埼玉県「ボゥ ヴィラージュ美園」 ポラス

[匿名さん]

購入しようか迷っていますが
どうも高圧線が気になります。
どう思われますか？

[41: 匿名さん]

載ってましたね
確かに20年先って
言うよりも　街として成立つのか疑問視？不安？
抱えている状態みたいですね

[42: 未登録]

＞＞３９を読んできました。
次のマンション建設予定も全くの白紙状態。
学校も、いつどのような規模のものを建設するか、
全くきまっていないと言う話でしたね。
うーん。

それどころか、上下水道の整備も不安。
ワールドカップにあわせて、サッカー場とＳＲ開通のみを強行してしまったつけとか。

[43: 匿名さん]

＞＞42
そーんな感じでしたね。

今日イオンがオープンでしたっけ？
近所の方　または行った方いますか？
どんな感じだったんでしょう？

[44: 未登録]

即日完売？

[45: 未登録]

子供の友達のご家庭が契約したそうですが、とりあえず会員優先分譲の今期は完売のようです。

そちらの方の話だと、真剣検討されている方が多数なので、一般販売する前に
ほぼ全て完売するであろうと営業さんはかなり強気だそうです。

[46: 匿名さん]

聞いた話だと、前日の夕方過ぎには２０人程並んでいたそうな。。。。
少し気合を入れて夜中から並んでも、意味が無かったみたい。土地の大きさが４０坪〜50坪がメインで、大型商業施設（イオン）が目の前にあるから人気があるんだろうね。

[47: 未登録]

先日、モデルハウスを見学しましたが、ポラスの通常の分譲住宅と比較するとかなり仕様設備を良くしているように見受けられました。きっと、すぐ側の浦和美園駅前分譲マンションをかなり意識しているんだろうと思いました。予算が4000万〜5000万程の方には魅力的な分譲住宅だと思います。
住宅ローン金利上昇・大型マンションから流れて来るお客様・１７２世帯の大型分譲により、遠方からもお客さんが来ると思うので、早々に早期完売してしまいそうな感じがします。

[48: 匿名さん]

[49: 未登録]

都市再生機構が学校用地を確保はしているが、その用地を市が買う気配が全然ないんですよ・・・。
さいたま市は、各地で再開発に金を使っているから
よほど世帯数が増えて税収が見込めなければ、学校建設は遥か先の話となることでしょう。

現状では、子供の足で35分以上の所にある小学校しかありません。
幼い子供を長時間歩かせると事故や事件に会う確率が上がり親としても心配です。

学校を作る前に警察署や交番を作ってくれないと、治安が悪くて安心して住めるところではありません。

[50: 未登録]

もともと近辺で川口市と飛び地になってる所も浦和市は全く冷淡で手付かずです。
川口市は東川口にはかなりお金をいれて区画整理整備してますが。
美園は特殊なのでやるでしょうが、合併したのが裏目にでるかも知れませんね。
さいたま市になると、この地域にどれだけ重点的に配分できるか未知数ですね。

ワールドカップのように、また東京でオリンピックとなれば、この区域の開発には
プラスだと思います。

[51: 未登録]

小さな子供が居る方厳しいですね
学校も予定地と言うだけで建設予定などは無いそうです。

環境が整っていないわりに結構高いですよね
172棟の街並み+5年10年先のウイングシティ美園を乗せた価格らしいですね
5年後10年後と言うのが不安です。
一生に一度の買い物なので賭けは出来無いと言うのが
我が家の結論でした。


>>45
>会員優先分譲の今期は完売のようです。
本当ですか？
私の伺った話ですと　まだ残っていると言う話です。
5/5に会員の販売があり
5/7の時点では　物件が残ってましたよ
それから3日間で売れたんですかね？

では　失礼します。

[52: 名無し]

私も当物件を検討しましたが断念した者です。
やはり教育施設の問題が大きかった。
近くに小学校がいつ建つのかが全く不明。
（徒歩３０分強は許容範囲外）
前の道路の拡張予定も不安だし、近くの空き地に何が建つのかもわからない。

広い土地と値段、交通利便性、イオン、街の発展性など
良い面もたくさんありましたけどね。

子供が大きいとか、共働きとか
置かれた環境によっては魅力的な場所になるんでしょう。
セールスの方も超強気だったし、今後も即完売でしょうね。

さて、次はどこを探すかな。

[53: 匿名さん]

ここの土地についてすごく不安です。地元の人はみんな土地が悪いといいます。ましてや断層もあり、昔から田畑などの湿地で近くの川もよくあふれるそうなのですが、基礎は、安定地盤まで杭打ちとかしているのでしょうか？場所とかは気に入っているのですがその一点が気がかりです。土地に１０年の保障がついていると聞きましたが、こちらとしては１０年以上は住むと思って買うわけですからその後、土地が沈下してきたらと思うと。。。地盤改良してあるかと思いますが。地震に耐えられるのかな。詳しい方いらっしゃいますか？

[54: 名無し]

あの辺りは、安定地盤まで数十メートルあるみたいだし、産廃も埋まってるって
聞いたことあります・・・。

はっきり言って地盤は、最悪のレベルで大地震での液状化現象は免れないかと・・・。
綾瀬川の水が地下で広範囲に浸みているからね。

[55: 匿名さん]

元は広大な湿地帯で、後50年は使えない土地を、調整池に水を移して
使えるようにしたとか言われてるけど・・・
でも地盤改良工事はしてるんでしょ？
それだと地盤補強して建てれば大丈夫と思うけど、
54さんの言うように安定支持層まで数十ｍとかだと、限界があるのかな。
湿気とかも気になるし。

杭打ちとかはポラスに聞いてみないと。
本当は複数の所に地盤調査してもらうといいんだけど、
一社分譲だからね。

[56: 濃霧]

そっかー　どおりで　霧がスゴイと思ったよ〜　視界数メートル時もあるし

梅雨時期の湿度も　スゴいぞー

[57: 匿名さん]

越谷レイクタウンなんかも同じような土地なのかな。
先日通りかかったら、更に広大な空き地。
荒涼感が似通ってる気がした。

[58: 匿名さん]

やっぱり土地に不安要素ありですね。
レイクタウンって火葬場の跡地のところでしたっけ？

[59: 匿名さん]

>>52
私も購入を見送りました。
やはり、計画の進みが遅いので一生の買い物を未来に賭ける事ができませんでした。

レイクタウンは、電線が地中に埋設されるので電柱が無い綺麗な街並みになるそうです。
しかも、区画割りも50坪は当たり前で土地の形も良いみたい。

それに比べヴィラージュ美園は、道路は4mと狭いし下水道は無いし。
まだ夜道は暗いので、女性ひとりで歩くのは不安かな? 東川口では、ひったくりが多発しているので
美園まで被害が拡大しそうな感じですね。

あと歩いてみたけど、駅が意外と遠かった。駅のホームまで20分かかりました。

[60: 匿名さん]

ちょっと弁護させてもらえば、東川口の引ったくりは、
新越谷のほうから移動してきたんだけどね。
治安は美園のほうがもともとずっと悪かったので、
美園まで被害が拡大と言う表現は少し引っ掛かりますね。

[61: 匿名さん]

イオンまで電車で行った知人も駅まで結構遠かったと言ってました。
駅まですぐそばと言うイメージが先行してるので、２０分は結構遠いですよね。

こんなに広い土地なのに前道路が４メートルというのも気になります。
前のほうに、地盤がかなり悪いという話がありましたが、そういう土地って
なおさら、本下水が整備されてると、水の流れ先がちゃんとするから、
浸水とか湿気の心配がなくなるんですよね。

なんか、ＳＲの駅とかサイスタと他のインフラの進行状況がアンバランスな感じはありますね。
１０年では無理かなあ。

[62: 匿名さん]

ここのスレを総合すると
治安が悪い・地盤が悪い・学校が無い・交番が無い・下水道が無い・病院が無い・
駅から遠い・汚い川がある・道路が狭い・害虫が多い・高圧線が近い・電線が多い・
鉄道運賃が高い
デメリット多すぎ！！！ってこと?

[63: 匿名さん]

私は、ここの送電線が気になるので、そこから外れた区画と４ｍ道路は嫌なので６ｍ道路の区画を検討中しようと思っています。
戸建は、マンションと違って全間取りをみれない中で判断しなきゃならないので、悩んでます。
本当は、会員優先分譲した前面道路が６ｍで、将来９ｍに拡張する所に面している所が欲しかったけど、今後公開される区画が気になって見送りました。先に買った方がいいのか後から買ったほうが得なのか。。。。考えてもしょうがないんですけどね。
やっぱり後からの方が価格はあがるんですかね？若しくは、売れなかったら安くなるんですかね？

[64: 匿名さん]

あれっ? 今日は、抽選日じゃなかったっけ?

[65: 匿名さん]

地盤の弱いところは、地震保険の掛け金に影響がありますか?
また、地震による沈下や傾きも補償されるのでしょうか？　

[66: 匿名さん]

保険会社が、土地に点数を付けて、掛け金を決めているって聞いた事がありますよ。

[67: 匿名さん]

[68: 匿名さん]

>>66 詳しくお願いします。

だとしたら、地盤の悪いところは掛け金が高いの??

[69: 匿名さん]

[70: 匿名さん]

どうしてもそうなりますね。

[71: 匿名さん]

安全性を高めると費用は高くなりますよ。当然。。。

[72: 匿名さん]

地図で見ると、あの一帯団地となっていますが、一般の住宅しか建っていませんよね？
元々他に建物でもあった場所なのでしょうか？

[73: 匿名さん]

え、団地？
湿地帯で何もなかったところでしょ。

[74: 匿名さん]

そうそう湿地帯＆悲しい殺人事件があったというイメージしかないけど。

[75: 匿名さん]

地元の人から聞いたら、１０年以上前（２０年近いような事を言ってた）にある会社が開発して失敗して売るに売れなくず〜っと持ってたみたい。
だけど、埼玉スタジアム＆浦和美園効果で眠りから覚めてイオンが出来て起きあがったんだよ。
イオンが出来てから東川口のけやき通りまで車通りが多くなってきたり、イオンの通りにも紳士服アオキやトヨタの看板も立ち始めているので、５年後にはガラッと変わっているような気がする。

[76: 匿名さん]

アオキじゃなくてコナカじゃないかな？

[77: 匿名さん]

>75
そうなんですか。
うちにある地図には浦和野台団地って載っていますが、あの住宅群はその時の開発で
できたものなのでしょうね。
今は、川の中州のような印象の開発地ですが、何年か先にはガラッと印象が変わるのでしょうね。

[78: 匿名さん]

http://w3land.mlit.go.jp/Air/photo400/74/ckt-74-15/c10/ckt-74-15_c10_3...（昭和49年）
http://w3land.mlit.go.jp/Air/photo400/79/ckt-79-2/c9/ckt-79-2_c9_27.jp...（昭和54年）

これを見る限りだと、昭和50年初頭に住宅群が立ち並んだっぽいですね

[79: 匿名さん]

>78

航空写真見ました。住宅が建つ前から今と同じ区画に分かれていたんですね。
住宅が建ってから建ってから約20年経つんだと地盤は大丈夫そうな気がします。
あとは美園に引っ越してくる人の数で、街が発展するか決まりますね。

[80: 匿名さん]

[81: 匿名さん]

先住民の方々に地盤の面、湿気のこと、川の氾濫のことなど聞いてみると良いかもしれませんね。

[82: 匿名さん]

湿地の上に埋め立てた土が20年そこそこで固まったくらいでは、表面だけ固まっても
その下の湿地部分の軟弱さには変わりがないと言えます。
まるで「外はパリッと　中はシットリ」　なんかのキャッチフレーズ状態です。

もともとあの辺りは、水が溜まりやすく水が抜けにくい湿地帯で、かなり深い地層までたっぷり
水を含んでいるそうです。
現にセンターフィールドのマンションは、数十メートルの杭を打っているとのことです。

あと綾瀬川活断層も近接しているのですが、最近の調査で中央構造線が通っていることが
判明いたしました。

http://plaza.rakuten.co.jp/gnetoffice/diary/20060204/

http://www.aist.go.jp/aist_j/press_release/pr2006/pr20060202/pr2006020...　の図８


以上、購入に際しての参考になれば幸いです。

[83: 匿名さん]

マンションの場合は数十ｍの杭打ってれば、まあ大丈夫な気はしますが、
一戸建ての場合は大丈夫なのでしょうか？
さすがに、数十ｍの杭は打てないとおもうので、どのような改良の仕方をとって
いるのでしょうか？

[84: 匿名さん]

支持層まで鋼管杭を打ってるとのことです
また、地盤調査の結果も見せてもらいましたが、換算N値としてはそんなに致命的に軟弱ではなかったです
もちろんすべての区画について確認したわけではないですが

[85: 匿名さん]

>>83
まだこれから杭を打つ区画もあるので自分の目で確かめるのも良いと思います。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/9513/
↑
ここの　>>118 >>119を参考にしてみてください。ポラスに聞いたらN値が0〜10と言われたらしいよ。

私は、5mくらいの黒い鋼管杭がたくさん転がってたので
営業マンに聞いたら5mの杭を一軒に付き数箇所づつ打ってるとの事でした。

あの辺りの支持層は、結構深いと思うのですが・・・・。
5mの鋼管杭で支持層に届くのか詳しい方、教えてください。

[86: 匿名さん]

私が聞いたところではすべてが杭を打っているわけではないみたいです。
素人なので詳しくはわかりませんが、ミルセメント？を流し込んで摩擦杭だと言ってました。
これが何を意味するのか、いいものなのか悪いものなのかはわかりません。
詳しい人よろしくです。

[87: 匿名さん]

１０年は地盤沈下の保障付きって聞きましたよ。

でも１１年目に沈下したらどうなるんだろう？

[88: 匿名さん]

東川口あたりでも９ｍ程度の鋼管杭を打ってるところが結構多いので５ｍの杭というのは
短い印象がある。
杭を打ってれば、周囲が地盤沈下しても杭の上に家は残るのだろうか？

どっちみち支持層に届かないから、改良剤をいれたり、
セメント杭などで、浮かせるようにするんだろうか。
詳しい人宜しくですｗ。

[89: 匿名さん]

自分のときは、支持層が10m程度の場合はそこまで杭を打ってるとの説明を受けました。
あといろんな区画の地盤調査結果を見せてもらいましたが、やはり区画によって軟弱度や支持層までの深さは結構まちまちでした。
一律に同じ長さの杭を打ったり、同じ工法を用いるということはないかと思います。
そのための地盤調査だと思うので。

このへんが結構参考になるかもです。
http://www.jiban.co.jp/geodas/guest/map.asp?ar=11109&cr=9&ps=N...

[90: 匿名さん]

８９さん有り難う。
あくまでも一区画ごとに地盤調査して一番適した地盤補強方法をとるという事ですね。
一戸建ての場合、支持杭は１０ｍくらいまででが限界で、あとは摩擦杭になるらしいですね。
土壌の質にもよるのでしょうが。