プラウドシーズン府中武蔵野どうでしょう

[ご近所さん]

商工中金グランド跡地が大規模開発されるようです。
近くの日生グランド跡地以上の97戸分譲予定です。

[83: 匿名さん]

82は68のスレと同じ人だね。プラウドが批判されるとチャチャをいれてくる。何故プラウドの立場が
不利になるとチャチャをいれるか不思議。スーパーさえきや駅前の弁当屋に広告置いたとか？

[84: 匿名さん]

多磨住民からも購入してほしい〜
低所得者の町だから無理です。

[85: 匿名さん]

＞83
82の者ですが、私68書いてませんが・・・
すごい予想ですね。
確かにこの物件には興味は持ってますが、今の段階で
プラウドを擁護するほど買いたくなってるわけじゃないし。

[86: 匿名さん]

野村なら高くて当たり前であると、多磨の相場もろくろく知らずに大金をはたいて家を買って
しまう人がいるから売主の思うツボになり、プラウド全体の相場が上がるのです。
少しでも多くの購入者が掲示板をみて妥当な値段でなければ買わないという姿勢をしめせたら売主
プラウドの相場を下げざるを得ないでしょう。
ずばり５０００−６５００がそこそこ納得出来る価格。（多磨ではこれでも十分高いですが）
１００万あれば一部屋備え付け収納家具をつけて快適にできますよ。無駄金は使いたくないものです。　　

[87: 匿名さん]

プラウド以外の住居と隣接している物件はプラウドとしての一番のメリット（隣にアパートがたつ可能性
旧住民との付き合い）がないので、４０００万台でもいいかも。東側は駅は多少近くなるが高圧線が近い。
高圧線を気にする人は買わないだろう。角地でも多磨相場のわかる人なら諸費用を入れても７０００
万超えたら異常な値付け。公園隣接地はきれいだが、ボール禁止でもボールを使ったり、休日の朝騒がし
く、人目がなく空き巣に入られるリスクが高まる。

[88: 匿名さん]

紅葉丘３−３１−８駅から駅から３５０ｍ（徒歩４−５分）南西角地の公示価格
2005年　1平米　247000円　2004年　249000円　　2003年　255000円　2002年　265000円
2001年　275000円
2006年の発表をみないとわからないが紅葉丘の土地は下落している。
公示価格の所在地は、プラウドより駅が近い。通常査定では1分増えれば1パーセント減。
プラウドのモデルルームも同じ南西角地なので比較出来る。
モデルルームの敷地は約１２７平米。駅から9分とすると、公示価格の場所より4分増。
公示価格より４パーセント減。2005年だと1平米　247000ｘ0.96＝237120
237120ｘ127＝30114240　モデルルームの土地は約３０００万の価値。モデルルームの価格ー3000万
が建物プラスアルファーの値段です。

[89: 匿名さん]

多磨でパワービルダーが4000万円台で建売を販売しても商売になるからくりがわかります。薄利で大変
でしょうが。

[90: 匿名さん]

あんず通りから入れる、分譲地の北側の境界の道路に行けば物件を真近にみることができます。
作りが雑であるという意見がありましたが、釘をうった合板が割れていたり、何本も釘の頭がみえなく
なる程めり込んでいたり、更に不良箇所の釘の打ち直していません。外壁でみえなくなる前に自分の目で
確かめる事をお勧めします。

[91: 匿名さん]

延期になってたプロジェクト説明会の日程が決まったみたいですね。
友人は行くらしいですが、希望の日程と時間はすぐいっぱいに
なり他の日程で案内されたみたい。
その友人に誘われていますがもう無理そうですね。
そんなに注目度は高いんですかね。

[92: 匿名さん]

今買う予定の方は抽選倍率５倍とかいう会ですよね。一人複数軒申し込み出来るわけだから、
一種のサクラ役ですよね。一人３件申し込んだら結構多くの物件がそれなりに人気があるような
感じになりますもんね。抽選を申し込むだけは買うか買わないか関係ないからとりあえず
数箇所申し込んで野村のサクラになってあげましょう。

[93: 匿名さん]

大人気みたいだし急がなくちゃー。買えなくなちゃうー。

[94: 匿名さん]

私の友達も多磨で２度と出ない抜群の環境、高級感あふれる物件で質の割には、お買い得
っていってる。人気炸裂ですよ。

[95: 匿名さん]

東南角地は７５００万以内で買えるかな？どきどき。

[96: 匿名さん]

ベンツのＳクラスが入る駐車場がついた条件のいい物件があるといいです。人気があるみたい
だから抽選にあたるといいなー。

[97: 匿名さん]

Sクラスですか、うらやましい。
ウチはEクラスが限界です。

[98: 匿名さん]

調布飛行場すぐ近くだから自家用機をおけるといいです。

[99: 匿名さん]

調子市調布ヶ丘１−１６−２３駅１３分　南西角地の２００５公示価格は１平米３２９０００円。
現在販売中のプラウドシーズン調布ヶ丘４−３１−１駅１４分　南西の１０２平米の物件は
７９６９万円。物件は公示価格より1分プラス。公示価格の１パーセントマイナス。
３２９０００ｘ０．９９＝３２５７１０円　物件の土地の評価価格は
３２５７１０ｘ１０２平米＝３３２２２４２０　約３３００万
７９６９万ー３３００万＝４６６９万　４６６９万円が土地をひいた価格

[100: 匿名さん]

>99
普通の個人が土地を買う時には、公示価格＜売買価格なんだが・・・

[101: 匿名さん]

やぶへび。業者が広大な土地を買い取る時は、公示価格＞売買価格、業者が分割して
売る時はご指摘の通り公示価格＜売買価格　業者のもうけはおおきのだ。

[102: 匿名さん]

野村不動産が2003年に多磨駅徒歩5分88区画で販売したフェアグローブ武蔵野の森は１２５−１３２
平米が中心であった。（府中武蔵野より少しひろい）５４０００−６８０００万　1区画５ＬＤＫ
の７０００万台があったらしい。
多磨町２−５−２２の公示価格。駅より１１分。南西。
2005年　1平米218000円　　2004年220000円　　2003年227000円　2002年236000円
2001年245000円
紅葉丘同様地価は下がっている。
フェアグローブの販売は2003年。公示価格は1平米227000円。公示価格の場所より６分駅に
近い。＋６パーセント。227000ｘ1.06＝240620円　１３１平米なら240620ｘ131＝31521220円
約3150万が評価価格。6800万ー3150万＝3650万が土地をひいた価格。
フェアグローブの販売時の土地の評価額3150万に比べ、プラウド府中武蔵野のモデルハウスの土地の
評価額約3000万であるが販売価格をいくらにするのか楽しみである。

[103: 匿名さん]

スレ３、３６、８８、９９を参照。物件同士の比較でつかうとおおよそのぼったくり度の度合いがわ
かる。

[104: 匿名さん]

フェアグローブの2003年販売当時の土地の評価額が１３１平米で焼く3150万。2005年の公示
価格から土地評価額を算出すると218000ｘ1.06＝231080　231080ｘ131＝30271480
フェアグローブの販売時より100万以上土地の評価は下がった事になる。
スレ８８より府中武蔵野のモデルハウスの土地評価額と現在のフェアグローブの評価額と同等
である。理論上はフェアグローブ販売時に比べ土地の評価額は100万程度下がっているため、
府中武蔵野の南角地でも65000万円程度であろう。販売価格の値つけを誤ると、
プラウドシーズン調布ヶ丘のように在庫をかかえてしまうことになる。

[105: 匿名さん]

＞府中武蔵野の南角地でも65000万円程度であろう。
6億は高すぎ。(^ー^)

[106: 匿名さん]

イジワル（泣）訂正　府中武蔵野の南角地でも6500万円程度であろう。
6億でも7500万でもありません。　完

[107: 匿名さん]

プロジェクト説明会はまだあきがあるみたいですよ。
フェアグローブは2期で完売。今回は人が集まらないのかもっと小出し
に分けて販売するしかないのかな。

[108: 匿名さん]

2006年の公示地価の発表がありました。府中市では地価上昇はなく、横ばいから下げて
います。
紅葉丘３−３１−８駅から駅から３５０ｍ（徒歩４−５分）南西角地の公示価格
2006年は2005年と同じで1平米247000円でした。
2005年　1平米　247000円　2004年　249000円　　2003年　255000円　2002年　265000円
2001年　275000円

[109: 匿名さん]

電話で聞きましたが、6000万台からだそうです。やはり高いですね。

[110: 匿名さん]

本当ですか？じゃ1期では一番西の区画は販売しないのかもしれませんね。

[111: 匿名さん]

前に比べて最近つくられた建物は釘の打ち方が随分よくなってきている様に思います。
どうせなら最初のうちからちゃんと作って欲しかった。立地はすごく気に入って
いるのに候補からはずれてしまう物件が何棟かあります。みなさんが欠陥住宅の
見分け方の本で勉強して頻回に見学し、様子を掲示板で報告しあえれば建物の
質が高まると思います。

[112: 匿名さん]

一番西の区画ってあんず通り（でしたっけ？）の方の区画ですか？
少し完成してある感じの家あたり・・
あそこらへんは販売するって言ってましたよ野村の人が。
あそこらへんも6,000万前半くらいじゃないですかね。
角の家は７０００万以上ですって。

他に近くで同じくらいの質の大規模分譲があれば、野村も値下げするん
でしょうけど・・・ないからねぇ。強気ですよね。

[113: 匿名さん]

あんず通り側です。プラウドは住宅協定を売りにしていますが、
分譲地外の隣接する宅地はもちろん関係ないですよね。隣接する宅地は建ぺい率、
容積率が分譲地内と違います。あんず通り沿いにマンションが多く建っていますよね。
知ってて買う人なら問題ないですが、知らないで買う人とかいるんですかね。

[114: 匿名さん]

販売価格とは、買主が買うであろう、かつ売主の利益も最大限に得られる売り主
の予測の価格。フェアグローブを販売して約3年で建売の相場が下落、
大手だから、高い価格だから安心な建物という常識の崩壊。買主側の
大きな意識変化があったと思う。値つけ担当者が、買主の意識変化を
価格に反映させるか否かが大きな鍵となるでしょう。
相変わらず強気の路線で今後もいくなら最低限掲示板で指摘されるような
造りはしないで欲しいものです。

[115: 未登録]

欠陥住宅をつくらない施工会社をみつける方法　力石眞一著
ニューハウス出版は、写真が豊富で非常にわかりやすい本でお勧めです。
建設中、これから出来る家で買ってはいけない家がわかるし、
一人でも多くの売主が本を読んで現場を注意してみる事によって、欠陥を
抑止する効果はあると思います。以前から現場をよくみている方は、
本に全く同じような写真が載っているのでドキリとさせられます。
以前指摘されていた合板の割れは合板の端に釘を打ちすぎたため
だと思われます。この本では、この釘の打ち方を欠陥工事といって
います。

[116: 未登録]

115　売主→買主（＾−＾）

[117: 未登録]

今日プロジェクト説明会を聞いてきました。やはり高い。。
送電線の真下でも7000万って、ありえない。。

[118: 未登録]

最低の値段はいくらでした？

[119: 未登録]

プラウドシーズン府中武蔵野の公式ホームページが更新されました。
第三者機関による「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」をダブル取得。(予定)
おおよそ第三者が客観的にチェックするので安心というアピールかと思われます。
第三者が客観的にチェックを入れる形にした事は、買い手にとってもプラスになるため、
ないより、あるにこしたことはないと思います。しかし、予定となっているが、
すでに出来上がっている物件もダブル取得しているのか？疑問です。
また買い手は第三者が客観的にチェックしても欠陥工事が防げない点が多々ある事を
知っておいた方がいい。法律や仕様書で許容誤差の基準値が規定されていない
工事が数多くあるからである。例をあげればアンカーボルトと土台のずれ、
アンカーボルトの傾き、雨天時のコンクリート打設などほんの一部です。
法律や仕様書では釘のめり込みの深さの許容値の規定がないので、
釘がめり込んでいても第三者がわざわざ指摘するかどうか疑問である。
いくつかのパワービルダーも同じ様に第三者がチェックしているから安心という
ような広告を出していますが、実態はどうなんでしょうか...。
欠陥工事を防ぐためには、第三者に頼っても限界があるため、法律や仕様書で
規定されていない仕事に関して自社の基準を定めて、その基準を守っていく
管理体制が何より大切でしょう。第三者が客観的にチェックするので安心みたいな
記載でごまかされる程買い手は＊＊ではありません。

[120: 未登録]

>118さん
旗竿型の1区画だけ6100万円台。それ以外すべて6300万円台から。

[121: 未登録]

やちゃったー。っていう値つけですね。建ぺい率６０容積率２００に隣接する区画でも
6000万以上、送電線下でも７０００万ですか？じゃあ、まともな物件はいくらなんですか？

[122: 未登録]

プロジェクト説明会で、あまりの価格の高さに本当に驚いてしまいました。
スプリングストリートやら、サマーストリートやら、
わけのわからない道路コンセプトのせいで、
道路沿いの敷地に季節に合った花を植えることになっており、
塀やフェンスは境界線よりかなり内側に設置されています。
そのせいでせっかく建蔽率４０パーセントなのに庭が狭い狭い。
しかも植えられている花はみな１年草で、来年以降はただの荒地になっている可能性が高い。
駐車スペースもギリギリだし、食洗機が付いていないなど、設備も中途半端。

[123: 未登録]

プロジェクト説明会行きました。
街のコンセプトやつくりかたなんかは面白そうでした。
一年草の花はモデルハウスにわざといっぱい植えている
だけみたいですよ。
設備仕様は私的には満点に近い感じ。
防犯的な設備が充実していて、実は一番面倒で使えない
セ○ムみたいなセキュリティーは標準ではないのも○
余計なランニングコストもかからないし。
食洗器も個人的には最初使ってその後は食器置き場になる
可能性大なため無くてちょうど良い。

モデルハウスの角地は手がでないけど、東道路の6,300万円台
あたりねらいめかも。もっと下がる可能性もあるかな？

[124: 未登録]

東道路ってあんず通り沿い端ですよね。隣に3階建てのアパートが建っているし、
インフォメーションセンターを壊した後、マンションが建ったりしないといいですね。
将来の住環境の保証はない物件と知ってて買うなら問題ないでしょう。

[125: 未登録]

１２２さん。私も自転車はどこにおくの？って思いました。

[126: 未登録]

１２３さん。＞一年草の花はモデルハウスにわざといっぱい植えている
だけみたいですよ。　　内部事情にすごく詳しくて関心しました。

[127: 未登録]

あんず通り沿い側は、そのうち相続か何かで売られて、運がよければ建売一戸建て、運が悪ければマンションが建つのではないかといえよう。

[128: 未登録]

今日見てきました。
第一期分で６１００万−７５００万台。安いのは接道狭い袋地タイプ。
あんず通り側は６３００万台（東道路）西側に高いの立たない保障あればいいけど・・
角地は７２００万−７５００万あたり。他では南道路だと７０００あたりな感じ。
個人的には予算OVER。終了です。
今日の朝まではかなり乗り気だったのですが・・気持ち萎えました。
みなさん書いていますが、ほんと高いですね。

[129: 未登録]

私も期待して行ったけど価格をみて沈没・・・（泣）
まだ子供も小さい若い人たちが説明会に多く来ていましたが、価格表をみて表情が暗くなって、口数が少なくなっていました。説明する人もセールスポイントの歯切れも悪く活気がないなーって思ったのは私達夫婦だけかしら。

[130: 未登録]

以前、Ｎ不動産のマンションを見学に行ったとき頼みもしないのに営業マンが
アンケートを参考に簡単な見積もりをだしてきた。家賃より安いでしょって。
３５年ローンでよくみると金利１パーセント。１パーセントで３５年ずっと
借りれるローンがあるなんてさすが大手と思った私がばかだった。

[131: 未登録]

ローン地獄に陥らない営業が教えてくれない講座
１.建売を購入する時、別に１０パーセント弱の費用が必要。保険などのローン
費用、引越し代や家具等。
２.賃貸とは違い、固定資産税が毎年２０万円程度かかる。修繕費や２０−３０年後
に建替えが必要。３５年ローンは毎月の支払いは少なくてすむが、払い終える前や
払い終わってすぐ建替えが必要となったらどうなるでしょう。
　６１００万の物件のシュミレーション
３５才子供が小１と３歳の二人。初期費用を節約して合計で６５００万。
頭金がありえないが、２５００万もあったとする。
６５００−２５００で４０００万のローン。今は長期固定が安全。
６５才までには少なくとも払いおえたい。年利３パーセントとして
３０年元利均等で月約１７万。固定資産税を考慮すると月１９万。
３０年後建替えや修繕費を考えると３万以上積み立てをしたいところで
月２２万。もし、子供に中学受験をさせたければ４年後ぐらいから塾代
月３万。私立中に入学したら授業料＋塾代。教育費は親の考え方で、
割愛ができますが....。手取りがいくらあったら、選択の余地のある
生活が出来るのやら。

[132: 未登録]

ここ終わったね。。