プラウドタワー高輪台

[匿名さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tower-takanawadai

所在地：東京都 東京都品川区東五反田３丁目109番1他（地番）
交通： 都営浅草線 「高輪台」駅　徒歩2分
山手線 「五反田」駅　徒歩9分
ＪＲ・京急本線 「品川」駅　徒歩11分
間取： 2LDK ～4LDK
面積： 1,369.15m2
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社奥村組　東日本支社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[51: 賃貸住まいさん]

昨年、日野学園の説明会に行きましたが、高校進学実績はひどいものでした。中学受験を考えている親はやはり御殿山や三日野に流れるわけです。父兄は校舎がきれいとか、器に惚れ込んでいる方が散見されました。

[52: 匿名さん]

中学受験に公立小学校のカリキュラムなんて関係ないからね。
小中一貫校から中学受験、普通にできるでしょ。

[53: 匿名さん]

小学校のみの学校（御殿山、三日野）は中学受験者が多数派（年によっては８割以上）なので、受験者に対する配慮があるんですよ。具体的には宿題とか学習ペースとかそういうことです。

小中一貫校の場合は中学も来ることを前提にしていますので、中学受験者に対する配慮はありません。
学校側もそれは公言しています。

[54: 匿名さん]

そんなの関係ないと思うね。
まあ自分が想定してる中学は筑駒、開成レベルだけど（そのレベル以外で中学受験する意義が自分にはわからないので）。

[55: 周辺住民さん]

親の想定はそうかもしれないけれど、子供にとっては小学校が生活のほとんどだから、よりすごしやすくできたらなあということですよ。もう少し子供のみになってみたら。そんなことがわからないから、意義が自分にはわからない、、とか言ってしまうのでしょうね。あなたの子供がかわいそう。

[56: 匿名さん]

>>54さん

それくらい今は公立が壊滅的ってことですよ
ロクでもい私立でも区立にいかせるよりはマシと思っている親が多いのです。それが真実かどうかはともかくこういう状況で公立がよくなるわけがない。

[57: 賃貸住まいさん]

ここは日野学園学区ですが三日野に行くことは可能ですか？

[58: 匿名さん]

可能ですが希望者多数の場合は抽選となります。
ほとんど入れるらしいけどこれは年によって違うよね。

[59: 匿名さん]

そもそもここから日野学園まで徒歩何分かかる？結構遠い気がするけど。

[60: 匿名さん]

大人の足で12〜3分ってとこかな。小学一年生なら20分に以上かかるかも。しかも五反田の風俗街が通学路。
三日野の方が近いよ。

[61: 不動産購入勉強中さん]

そうですよね。日野学園までは帰りは坂道だし、桜田通りを渡るにしても三日野のほうが近いですね。抽選でもほとんど入れるというのは昨年のことですか？役所に聞くほうがいいですかね。

[62: 考え中]

マンション前方にお墓があるみたいですが、そのあたりはどのように考えたらよいのでしょう

[63: 匿名さん]

お墓だと突然ビルが建ったりすることはまずないからいいんじゃないの

[64: 匿名さん]

墓地と斎場はある意味生理的な問題ですね。
私の妻は絶対駄目だと言っていますが、私は６３さん同様、半永久的に前が抜けているので全く気にしていません。夫婦で意見が違うので、私達は多分購入は不可能です。
他社の営業担当者も墓地と斎場を理由に断れたらそれで終わりですと、言っていました。

[65: 物件比較中さん]

この辺りって所謂高級住宅地の一角何だろうけど、結構お寺と墓地多いですよね

[66: マンション投資家さん]

霊感の強い人には墓地の近くは耐えられないでしょう。

[67: 匿名]

いくらですか？

[68: 匿名さん]

坪370

[69: 匿名さん]

グランスイートと同じくらいの価格だったら買いだと思うのですが、ちょっと高いですね。

[70: マンション投資家さん]

坪370はアドレス、学区を考えるときついかな。350くらいが妥当では。

[71: 匿名さん]

タワーの上層階はプレミアム乗せるからね

[72: 匿名さん]

この場所なら坪330が妥当でしょ。

[73: 匿名さん]

それはグランスイート価格。もうちょい高いよここは。

[74: マンション投資家さん]

白金台と同水準と野村の人は言っていました。

[75: 匿名さん]

グランスイートは本当に安普請だよね

[76: 匿名さん]

同じくらいじゃないと厳しいですな。高輪台というだけで白金高輪より見劣るするわけですし。
苦戦しそうですね。

[77: 賃貸住まいさん]

品川区だから学区を考えるとこの物件はNGです。残念。

[78: 匿名]

高い！

[79: 匿名]

高けりゃいいわけじゃない！

[80: 匿名]

高けりゃいいわけじゃない！

[81: 匿名さん]

安普請で高けりゃ目も当てられないな。

[82: 賃貸住まいさん]

高いって、価格でてますか？80平米でいくらですか？

[83: 匿名さん]

モデルルームはオープンしたのかな？

[84: 匿名さん]

モデルルームの事前内覧会は、来年１月中旬みたいですね。

[85: 匿名]

案晋譜ってなんて読むの？

[86: 匿名さん]

浅草線より、有楽町線やゆりかもめの方が便利。
それに近くにはららぽやビバホ、キッザニアなどの商業施設が充実しているのが理想。

[87: 匿名さん]

プラウドタワー高輪台の向かい側（ルフォンの南側）にも野村分譲予定のマンション建設予定地がありますが、
名称や販売時期は決まっていますか？

[88: 匿名さん]

汚染されたゴミの上・液状化の大の場所に住みたくない。

[89: 匿名さん]

豊洲はもともとは海だった場所ですので、住みたい人はどうぞ。。

[90: 匿名さん]

このエリアはいずれ値崩れしそう。タワー立ちすぎだよ。

[91: 匿名さん]

＞87

名称　東五反田四丁目計画

予想　プラウド高輪台

[92: 匿名さん]

＞91

ありがとうございます。高輪台駅周辺はプラウドだらけですね。
プラウドタワー白金台
プラウドタワー高輪台
プラウド高輪三丁目
プラウド高輪台（予想）

野村はどう差別化して売っていくのでしょう。
入居後も手紙や宅配便の誤送が起こりそうです。

[93: 匿名さん]

プラウド高輪もありますね。

[94: 主婦さん]

やはりこの物件ですと、日野学園になってしまいますね。来年度の三日野への希望者は多すぎて順番待ちですしね。となるとこの物件も撤退になりそうです。

[95: 購入検討中さん]

>>92 >>93

うちは悩んだ結果こちらプラウドタワー高輪台に既に絞りました。正直いって差別化されているポイントは見当たりませんが絞れた理由はお部屋の形の中に好みがあったからです。

予算オーバーだと思っていますが最大の間取りの100Bpタイプ、もう惚れ込んでいます。
リビングと洋室1などは同じ住戸内にありながら最早別環境で1戸で2度美味しいような気持ちですよ。
互いに見える景色も違うはずですし、両方をリビング仕様にしてしまうこともできます。

細かい点は家族で話し合います。

[97: 匿名さん]

１．２億超です。

[99: 匿名]

高すぎ

[100: 不動産業者さん]

アドレス、構造を考えると80平米台、8500-9000万が妥当かな。白金台より高くはできないでしょう。

[101: 匿名さん]

既出かもしれましんが、桜田通りの騒音はいかがなものでしょうか？あと、北と南にはビルが接していて、圧迫感がありそう。何階以上なら抜けるのでしょうか？事前案内会はすでにあっているのでしょうか？

[102: 匿名さん]

＞＞９４さん
小学校を決める際に中学受験をさせるのであれば、第３日野。考えていないのであれば
日野学園でいいかもしれませんね。日野学園は小中一貫になった時はすごい人気でしたが、
高校への進学率などが発表されるにつれて評判があまりよくなくなり、公立の小中一貫校への
イメージが変わってきてしまったのかもしれませんね。

[103: 購入検討中さん]

ここから、第三日野へは入学できますか？桜田通りを渡るものの、通学は日野学園よりずっと近いですよね。

[104: 匿名さん]

ここから、第三日野へは入学できますか？桜田通りを渡るものの、通学は日野学園よりずっと近いですよね。

[105: 匿名さん]

スーパーはどこが近いのでしょうか?

[106: 購入検討中さん]

→１００さん
白金台より高くできない？
本当ですか…？
アドレス以外は全てこちらが上に思えますけど…。

[107: 不動産業者さん]

確かに永住なら白金台と同等でもいいかなと思いますが、マンションなのでいずれ買い替えを検討する時はやはりアドレス、校区だけで随分差が出ますから、その分を差し引いての価格と思っています。
私の考えですから、こういうことへの活発な意見交換をこの板でもっとできたらいいと思います。

[108: 物件比較中さん]

ビューバスのプランはないのかな？

[109: 検討中の奥さま]

MRはいつからでしょうか？

[110: 購入検討中さん]

アドレスと校区に将来的にどれだけの価値があるか疑問です…
本当にリセールバリューに繋がるのでしょうか？
品川駅への近さや眺望の方が普遍的な価値に思えます。

[111: 匿名さん]

2012年12月18日号　都営浅草線

高輪台では、タワー物件の下落が著しい。
前年比10％下落した事例もあるが、地場業者によると、取引自体は活発に行われている模様。人気のある公立学校の学区内に当たるため居住ニーズが高く、投資用に購入して賃貸に回すケースが多いという。ファミリータイプで賃料は23万～24万円が相場。
前述した理由から、現状では借り手が付きやすいが、駅周辺で大手ディベロッパーによるタワー物件の供給が相次いでおり、1～2年のうちに5棟以上増える見込み。
「競合し、中古で値崩れする可能性は高い」（地元業者）と言えそうだ。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn536.html

[112: 検討中の奥さま]

そうですか、やはりこの周辺の物件は買いじゃないですかね。

[113: 匿名さん]

坪単価が高い所はマンションストックが増えると簡単に値下がりします。

買える人の数は増えませんから

[114: 不動産購入勉強中さん]

南側に空き地（更地）発見しました。
この南側にはどの位の高さの建物まで建てられるのでしょうか。詳しい方いらしたら、教えてください。

[115: 匿名さん]

そりゃここと同じ高さですよ

[116: 匿名さん]

アドレスと校区は重要ですよ。中古マンションを買う人は何かどうしても譲れないこだわりがあるが該当する新築が無い(買えない)人です。こういう中古でも譲れない条件として多いのがは子供の学区や今までの居住地との継続性なのです。

[117: 匿名さん]

こちらは坪340くらいですか？

[118: 匿名さん]

なら安いね

[119: 匿名さん]

１１６さん
確かに。賃貸などだと、○○小学校の学区域内ですと特集が組まれている不動産屋さんなどがありますよね。
ここだと学区域の小学校は小中一貫校　日野学園になりますよね。家は子供が小さいので、いずれ中学は
私立か小中一貫校がいいなと思っているのでここの日野学園が学区内になっている物件は魅力ですね。
ちょっとお買い物する場所が遠いいいかなとも思うのですが、かえってこれ位離れていた方があまり行かずに
節約になるのかな（笑）利点として考える様にします。

[120: 匿名さん]

日野学園はかつては超人気だったのですか、期待されていた卒業生の高校進学の実績がかなり悲惨な状況でかつイジメなどの諸問題も報道され最近では人気は低迷しています。
また他のエリアにも一貫校が増えていることもあり、2年ほど前からは越境希望者も全員入学の状況ですので日野学園学区という優位性はいまやほとんどないと思います。

中学受験する人は三日野か御殿山に行くみたいですね。
御殿山は一学年５０名ていどしかいないのですが、毎年のように麻布などの有名私立に進学者が出ます。
まあ学校の授業のレベルが高いというよりはそういう志向の親が越境させているにすぎないんですけどね。

[121: 匿名さん]

品川区の凋落は日野学園の失敗から始まったと言われてます。一貫校の難しさですね。

[122: 検討中の奥さま]

そうですね、この物件は日野学園が校区なので躊躇しますよね。小中一貫なんて迷惑ですね。特に女子は高校から入れる学校の選択肢がすくないですからね。三日野や御殿山に入学できればいいですが、ここ数年はほとんど無理ですしね。やはり校区を考えるとここは検討外ですね。

[123: 物件比較中さん]

先日ここのＭＲにいったあと近くのグランスカイのモデルルームに足を運びました。
ここの新築を待って買うか。
１５％引きを提示したグランスカイの（新築未入居）を甘んじて買うか悩みどころです。

[124: 購入検討中さん]

あまり盛り上がってないようですが、この物件何が不人気ですかね。乱立ですか？

[125: 匿名さん]

アドレスじゃない？
道の向かいには港区白金台の物件があるわけで。

上物はこの並びのタワーのなかでは良いぶん、もどかしいですね。

[126: 匿名さん]

品川区よりはそりゃ港区でしょうが。

[127: 匿名さん]

123、グランスカイの億超え部屋は余裕で二割以上安く買えますよ。交渉しては？

[128: 匿名さん]

悪くはないけど天井2・4は低めですよね。

[129: 社宅住まいさん]

>127さん
嘘はいけません！
営業のA氏は、絶対ありえないと言ってましたよ！

[130: 匿名さん]

私もこの掲示板を見てグランスカイにのMRに行ったら
担当のOさんは、ネットの割引の口コミはデマですと言ってました。
でもこの人も嘘言ってますが・・・。

[131: ご近所さん]

ＭＲ行ってきました～高いね。。。

[132: 匿名さん]

↑坪単価どのくらいでしたか？

[133: 買い換え検討中]

残念ながら港区でない品川区物件にもかかわらず高いですね。強気な価格設定、これで白金台の二の舞になりそうな感じ。今後の価格調整はあるでしょう。

[134: まりまり]

プラウドタワー白金台より高いのでしょうか？
眺望や間取りはこっちのがいいですよね。。。

[135: 不動産業者さん]

坪単価ではかわりないですが、部屋が広い分価格的には白金台より高いですね。東五反田なのにね。

[136: ななしさん]

高いんですね。。。立地も仕様もいいとおもうのですが、

アドレスが品川区ってことで躊躇しちゃいますね。子供がいるわけではないんですが、今後のことを考えるとどうも・・・

[137: 匿名さん]

校区は大事ですから気になりますね。

[138: ご近所さん]

ここは日野学園ですからね、できることなら白金台小に行きたいですね。

[139: 匿名さん]

この校区では、子供がいる家庭は難しいですね。

[140: 匿名さん]

御殿山か三日野に越境させます

[141: 匿名さん]

それができれば問題ないのですが、どちらの校区もいっぱいで入れる可能性は薄いようですが。何かいい方法ありますか？

[142: 匿名さん]

御殿山は建て替えで定員１．５倍に増員するよ。
三年後かな。

[143: 匿名さん]

3年後ですか、うちは来年の4月入学なんですよ。御殿山はこれから増えますよね。北品川プロジェクトも動くし。

[144: 匿名さん]

来年は御殿山工事中で校庭や体育館プールも使えないし北品川の建設工事の騒音もあるから人気下がるかもよ。

ちなみに今年の状況はこんな感じ

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000037800/gotennyama.pdf

[145: 匿名さん]

三日野は今のところ全員待機。学区内でも私立や越境する子もいるから最後は入れたりするらしいけどね。

[146: 匿名さん]

品川区全部ではこんな感じ
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000018200/hpg000018199.htm

[147: 匿名さん]

入学待機がすごい数でですね。

[148: 匿名さん]

まあ最後は結構はけるんだけどね。がくねんによって差がある。御殿山とかも5年前くらい前はふたクラスできないかもって年もあったよ。

[149: ななしさん]

ここのマンション、プラウドタワー白金台と比べて、なんで仕様がいいんでしょう？

やはりアドレスの不利をカバーするために、内装は上げたのでしょうか？

[150: 匿名さん]

建て替え物件じゃないからですよ。