プラウドタワー高輪台

[匿名さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tower-takanawadai

所在地：東京都 東京都品川区東五反田３丁目109番1他（地番）
交通： 都営浅草線 「高輪台」駅　徒歩2分
山手線 「五反田」駅　徒歩9分
ＪＲ・京急本線 「品川」駅　徒歩11分
間取： 2LDK ～4LDK
面積： 1,369.15m2
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社奥村組　東日本支社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[551: 匿名さん]

こちらは20階以上なので、「狭い土地の上に立てられた中層建築物」という定義には当てはまりません。
狭い土地の上に立てられた高層建築物という新しいカテゴリーです。
ペンシルじゃ物足りないので、もっと細長い感じの通称が必要ですね。

もっと言えばさらにペンシル、、、じゃなくて超高層な白金台の方のタワーはなんと呼べばいいのだろうか。。

[552: 匿名さん]

どういうカテゴリーに落ち着くかは当面わかりませんが、湾岸の数百戸が入る大型タワーとは別物の新ジャンルになるのではないでしょうか。

確かにプラウドタワー白金台はペンシルというかパスタやプリッツって感じの無理矢理感が漂っていますから、下層の方は微妙な扱いになりそうな気はします。

[553: 匿名さん]

当選者いいなあ。

[554: 申込予定さん]

ここの『ペンシル』買えてとてもしわせです。眺望抜群なのに角住戸が大半で間取りも広さも十分。エントランスもこの規模にしては十分ゴージャス。アベノミクス前仕込みの最終物件で近所競合多数のおかげでおそろしくリーズナブルな値段でした。こういう『ペンシル』を探してました。2期も激戦らしいのでご検討お祈りします。

[555: 匿名さん]

お前さんの言うところの真のペンシルは日本橋界隈に沢山あるぞ。

土地だけ広くても、将来的に塩害による躯体劣化と地盤の液状化に悩まされる湾岸なんぞ欲しくないし、そちらはそちらで頑張ってね。こっちは別物なんで。

[556: 匿名さん]

ペンシルいわれて逆上

[557: 匿名さん]

プリッツいいですね。
白金台のような一階に柱だけの部分があるタイプはポッキーにしましょうか。
ちと縁起悪いかな。。

[558: 匿名さん]

いえいえ、腐りかけのバベルの塔に比べれば大したことはありませんよ。

[559: 匿名さん]

プラウド東戸塚は施工会社が倒産したぞ。
しっかりしろ！野村さん！

[560: 匿名さん]

このタワー物件は23階なのに免震なんですね。それはちょっと不安ですね。隣の三井のパークタワーは耐震設計ですね。これくらいのタワーだと積層ゴムによる免震はどうかと思います。この辺は地盤が良いと思っていたら30メートルも杭を打っているんですね。びっくりしました。地形図からして東側傾斜地のせいでしょうか。だとすればなおさら免震は疑問です。どうしてそんな設計にしたのでしょうか？地震に強いという見せ掛けの為？やはり三井のパークタワーの方は大成建設施工でその辺を考えてあえて耐震にしたんでしょうね。柱は太くなりますが、本当の安全をとったのでしょう。まあ、震度6クラスが来れば、どちらが耐えるかは目に見えていますが、建築家としてはどうなるか見てみたいですね。

[561: 匿名さん]

杭打ちはタワーだから仕方ない。それより基礎をどうするかと、その上の筐体をどうするかは、基本無関係だぞ。揺れが大きい土地ならむしろ免震効果が高くなる。

[562: 不動産業者さん]

坂下のグランスカイは杭打ちなしです。直接基礎です。ちなみに鹿島施工。

[563: 匿名さん]

免震にしたのは耐震に比べ躯体の構造を軽量化できるのと、窓を大きく作れるので採光のメリットを考えての事だそうです。
建物の形状が縦にひょろ長いので、耐震にすると下層部の強度をかなり上積みしないといけないというのもあるのでは。
下層部に店舗とかを入れるならいいのでしょうが、下層まで部屋を入れているとなると、下層の間取りが悪くなったりすることを嫌気したのではないでしょうか。

[564: 匿名さん]

杭を３０ｍ打ち込んでいるのはボーリング調査結果を見た感じでは、３０ｍ前後にＮ値がかなり高い硬い土丹や砂礫の厚い層があったので、そこまでやった方が安全との判断をしたようです。

参考情報として、近隣のボーリング調査結果も見た感じではＮ値も全般的に高めですし、１３～１４ｍ位にも土丹のN>50の硬い層があるので、一帯の地盤自体は悪くないと思います。

[565: 匿名さん]

営業の方、ご苦労様です。いまさらキャンセルでたら大変ですものね。でも、やはりこの躯体で免震構造は、、、。白金台は免震ではないですよね。なぜかをここでいちいち言うつもりはありませんが、決して強固な地盤でないのに杭を打って（20メートル以下ならOKですが）その上に免震ゴム、ダンパーですと一度大きな揺れがきたら、免震装置の総取替えのリスクがありますから、その際のコストは莫大ですが積み立てできるのでしょうか？

[566: 匿名さん]

そうですね。免震は制震と違って一度大きな揺れがあると装置自体を交換しなければならないですから、中程度の揺れにはいいですが、直下型がきたら揺れを防いでくれたとしても、その後の補修、交換費用の負担が怖いですね。だからマンションには向かないです、病院とか研究施設向きです。

[567: 匿名さん]

この辺は地盤は普通でしょ。でも傾斜地にタワーだから実際は脆弱だと思います。

[568: 匿名さん]

免震、制震の議論はこの板で以前あったように思いますが。皆さんあまり気にしていなかったようですね。

[569: 匿名さん]

契約前ならキャンセルできるぞ！

[570: 匿名さん]

東日本大震災の高層住宅の被害調査結果。

超高層住宅 (20階建以上 ) の被害：503棟のうち、大破・中破は０棟、小破39棟 (7.75％) 、 軽微・損傷なし464棟 (92.25％) 。そのうち免震建物・制震建物は102棟で、うち小破１棟 (0.98％) のみで、被害が1/7以下なのが実証されている。

免震装置の鉛、鉄ダンパーが破損した建物もあるけど、あれは変形してエネルギーを吸収する物だから、ここの油圧ダンパーとは物が違う。

免震は直下型にもある程度対応と書いてあったが、三次元免震の技術を入れているのかな？施工は奥村組だから、そっち方向の技術は色々あると思う。そもそも直下型の揺れだけでは建物自体はそうそう壊れないけどね。

[571: 匿名さん]

傾斜地にタワー＝地盤が脆弱　ってのはどういうオカルトなんだろうか。
ここが杭基礎なのは、単純に縦にひょろ長い建物だから、直接基礎にすると地震時に強烈な曲げモーメントが狭い躯体と地面との接触面の外縁に集中するため、応力で外縁が陥没したり基礎が浮き上がる事を懸念しての事だと思うよ。

杭基礎＝軟弱地盤という常識はこういう特殊な建物には当てはまらないと思ったほうがいい。

[572: 匿名さん]

いろいろ間違ってるよ。杭はした向きの応力を支えるものです。テントのペグとは違いますよ。

[573: 匿名さん]

やはり特殊な建物なんですね・・・
狭い敷地に無理に建てているなと思ったけど、不安です。

[574: 匿名さん]

傾斜地にタワーだとなんとなく不安定な感じがするのは普通の感覚では？
ほとんどの購入者はそんなに建築に詳しいわけじゃないし、プロの人がいくら安全だと言ってもなんとなく敬遠しちゃうんじゃないかな。棒みたいなタワーだし。

[575: 匿名さん]

間違いはそっち、杭は垂直応力以外にも水平抵抗も支えているよ。

http://pollux.tu.chiba-u.jp/nakai/Found_Eng_2002/lec14/Pile_06.html

液状化するような土地だと水平抵抗力が期待できないから、地盤の改良が前提になる。
ここは地盤の改良はいらないと思うけど、躯体形状が特殊なためこうなったのだと思う。

あと、傾斜地が不安というのなら、地下２，３０ｍオーバーまでN値が０～１みたいなグズグズの土地に建っている高層タワーに住むほうがよっぽど度胸が有ると思う。

こういう細長タワータイプが今後一つの流れになるのか、それとも廃れるのかは分からないけど、廃れると思うなら買わなきゃいいし、そうでないと思うなら購入検討すればいいだけ。

[576: 匿名さん]

パークシティ大崎きたね！

[577: 匿名さん]

高輪台の一期を待ったかのように発表するあたり、野村と三井は裏で手を組んでるんじゃないかと。

[578: 申込予定さん]

一体どこのこと？まあ大崎まったく興味ないけど。

[579: 匿名さん]

大崎は工場街、高輪台は高級住宅街です。

[580: 匿名さん]

あっちは学区が御殿山だからね

[581: 匿名さん]

大崎は北品川プロジェクトですね。ここは目黒川ぞいなのにどうして地盤が良いのか不思議です。グランスカイも杭なしの直接基礎です。おそらくここもそうなるのでしょうか。
とするとどうして高輪台は免震構造にしたのか？？？やはり素人受けするからでしょうか。

[582: 匿名さん]

手付け払いましたが、契約前なら全額もどりますよね？

[583: 不動産購入勉強中さん]

大丈夫です。本来手付けは契約時に払うものですから、契約書に判を押さない限り全額返却されます。

[584: 申込予定さん]

もどるんじゃない。さようなら。

[585: 匿名さん]

やったぜー！

[586: 匿名さん]

五反田～大崎付近は以外に地盤は頑丈です。
ただし、目黒川はただのドブ川です。
夏場の臭いもきついし、湿気も酷く、川から地下設備への浸水も激しいので、川沿いはあまりいい場所とは思いません。

高輪台が免震なのは、素人受け狙いというよりも、躯体が高く細く軽量なのが理由でしょう。小さく作って角部屋を多くとり、窓を大きく作るというコンセプトに沿って作られた特殊案件と思えば納得行くのでは？

[587: 匿名さん]

ローンも組めないのに駆け込みで申し込んだお馬鹿さんが結構居たみたいだからね。
早くキャンセルしてくれたほうが皆のためだよ。

[588: 匿名さん]

えっ？いっぱい残ってるでしょ？w

[589: 匿名さん]

最終日とその前日に駆け込んできたバカが結構いたらしいよ。
その挙句倍率底上げしてかっさらった挙句ローン審査通らずみたいなバカ。

[590: 申込予定さん]

最終日と前日かけこんだのはほぼローン審査不要の輩。ここでバカなふりしているのは他業者。ホントのバカがもしまじっていたら早く消えてほしい。

[591: 匿名さん]

免震は超高層には向かない。三井も東雲とか訳ありの土地でしか採用してない。２０階やそれ以下の建造物ならコストはかかるけど免震は有効。

[593: 匿名さん]

超高層が免震に向かないって１０年以上前の話だろうが。
今は技術の進歩で普通に選択肢の一つになっている。

ネガキャンやりがいがために嘘八百を並び立てるのは止めろ。

[594: 匿名さん]

＞592
オイのらえもん、お前プラウドタワー千代田富士見レジデンスのスレにも投稿してるけど何のつもりだ？
江東区湾岸マンション買ったお前とは無関係。

お前の大親友の榊淳司(千原俊彦)との幼稚な罵り合いは雑談板でやれ!!

千代田区や港区のマンション検討者がお前の糞ブログ見るわけないだろ？お前の糞ブログの宣伝もウザいからやめろ。

[595: 匿名さん]

免震は非常に有効だと思います。特に20階以下の建物には。それを超える高層建築は制震が今も、これからも主流です。
免震ゴムは60年持つから建替え時に交換すればよいといいますが、本当にそれだけ持つかは計算上のことで、実証されていない。（数年前まで30年の寿命でした。）
万が一大きな地震がきて取り替えざるをえない場合、ジャッキアップは本当に大変なことです。だから高層建築には向きません。ここは23階だから本来は制震にすべきところを土地面積が狭いので、耐震のように柱を太くできない、制震装置も延べ床面積を減らしてしまうのでダメ、免震にして広くして、その代わり維持コスト、将来コストを買主に負担させたのでしょう。そうでなければ隣のパークタワーの様に耐震設計にするはずです。外から見てもパークタワーの方がずっと堅牢に作られてます。

[596: 匿名さん]

２つはにたような物件なので、大きな地震が来たときの勝負がみものですね。

[597: 匿名さん]

向かいのルフォンも免震だっけ？デベの姿勢がでてるね。白金台は？将来コストを地権者が嫌がるから免震じゃないかな。

[598: 匿名さん]

10年前の話って、免震は高層には向かなかったんですか？

[599: 匿名さん]

免震は、耐震から制震への過渡期の産物です。少なくとも免震ゴムを使った免震は近い将来なくなるでしょう。

[600: 匿名さん]

妄想垂れ流すなよｗ

制振＝躯体に組み込まれた鋼板ダンパが曲がる事で、躯体にかかる一定以上の強烈な力を受け流す
免震＝基礎と躯体をゴムで結合して、基礎の揺れを広い範囲でゴムの変形で受け流して、躯体に伝えない

制振は超高層ビルの強風対策として生まれた技術で、地震を始めとする様々な揺れをそれなりに軽減できる装置
免震は純粋に重要施設や設備の地震対策として生まれた技術で、そもそも生い立ちが違う

制振、免震共にそれぞれメリットデメリット、適用範囲は色々あるけれど、超高層で風の影響を受けやすい場合では制振が正解だし、地震対策としても全フロアにそれなりに効果がある。風の影響が少なくて高さがあまり無い場合なら免震のほうが劇的な効果はある。ただし、超高層で免震を採用しても２０階弱くらいまでは劇的な効果はあるし、それ以上でも揺れは減衰する。上層階は躯体のしなりで揺れがゆっくりになるので、揺れがそもそも大きく感じない。

免震は金かかるだの、耐久性が無いだの喚いている輩がいるから言っておくが、制振だってダンパが変形したら交換しなきゃいかんし、材料費だけでもダンパ１枚５０万円もかかるし免震ゴムと同様に変位を起こしていたらジャッキアップしながらの交換作業も必要だ。免震ゴムの耐久性は東日本大震災で試されたが、ゴム自体の残留変位は実際の所ゴム復元力が大きくて５ｃｍの許容範囲に対して１ｃｍ程度しか起きなかったし、素材もどんどん進歩している。超高層対応のゴムも広く使われるようになって、適用範囲も広くなっている。

経年劣化による耐久性については、実際どうなるのかは年が経たないと分からないが、躯体にじわじわダメージが蓄積される耐震や制振よりはマシだと思う。これは人によって考え方は違うと思うし、何が正解というのは無いんじゃないか？

あと、参考までに言っておくが、オーストラリアの橋台に使われている１００年前の免震ゴムは今でも現役だ。現代の積層ゴムとは構造的には別物だから一概には比較はできないが、ゴムの素材としての耐久性は管理が適切であればかなり高い。