プラウドタワー高輪台

[匿名さん]

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/tower-takanawadai

所在地：東京都 東京都品川区東五反田３丁目109番1他（地番）
交通： 都営浅草線 「高輪台」駅　徒歩2分
山手線 「五反田」駅　徒歩9分
ＪＲ・京急本線 「品川」駅　徒歩11分
間取： 2LDK ～4LDK
面積： 1,369.15m2
売主：野村不動産株式会社
施工会社：株式会社奥村組　東日本支社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[103: 購入検討中さん]

ここから、第三日野へは入学できますか？桜田通りを渡るものの、通学は日野学園よりずっと近いですよね。

[104: 匿名さん]

ここから、第三日野へは入学できますか？桜田通りを渡るものの、通学は日野学園よりずっと近いですよね。

[105: 匿名さん]

スーパーはどこが近いのでしょうか?

[106: 購入検討中さん]

→１００さん
白金台より高くできない？
本当ですか…？
アドレス以外は全てこちらが上に思えますけど…。

[107: 不動産業者さん]

確かに永住なら白金台と同等でもいいかなと思いますが、マンションなのでいずれ買い替えを検討する時はやはりアドレス、校区だけで随分差が出ますから、その分を差し引いての価格と思っています。
私の考えですから、こういうことへの活発な意見交換をこの板でもっとできたらいいと思います。

[108: 物件比較中さん]

ビューバスのプランはないのかな？

[109: 検討中の奥さま]

MRはいつからでしょうか？

[110: 購入検討中さん]

アドレスと校区に将来的にどれだけの価値があるか疑問です…
本当にリセールバリューに繋がるのでしょうか？
品川駅への近さや眺望の方が普遍的な価値に思えます。

[111: 匿名さん]

2012年12月18日号　都営浅草線

高輪台では、タワー物件の下落が著しい。
前年比10％下落した事例もあるが、地場業者によると、取引自体は活発に行われている模様。人気のある公立学校の学区内に当たるため居住ニーズが高く、投資用に購入して賃貸に回すケースが多いという。ファミリータイプで賃料は23万～24万円が相場。
前述した理由から、現状では借り手が付きやすいが、駅周辺で大手ディベロッパーによるタワー物件の供給が相次いでおり、1～2年のうちに5棟以上増える見込み。
「競合し、中古で値崩れする可能性は高い」（地元業者）と言えそうだ。
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn536.html

[112: 検討中の奥さま]

そうですか、やはりこの周辺の物件は買いじゃないですかね。

[113: 匿名さん]

坪単価が高い所はマンションストックが増えると簡単に値下がりします。

買える人の数は増えませんから

[114: 不動産購入勉強中さん]

南側に空き地（更地）発見しました。
この南側にはどの位の高さの建物まで建てられるのでしょうか。詳しい方いらしたら、教えてください。

[115: 匿名さん]

そりゃここと同じ高さですよ

[116: 匿名さん]

アドレスと校区は重要ですよ。中古マンションを買う人は何かどうしても譲れないこだわりがあるが該当する新築が無い(買えない)人です。こういう中古でも譲れない条件として多いのがは子供の学区や今までの居住地との継続性なのです。

[117: 匿名さん]

こちらは坪340くらいですか？

[118: 匿名さん]

なら安いね

[119: 匿名さん]

１１６さん
確かに。賃貸などだと、○○小学校の学区域内ですと特集が組まれている不動産屋さんなどがありますよね。
ここだと学区域の小学校は小中一貫校　日野学園になりますよね。家は子供が小さいので、いずれ中学は
私立か小中一貫校がいいなと思っているのでここの日野学園が学区内になっている物件は魅力ですね。
ちょっとお買い物する場所が遠いいいかなとも思うのですが、かえってこれ位離れていた方があまり行かずに
節約になるのかな（笑）利点として考える様にします。

[120: 匿名さん]

日野学園はかつては超人気だったのですか、期待されていた卒業生の高校進学の実績がかなり悲惨な状況でかつイジメなどの諸問題も報道され最近では人気は低迷しています。
また他のエリアにも一貫校が増えていることもあり、2年ほど前からは越境希望者も全員入学の状況ですので日野学園学区という優位性はいまやほとんどないと思います。

中学受験する人は三日野か御殿山に行くみたいですね。
御殿山は一学年５０名ていどしかいないのですが、毎年のように麻布などの有名私立に進学者が出ます。
まあ学校の授業のレベルが高いというよりはそういう志向の親が越境させているにすぎないんですけどね。

[121: 匿名さん]

品川区の凋落は日野学園の失敗から始まったと言われてます。一貫校の難しさですね。

[122: 検討中の奥さま]

そうですね、この物件は日野学園が校区なので躊躇しますよね。小中一貫なんて迷惑ですね。特に女子は高校から入れる学校の選択肢がすくないですからね。三日野や御殿山に入学できればいいですが、ここ数年はほとんど無理ですしね。やはり校区を考えるとここは検討外ですね。

[123: 物件比較中さん]

先日ここのＭＲにいったあと近くのグランスカイのモデルルームに足を運びました。
ここの新築を待って買うか。
１５％引きを提示したグランスカイの（新築未入居）を甘んじて買うか悩みどころです。

[124: 購入検討中さん]

あまり盛り上がってないようですが、この物件何が不人気ですかね。乱立ですか？

[125: 匿名さん]

アドレスじゃない？
道の向かいには港区白金台の物件があるわけで。

上物はこの並びのタワーのなかでは良いぶん、もどかしいですね。

[126: 匿名さん]

品川区よりはそりゃ港区でしょうが。

[127: 匿名さん]

123、グランスカイの億超え部屋は余裕で二割以上安く買えますよ。交渉しては？

[128: 匿名さん]

悪くはないけど天井2・4は低めですよね。

[129: 社宅住まいさん]

>127さん
嘘はいけません！
営業のA氏は、絶対ありえないと言ってましたよ！

[130: 匿名さん]

私もこの掲示板を見てグランスカイにのMRに行ったら
担当のOさんは、ネットの割引の口コミはデマですと言ってました。
でもこの人も嘘言ってますが・・・。

[131: ご近所さん]

ＭＲ行ってきました～高いね。。。

[132: 匿名さん]

↑坪単価どのくらいでしたか？

[133: 買い換え検討中]

残念ながら港区でない品川区物件にもかかわらず高いですね。強気な価格設定、これで白金台の二の舞になりそうな感じ。今後の価格調整はあるでしょう。

[134: まりまり]

プラウドタワー白金台より高いのでしょうか？
眺望や間取りはこっちのがいいですよね。。。

[135: 不動産業者さん]

坪単価ではかわりないですが、部屋が広い分価格的には白金台より高いですね。東五反田なのにね。

[136: ななしさん]

高いんですね。。。立地も仕様もいいとおもうのですが、

アドレスが品川区ってことで躊躇しちゃいますね。子供がいるわけではないんですが、今後のことを考えるとどうも・・・

[137: 匿名さん]

校区は大事ですから気になりますね。

[138: ご近所さん]

ここは日野学園ですからね、できることなら白金台小に行きたいですね。

[139: 匿名さん]

この校区では、子供がいる家庭は難しいですね。

[140: 匿名さん]

御殿山か三日野に越境させます

[141: 匿名さん]

それができれば問題ないのですが、どちらの校区もいっぱいで入れる可能性は薄いようですが。何かいい方法ありますか？

[142: 匿名さん]

御殿山は建て替えで定員１．５倍に増員するよ。
三年後かな。

[143: 匿名さん]

3年後ですか、うちは来年の4月入学なんですよ。御殿山はこれから増えますよね。北品川プロジェクトも動くし。

[144: 匿名さん]

来年は御殿山工事中で校庭や体育館プールも使えないし北品川の建設工事の騒音もあるから人気下がるかもよ。

ちなみに今年の状況はこんな感じ

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000037800/gotennyama.pdf

[145: 匿名さん]

三日野は今のところ全員待機。学区内でも私立や越境する子もいるから最後は入れたりするらしいけどね。

[146: 匿名さん]

品川区全部ではこんな感じ
http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/hp/menu000018200/hpg000018199.htm

[147: 匿名さん]

入学待機がすごい数でですね。

[148: 匿名さん]

まあ最後は結構はけるんだけどね。がくねんによって差がある。御殿山とかも5年前くらい前はふたクラスできないかもって年もあったよ。

[149: ななしさん]

ここのマンション、プラウドタワー白金台と比べて、なんで仕様がいいんでしょう？

やはりアドレスの不利をカバーするために、内装は上げたのでしょうか？

[150: 匿名さん]

建て替え物件じゃないからですよ。

[151: 匿名さん]

やはり立替物件は低コストにしないといけないのですかね？

[152: 匿名さん]

値下げばかり期待してもだめですよぉ～