<全体概要>
所在地:東京都杉並区和田1丁目17番1他2筆(地番)
交通:東京メトロ丸ノ内線「中野富士見町」駅 徒歩2分、東京メトロ丸ノ内線「新中野」駅 徒歩10分
総戸数:104戸
間取り:2LDK~3LDK(56.04m2~77.36m2)
公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-suginami104/
売主:三菱地所レジデンス株式会社
施工会社:長谷工コーポレーション株式会社
管理会社:三菱地所コミュニティ株式会社
[スレ作成日時]2012-10-18 11:16:51
ザ・パークハウス 杉並和田ってどうですか?
509:
物件比較中さん
[2013-08-15 13:47:17]
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510:
匿名さん
[2013-08-15 14:16:54]
ネガはすべて悪であるかのような態度をみせるからだよ。誰にとっても完璧な物件なんてないんだから、ネガはあって当たり前。人気物件のスレは契約者はネガられても気にしない余裕がある。ここの契約者は痛いところを突かれるとすぐに反応しちゃう。
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511:
匿名さん
[2013-08-15 14:19:52]
とても良いところがありかつ致命的なデメリットもある面白い物件なんだと思います。値引きがはじまったらすぐに売れるのではないでしょうか?勝手な憶測ですがそのためのネガのように感じてしまいます。失礼しました。
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512:
匿名
[2013-08-15 15:09:44]
>509
プレシス杉並和田まだ書き込み少ないじゃん? 彼らは物件の善し悪し関係なくて反応ほしいから過疎スレッドにはこない。 方南町物件とかもネガ来るなと反応があったあと一気に書き込み増えたりしてる プレシスも書き込み増えてきたらきっとくるよ |
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513:
契約済みさん
[2013-08-15 16:28:54]
月末には抽選結果がでて入居日も確定しますしそろそろ契約者スレが出来ると有り難いのですが。
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515:
匿名さん
[2013-08-15 18:25:47]
>513
いま売り出し中の住戸で抽選になってるのがあるの? もし本当なら何号室か言って。隠さなきゃいけない理由はないよね。 |
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516:
匿名さん
[2013-08-15 18:35:25]
入居に際して抽選が色々あるでしょ 駐車場駐輪場引っ越し日
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517:
匿名さん
[2013-08-15 18:47:33]
なんだ、そっちの抽選ね。売れ残りが抽選になるわけないよね。
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518:
匿名さん
[2013-08-15 19:13:15]
そういう話は契約者スレでどうぞ。
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522:
匿名さん
[2013-08-16 00:31:20]
またですか。もううんざりです。今日は時間があったのでルフォン杉並方南町のマンコミも覗いてみました。この物件を検討中の方はすでに見ている方も多いと思いますが参考になるなぁと思いました。比較検討してる方結構いるんですね。
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523:
購入検討中さん
[2013-08-16 01:02:43]
495です。
504さんがおっしゃるように一通りこのスレも見ましたし、現地にも足を運びました。それでもこのスレを見てなければ気づかなかったマイナスがたくさんあったので、ネガティブな意見が聞きたいのです。新しいマイナスポイントが出てくるのを楽しみにしています。 499さんマイナス面はこちらが突っ込まないと教えてくれないので、突っ込みどころを知りたいのです。 契約者の方のポジレスはマイナスプラスを言っていただいた上でここに重点を置いて契約しましたって言う意見なら参考になりますが、ただ十分な説明がありましたでは参考になりにくいのです。 505さんの意見に同意で、マイナスポイントを自分の目で見て納得できてはじめて購入に繋がるのかと思っています。 一生に何度もあることでは無いですから。 |
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524:
匿名さん
[2013-08-16 01:14:05]
少なくとも万人受けする物件ではないし都心部でさえもこれからマンション乱立なのでリセールは苦労するだろうし価格条件は全く期待できない。
それを含んで購入するOr半ば永住の覚悟での購入なら良いんじゃない?ここの場合は永住するつもりでも物理的にできなくなる可能性もあるが。 |
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525:
ご近所さん
[2013-08-16 01:30:56]
いつ浸水するか分からないってことですか?
そんなに浸水リスクは考えてませんが、リセールが厳しいのかと二の足を踏んでいます。 |
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526:
匿名さん
[2013-08-16 01:42:36]
浸水リスクは半ば冗談だとしてもリセールは厳しい。
この物件で売りになるところは駅徒歩2分だけ。しかも地味な駅で。賃貸で売りになっても売却では埋もれる。 売るには価格で勝負するしかないけど買値は決して割安ではないので大きく下落覚悟。 こういう地味な立地の物件は近隣の再開発や鉄道などの交通向上なんかに助けられるかしないとならんがそれもない。 どちらかというと衰退する街だし。 ということを含んで損失Or永住を前提に購入すべし。 |
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527:
購入検討中さん
[2013-08-16 01:50:46]
となると、多少狭くても中野中央がベターですかね。
うちはリセール前提なのですが。 ちなみに495、523は私なのですが。 |
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528:
匿名
[2013-08-16 04:42:20]
中野中央はいまさらリセールに有利な間取り残ってないのでは?
リセール重視なら正直出遅れ。この近辺エリア狙いなら増税前は諦めた方がよいと思う |
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529:
匿名さん
[2013-08-16 09:39:32]
素人でもわかる一つの客観的判断基準は、他の人がどれだけ買っているか。この場合の「買っている」というのは、キャンセル住戸を除いて実際に契約に至った住戸がどれだけあるかという意味。さらに言うと、抽選倍率が高ければ高いほど、その人気の高さを示す(但し、デベが抽選を装うこともあるので注意)。抽選がほとんどなく、いつまでも売れ残りがあるのは人気がない、つまりリセールに苦労するということ。
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530:
匿名さん
[2013-08-16 10:56:03]
今まで見てきた中で、三菱の物件は他のデべよりも方角、階層、タイプごとの価格差が大きい傾向があると思う。
同じ物件の中の部屋でも割安割高の差が激しいということ。販売初期からエントリーしておいて割安な部屋を買うのがリセールでは有利。ただし人気物件であることは大前提。 |
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531:
匿名
[2013-08-16 11:00:55]
>529
その見分け方はシンプルで分かりやすいしほぼ間違いないよな ただ、一点だけ注意が必要なのは例えばバブル末期はどんな物件でもバカみたいな倍率だったが皆リセールで苦労している そこまで悲惨なことは滅多に無いだろうが人マネ方式は人気のピークで掴んでしまうリスクがある |
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532:
匿名さん
[2013-08-16 12:26:20]
理想は人気物件を早く察知して、人気物件の中でも人気の住戸を一期で押さえること。その後抽選になり即完売したら、自分の目が間違っていなかったことが証明される。
531さんの言う通り、経済状況でリセールが影響を受けることはあるけど、購入時に人気がなかった物件はもっとたいへん。 |
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533:
匿名さん
[2013-08-16 12:55:20]
前の売れ残りが8戸、次期最終が7戸、計15戸あるの? 90近くは売れたのね。竣工時完売はしなくても年内には何とか。
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534:
匿名
[2013-08-16 13:04:19]
>532
経済状況だけじゃないよ 開発が続くエリアだと街が綺麗になって便利になるから後の時期の物件程人気が上がる だがそこがピーク 結果的に人気がなかった時期の物件の方がリセール有利になる リセール気にしないなら後の方が住みやすいから人気便乗でオッケー |
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535:
匿名さん
[2013-08-16 15:51:09]
>533
まだ売り出してないのが7戸もあるのね。デベは要望があればすぐ売り出すと言っていたので、この7戸はいままで誰からも要望がなかったということ。つまり、15戸売れ残ってるということ。 |
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536:
匿名さん
[2013-08-16 15:55:31]
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537:
匿名さん
[2013-08-16 18:48:17]
通常、売出しからどれくらいのタイミングで捌けるのが平均的なんでしょうか? |
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538:
匿名さん
[2013-08-16 18:50:59]
すいません、537ですが追加質問です。
お詳しい方いらしたら教えてください。 リセールって、取得価格以上で売れたらまあ成功だと思うんですが、 自分のイメージですと、取得価格以下で売れる方が多いのかな、って思ってます。 で、10年後にリセールした場合、「まあ、良かったね」って思えるラインで どのくらいなんでしょうか。 たとえば、取得価格の80%とか、70%とか、 大体の目安で、一般論でかまわないので、教えてください。 |
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539:
匿名さん
[2013-08-16 19:52:57]
538
最低限確保したい売却額 近隣の賃貸価格を参考にして、 (購入価格)-{(賃貸で住んでた仮定で想定賃料)+(ローン費用、固定資産税や管理費など払った総費用)} 賃貸物件との仕様の差もありますが、あまりにも差が開くようなら「あ~あ、賃貸で住んでれば良かった」となります。 |
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540:
匿名さん
[2013-08-16 19:55:22]
間違い
(購入価格)+(ローン費用、固定資産税や管理費など払った総費用) -(賃貸で住んでた仮定で想定賃料) |
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541:
匿名さん
[2013-08-16 20:42:29]
あ~そっか、なるほど~
自分が今住んでるとこじゃなくて、その物件に賃貸で住んでたら・・ってとこが ミソですね。ふむふむ。 なんか勇気でました。ありがとうございます! 引き続き、537の質問も、お詳しい方に回答いただけたら、嬉しいです! |
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542:
匿名さん
[2013-08-16 21:49:02]
>538
昨年末リクルート系の某紙に掲載された記事に質問に近い内容がありました。 東京カンテイのデータベースを元にした記事でしたが、駅ごとに 過去10年の中古マンション平均価格 ÷ 同期間の新築マンションの平均価格 これを算出し、数字が1以上であれば中古物件が新築を上回る価格で 売りに出されているという資産性の目安でした。 (ただし中古売り出し価格=成約価格ではないので割り引いて考える必要があると思います) 記事によると首都圏の平均は0.93。 この物件のある中野富士見町駅も0.90~1未満という表示だったので、再開発や 新規開発のエリアを除けば平均的と言えるのではないでしょうか。 まあ、10年住んだら9割くらいの価格で売りに出されているということですね。 記事の別項で築年数と値下がり率に関する記事もありました。そちらは残念ながら 山手線内エリアのデータしかありませんでしたが、築21年~30年の物件で 新築価格の6~7割を維持しているということでした。 あくまでこれは過去のデータなので、人口減に転じたこれからがどうなるかは 自分の考えで判断するしかないですね。 |
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543:
匿名さん
[2013-08-16 22:28:02]
ありがとうございます!
できれば、愛着のある我が家ですので、何らかの形で保有し続けたい (たとえば、自分達が実家の戸建に入ることになっても、子供世帯が住むとか) とは思ってまして、リセール前提の購入ではないのですが、 あまりにも、リセール厳しいよ~っていうコメントが続くと、何だか不安になりまして。 実績に基づくデータがいただけて、安心できました。 |
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544:
匿名さん
[2013-08-17 10:17:04]
>>543
平均的な数値を示したデータも大事だし、個別物件の特性によるリセール見込みを判断するのも大事。 >>あまりにも、リセール厳しいよ~っていうコメントが続くと、何だか不安になりまして。 この物件に関してはリセールは厳しいでしょう。辛口批評に耳を閉じない方がいいかも。買う気になると、耳ざわりのいいことを探すんですよね。情報全体を客観的に処理できなくなり、ちょっとおかしくなる。マンション営業で、勢いですよって言い切る人もいる。 マンション価値は立地にありますが、永住のつもりで、支線だろうがとにかく駅近で、たいして値段変わらないのに今後近くに心配ない物件がどんどん出てきても後悔しない自信があり、もしかしたらの水害よりも優先できることがあれば、ここは建物のグレードの割に安いので、あなたに適したマンションなのかな。 |
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545:
匿名さん
[2013-08-17 17:01:42]
リセール前提でなくても、転勤とか転職とかで引越しを迫られることもある。将来どうしても現金が必要になって売却せざるを得ないこともある。そんなときに売ろうにも売れない、売れるけどすごく安価でしか売れない物件は困る。
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547:
匿名さん
[2013-08-17 21:02:17]
親の住み替え物件探してて、自分はこの建物いいし、金額もいいかなと思うけど、結婚以来ここら辺に住んできた親はここはダメって言う。昔から川が溢れてる場所だからって。もう今は治水良いんでしょと言うと、家が水に浸かることがわかってないって。同級生の何とか君とか何とかさんの家は何度も水が入ってるって。うちは大丈夫なところだけれど、よく知ってると敬遠するし、ここ読んでると、知らない人はこだわりがないのね。もうないかなあと思うけれど根拠はないし、最近の雨の降り方は恐い。今後のことはわからないから、ここでも話が続いてるんでしょうね。
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548:
物件比較中さん
[2013-08-17 22:07:21]
ルフォンと比較検討中の者です。
あちらのコミュニティでは方南町始発になり富士見町始発でなくなるなどの書き込みが見られますが(確定ではないようですね)方南町始発ですと朝7時頃でも富士見町では満員でしょうか。 6両編成になるので多少余裕はできるのでしょうか。 新宿直通になり尚且つ始発ですと一番良いのですが。 あとここは杉並区の端ですのでここですと中野区の図書館を利用しようかと思っておりますが近隣の方はどうされてますでしょうか。 駅からは近いのですがバス(目的地はありません。色々な場所や違う路線の駅に行ければ楽しいなと)の便利さはいかがでしょうか。バス利用はルフォンのほうが便利でしょうか。 ルフォンが早いうちから商品券キャンペーンをしているのですが更に商品券がついたりするのかなとか、ここも入居が近くなると値下がりがあったりするのかなと期待しますがお得さに目がくらみ値引きの時期には条件のあわない物件しか残っていないのも意味が無いので(3階以上で検討中です)買い時をうかがっています。 |
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549:
匿名
[2013-08-17 22:14:25]
車庫の関係上富士見町始発が全廃されることはないと思う
ただせっかく設備投資したのに方南町始発が設定されないわけないので大幅減便はやむ無しだろう でも方南町始発になっても富士見町で満員ってことは無いだろう |
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550:
匿名さん
[2013-08-17 23:37:05]
現状方南町発3両編成で余裕あるから6両なら富士見町でも座れると思う
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551:
匿名さん
[2013-08-17 23:55:24]
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552:
物件比較中さん
[2013-08-18 13:48:58]
549,550,551様情報をありがとうございます。548です。
方南町始発になっても座れそうとのことで良かったです。 MR に向かう時と帰る時は3両編成だからか休日だからか沢山人が乗る印象があったものですので地元の方の情報がうかがえて良かったです。 バスは方南町からのほうが行き先が多いのですね。 富士見町でも中野車庫から4方面へは出向ける事がわかって良かったです。 皆様の情報も検討材料にさせていただこうと思います。 |
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553:
匿名さん
[2013-08-20 14:06:19]
早いもので最終期の販売が迫っているんですね。
竣工予定が最終期の販売時期と重なるので、うまくいけば現地見学もできるかも? >547さん 古くからこの土地を知る親御さんのお考えに賛同しておかれた方が良さそうですね。 大切な資産を守る為にも備えあれば憂いなし、だと思います。 |
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554:
購入検討中さん
[2013-08-20 21:56:12]
現地見学とか可能なんでしょうか。
実際の各階からの眺めなどが見られれば比較しやすいし決めやすいですね。 購入した方々の内覧はだいぶ先なのでしょうか。 その日まで見学を待って売れ残りしかないと困りますし皆さん実際の眺めを見られては購入してないので見学できたらラッキー位に思っているほうが良いですよね。 ルフォンの3次も週末登録の物があるのですが、ここもルフォンも購入された方同士のやり取りがあまり見られないので情報が欲しいと思う反面購入者同士が盛り上がり過ぎているマンションコミュニティよりもかえって住人同士の付き合いが薄くて楽なのかななんて勝手に思っています。 |
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556:
匿名さん
[2013-08-20 23:44:38]
神田川は最近はそれ程水位も上がらないし溢れるリスクはあまり無いかと思います。
杉並区で本当に怖いのは善福寺川の蛇行エリアの川沿いですね。 堀ノ内の善福寺川沿いの友人宅は実際10年前の杉並集中豪雨で床下浸水しました。 都心に近く駅徒歩2分でありながら閑静なのは希少と思いますので その辺りで妥協するといい物件なのではと思います。 |
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557:
匿名さん
[2013-08-21 00:13:49]
貯水施設ができてめっきり浸水の話も聞かなくなりましたが、その昔は
数年に一度はニュースで放送されるような浸水が起きていました。 うちは少し離れた坂の上なので全然関係なかったのですが、そういった 事情は土地勘がない人にはわからないものなんです。 具体的には何があったかというと、ニュースで同じ町名が流れるたびに 心配した地方の親戚から電話がかかってきていました。 当時はインターネットもなく、ニュースや新聞から漠然とした情報しか 入らないため仕方がなかったとは思います。 貯水施設ができたことも土地勘がなければ判らないですし、一般的に 土地名のイメージが改善されるには今後それなりの期間、一度も町内で 浸水被害が起きないことが重要になると思います。 最近のゲリラ豪雨は今までからすると非常識な雨量ですし、どこまで 貯水施設を信用するかということになりますね。 |
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558:
匿名
[2013-08-21 01:14:50]
環七調整池完成くらいを境に神田川は一気に水害減ったけどイメージはなかなか変わらないね
今でも特に危ないのは落合の合流地点かな あと神田川水系上流はまだまだ整備中だけど、この辺については多分大丈夫と思う けどやっぱり心配は無くならないからその点をどう考えるかは人それぞれかな |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
見当たらないです。
あちらは良い書き込ばかりですのであちらのほうが物件は良いのでしょうか。