シティテラス板橋蓮根 part2

[匿名さん]

早くもパート２です。
今後はこちらへ書き込みましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147959/

＜全体概要＞
所在地：東京都板橋区坂下3-7-1他
交通：都営三田線蓮根駅から徒歩6分
総戸数：350戸
面積：58.34～73.06平米
間取り：2LDK～3LDK
入居：2012年7月下旬予定

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hasune/
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

[501: 匿名さん]

最多価格って4000万した回ってましたよね。

[502: 匿名さん]

さすが、財閥系

[503: 匿名さん]

意味不明です。安いのが流石なの？

[504: 買い換え検討中]

3380万は売れたんでしょう。
その次の下値が3580万なのでは？

もう中古で出てる部屋ってどこの棟ですか？

[505: 匿名さん]

>>504
居住中らしいのであまり詳しくはこちらでは控えますが
検索して電話で問い合わせれば分かるのでは？
ただ、一度住んだ部屋をあの値段では売れないでしょうね

[506: 匿名さん]

中古で売り出し中のお部屋、すでに見学されてる方がいらっしゃるみたいですよ。
中古とは言え、個人的には、なかなか条件の良いお部屋だと思います。
‘絶対新築！’っていうこだわりがなければ、元値を考えれば、お買い得物件な気がします。

[507: 匿名]

現段階の値段を見てもお買い得とは思えないね。
まだ、新しいとはいえ、一度人が住めば価値はかなり落ちますから。

中古価格は損をすることを軽減するため
査定価格よりいくらか上増しして出すもの
なので、実際の査定額は現金額より数百低いだろうね。
入居して1年も立たないうちに売りに出すということは
何かしらの理由があってからだろうし
居住中ということは業者買取物件でもないことをみると
売り急いでる可能性もあるので
値の下がり方は基本的に100万単位
様子をみれば短期間で下がるだろうから買い急がなければお買得物件にはなるだろうね。

>>506
なんで、すでに見学者がいるなんてご存知なんでしょう？
新築でも売り出してる中、どの客が新築、中古の客か見分けがつかないでしょうね
そんなことが分かるのは関係者ぐらいかと…思ってしまいます。

[508: 入居済み住民さん]

そういえばこの連休中、住友不動産の営業さんとは雰囲気の違うスーツを着た人たちが
6Fの某部屋に入っていくのを見たな。
中庭で子供と遊んでいたら、たまたま目に入ったので記憶に残ってた。

[509: 匿名さん]

508さん
それってどういう事ですか？
入居済の部屋が、SOHOの事務所として使用されている可能性があるという事でしょうか。
マンションの契約内容が自宅以外の使用禁止だとしたら問題がありそうですが、
確認する術もありませんし、そうだとしても他住人に影響があるとは思えません。

[510: 匿名さん]

中古の部屋に関連したレスでは？

[511: 入居済み住民さん]

509さん
いや、だから。
件の中古物件の内覧にきた仲介業者かなっていう意味です。

SOHOといえば、suisuiネット回線の規約みると、
デイトレーディングも厳密には法人用途とみなして駄目みたいなこと書いてありますね。

[512: 匿名さん]

連休中にスーツ着て部屋に入っただけで業者扱い？
思い込み怖いな。

[513: 入居済み住民さん]

私も連休中に、エントランス内で、中古物件に関する具体的な案内をしているのを、偶然耳にしました。 なので、嘘ではないと思います。

[514: 入居済み住民さん]

まだ、多数の部屋が新築分譲中の段階で、中古の部屋って売れるのでしょうか。
間取りは角部屋で良いようだけど、
あの値段じゃローンの通りやすさやエコポイント、仲介手数料うんぬんを考えると
普通に新築の部屋契約したほうが良いって思うのですが。。。

かといって、無闇に安くされると
スミフの人も迷惑だし、他の住人さんも、なんか嫌な感情もつだろうし。

[515: 匿名]

迷惑だらうが嫌だろうが、売主の自由なので。
デベが売るわけじゃなく、個人が売るわけですから。

ただ、今回のこの中古での取り引き金額は
今後影響はしますね。
いくらで売れたか重要で今後、他部屋が中古で出した時
基準にされたり参考にされたりするので。
値引きは基本100万単位。
売り急いでる場合は月や週で減って行くので要注意です。
とはいえ、入居後一年も立ってないのでそこまで大幅にはならないかとは思うけど
何かしらご事情があり売り急がれてるとわかりませんよね。

[516: 匿名]

昨日セブンイレブンからなのか営業さん達が話をしながら歩いていて、もう少し早ければもっとお金が取れてたのにと聞こえてきました。営業さんも親切丁寧な応対しつつも金額ノルマとか大変なのかなと勝手な想像をしてしまいました。

[517: 入居済み住民さん]

A棟のエレベーター、
ゴミ捨のときとかのラフな格好＆ゴミ袋片手の時に限って住友の営業さん＆見学者さんに鉢合わせ。
非常に気まずいときが。

販売中なのは重々承知ですしラフな格好なのはこちらの問題でもありますが
露骨に表情が曇る一部の若い営業マンと事務？のお姉さん達。
なめてんのか。

お客様の導線。申し少しなんとかなりませんかね？

[518: 匿名さん]

ラフな格好で出歩けるの？

最近の新築はみなさん買い物だけでもしっかりした格好だけら、ラフな格好は家の中だけだよ。

[519: 入居済み住民さん]

↑
あ、ちなみにラフな格好といっても、
Tシャツとハーフパンツにサンダルとかです。

パジャマとかスウェットみたいなそういうのではなく、
最低限のマナーは守っているつもりですが。。。。

[520: 匿名さん]

>>517
検討スレで書き込むことじゃないと思うよ。

[521: 住民さんＤ]

web見てたら、
いつのまにか間取りに2LDKが追加されてましたが
ここって、3LDKだけなのかと思ってました。

ちなみに南向きのようですけど、
これはどの棟になるのでしょうか?

[523: 匿名さん]

確か、C棟の一番端(東のB棟に一番近い端)の2階に、モデルルームらしき部屋がありますよ。

[524: 検討中の奥さま]

ルーフバルコニーのついている部屋はいくらくらいでしょうか？
まだ残っているのでしょうか？
３５８０万円～となっているので
最低限の値段はわかるのですが最高値の値段はどのくらいなものなのでしょうか？
ルーフバルコニーの部屋はやはり高いのでしょうか？
どのたか知っているかいましたらお教えくださいませ。

[525: 匿名さん]

ってか、ルーバルは極少だから今頃検討してては遅いでしょ。
ルーバルのある部屋は真っ先に売れるんだから

[527: 匿名さん]

この物件の周りは東京都住宅公社のマンションが多いですね（低所得者向けの都営アパートではなく一般賃貸物件）。比較的新しいし、皆んなこの物件より駅に近い良い立地ばかり。消防署そばの一か所は建て替え予定あり？
転勤等で賃貸に出す際にはライバル多くてちょっと困る感じ。

[528: 匿名さん]

>>527
ちょっと1本道を入るだけで都営アパートの方がたくさんありますよ。
ここよりも駅近で。

あと、高島通り沿いにある東京都住宅公社だっけ？
その、建物群は数年前まで実は何年も長い間更地の状態だったんですよね。
元々、映画館付きのショッピングモールができる予定で工事が進められていたらしいんですが
土壌整備していた時に、何か発掘？されたかなにかで工事が中断され
その作業が入ってる間に、地元の商店街が反対運動した為
計画が止まって最終的には無くなって、今の公社ができたと聞いたことがあります。
近隣の人は正直シッピングモールが出来ることを願ってたんですけどね…
まあ、過去の昔話ですが…

[529: 買い換え検討中]

>５２１

ほんとだ。
少し安いですね、部屋数が減る分。。
でも３ＬＤＫと比べると価格差が小さいような？

角部屋南向きの良条件が上乗せされているのかな・・。

広いウォークインが同じくあるのは嬉しいですね。

[530: 匿名さん]

管理費と修繕積立金が月々10024円と3870円で合計13894円。
ただし、管理開始1年目から5年目までだそうで5年毎に見直す
(＝値上げ)が行われそうですね。
この辺りの詳細な情報をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

[531: 住民さんＤ]

>>530

値上げというか、35年後までの予定金額が既に開示されてますよ。
営業さんに聞いてみてください。

もちろん、5年毎に上がって行きます。
ただ、上がり幅は常識的範囲で35年後でも他の物件よりは
だいぶ安い設定でした。

[533: 匿名さん]

管理収支が合わなければ値上げもあります。大きいものでは駐車場稼働率なんかが影響します。

[535: 匿名さん]

修繕もそうだけど、管理費もどこも値上げしてるよ。
特に大型はね。

あと、ここは駐車場代が安すすぎる上に空きが多いらしいから
のちの、管理や維持費が足りなくなりそうだよね。
当初は安くとも、年が立つとともに値上げしなくてはいけなくなることもありそう。

かなり前のレスに
管理費修繕費は数年後値上げされますよね？という質問に
ここは全くないですと答えてた方いましたが
嘘でしたね

管理費も修繕費も安いのは当初はプラスに思えるけど
安すぎる設定はあとあと年が経つと困ることが出る時がある
いざという時に費用が少ない分
行き届かない部分が目立つこともあるからね
安いのも魅力だけどよくよく考えてみると不安材料でもあるなと思う。
ある程度値がある方が逆に安心だなと思う。

[536: 匿名さん]

少なくとも消費税率UPで来年は上がりますよ。数百円だけど、、、（笑）

[538: 匿名さん]

意味分からんというのが分からん

[539: 匿名さん]

>>537
聞いてないんですか？
上がりますよ。
約5年後に

[541: 匿名さん]

管理費は何かと理由が増え値上がることは良くあります。
特にここは初期の値を安くしすぎてるので
数年後何かとこと足りなくなりそう
駐車場も空きが多いというし。

消費税駆け込みの間も伸びがいまいちのようですが
来年になると小豆沢のスーパーが入る予定のスカイティアラの販売が始まるようですね
そうなるとさらに影響受けそう。
それまでに完売できますかね。

中古で出てる部屋もまだ売れてないみたいですね。

[542: 匿名さん]

>>541

業者さんみたいな物言いですね。＆ネガですね。

[543: 匿名さん]

>>542
内容からして、別に間違った情報ではないと思います。
言い方も人それぞれ、そぐわないからと勝手な決めつけは良くないね。

[544: 匿名さん]

そうですね。管理はしっかりしていただきたいので、
管理費が低いと少し不安ですね。
毎月の清掃やエレベーターの点検、電気代（照明などの）は欠かせませんしね。
管理費には保険も含まれていますので、保険料が上がる場合は、
管理費も上がる可能性がありますよね。

[546: 匿名さん]

5年後に修繕費が値上がりするって言ってること自体
間違っているから。
あくまでも、基準は最初に入居した人達な訳で
これから入居するやつらは3年そこそこで上がり始めるから。

[547: 匿名さん]

志村坂上辺りを中心にどんどん新築マンションが大量供給されてますね。もともと魅力薄い売れ残り物件はますます影が薄くなって完売が遠のきますね。

[548: 匿名さん]

>>546
初期購入者であろうが
これから購入する人であろうが同じです。
初期購入者も同じく上がりますから。

[549: 匿名さん]

そういう意味合いじゃないでしょ
要するに竣工後すぐに住んだ人は5年後だけど
その後から住んだ人は5年後にはならないってことでしょ
これぐらい読もうよ

[550: 匿名さん]

>>549 そもそもそうじゃないでしょ
少しはマンション運営について学ぼうよ