シティテラス板橋蓮根 part2

[匿名さん]

早くもパート２です。
今後はこちらへ書き込みましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/147959/

＜全体概要＞
所在地：東京都板橋区坂下3-7-1他
交通：都営三田線蓮根駅から徒歩6分
総戸数：350戸
面積：58.34～73.06平米
間取り：2LDK～3LDK
入居：2012年7月下旬予定

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/hasune/
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション

[547: 匿名さん]

志村坂上辺りを中心にどんどん新築マンションが大量供給されてますね。もともと魅力薄い売れ残り物件はますます影が薄くなって完売が遠のきますね。

[548: 匿名さん]

>>546
初期購入者であろうが
これから購入する人であろうが同じです。
初期購入者も同じく上がりますから。

[549: 匿名さん]

そういう意味合いじゃないでしょ
要するに竣工後すぐに住んだ人は5年後だけど
その後から住んだ人は5年後にはならないってことでしょ
これぐらい読もうよ

[550: 匿名さん]

>>549 そもそもそうじゃないでしょ
少しはマンション運営について学ぼうよ

[552: 匿名さん]

>>551
内容からも流れからも、みなさん、検討する上での話をされてると思いますが。

[553: 匿名さん]

3LDK 70㎡↑3,580万と書かれてたからMR見に行ったけど、3,580万円って抽選で1名様に当たるだけの客寄せ物件で、普通に申し込める物件は3LDKだと約4,000万円～4,200万円なのね。この値段で駅徒歩6分大手町30分なら、わざわざ三田線を選ばなくても他に選択肢がいくらでもあるから、さすがにパスかなあ。
100％駐車場は魅力的だけど逆にいえばそれだけしか特徴ないし、小さい子がいる身としては営業の方が言っていた道路際の残存土壌汚染や家の前の交通量も気にはなる。
つうか、相当数売れ残ってたのに残った物件は次期に値上げするとか言ってたけど、なぜにそんなに強気なんだろう。

[554: 入居済み住民さん]

最近、東側の上層階に引っ越してきました。日差しが最後まで気になってましたが、午後になっても十分明るいです。16時ぐらいまで照明つけずに過ごせるかと思います。どこのマンションも同じですが、上層階の方は洗濯物が飛ばされないような工夫が必要です。物干し竿、ハンガー等の何かしらの対策が必要です。

[555: 匿名さん]

上階は周りに建物がないからそうだけど
中層、下層はそうはいかない。

>>553
100%駐車場も魅力だけど
今じゃ懸念材料にもなってるみたいだね。
余りまくってるみたい。
なんでも当初安めに設定して客寄せしても。
後の不安や値上げに繋がるなら最初から適正価格の方がいいな。
竣工してもうじき2年、値上げは何のため？
これからスカイティアラもできるので客引きのため安くするならわかるけど。

[556: 匿名さん]

値上げとか•••

[557: 匿名さん]

>>555
MRの住友不動産の方いわく「東京オリンピックで物件の動きが活発になりつつあるので、今の売り出しが完売すれば次期に値上げする予定」だそうです。ちなみに、B棟は半数以上売れ残っていました（笑）
ただ単に消費者心理をあおっているだけだと思いたいですが、本気だとしたらなんだかねぇ…
アメリカのデフォルト危機も間近に見えていて、東京オリンピックで物件の動きが活発といっても有明の一部ぐらいで江東区全体ですら活況にはなっていないというのに、何を考えているのやら。
価格が他との比較で無駄に高いのもありましたが、なによりその台詞を聞いて、あまりの社会感覚の無さにいっぺんに買う気が失せました。
ちなみにもう一つ面白いことが。
MRの方が説明してくれた物件紹介の動画＆パワーポイントで、「H24年度は住宅ローン控除が300万だが、H25年度に購入だと200万に、H26年度だと0になります」みたいな（竣工当時に作ったと思われる、嘘丸出しの）内容があったのですが。
そこはむちゃくちゃ早口で説明を省略しつつ、マウスをものすごい勢いで「カチカチカチ」と押してページを早送りしてました（笑）
先の値上げの話もそうですが、そんな嘘までついていたとは、売り方が必死すぎ（笑）。

[558: 匿名さん]

値上げすればより一層売れ残り物件になってしまう…

オリンピック効果はここら辺はないのに
本当何を考えてるのか…
豊洲や晴海などならまだしも。
今の値段でも買い手がつかないのにね。

でも、オリンピックが決まる前から値上げの話出てましたよね。

[559: 匿名さん]

スミフも大変そうですね

[560: 匿名さん]

購入者や購入検討者の中には、↓こういうスミフの台詞に煽られた人もいるんじゃないでしょうか。
・（スミフ）オリンピックの影響で、マンションの価格が上がっている→上がっているのは選手村近隣のごく一部
・（スミフ）アベノミクスの影響でこれから価格が上がる→アメリカの財務危機などもあり、経済の先行きは不透明
・（スミフ）今売り出し中の部屋が完売すれば、次期から値上げする→完売は相当先、かつ周辺事情を考えると値上げは致命的
・（スミフ）来年になれば消費税増税になるから今買わないと損→実際は住宅ローン減税が次年度から拡大になるので、一概にそうとは言えない。
・（スミフ）住宅ローン減税は26年度からなくなる→延長・減税額拡大決定

実際、モデルルームで説明を受けたときに、このほとんどを言われましたしね。
早くも中古が売り出されていて、しかも早くも売れずに値下げしているという状況なので、なりふり構わずのようです。
中古にしたって、スミフが取っていく仲介手数料諸々考えると新築と値段は変わりませんし、そもそもその新築が大量に売れ残っている状況では、中古の売り主さんも大変でしょう。

[561: 匿名さん]

中古物件、一気に100〜200下がりましたね。
なにかしら事情があって売り急がれてるんでしょう。
でも、中古で出しても買い手がつかないのか…
今後、この販売が中古で出す時の基準になるのでいくらで売れるか気になりますね。


>>553
＞道路際の残存土壌汚染
とは、どういうことですか？
取り切れてないということですか？

建がまえも、しっかりしてるので狭くても住みやすそうですが。
気になるところが多そうですね。

[562: 住民さんＢ]

中古の部屋、値下げしたんですね。
でもまあ、もと値段なら仲介手数料考えると新築の部屋が普通に買える値段になってしまいますからね。

ところで、スカイティアラは場所的に4000万スタートぐらいになりそうなので
あんまりこことバッティングしないようにも思いますけど。。。。

それよりも、シティーテラス加賀が爆死しそうな気が。

[564: 匿名さん]

>>561
MRの住友不動産の方いわく、
「敷地は理研化学（？うろ覚え）の跡地で、土壌から規定値を超えるトリクロロエチレン（？）などの有害物質が検出された」
「敷地の土壌は改良済み。ただし道路に接した部分については道路を壊さない限り対策できないため、残存汚染物質がある」
「残存汚染物質対策として、盛り土等をしている」
とのことでした。
このあたりのことは契約するにあたっての重要事実ですので、契約者やMR見学者は必ず説明を受けていると思いますよ。

[565: 匿名さん]

>>561
ちなみに蛇足ですが、土壌汚染対策法に基づいた、基準値以上の有害物質が検出された場合の対応は以下の通りです。

①　子供の砂場など、直接土壌に触れる場所　：　汚染除去、立ち入り禁止等（厳しい対応が必要）
②　①以外の場所で、なおかつマンションや住宅の基礎部分など盛り土に適さない場所　：　天地返し※1等の土壌改良
③　①②以外の場所　：　盛り土※2

※1 天地返し … 地面を掘り返して汚染された土を地中深くに埋め、汚染されてない深層の土を上にかぶせること
※2　盛り土…　汚染された土壌の上に50cmほど土を盛って、汚染された土が飛散しないようにすること

ですので、「汚染物質の対策がされているか」という質問であれば「法律に基づいた対策は多分されているはず」ですが、「汚染物質が取り切れているか」というあなたの質問に対する回答としては「そもそも取ってない」と思われます。

[566: 匿名さん]

なんだか、安心して住めるのか不安ですね。

>>562
まだ、値段は発表されてない中適当なことは言わない方がいいですよ。

[567: 入居予定さん]

車好きなんで、屋根つきの駐車場を複数台確保できる部分に引かれて契約しました。

ところで、ここのマンション、協和発酵の工場だか研究所の跡でしたが（今もマンションの高島通を挟んだ向かいに協和発酵の社宅？がありますね）、
取り壊し後ずいぶんと長い事穴ほってました。
通勤路だったので毎日、見てましたがずいぶんと長い事、土の搬出していたのを覚えています。
だから何だと言われればそれまでですが、

正方形の土地で空地率も良い方なので、
住むには、わりと良い立地と環境だと思うんですけどね。
それに、高い高いと連呼する方もいますが、23区の住友物件としてみればそこまで高くないと思うのですが。。

修繕費は意図的に安いというより、維持費の掛かりそうな無駄な共有施設が何も無いので、
世帯数を考えるとそんなもんかと。

[568: 匿名さん]

あまりきってる駐車場は無駄な共用施設に入りますよね。
常盤台のスミフの物件も駐車場がかなり余ってると話が出てました。
都心の外れですが、まだまだ都内。
100%なんていらなかったんだと思います。
このままだと採算が取れなく管理費などで補わなくちゃいけなくなるようなきもします。