プラウドタワー高輪台

[匿名さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tower-takanawadai

所在地：東京都 東京都品川区東五反田３丁目109番1他（地番）
交通： 都営浅草線 「高輪台」駅　徒歩2分
山手線 「五反田」駅　徒歩9分
ＪＲ・京急本線 「品川」駅　徒歩11分
間取： 2LDK ～4LDK
面積： 1,369.15m2
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社奥村組　東日本支社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[401: 匿名さん]

さすが野村さんですね。一般的に新築の場合、契約前後で営業担当の対応がコロッと変わるケースが多いですが、特に野村さんの場合はそれが顕著のようですね。

[402: 匿名さん]

最低、宅建持ってる営業の人から買いたいですな。
野村の営業さんは、契約後の態度豹変著しいし、社員でない人多いですから特に成果が命で。
仮に、営業の人云々には目をつぶり購入したとしても、
新しく楽しみな生活の中、営業の人の不快な対応が今後何かとちらつきそう。

[403: 購入検討中さん]

うちはローンの審査すぐ出ます、週末までにご連絡しますといつか言われ既に三週間放置されています。
以前財閥系の担当はやはりしっかりしてました。
野村はダメですかね。

[404: 匿名さん]

私も趣味で１０年ほど前に宅建取りましたが、土地の売買や中古マンションの仲介などはともかく新築分譲マンションの販売に宅建の知識などまったく必要ありません。
まあ必要なのは物件そのものの商品性やエリアに対する知識ですよね。まあそもそも不動産屋なのに宅建すらもってないってのはどうかと思いますが。

[405: 匿名さん]

一般的な不動産屋とマンション販売デベロッパーは全く違う。

デベロッパーの営業社員で宅建主任免許を持っている人は殆どいない、むしろ免許を持っている人が珍しい。不動産知識は勿論、まともな土地勘を持たない人が多い。

デベロッパーの営業社員が持ち合わせている知識は自社が販売するマンションに関する事だけで、自分の担当エリア以外は知らない人も多い。

野村の場合は>402さんが指摘している理由で上記の内容が一層顕著。

[406: 匿名さん]

我が家も、総合的に判断して見送ることにしました。この地域が気に入っているので、中古を探すことにします。

[407: 匿名さん]

デベの営業で宅建持ってない人はモグリだよ。最初に取るように指示されるし難しくないし。。
ちゃんと名刺もらってる？

[408: 匿名さん]

急にやめる人増えたなw

[409: 匿名さん]

もぐり？じゃあ野村はもぐりばっかってことだな？ｗｗ
＞407は宅建主任の難しさすら知らなそうだなwｗ
最初に取るように指示されるし難しくないし。。⇨⇨⇨宅建主任の難しさ知ってる奴はこんなアホなことは言わないし言えない。

[410: 匿名さん]

販売センターには宅建主任は一人いればいいのです。
むつかしいかと言われればむつかしいです。勉強さえすればまあ誰でも受かると思うけど。

[411: 匿名さん]

＞＞410
＞＞販売センターには宅建主任は一人いればいいのです。

↑↑それは言えてるけど、最低限、宅建資格持ってる営業の説明を受けて、納得したうえで買いたい。

マンション販売の営業は宅建資格持ってない人が圧倒的多数で不動産知識はゼロで、土地勘もゼロ、担当エリアの情報すらおぼつかない人間が多い。

マンション販売の営業が持ち合わせている知識は自社販売のマンションに関してだけで、自社物件に関しても自分の担当物件以外の事は知らない人間も多い。

＞＞むつかしいかと言われればむつかしいです。勉強さえすればまあ誰でも受かると思うけど。

↑↑宅建資格は、難しい(読み：むずかしい)を(むつかしい)と読む国語力のない人間がちょっと勉強したくらいで取れるような生易しい資格ではないよｗｗ

[412: 匿名さん]

野村は成果至上主義で社員じゃない人も多いから、まともな学歴の人も少ないし契約後の態度豹変も著しいよ。

[413: 匿名さん]

私は素人ですが宅建取りました。その上で勉強すれば誰で受かると言ってます。出題範囲が決まっているので勉強すれば取れます。特殊な能力や才能は必要ありません。
いつまでも受からない人は勉強してないからです。

[414: 匿名さん]

それに宅建資格はマンションの構造など建設土木的知識やエリア特性や資産性の見極めなどは所掌範囲外で関係ありませんのでそういう説明を聞きたいなら無意味だと思います。

[415: 匿名さん]

たまたま、三井では、宅建持ってる方しかあたったことないんで、基本と思ってました。
野村や三菱の営業の人の不可解な説明や不快な対応で、
この方、まず宅建持ってないし、社員でないな・・と気づき
営業の質に納得。
宅建持ってないと、重要事項説明が読めない等あり。

[416: 匿名さん]

いくら宅建もっていたって第三日野小学校にエリア外でから入学できる確率とか高輪台の地盤のＮ値とか免震構造の詳細とか知るわけがないですよね。

[417: 匿名さん]

掲示板に>413－414みたいな言い訳がましい投稿するマンション販売社員が出没するようなマンションは買いたくならないわなあ。

>411や>412の意見がごもっともだよ、貴重な御意見ありがとうございます、社員ともども勉強させて頂きます。くらいの最低限の営業トークも出来ないの？(笑)

[418: 匿名さん]

宅建持ってないかどうかは最低レベルで、その上で物件に付随する情報持ってる方から買いたい。
成果主義なだけに、モグリ営業さんの付け焼き刃な学校情報は、
信頼できる情報かも怪しい。
ネットで見たらわかる情報とかだったし。

[419: 匿名さん]

必要条件として最低でも宅建所持というのは理解できますよ。
宅建所持が十分条件であるかのように書かれている方がいたので、、、。

最近すみふのように現地近くに販売センターをおかずに都心部に恒久的に販売センターを配置して複数物件を扱うってところが増えてますけどどうなんですかね。
そのほうが専門家を常駐させられるのでいいような気もしますが、現地から離れている分不利という面もあります。

あと地元情報は昔からやってる地場の不動産屋にはかないませんよね。学校情報やリセール情報などはそちらのほうが詳しい人が多いと思います。

[420: 匿名さん]

宅建もっているどうのこうのもいいですけど、自分の目でみて考え判断しなくっちゃ。　安い買い物ではないんだし。

知識も大事ですが、顧客の質問にちゃんと答えをだしてくれない営業さんであれば、お断りすべきですね。場合によっては物件検討もやめる場合もあるでしょう。しょうがないですね。

[421: 匿名さん]

営業の質も残念だが、
プラウド白金台も三井が販売してたら、なあと
建物あんな形にしなかったろうに、
仕様や収納スペース等も住人のために考慮されてたかとおもうと残念すぎ。
洗濯機上収納や造付食器棚は、港区高級物件なら標準マスト。

[422: 匿名さん]

三井でもパークマンションシリーズ以外はほめたもんじゃないでしょう。

結局は設計者の技量に依存するんですよ。

[423: ご近所さん]

421さんに同感。プラウド白金台の現場の前を通ったら、下の方が建っていました。見るからに、かなり変な形でした。物件としては、こちらの方が優れているだろうね。

[424: 匿名さん]

でも、アドレスの方が大事だと思うよ

[425: 匿名さん]

値段は似たようなものなのだからアドレスを選ぶか仕様を選ぶかで好きにしたらいいと思うよ。
白金台は２棟のマンション合同の建て替えというめずらしい物件だからいろいろ制限が課されるのはしょうがない。

[426: 匿名さん]

リセールどっちがいいかは神のみぞ知るかな。

[427: 匿名さん]

白金台は言われている通り、

・場所がいまいち
・間取りも

高輪台は

・場所は品川駅１０分圏内
・間取り・仕様はまずまず

物件自体は高輪台の方に軍配あがるが、港区VS品川区

になる。

さて。。

[428: 匿名さん]

リセールはマンションの差より方角や階数といった個別性の方が大きいので埋もれちゃうでしょ。港区限定って人は見向きもしないかもしれないけどね。

[429: 匿名さん]

アドレス、リセールを気にする方には問題外の物件でしょう。

[431: 匿名さん]

リセールならオプレジ！安いから！

[432: 匿名さん]

オプレジなら港区アドレス

[433: 匿名さん]

客層が全然違いそう。

[435: 購入検討中さん]

オプレジ買う人の気持ちがわからない。あれはマンションもどきだね。

[436: 申込予定さん]

白金台より高輪台のほうが間取りは100倍良い。高輪台、申し込むけど希望の部屋は倍率がすでに3倍。

[437: 匿名さん]

>434

迷う人もいるかもしれないけど、物件の性格の違いを考えればやはり迷う人は少ないのでは？

ここ：アドレスにはこだわらず、利便性や上質さを重視。デベの信頼性も重視する。
オープン：港区高輪アドレスで手の届く価格が魅力（つまりアドレス重視。実質品川区でもアドレスが重要）。無駄な出費はしたくないという価値観。

[438: 申込予定さん]

私は明日申し込みます。

[439: 匿名さん]

↑いちいち言わないでいいw

[440: 匿名さん]

野村営業が出没したな(笑)わざとらしい。

[441: 申込予定さん]

すみませんでした。

[442: 匿名さん]

申し込みはオプレジですょ

[444: 匿名]

ちなみに本気でしたw

[445: 匿名さん]

永住なら間違いなくプラウド。

[446: 匿名]

恐らく80m2以上 3LDKはすぐ売れてしまうでしょう。

[447: 匿名さん]

南側は高すぎるよー。

[448: 匿名さん]

倍率が見ものですな。

[449: 匿名さん]

北向きは倍率低い？

[450: 匿名さん]

445のまったく意味のない投稿は買い煽りに一生懸命な野村の営業君かな？ご苦労だねww

[451: 匿名さん]

オプレジに決めました。

[452: 匿名さん]

450さんのおはなし納得。きっと宅建保持してない非正規雇用の営業さんかと思われ。

知人はMRいくと、営業さんの前職や学歴さらりと聞いたりしてるそう。

三菱の営業さんで前はどの部署にいたか聞くと慌てふためき、
回答内容からモグリ判明。

[453: 物件比較中さん]

東側住戸は目の前にタワーがあるはず。ここの資料はパークタワーが建つ前の写真使ったり、そこが写らない写真使って、意図的にごまかそうとしてる。ひらけた眺望は誇大広告。東向き住戸検討者は気をつけろ。リセールするときは内覧するからバレバレ。

[454: 匿名さん]

野村はディズニーランドの花火がよく見えるというふれこみでプラウド新浦安を売っておいて、それからちょっとしてプラウド新浦安パームコート建てたら花火が見えなくなって、契約者から詐欺呼ばわりされあいう過去がある。これなんかもう確信犯だよ。意図的に誤魔化すなんて平気でやるだろうね。

[455: 匿名さん]

しかし野村はいつも高値ですね。それでも売れるのなぜだろうか？

[456: 匿名さん]

この物件の掲示板の内容が酷いと聞いて他の掲示板から来ましたが、確かにこの物件は酷いデスね。至る所に詐欺行為の臭いがします。

[457: 物件比較中さん]

きようモデルルーム見に行ったら、ガラガラだった。いい物件なのに、なぜ？

[458: 匿名さん]

台風だから？

[459: 匿名さん]

オプレジには勝てないよ

[460: 匿名さん]

高値だけど65戸売り出すので、好調でしょう。
特に13F以上の南東南西3LDK 8500～9500万は全戸売り出しですね。

オープンなんとかはたった20戸らしい。営業さんも大変なようだ。

[461: 匿名さん]

460さん。一々他物件に対して反論するのは自粛した方がいいですよ。野村工作員だと思われますから。

[462: 匿名さん]

反論？ただの感想ですよ。
両方検討してる人もいるようなので、比較も重要でしょう。

ちなみに私はここは買いませんが。ルフォンも却下。プラウド白金台を近々MR見学予定で、それもだめだったら積水に期待。

[463: 匿名さん]

野村は内装がなかなか良いが、オープンはかなり安い作りで比較にならない。

[464: 物件比較中さん]

こんな業者コメントの飛び交うサイトで発言自粛とかいうのがナンセンス。価値のある情報は素人目にも価値があり、ゴミは誰が見てもゴミ

[465: 匿名さん]

今日オープンレジデンスの方から営業の電話がありました。苦戦しているのかなと感じましたよ^ ^

[466: 匿名さん]

そういえば、プラチナ通り沿いに、マンション建築してますよね。
積水ハウスかな。
スギノキヤ跡地のマルエツプチの反対側で。

[467: 匿名さん]

プラウドタワー高輪台も大苦戦中なんだろうよ、>465みたいな下手くそな芝居してまで何とかプラウドタワー高輪台を優位に立たせようとする野村の回し者まで現れるくらいだからww

[468: 匿名さん]

オープンと比べても、どっちもどっちだよね。
そんなにクオリティにも差がないし。

[469: 匿名さん]

プラウド高輪台みた後だと、プラウド白金台の残念さが際立つというか。。。
港区にこだわり、プラウド白金台買う位なら、
神谷町のNTT愛宕虎ノ門がなかなかお安いし、プラウドよりはリセールよいかも。

[470: 匿名さん]

今日話を聞いた感じでは、上層階は激戦状態、下層もほぼ埋まっているようですな。
そこそこクセのある物件だと思うので、ライフスタイルに合うと思うなら買いなのではないでしょうか。

逆に言えば無条件でいい物件だとも思いませんね。
高級住宅街のライフスタイルを知っている人なら快適でしょうし、そうでないなら不便で半端な物件
という評価に落ち着きそうな気がします。

[471: 匿名さん]

ウェリスの愛宕虎ノ門は安くないだろ。まだ場所の割にはここの方が安いと思う。まあ自分は買いませんが。

[472: 匿名さん]

↑おもいのほか、神谷町駅近い場所のわりに安いですよ。
野村さんみたいに、価格調整して下げてってますね。
設備も最新上位機種だし。
麻布台やら近隣と似た時期の販売なので売れ残り防止のためね
港区物件かうなら、東京タワーが全くみえないタワーもいかがなものかと。

[473: 匿名さん]

ここは近年のプラウドのなかでもかなり割安だと思う。

[474: 匿名さん]

ウェリス愛宕そんな安いんですか？ここと同じくらい？どのくらい？

[475: 匿名さん]

安くありません。

[476: 住まいに詳しい人]

プラウド白金台は安かったかも。

[477: 匿名さん]

売れてないのは高いということ

[478: 匿名さん]

倍率どのくらいになるのかな。

[479: 匿名さん]

無難に１～３倍くらいじゃないかな？

[480: 匿名さん]

プラウド白金台のほうが安いでしょ。

[481: 匿名さん]

同一駅近のプラウドタワー２棟は足の引っ張り合いになるだけ。
同一駅も駅力が弱い都営浅草線で便利とは言えない。

[482: 匿名さん]

プラウド白金台は風水的に「欠け」のある物件だから、
安く買えても勘弁。

ウェリス愛宕虎ノ門て、オプション20万円分プレゼントの特典ありましたわ。
価格も下げたり、プレゼントつけたりで売るの必死そうだから、お得に買えるのかも。
虎ノ門のほうがリセールよい？

[483: 匿名さん]

ウェリス虎ノ門とここじゃ坪単価が違うよ。

[484: 匿名さん]

二棟の値下げ合戦に期待

[485: 匿名さん]

ここは６５戸一期出し、白金台も７割完売。値下げは厳しい気がするけど・・・

[486: 匿名さん]

もう公式価格がでているので値下げはないのでは。

[487: 匿名さん]

ほとんど同じ立地でルフォンより１割位安く仕様も高い。
確かにアドレスは大事だが、それだけで１割も違うなんてまずありえない。

[488: 匿名さん]

ルフォンはお得意の竣工直前の大幅値下げがあると思いますよ。

[489: 匿名さん]

大幅値下げは野村のお家芸でしょ？ww

[490: 匿名さん]

野村は正式価格発表したら下げません。予定価格からは下げまくるけどねw

[491: 匿名さん]

野村は値付けが安いから竣工直前まで残っていることが少ない。竣工直前まで残ってたらその時は大幅値下げだが。。

[492: 匿名さん]

仕様の高さはプラウド白金台より、ルフォンが断然うえ。

プラウド白金台が仕様高いと感じるひとは、もっと他の物件見学されたほうがいいですよ。
同じ日に、別のタワーみてから、プラウド白金台みたら、
安かろう悪かろうタイプと感じました。
管理費も他より割高いし。

[493: 匿名さん]

白金台は1部の住戸は最後まで売れ残るかと。

[494: 匿名さん]

プラウド白金台の営業に、
リセールで値下がりしないか不安と相談したら、海外が買ってくれるから、下がりませんよという回答。
一般人には高すぎて買えない物件も中国やら海外が買うそうだが、
プラウド白金台は風水的に最悪な造り、風水気にするのは海外が多い。

[495: 匿名さん]

中国もプラウドタワー白金台は買わないでしょww都営浅草線沿いじゃ投資用に成り得ない。

[496: 匿名さん]

ここ高輪台も似たり寄ったりｗｗ

[497: 匿名さん]

年をとるとどうしても病院へお世話になる事が多いので、できたら大きな病院が周辺に
ある所がいいねなんて主人と話しております。もう子供も巣立ってしまい、主人も退職
しているので、老夫婦だとそんな事が物件選びの際の条件になってしまいます（笑）
ここは、せんぽ高輪病院やＮＴＴ関東病院が近いので私たちの条件にはあっているんですよね。
ＮＴＴ関東病院は娘が以前出産した病院なので親しみ深いですし、きれいで、評判の
いい先生も多いですしね。

[498: 匿名さん]

＞491
＞竣工直前まで残ってたらその時は大幅値下げだが。。

野村は売れ行き悪くて爆下げした実例があるからねえ。。坪単価100万円近くも爆下げした例もあるほどだから。。

[499: 匿名さん]

それリーマンの時の奴ね。

[500: 匿名さん]

リーマンの時だろうがいつだろうが坪単価１００万近くも値下げしたのは事実だろ、言い訳するな。

[501: 匿名さん]

言い訳とゆーか本当事実を述べただけw
何かイヤな事でもあったのかな？

[502: 匿名さん]

リーマンショックで爆下げしたデベは多い（というかすみふ以外はほぼ全てでは？）ので、498は役に立たないコメントではある。

しかし、ほんとに不動産バブルが来そうだね。

[503: 購入検討中さん]

白金台より断然こっち。　仕様が全然ちゃいますもん。。間取りもね。あちら港区アドレスですけど、｢台｣の方はレベル悪いんで気にする必要なし。

[504: 匿名さん]

野村は親会社が証券会社だったＲｏＥ重視。限られた資金をいかに回転させ効率的に利益を上げるかが重要であり、どちらかというと完成在庫を嫌う傾向があったため、早期に完売、竣工したらケースによっては投売りしていたのは事実です。

しかし今は野村證券は野村不動産の株式を手放し野村不動産は連結対象外となったためこれからは値引きせずにじっくり売っていく住友不動産のようなスタイルをとっていくようになると思いますよ。

[505: 匿名さん]

仕様より立地だろ。俺はどっちも買わんけど

[506: 匿名さん]

ここの営業マンろくなのいないな。

[507: 匿名さん]

506言えてる
薄汚い買い煽りばっかり。

[508: 匿名さん]

すみふも大崎ではリーマンでかなり価格下げましたよ。あの時はどこも異常でした。みんな下げたから。

[509: 匿名さん]

倍率は人気間取りでも1－2倍程度のようですね。

[511: 購入検討中さん]

確かに、すみふ大崎の駅直結は平米100切る部屋がたくさんありましたからね。リーマンでどのデベもビビって値付け慎重になったのは不動産価格の是正という意味で良かったのかも。

[512: 匿名さん]

きっと高輪台エリア自体が不人気なんだね。ルフォンも野村白金台も苦戦してるみたいだし。

[513: 物件比較中さん]

野村不動産株式会社の口コミスレがここのスレの業者間悪口とは異なり、購入者の具体的でリアルなWarningで参考になリます。

[514: 匿名さん]

513
＞野村不動産株式会社の口コミスレがここのスレの業者間悪口とは異なり、購入者の具体的でリアルなWarningで参考になリます。

ここも業者間悪口ばかりじゃないですよ。野村不動産はあちこちのスレッドで自社が販売する売れないマンションを必死に買い煽っているから、普通に一般の検討者からも疑念を持たれて嫌われていると思います。「野村不動産株式会社の口コミスレ」は覗いたことがありませんが、参考になるのであれば覗いてみます。

[515: 匿名さん]

少し前までプラウドブランド良いイメージを持っておりましたが、そんな自分は情弱でした。今となっては、MRや共用施設などを豪華にすることで人目を引き、一方で間取りの悪さや収納の少なさと言った長く住む上でより重要な要素をごまかして、割高な設定をしている点。他のデベよりもかなり強引な営業マン。。MRでの煽りトークや検討者への傲慢さ、買う買わないとなった際の圧迫や見送った場合の態度の急変など目に余るばかりです。

[516: 匿名さん]

515さんに同感。
プラウドも色々でしょうが、白金台の営業さんたちは酷すぎ
抽選なく登録しても、買える権利を与えるだけですから、だとさ。
抽選がルールなのに、要望入ってると、高圧的に希望の部屋に登録させなかった。
ローン通過し、購入不可の可能性ない客だからか

[517: 匿名さん]

明確なエビデンスのない批判やネタが旺盛な物件は優良物件なんだろうな～と思う今日此の頃です。( ﾟДﾟ)y─┛~~

[523: 申込予定さん]

迷いましたが申し込みました。倍率はまだわかりませんがあたるといいなあ。

[525: 匿名さん]

で、即日完売したの？

[526: 匿名さん]

>525

多分完売じゃないかな。
ラスト2日の追い込みが凄かったらしく、人気が薄い所も抽選が相次いだらしい。
詳細は明日聞いてくる。

[527: 購入検討中さん]

申込の倍率はどうだったのでしょうか？
全戸に希望入りそうな賑わいだったけどね。

[528: 匿名さん]

即日完売は難しいな。徒歩圏内と言える駅が都営浅草線しか利用できない高輪台駅だけ。これは痛い減点材料。

[529: 匿名さん]

桜田通り沿いじゃなく品川駅徒歩圏の大規模マンション出たらほしい。

[530: 匿名さん]

>528

五反田は余裕で徒歩圏内だから、それはないかと。
品川もこの辺りの土地柄を考慮したら徒歩圏内だと思うよ。
少なくともこの辺りの対抗物件よりはダントツで交通環境はいいと思うよ。

[531: 匿名さん]

>>529

第一京浜沿いならタワーマンションできますよ。
昨日広告入ってました。

[532: 匿名さん]

↑第一京浜は桜田通りよりさらにひどいでしょ。大通り沿いは勘弁です。

[533: 匿名さん]

>531

低地で貨物車輌が多く通る第一京浜沿いをわざわざ選ぶなら
夜間は殆ど車が通らない桜田通沿いを選ぶな。

[534: 匿名さん]

港南ならパークホームズ品川が徒歩圏かつ大規模ですね。
高輪サイドではそんな土地はないのでむつかしいですね。
しいていえば衆議院議員宿舎跡地ですがあそこは道路になるみたいですね。

[535: 匿名さん]

>534
確かに高輪界隈は土地がローテーションしないので再開発が難しいんですわ。
地元を離れて１０年以上経っても変化が乏しいのは、いいのやら悪いのやら。

[536: 匿名さん]

>>530
プラウドタワー高輪台から五反田駅まで余裕で徒歩10分以内は余りにも無理がある。

男性の小走りで10分ちょっと。女性や子供だと早くて徒歩15分。

[537: 匿名さん]

536は女性や子供だと早くて徒歩17分から18分。

[538: 匿名さん]

第一期の分は、完売したようです。今日の説明会で言っていました。２−３倍だったとのこと。

[541: 匿名さん]

誰だそれ？？

[542: 物件比較中さん]

あのレポート買わん方がいいですわ。買って後悔しとります。。

[543: 匿名さん]

ウチが申し込みしたところは、倍率3倍でした。抽選あたった方、おめでとうございます。

[544: 匿名さん]

何で江東区の湾岸埋立地にお住まいののらえもんが内陸のプラウドタワー高輪台のスレに書き込んでるんだ？

ここはお前のふるさと江東区の湾岸埋立地じゃないし、お前の大親友の榊淳司のブログでもない。江東区湾岸の埋立マンションに住んでる間に脳内液状化して分別がつかなくなったか？w

大親友の榊淳司氏との醜い罵り合いは互いのブログでやれ。お前ら誰も相手にしないし、お前ら何の参考にもならない。江東区湾岸のマンションスレならまだしも、ここで誰がお前ら相手にするんだ？誰も相手にしない！分かった？脳内液状化のらえもん君w

[545: 匿名]

来年引っ越すのが楽しみです。

[546: 匿名さん]

ここは湾岸の大型タワー案件とは全く別物だからな。
付帯設備も最小限に抑えたシンプルで小型のタワーという
比較的新しいコンセプトのタワーマンションだし、
立地も高級住宅街のクセを良くも悪くも包含しているから
湾岸が大好きな方にはゴミに見えても不思議ではないか。

自分から見ると湾岸の案件は・・・流行り物以上でも以下でもなくと思う。
地震が起きたら、建物はともかくインフラが崩壊確定ってのはどうも頂けない。
湾岸が素晴らしい土地だから湾岸にタワーマンションが乱立している訳ではなくて、
湾岸くらいしか建てられる土地がなかなか確保できないから建っているだけなんだがな。

説明会で一期の申し込み結果を聞いた感じ、二期も激戦になりそうな感じだった。
土地勘のある人しか食指が動かない案件だけど、知っていれば激しく食いつくって所か。

[547: 匿名さん]

小型のタワーってペンシルじゃん、、、、。

[548: 匿名さん]

ペンシルビルの定義を読みなおしてから出直してこい


－－－－－
http://www.google.co.jp/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=we...,d.aGc&cad=rja

ペンシルビルとは、狭い土地の上に立てられた中層建築物の通称である。奥が深く、縦に細長い形を鉛筆に例えたもの。

多くのペンシルビルに見られる形態として、狭い間口、ロビーなどが存在しない1階部分、容積率や建蔽率一杯にフロアを設けた建て方などの特徴がある。日本の大都市に多く見られる建築物で、土地の狭さを補うための手法であるが、より大きな敷地に建設されるビルに比べ土地の効率的利用で劣り、避難路が狭いなどの問題がある。

[549: 匿名さん]

ペンシルじゃん

[550: 匿名さん]

この物件が中層で奥が深くて狭い間口を持って、ロビーが存在しなくて、平地を一切持たないようなピチピチの建て方をしていると本気で思っているなら、一回病院に行ったほうがいいぞ。

[551: 匿名さん]

こちらは20階以上なので、「狭い土地の上に立てられた中層建築物」という定義には当てはまりません。
狭い土地の上に立てられた高層建築物という新しいカテゴリーです。
ペンシルじゃ物足りないので、もっと細長い感じの通称が必要ですね。

もっと言えばさらにペンシル、、、じゃなくて超高層な白金台の方のタワーはなんと呼べばいいのだろうか。。

[552: 匿名さん]

どういうカテゴリーに落ち着くかは当面わかりませんが、湾岸の数百戸が入る大型タワーとは別物の新ジャンルになるのではないでしょうか。

確かにプラウドタワー白金台はペンシルというかパスタやプリッツって感じの無理矢理感が漂っていますから、下層の方は微妙な扱いになりそうな気はします。

[553: 匿名さん]

当選者いいなあ。

[554: 申込予定さん]

ここの『ペンシル』買えてとてもしわせです。眺望抜群なのに角住戸が大半で間取りも広さも十分。エントランスもこの規模にしては十分ゴージャス。アベノミクス前仕込みの最終物件で近所競合多数のおかげでおそろしくリーズナブルな値段でした。こういう『ペンシル』を探してました。2期も激戦らしいのでご検討お祈りします。

[555: 匿名さん]

お前さんの言うところの真のペンシルは日本橋界隈に沢山あるぞ。

土地だけ広くても、将来的に塩害による躯体劣化と地盤の液状化に悩まされる湾岸なんぞ欲しくないし、そちらはそちらで頑張ってね。こっちは別物なんで。

[556: 匿名さん]

ペンシルいわれて逆上

[557: 匿名さん]

プリッツいいですね。
白金台のような一階に柱だけの部分があるタイプはポッキーにしましょうか。
ちと縁起悪いかな。。

[558: 匿名さん]

いえいえ、腐りかけのバベルの塔に比べれば大したことはありませんよ。

[559: 匿名さん]

プラウド東戸塚は施工会社が倒産したぞ。
しっかりしろ！野村さん！

[560: 匿名さん]

このタワー物件は23階なのに免震なんですね。それはちょっと不安ですね。隣の三井のパークタワーは耐震設計ですね。これくらいのタワーだと積層ゴムによる免震はどうかと思います。この辺は地盤が良いと思っていたら30メートルも杭を打っているんですね。びっくりしました。地形図からして東側傾斜地のせいでしょうか。だとすればなおさら免震は疑問です。どうしてそんな設計にしたのでしょうか？地震に強いという見せ掛けの為？やはり三井のパークタワーの方は大成建設施工でその辺を考えてあえて耐震にしたんでしょうね。柱は太くなりますが、本当の安全をとったのでしょう。まあ、震度6クラスが来れば、どちらが耐えるかは目に見えていますが、建築家としてはどうなるか見てみたいですね。

[561: 匿名さん]

杭打ちはタワーだから仕方ない。それより基礎をどうするかと、その上の筐体をどうするかは、基本無関係だぞ。揺れが大きい土地ならむしろ免震効果が高くなる。

[562: 不動産業者さん]

坂下のグランスカイは杭打ちなしです。直接基礎です。ちなみに鹿島施工。

[563: 匿名さん]

免震にしたのは耐震に比べ躯体の構造を軽量化できるのと、窓を大きく作れるので採光のメリットを考えての事だそうです。
建物の形状が縦にひょろ長いので、耐震にすると下層部の強度をかなり上積みしないといけないというのもあるのでは。
下層部に店舗とかを入れるならいいのでしょうが、下層まで部屋を入れているとなると、下層の間取りが悪くなったりすることを嫌気したのではないでしょうか。

[564: 匿名さん]

杭を３０ｍ打ち込んでいるのはボーリング調査結果を見た感じでは、３０ｍ前後にＮ値がかなり高い硬い土丹や砂礫の厚い層があったので、そこまでやった方が安全との判断をしたようです。

参考情報として、近隣のボーリング調査結果も見た感じではＮ値も全般的に高めですし、１３～１４ｍ位にも土丹のN>50の硬い層があるので、一帯の地盤自体は悪くないと思います。

[565: 匿名さん]

営業の方、ご苦労様です。いまさらキャンセルでたら大変ですものね。でも、やはりこの躯体で免震構造は、、、。白金台は免震ではないですよね。なぜかをここでいちいち言うつもりはありませんが、決して強固な地盤でないのに杭を打って（20メートル以下ならOKですが）その上に免震ゴム、ダンパーですと一度大きな揺れがきたら、免震装置の総取替えのリスクがありますから、その際のコストは莫大ですが積み立てできるのでしょうか？

[566: 匿名さん]

そうですね。免震は制震と違って一度大きな揺れがあると装置自体を交換しなければならないですから、中程度の揺れにはいいですが、直下型がきたら揺れを防いでくれたとしても、その後の補修、交換費用の負担が怖いですね。だからマンションには向かないです、病院とか研究施設向きです。

[567: 匿名さん]

この辺は地盤は普通でしょ。でも傾斜地にタワーだから実際は脆弱だと思います。

[568: 匿名さん]

免震、制震の議論はこの板で以前あったように思いますが。皆さんあまり気にしていなかったようですね。

[569: 匿名さん]

契約前ならキャンセルできるぞ！

[570: 匿名さん]

東日本大震災の高層住宅の被害調査結果。

超高層住宅 (20階建以上 ) の被害：503棟のうち、大破・中破は０棟、小破39棟 (7.75％) 、 軽微・損傷なし464棟 (92.25％) 。そのうち免震建物・制震建物は102棟で、うち小破１棟 (0.98％) のみで、被害が1/7以下なのが実証されている。

免震装置の鉛、鉄ダンパーが破損した建物もあるけど、あれは変形してエネルギーを吸収する物だから、ここの油圧ダンパーとは物が違う。

免震は直下型にもある程度対応と書いてあったが、三次元免震の技術を入れているのかな？施工は奥村組だから、そっち方向の技術は色々あると思う。そもそも直下型の揺れだけでは建物自体はそうそう壊れないけどね。

[571: 匿名さん]

傾斜地にタワー＝地盤が脆弱　ってのはどういうオカルトなんだろうか。
ここが杭基礎なのは、単純に縦にひょろ長い建物だから、直接基礎にすると地震時に強烈な曲げモーメントが狭い躯体と地面との接触面の外縁に集中するため、応力で外縁が陥没したり基礎が浮き上がる事を懸念しての事だと思うよ。

杭基礎＝軟弱地盤という常識はこういう特殊な建物には当てはまらないと思ったほうがいい。

[572: 匿名さん]

いろいろ間違ってるよ。杭はした向きの応力を支えるものです。テントのペグとは違いますよ。

[573: 匿名さん]

やはり特殊な建物なんですね・・・
狭い敷地に無理に建てているなと思ったけど、不安です。

[574: 匿名さん]

傾斜地にタワーだとなんとなく不安定な感じがするのは普通の感覚では？
ほとんどの購入者はそんなに建築に詳しいわけじゃないし、プロの人がいくら安全だと言ってもなんとなく敬遠しちゃうんじゃないかな。棒みたいなタワーだし。

[575: 匿名さん]

間違いはそっち、杭は垂直応力以外にも水平抵抗も支えているよ。

http://pollux.tu.chiba-u.jp/nakai/Found_Eng_2002/lec14/Pile_06.html

液状化するような土地だと水平抵抗力が期待できないから、地盤の改良が前提になる。
ここは地盤の改良はいらないと思うけど、躯体形状が特殊なためこうなったのだと思う。

あと、傾斜地が不安というのなら、地下２，３０ｍオーバーまでN値が０～１みたいなグズグズの土地に建っている高層タワーに住むほうがよっぽど度胸が有ると思う。

こういう細長タワータイプが今後一つの流れになるのか、それとも廃れるのかは分からないけど、廃れると思うなら買わなきゃいいし、そうでないと思うなら購入検討すればいいだけ。

[576: 匿名さん]

パークシティ大崎きたね！

[577: 匿名さん]

高輪台の一期を待ったかのように発表するあたり、野村と三井は裏で手を組んでるんじゃないかと。

[578: 申込予定さん]

一体どこのこと？まあ大崎まったく興味ないけど。

[579: 匿名さん]

大崎は工場街、高輪台は高級住宅街です。

[580: 匿名さん]

あっちは学区が御殿山だからね

[581: 匿名さん]

大崎は北品川プロジェクトですね。ここは目黒川ぞいなのにどうして地盤が良いのか不思議です。グランスカイも杭なしの直接基礎です。おそらくここもそうなるのでしょうか。
とするとどうして高輪台は免震構造にしたのか？？？やはり素人受けするからでしょうか。

[582: 匿名さん]

手付け払いましたが、契約前なら全額もどりますよね？

[583: 不動産購入勉強中さん]

大丈夫です。本来手付けは契約時に払うものですから、契約書に判を押さない限り全額返却されます。

[584: 申込予定さん]

もどるんじゃない。さようなら。

[585: 匿名さん]

やったぜー！

[586: 匿名さん]

五反田～大崎付近は以外に地盤は頑丈です。
ただし、目黒川はただのドブ川です。
夏場の臭いもきついし、湿気も酷く、川から地下設備への浸水も激しいので、川沿いはあまりいい場所とは思いません。

高輪台が免震なのは、素人受け狙いというよりも、躯体が高く細く軽量なのが理由でしょう。小さく作って角部屋を多くとり、窓を大きく作るというコンセプトに沿って作られた特殊案件と思えば納得行くのでは？

[587: 匿名さん]

ローンも組めないのに駆け込みで申し込んだお馬鹿さんが結構居たみたいだからね。
早くキャンセルしてくれたほうが皆のためだよ。

[588: 匿名さん]

えっ？いっぱい残ってるでしょ？w

[589: 匿名さん]

最終日とその前日に駆け込んできたバカが結構いたらしいよ。
その挙句倍率底上げしてかっさらった挙句ローン審査通らずみたいなバカ。

[590: 申込予定さん]

最終日と前日かけこんだのはほぼローン審査不要の輩。ここでバカなふりしているのは他業者。ホントのバカがもしまじっていたら早く消えてほしい。

[591: 匿名さん]

免震は超高層には向かない。三井も東雲とか訳ありの土地でしか採用してない。２０階やそれ以下の建造物ならコストはかかるけど免震は有効。

[593: 匿名さん]

超高層が免震に向かないって１０年以上前の話だろうが。
今は技術の進歩で普通に選択肢の一つになっている。

ネガキャンやりがいがために嘘八百を並び立てるのは止めろ。

[594: 匿名さん]

＞592
オイのらえもん、お前プラウドタワー千代田富士見レジデンスのスレにも投稿してるけど何のつもりだ？
江東区湾岸マンション買ったお前とは無関係。

お前の大親友の榊淳司(千原俊彦)との幼稚な罵り合いは雑談板でやれ!!

千代田区や港区のマンション検討者がお前の糞ブログ見るわけないだろ？お前の糞ブログの宣伝もウザいからやめろ。

[595: 匿名さん]

免震は非常に有効だと思います。特に20階以下の建物には。それを超える高層建築は制震が今も、これからも主流です。
免震ゴムは60年持つから建替え時に交換すればよいといいますが、本当にそれだけ持つかは計算上のことで、実証されていない。（数年前まで30年の寿命でした。）
万が一大きな地震がきて取り替えざるをえない場合、ジャッキアップは本当に大変なことです。だから高層建築には向きません。ここは23階だから本来は制震にすべきところを土地面積が狭いので、耐震のように柱を太くできない、制震装置も延べ床面積を減らしてしまうのでダメ、免震にして広くして、その代わり維持コスト、将来コストを買主に負担させたのでしょう。そうでなければ隣のパークタワーの様に耐震設計にするはずです。外から見てもパークタワーの方がずっと堅牢に作られてます。

[596: 匿名さん]

２つはにたような物件なので、大きな地震が来たときの勝負がみものですね。

[597: 匿名さん]

向かいのルフォンも免震だっけ？デベの姿勢がでてるね。白金台は？将来コストを地権者が嫌がるから免震じゃないかな。

[598: 匿名さん]

10年前の話って、免震は高層には向かなかったんですか？

[599: 匿名さん]

免震は、耐震から制震への過渡期の産物です。少なくとも免震ゴムを使った免震は近い将来なくなるでしょう。

[600: 匿名さん]

妄想垂れ流すなよｗ

制振＝躯体に組み込まれた鋼板ダンパが曲がる事で、躯体にかかる一定以上の強烈な力を受け流す
免震＝基礎と躯体をゴムで結合して、基礎の揺れを広い範囲でゴムの変形で受け流して、躯体に伝えない

制振は超高層ビルの強風対策として生まれた技術で、地震を始めとする様々な揺れをそれなりに軽減できる装置
免震は純粋に重要施設や設備の地震対策として生まれた技術で、そもそも生い立ちが違う

制振、免震共にそれぞれメリットデメリット、適用範囲は色々あるけれど、超高層で風の影響を受けやすい場合では制振が正解だし、地震対策としても全フロアにそれなりに効果がある。風の影響が少なくて高さがあまり無い場合なら免震のほうが劇的な効果はある。ただし、超高層で免震を採用しても２０階弱くらいまでは劇的な効果はあるし、それ以上でも揺れは減衰する。上層階は躯体のしなりで揺れがゆっくりになるので、揺れがそもそも大きく感じない。

免震は金かかるだの、耐久性が無いだの喚いている輩がいるから言っておくが、制振だってダンパが変形したら交換しなきゃいかんし、材料費だけでもダンパ１枚５０万円もかかるし免震ゴムと同様に変位を起こしていたらジャッキアップしながらの交換作業も必要だ。免震ゴムの耐久性は東日本大震災で試されたが、ゴム自体の残留変位は実際の所ゴム復元力が大きくて５ｃｍの許容範囲に対して１ｃｍ程度しか起きなかったし、素材もどんどん進歩している。超高層対応のゴムも広く使われるようになって、適用範囲も広くなっている。

経年劣化による耐久性については、実際どうなるのかは年が経たないと分からないが、躯体にじわじわダメージが蓄積される耐震や制振よりはマシだと思う。これは人によって考え方は違うと思うし、何が正解というのは無いんじゃないか？

あと、参考までに言っておくが、オーストラリアの橋台に使われている１００年前の免震ゴムは今でも現役だ。現代の積層ゴムとは構造的には別物だから一概には比較はできないが、ゴムの素材としての耐久性は管理が適切であればかなり高い。