シティテラス板橋蓮根 part2

[匿名さん]

早くもパート２です。
今後はこちらへ書き込みましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147959/

＜全体概要＞
所在地：東京都板橋区坂下3-7-1他
交通：都営三田線蓮根駅から徒歩6分
総戸数：350戸
面積：58.34～73.06平米
間取り：2LDK～3LDK
入居：2012年7月下旬予定

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hasune/
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

[597: 匿名さん]

SUUMOの広告です。わざわざスミフがブログに挙げてたので、
URLを貼っておきます。

http://www.sumitomo-rd-mansionblog.jp/hasune/img/94/UDEwMDA5Nzi6_w.JPG

住民の将来は何も考えず、故意に修繕積立金を異常に安く設定しておいて、
この宣伝広告。すごい神経の会社です。
でも、まだこんなやり口で騙される馬鹿な消費者がいるのかなぁ。
スミフは消費者をなめすぎです。

[598: 匿名さん]

中古も出始め、売れ残りの部屋って埋まらなさそう。
駐車場100％って不要だったんじゃ。

[600: 匿名さん]

>>599
誰に言ってるの？アンカーぐらいつけなよ。
他の書き込みの人に失礼だよ。

>>598
本当にそうですね。
100%なんていらなかったと思う。
ただ、2台持ちとかやりやすいだろうけど
正直、都内住まいで2台持ちなんてあんまいないよ
維持費、車検、ガソリンとかかか考えると
いくら駐車場代が安くともね…負担が大きい。
このまま、ガラガラだと、修繕の時期になった時、駐車場代からの回収があまり見込めないから
今後の修繕費の値上げ幅の拡大、または、駐車場代の値上げもないとは言い切れないよね
まあ、あとは、来客用の駐車場拡大して、収入に当てるという手もあるけど微々たるものかな。
でも意外と、週末や年末年始は使用率が高くなるのでありといったらありだけどね
まあ、個人的なつぶやきです

[601: 購入検討中さん]

駐車場収入って３００円/台月ですよね。
仮に半分しか回収出来ずに、その分全世帯に修繕費上乗せされても大した額ではないと思いますが

[602: 匿名さん]

>>601
あのさ、修繕費ってなんだと思ってる？
もし、半分埋まらず上乗せするなら管理費。
修繕費というのは、運営して行くうちに
補修工事や定期補修などに当てるものだけど
大体どこのマンションも駐車場のそういったのは貸してる人からの賃料から補ったりもする。
もちろん賃料の中には管理分も含まれてるけど
安けりゃ安い分、埋まらなければその分当初の予定よりも回収できないなら
他であてるか回収しなけりゃいけなくなるもんだよ。

[603: 入居済み住民さん]

ここでは書きませんが
駐車場の損益分岐は総会で公表されてました。
現時点での契約率も報告ありましたが、
想像していたよりも、スミフも厳しめの数字で
計算しているようでした。
実際の契約率見ると、東棟が埋まれば
充分あり得る数字かなと思いました。

[605: 匿名さん]

やはり、有る程度、値段がしっかりしてる方が安心ですね。
目先の安さに惹かれますが
不安がつきもの。
それよりは快適に暮らすためには幾分か許容範囲でしっかりしたところが安心だなと思いました。

売れ残ってる原因にはこういうのもあるのかな。
結構不安要素がありますよね。

[606: 購入検討中さん]

そんなに売れ残ってますかね？
小出しに売って行くのは住友さんのスタイルなのと
先週MRに見に行きましたが、南向きの2棟は最近売り出した2LDKのやつと、
1F2Fの現地事務所にしているやつ以外は完売ですって言われました。
キャンセル待ちとかは分かりませんが。。。

東も4割ぐらい販売済または申し込み中みたいな感じでした。
ただ、東も全部売り出している訳ではなく、北側のルーバルとか角部屋とか
今だに次期販売予定とかになっていたのは流石が住友というか、なんというか。。。

立地と雰囲気が良かったので、
あらためて、2回目の訪問にいくので、そのときは詳しく突っ込んで聞こうと思います。

[607: 匿名さん]

販売開始してこんなに立ってるのに残ってる割合が多いと思います。
今年の冬で竣工して2年ですよね。
それに、小出しするのは、有る程度売れる見込みが出たものあるいは希望が出たものからが基本。
小出しするにはそれなりの理由があるからだと思います。
これはスミフの売り方ではなく
残りが多く出るようなマンションはどこも同じような売り方です。
小分けして、あまり出さないから……というのはある意味
都合の良い言い訳みたいなものだと思いますよ。

[608: 購入検討中さん]

中古で出ている部屋の所有者は、なぜこんなに早く売りに出すんですかね。
最初から転売目的で購入したのか。それとも継続して住むことができない想定外の事案があったのか。

[609: 匿名さん]

>>608
転売目的はまずないでしょ。
買った値より値上がりするような物件ならまだしも
明らかに値落ちする物件を転売目的で購入したって損するだけ
そんなことしますか？
転売目的ならそもそもこの立地は買いません。

現在住まわれてるということは
個人購入でしょうから
何らかの事情があるんじゃないでしょうかね。

どこのマンションも入居半年〜1年後に平均1戸は中古として売りに出され出ますよ。

別デベのマンションですが
イニシア志村坂上は
入居1〜2ヶ月で一番高い部屋が中古として出されてました。
ここら辺は築浅新築中古は通常の中古より売れないんですよね。
ここもまだ買い手がついてませんが
その物件ももう出てから数ヶ月たってます。

[610: 匿名さん]

数ヶ月で出るって、次の住居がもう決まっての話ですよね？？
世の中にはお金のある人がいるんですねー汗。
我が家が検討するとすればコチラ勿論永住目的で検討します。
以前検討していたエリアより似た条件で価格がかなりお安い、どちらに住んでも通勤時間に大差ないですから経済的負担の少ないコチラを選びたくもなるというものです。

[611: 匿名さん]

>>610
イニシアの中古も、居住中となってます。
普通に考えて、そんな短期で売りに出すのは金持ちとかじゃなく何かしら事情があるからでしょ。

[612: 匿名さん]

ここ、売買差益が出るような物件じゃないよね。
転勤、親の介護をしなければならなくなった、若しくはリストラ・収入減でローンが支払えなくなった、ってとこでしょうね。

[613: 匿名さん]

>>612
そんなあたりでしょうね。
損するのわかってて転売目的で購入しませんし。

どこのマンションも入居1年後あたりから
1組みはでますね。
1年後って固定資産税なども出てきますしね。

ここの、一番最初の中古物件も
値下げの勢いが早いことから見ても
急ぎの事情がおありなのかもなと思いました。
販売状況で意外と読めちゃいますよね。
ただ、初めての中古物件の成約価格は今後の基準にされ、影響があるので
深刻ですよね…

[614: 購入検討中さん]

ところで、ここの固定資産税って減税無しで年どの位なのでしょうか？
周辺から考えると年18万ぐらい？

[615: 匿名さん]

減税なしなら20万は超えると思うよ。

[616: 検討中の奥さま]

って言うか、
蓮根マスクって
営業さんなの？

[617: 匿名さん]

蓮根マスクって何？

[618: 匿名さん]

自己解決しました。

どう見ても営業でしょう…痛々しいですね…
駐車場をホームセンターよ駐車場みたいと言い表して逆にマイナスだよ…

にしても、やっぱ駐車場ガラ空きなんだね。