埼玉県「ボゥ ヴィラージュ美園」 ポラス

[匿名さん]

購入しようか迷っていますが
どうも高圧線が気になります。
どう思われますか？

[82: 匿名さん]

湿地の上に埋め立てた土が20年そこそこで固まったくらいでは、表面だけ固まっても
その下の湿地部分の軟弱さには変わりがないと言えます。
まるで「外はパリッと　中はシットリ」　なんかのキャッチフレーズ状態です。

もともとあの辺りは、水が溜まりやすく水が抜けにくい湿地帯で、かなり深い地層までたっぷり
水を含んでいるそうです。
現にセンターフィールドのマンションは、数十メートルの杭を打っているとのことです。

あと綾瀬川活断層も近接しているのですが、最近の調査で中央構造線が通っていることが
判明いたしました。

http://plaza.rakuten.co.jp/gnetoffice/diary/20060204/

http://www.aist.go.jp/aist_j/press_release/pr2006/pr20060202/pr2006020...　の図８


以上、購入に際しての参考になれば幸いです。

[83: 匿名さん]

マンションの場合は数十ｍの杭打ってれば、まあ大丈夫な気はしますが、
一戸建ての場合は大丈夫なのでしょうか？
さすがに、数十ｍの杭は打てないとおもうので、どのような改良の仕方をとって
いるのでしょうか？

[84: 匿名さん]

支持層まで鋼管杭を打ってるとのことです
また、地盤調査の結果も見せてもらいましたが、換算N値としてはそんなに致命的に軟弱ではなかったです
もちろんすべての区画について確認したわけではないですが

[85: 匿名さん]

>>83
まだこれから杭を打つ区画もあるので自分の目で確かめるのも良いと思います。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9513/
↑
ここの　>>118 >>119を参考にしてみてください。ポラスに聞いたらN値が0〜10と言われたらしいよ。

私は、5mくらいの黒い鋼管杭がたくさん転がってたので
営業マンに聞いたら5mの杭を一軒に付き数箇所づつ打ってるとの事でした。

あの辺りの支持層は、結構深いと思うのですが・・・・。
5mの鋼管杭で支持層に届くのか詳しい方、教えてください。

[86: 匿名さん]

私が聞いたところではすべてが杭を打っているわけではないみたいです。
素人なので詳しくはわかりませんが、ミルセメント？を流し込んで摩擦杭だと言ってました。
これが何を意味するのか、いいものなのか悪いものなのかはわかりません。
詳しい人よろしくです。

[87: 匿名さん]

１０年は地盤沈下の保障付きって聞きましたよ。

でも１１年目に沈下したらどうなるんだろう？

[88: 匿名さん]

東川口あたりでも９ｍ程度の鋼管杭を打ってるところが結構多いので５ｍの杭というのは
短い印象がある。
杭を打ってれば、周囲が地盤沈下しても杭の上に家は残るのだろうか？

どっちみち支持層に届かないから、改良剤をいれたり、
セメント杭などで、浮かせるようにするんだろうか。
詳しい人宜しくですｗ。

[89: 匿名さん]

自分のときは、支持層が10m程度の場合はそこまで杭を打ってるとの説明を受けました。
あといろんな区画の地盤調査結果を見せてもらいましたが、やはり区画によって軟弱度や支持層までの深さは結構まちまちでした。
一律に同じ長さの杭を打ったり、同じ工法を用いるということはないかと思います。
そのための地盤調査だと思うので。

このへんが結構参考になるかもです。
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=11109&cr=9&ps=N...

[90: 匿名さん]

８９さん有り難う。
あくまでも一区画ごとに地盤調査して一番適した地盤補強方法をとるという事ですね。
一戸建ての場合、支持杭は１０ｍくらいまででが限界で、あとは摩擦杭になるらしいですね。
土壌の質にもよるのでしょうが。

[91: 匿名さん]

「ボゥ ヴィラージュ美園」のサイトが準備中になってる。
なんでだろ〜？　そういえば、モデルハウスは完売したのかな？

[92: 匿名さん]

今朝の日経新聞にここの記事が載っていましたね。
おもにセキュリティについてですが。

[93: 匿名さん]

>92
そうなんですか！
ちなみに、どんな感じで載っていたのでしょうか？

[94: 匿名さん]

日経産業新聞(5/22)　読みましたよ。

記事が小さいので、大まかなことしか書いてなかったですね。
肝心な費用が書かれていなかった・・・。

172戸で警備員の人件費を負担するんだよ
(最初の一年に限り警備員費は無料ですが、住宅価格に乗っかってます)

[95: 匿名さん]

初書き込みです。
やはり、川沿い・低地ということでためらっています。
さいたま市役所に確認しましたが、過去１０年で床下浸水が４回ほどあったようです。
ただ、「大字大門」というエリア全体のなかでの実績なので、当該宅地がどうなのかは分かりませんが・・・
後は、街全体の発展を先物買いする価値があるかですね。
ちなみに、購入者はレッズサポーターが多いのでしょうか？

[96: 匿名さん]

第２期発売の間取り図・価格表も届きました。

[97: 匿名さん]

レッズサポーターは殆んどマンションのようですよ。
マンションスレのほうが一時荒れていましたから。

[98: 匿名さん]

地盤の悪さはさんざん既出ですが、この分譲地が二つの川にはさまれていて、
一方がドブ川がすぐそばで、調整池が近いことなどは余り言われていませんね。
将来を先物買いするとしても、このような場所は住宅地として一等地にはなりえない
と思います。一頃はリバーサイドとなどともてはやされた時代もありましたが、
その後の水害の多発で見る目はかわりました。
区画整理で川も川幅や高さを修正して遊歩道を作ったりしてるところもあるのですが
そのような計画はあるのでしょうか？

ただ周辺の住宅地より同じ値段で1.5から2倍の広さの宅地が手にはいるのは
魅力だとは思います。

[99: 匿名さん]

図面集と価格表が数日前に自宅に届き、その週の土・日に申込です。
いくらなんでも、急がせすぎてませんか？
他に戸建販売のスケジュールを見たことはないのですが、他の物件申込もこのような強行スケジュールなのでしょうか？
これでは、考える余地ほとんどありませんよね。

[100: 匿名さん]

前回も考える余地を与えないようなスケジュールだったと思う。
必ず売れる自信があるので、サッと決めさせたいのでしょうね。

[101: 匿名さん]

購入希望者が多ければ、先着順というか早いもの勝ち（速く決断した人順）でしょうね。
正しい選択だったかどうかは数年後にわかるでしょう。

[102: 匿名さん]

いよいよ、明日あさっての土日が申し込み期間ですね！！

[103: 匿名さん]

浦和美園地域の掲示板がありました。なかなか、おもしろいですよ。
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=GL&action=m&board=55201974...

[104: 匿名さん]

申し込みされた方いらっしゃいますか？

[105: 匿名さん]

申し込み前に夜の状況が知りたくて
行ってみたら・・・
霧がすごくて10m先がまったく見えませんでした。
その霧のすごさに　びっくりしました。
断念します。
購入を考えているみなさんも一度夜に行ってみて下さい

[106: 匿名さん]

無知ですみません。
霧ってどうして発生するのですか？
霧が多い土地って湿気が多いんですか？

[107: 匿名さん]

霧は、ポラスの近辺のみということですか？
それとも、美園全体でなのでしょうか？
スタジアムに馬券売場？ができるとの噂もありますし、まだ、どんな街になるのか予想もつきませんね。

[108: 匿名さん]

馬券売り場の話はマンション掲示板にも出ていますね

[109: 匿名さん]

馬券売り場ができれば環境は悪くなるね。
だからポラスはさっさと売り抜けたいのでは。
霧はあの一帯に出ます。
もともとあの一帯は湿地帯ですから。
やや広めの土地に惹かれて後で後悔しないように。

[110: 匿名さん]

馬券売り場は、まずいね。ワンカップ親父が出没するよ。
土地に関しては、東川口や戸塚を含めてほとんど湿地帯だと思うけど。

[111: 匿名さん]

土曜日、見学に行きました。
これから開発される町、駅に近い、スタジアムが近いといういい点がありますが、
学校の予定も微妙、下水道などの問題、セキュリティなどの費用について、
合わせて、湿地帯という事で、かなりデメリットな部分も多いこの分譲住宅ですが、
ど〜なんでしょうか？高い買い物なので失敗出来ないし、もう少し考えた方がいいんですかね？

[112: 匿名さん]

東川口や戸塚は高台も多いよ。
低地の方は地盤が悪いけれど。

[113: 匿名さん]

学校に関しては当面は既存の学校に通ってもらって、定員一杯になってから
新設するという方針のようですよ。
新しい学校ができるとしても、今小学生のお子さんは卒業してからになりそうだね。

[114: 匿名さん]

第1期販売の時にこの物件を買いました。この掲示板は後で気が付いたのですが、いろいろ厳しい意見があるようですね。浦和美園は大型の区画整理計画があるのを知っていたので前から気になっていた場所でした。私は友の会の会員になって、優先的にモデルルームを見せてもらいました。確かに周りに何もない（ジャスコぐらい）割りに高いなというのが第一印象でした。最初は冷やかしのつもりで5月3日に物件を見に行ったのですが、でもモデルルームを見ていたらだんだんその気になってしまって買うことを決意いたしました。（かなり衝動買いでした）モデルルームを見たのが5月3日で販売開始が5月5日だということで冷静に考える暇なんかありませんでした。しかも5日の朝10時から受付開始だというのに申し込希望者が4日から並んでしまったため、4日の夜には先着順で整理番号を配っていました。私も4日の夜に並んだため番号札が貰えましたが、希望者の数がすぐに販売予定戸数を超えてしまい、夜の2時・3時に来た人は販売予定戸数より希望者の方が多いのを知って、「整理券を配るなんて聞いてないよ」と怒って帰る人もいたくらいでした。実質販売開始は4日だったということです。競争が激しくて、第1希望の物件は他の人が買ってしまい、私は第3希望の物件を購入しました。

[115: 匿名さん]

私も会員登録し、優先販売をはじめとして、いくつか申し込みのチャンスがあったのですが、
いずれも、公開（資料入手）→申し込みの時間が短すぎ、踏み切る決断が出来ずに、見送ってしまいました。

営業担当は、本物件は自信があり、次も検討している。
今回と比べ、地主が強気で、坪10万は土地の仕入れが高い。今回の172件が一番お得
と言っていました。

[116: 匿名さん]

値引きは一切ナシ!!グダグダ言う貧乏人は買ってくれなくて結構・・・ってな感じでした。ポラスさん地元じゃ大きい会社かもしれないけど、あまりにも強気な販売手法はいかがなものか？

[117: 匿名さん]

地元の人は前の土地を知ってるし、比較する対象もあるから、割と冷静に見てるけど、
都心からこの距離で大型開発、大型分譲できる場所は他にはそうないので、
宣伝のせいもあって、あちこちから購入希望者が集まってあっという間になくなってしまうから、
焦って買ってしまうという傾向もあるのかな。
結果は数年たたないとわからないのかもね。
皆さんは地元の方なのかな？

[118: 匿名さん]

もとの状態を知っているので買いは見送った。
あのあたりは、もとは葦の原野で沼地だよ。

[119: 匿名さん]

最近、雨の降る日が多いですね。
そんな中、建築中の物件を見て思ったのですが、雨水で建物が水浸しでしたよ。
シートとか掛けたりしなくて大丈夫なのでしょうか?
購入された方は、たまに見に行った方が良いと思いますよ・・・。

[120: 匿名さん]

葦の原野で沼地・・・そうだったね。
川に囲まれた土地っていうのがちょっとね。
あの川は蓋をかける計画とかあるのかな？

ツーバイなのに雨浸しは嫌だな。

[121: 匿名さん]

ちなみにいつ頃まで沼地だったんでしょうか？

[122: 匿名さん]

建築中の物件ですが、結構な量の雨水が溜まっている様に見えましたが。
持ち手の長いトンボ型の水切りワイパーがありました。
建物内の水をかきだしているのでしょうか?
なんか嫌だな。シートかけないんでしょうか?梅雨時期なのに。

[123: 匿名さん]

友人にここの物件の事を相談したんですが、
これだけの条件がそろってる所はそうはないと言ってました。
ここの物件は魅力的でしたが、諦める事にしました。
この選択が正しかったかどうかは、10年後に確認をしに行って見ようと思います。

[124: 匿名さん]

しかしここの住宅地は一戸建ての土地としてはそう上等なほうではないですよ。
一戸建ての場合、駅に近い事が必ずしも最優先条件ではないので。
（この物件案外駅から遠いんでしたっけ？）
ポラスもあくまでも中堅ですしね。
そう資産価値があがるという事はないんじゃないかなぁ。
周辺と比べて、売れる値段はせいぜい5000万代まで。それ以上は難しいでしょうね。
ポラスもわかってて土地を広めにして分譲してるんでしょ。

すぐ脇に既存の余り高そうじゃない家々が結構建ってますよね。
その隣りが田んぼｗ
一戸建て買うにしても、ゆくゆくもっと別な場所がウイングシティ内に出てくるんじゃないですかね？
高くなっちゃうかなｗ

先週現地に建ってグルッと見渡して見ましたが、ここ（ウイング）はもしかしたら、マンション
の方に向いた立地かなあとも思いました。
低地で幹線道路がそば、交通量も結構ありますしね。
１０年後が予想できればいいんですがねぇ。

[125: 匿名さん]

ヴィラージュ美園の分譲地人気ありますよ。
土、日曜日とか結構見に来ている人がいますし。
モデルルームを見学した日が抽選日で、どんなものかと倍率を見てみたら
結構倍率がついていましたよ。
そのとき思ったことは、いろいろな書き込み内容も含めてですが、
悩んでいる場合じゃないな。と、いうことでしょうか。

[126: 匿名さん]

即断できる人が買うと言う感じかな。

バブルの頃凄い倍率で抽選したマンションのその後というのもありますから、
１０年経ってみないと本当の所はわからないかも。
まあ、坪単価は安めだから、そうリスクはないと思うけどね。
これから、発展していくのは確かだし。

一番悲惨なのは、マンションをバブル時のスッ高値でつかんだ人や
通勤に２時間もかかる、学校も凄く遠いような田舎に戸建てを買っちゃった人だから。

[127: 匿名さん]

>>126
さいたま市在住ですが、通勤２時間かかります。
本庄→町田→千葉→戸塚、そして今は鷺沼。

[128: 匿名さん]

一生に一度の買い物なので、悩み、考える気持ちは凄くわかります。
しかし、考えすぎると目の前に来たチャンスを逃すことになるかも
しれませんね。
ウィングシティの先の事は、まったくどうなるのか分かりませんが、
住宅が増えてくれば、周りの環境もどんどん変わっていきますよ。そう願う。

かえって何も考えないほうが、良い買い物が出来たりして。甘いかな?

[129: 匿名さん]

ここは何か事件があった場所なんでしょうか？

[130: 匿名さん]

不動産でも株でも外れたというか期待ほどではなかった時のリスクを最小にする事だと
思う。
家の場合なら開発が思惑通りでなかった場合でも、通勤や子供の通学に支障はないか？
買い物や病院は？
地盤や建物の耐震は大丈夫かとか。
多少不便でも支障なく生活ができて、開発の進行を待てるならＯＫじゃないかな。
思惑が外れたら、こんなとこ住めるか！にならなければいいんじゃないかな。

[131: 匿名さん]

購入した方々は、お子さんが、いないような方が多いのかな。
今回は、小学校のことを考えると、どうしても踏み切れませんでした。
何年先か分からないけれど、都市再生機構が、民間業者に土地を売って、
そこが建売で売り出すようなことを聞いたので、そっちの方を待とうかなと思っています。