京物流センターだったというだけで、工場は別の会社です。
スミフの口からは、土壌汚染の関係で工場を置いていた別の会社の社名や汚染の概要の説明は受けますが、協和発酵の社名は一切出てないはずですよ。
つまり、ある程度理解力のある人なら、どうあがいても｢協和発酵の工場跡地｣という発想にはならないはずです。
あなた、本当に居住者ですか？
もし本当に居住者だとすれば、契約の際にろくすっぽ話も聞かずに契約したことになります。
あんまり適当なことを書くと、「まともに話も理解せずに購入しちゃった人が資産価値を下げたくない一心で必死だな」みたいにみなされますよ。