「建売形式（建物の施工は好きな業者で出来る）」の土地について

[おーじろー]

みなさま始めまして。マイホームプラン進行中の者です。
気に入った土地が見つかり、申し込みを済ませたのですが、今ひとつ条件が理解できず、ご相談します。
この土地は「建売形式」での販売と説明を受けています。
パンフレット等に「建売形式のため契約は土地と建物（施工会社はお客様のご希望で決定してください）となります。」と書かれています。
売主は造成分譲した土建業者。不動産屋が仲介に入ってます。
自分にはそれほど不利益はないと思って申し込みしたのですが、その後、融資の手続きを行おうをしたところ、ネットバンクなどの金融機関から、法人（売主）との契約になるのでダメと断られてしまい、がっかりしました。結局、地元の銀行に融資してもらうことになりました。
建売形式では融資元の金融機関に制限が出るということまでは、想像が及びませんでした。
今後、建築業者を決めて来年中には新居に住みたいと思っているのですが、これから融資以外で私が気を付けなければならないこと、不利益になりそうなことはあるのでしょうか？そもそもなぜこんな形態で取引を行うのか？売主に利点はあるのか？など、アドバイスありましたら教えていただければと思います。
よろしくお願いいたします。

（先に「一戸建てなんでも質問板」に投稿しましたが、アドバイスいただきこちらに投稿し直しました。よろしくお願いいたします）

[2: 銀行関係者さん]

言いたいことが全くわからない。
状況と質問を箇条書きにして書いてください。
建売で施工業者を自分で決めろなんて
基本的にありえないでしょ？
状況全然わかんないよ

[3: 匿名さん]

土地＋販売会社が紹介する工務店のいずれかということですか？

[4: 入居済み住民さん]

建築条件付土地売りってことかな？

[5: おーじろー]

みなさまご返信いただきありがとうございます。
状況がうまく伝わらないようで、正直困惑しています。それほど特殊な形態なのでしょうか？

土地に関しては、来週末に引渡しになり、土地分のローンが実行されます。
建物に関しては、建築業者の指定はありません。いつまでに建てるという期限もありませんが、不動産屋に早めに建ててくれとお願いされています。工務店だろうが、ハウスメーカーだろうが自由です。今月中に、自分の意思で、建築をお願いするハウスメーカーを決める予定で、数社からプランと見積もりを出してもらっています。
しかし、建築の契約（施主）は、売主の名義になるとのことです。「○○様御新築工事」の看板が、売主の名前になるとのことです。

ハウスメーカーにも、地元の銀行にも、売主は信頼できる業者だから大丈夫ですよと言われましたが、あちこちで、聞いてもいないのに大丈夫と言われるので、なにか理由があるんだろうなと感じてはいました。売主はこれまでにも同じような形式で分譲をしてきているとのことで、各業者も取引の経験があるようです。

今のところ私にとって大きな不利益はありません。唯一、借り入れる銀行の選択枝が狭まってしまったこと位です。
私は世間知らずで、性善説的な考え方をしちゃうものですから、きっと、このまま問題なく土地と建物は自分のものになるんだろうなと楽天的でいます。問題ないならこのままでもいいのですが、どうしてこんな取引形式になっているのか、興味もあります。
大変申し訳ありませんが、何か注意点などがあれば教えていただければと思います。また、同じような取引を経験された方がいらっしゃいましたら、教えていただけると安心できます。

[6: 匿名さん]

こちらの掲示板で聞いてみては？と申したものです。

結局、特殊なのか反応がないですね。
正直私も全く無知です。

「建売り」と言う言葉が何を意味してるかですね。
本来の建売りとは違うのだから。

>売主はこれまでにも同じような形式で分譲をしてきているとのことで、各業者も取引の経験があるようです。

って分かってるのなら、ＨＭや銀行に聞いてみた方が早いのではないですか。

前にも言いましたが、何かカラクリはあると思います。
その業者（もしくは、どこかが）にとってのメリットが無ければ、そのような形態は取らないと思います。

それよりも、焦って施工会社を決定することは危険だと思いますね。

役に立たず申し訳ないです。
逆に色々分かったら、教えてください。

[7: 入居済み住民さん]

う〜ん、こういうのかなぁ？

http://www.chiba-kousya.or.jp/nt-chumon/index.html

ここは『建売』とは言ってないけど。

[8: 匿名さん]

建て売りじゃなくて建て売り形式ｗ

土地代が先に入る
ハウスメーカーから上前はねられる
ってとこかな

しかし理解できないままよく不動産を契約できるね。
業者、HM、銀行に今すぐ聞いてみんなに教えてよ。

[9: 匿名さん]

ttp://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30096/

ここの434以降も皆さん好きそうなネタです。

[10: 匿名さん]

何故、土地だけ売ってくれないのか良く聞くことですね。
既に分譲地には家が建っているのですか？
境界や土地に問題があって、建てたとたんに恐い方がお出ましとか、水道やガスが通っていないので先駆者の負担にしたいとか。
資材は指定業者から購入？
よく解りませんね。

[11: おーじろー]

スレ主です
ここの百戦錬磨の方々に聞いてもわからないのですから、かなり特殊な取引形態だということがわかりました。それがわかっただけでも勇気が得られましたので、先ほど、売主に直接電話して聞いてみました。素人言葉になってしまいますが、「建売形式」である理由についてです。

売主は建設業を本業とし、宅地の造成販売を行っているとのこと。公共工事等の入札の関係で、売り上げを延ばす必要があるんだそうです。「建売形式」にすることで、建物の施工費用分だけ会社の売り上げ額を上積みしているんだとか。
融資等の手続きが煩雑になり迷惑をかけているとのお詫びの言葉もありました。
違法性はないのかも聞くつもりで電話しましたが、ちょっと気が抜けてしまい聞けませんでした。甘かったかな

銀行にも電話しましたが、手続きは通常より面倒なものの、建物分のローンは、つなぎも含めて通常通り行えるとのことでした。

地元の銀行に融資を頼む限りは問題なさそうです。本当はネット系を使いたかったのですが．．．
良いのか悪いのか良くわかりませんので、もうちょっと自分でも考えてみます。

[12: おーじろー]

追加で済みません。

07さんご紹介のサイト、よく似ていますが、登録ハウスメーカーなるものはありません。どこで建てようが全く自由です。
この公社の場合、どのタイミングでお金を払うんでしょうね？

土地はとてもきれいに造成してあって、境界もはっきりしてあります。水道ガスなど引込み済みです。登記簿は、売主が所有者で、銀行が抵当権者になっています。多分造成に際して借り入れたんだと思います。
怖い人なんて出てこないですよね？？？

[13: 匿名さん]

建物の施工費用分の売上を上積みするってことは、その会社に建物費用が見かけ上渡るってことですね。
どこのＨＭで建てても、一旦その造成業者に入りＨＭへ渡される。

つまり、直接ＨＭへの支払いより高くなる可能性ないですか？
いわゆる仲介業者のように。

全く利益なしで、そのままの価格なら良いですが。

後は、建物の責任（打合せ中・建築中・アフターなど）を明確にしておかないと、後々面倒なことになりかねないように思えます。

解釈違ってたらすみません。

[14: 匿名さん]

司法書士に相談してみたらどうですか？
相談だけなら３０分５千円程度です。
それですっきりするなら安いものだと思いますよ。

[15: 匿名さん]

その会社が宅建の免許を持った会社でないと、宅建業法違反。何かあった際（いわゆる瑕疵担保）きちんとした保証が受けられるのか。心配ですね。

[16: おーじろー]

みなさんアドバイスありがとうございます。

先ほど訪問してきたＨＭの営業に聞いてみました。過去の売主物件での取引経験をふまえても、仲介費用は無いとのことでした。
何社か見積もりまで出してもらっていますが、ＨＭと私とのやり取りに、現在のところ売主は全く不干渉です。

売主のホームページを見ると、不動産業も行っているみたいです。ってことは宅建の免許もあるんですよね？

来週末、土地の引渡し手続きを行います。私の都合で週末にしか時間が作れないので、銀行に司法書士さんも含めてみんな集まるようです。その場で書類を書いて、司法書士に書類を預けて、週明けに引渡し実行の手はずです。
司法書士も良く知っている人です。なんだか、なぁなぁで（意味伝わります？）物事がうまく流れていくような土地柄なのかな？という気がしてきました。

[17: 匿名さん]

通常、工務店やハウスメーカーに建築の紹介をした場合不動産業者は3％から7％（地域や施工業者との関係、土地の販売のしやすさなどによって変動）の紹介料をとることがあります。
今回の場合は工事請負契約を土地販売業者と結ばなければいけないのでそのようなことは起らないと思います。
また、公共工事受注のための工事実績を水増しするためとはいえ、建築工事により瑕疵担保責任（品格法、その他の)が生じる（つまり工事請負をすることによる一定のリスク）が請負者に生じますから（施工業者が倒産等した場合に瑕疵担保責任を土地販売業者が負担するなど）利益がゼロということはあり得ないです。
通常の場合このようなことから施工業者の数を絞る（つまり土地販売業者にとってその施工業者が倒産したり、手抜き工事をしたりすることがないと思われる業者を選択する）はずです。
またハウスメーカーなどは地方の一工務店や不動産屋の下請けとして仕事をすることは通常考えられません。
一般的には上述したようなことがあるはずなので、今回のご相談ようなケースはあまり考えられないのですが。可能性があるとすれば、
①　土地販売業者の物件に建築させることによる紹介料をねらっている。
②　施工業者を下請けとして使うことによりさや抜きをねらっている。
③　話の上では相談の内容どおりだが実際の請負工事契約は施工業者とし　かかわさない。
と言うようなことだと思います。
①や②は不当に高い工事費を払わなければいけない様な気がすると思いますが、業界ではごくごく当たり前の話ですのでそんなにきにしなくても良いと思います。
③の場合だと土地販売業者が何故そのようなことをする必要があるのかを素直に聞いてみればよいと思います。

乱文で申し訳ありません。

[18: 購入経験者さん]

面白い契約内容ですね。
私も不動産を３年間探して、数百件の物件を見てきましたが、そのような条件の物件はなかったです。（神奈川です）
請負金額や完成後の保証（メンテナンス）などを明確にしておけばいいんじゃないでしょうか？

[19: おーじろー]

スレ主です

先日、土地の引渡し手続きを済ませました。休み明けに、住宅ローンの実行と同時に司法書士さんが一切の手続きをしてくれるはずです。「建売形式」の土地で、建築業者はまだ決まっていませんが、土地の名義はしっかり私のものに変わります。

建物の工事代金についてですが、建築工事の契約時に「工事代金支払いに係る確認書」を取り交わし、私から建築業者に直接払うようにするとのことです。
瑕疵担保責任については、売主といくつかの建築業者に口頭で確認した限りは、通常の契約通り建築業者が負う事になるとのこと。万が一売主の倒産等あったとしても問題は無いとのことでした。

売主から建築業者への紹介マージンは無いとのこと。建築業者は皆「あり得ない」と言っていたので本当に無いのだと思います。

結局「建売形式」というのは、売主が言う通り、売主の業績を水増しするためだけに行われた形式のようです。

私自身にとっては、ローンの金融機関が地元の銀行に限られてしまったことが不利益でした。仲介した不動産屋に小言として伝えておきましたが、私の知識不足の面もありましたので、それほど気にしていません。

みなさまにアドバイスいただき、とても助かりました。ありがとうございました。

[20: 匿名さん]

瑕疵担保責任については口頭で確認されたということですが、
建築請負契約書の中身は確認されていますか？
土地の売主が施主になるとのことですが、建築業者からみて瑕疵責任は
売主に対して発生するのではないですか？
建物完成後、売買契約（受け渡し行為）があってそこからはじめて
新築住宅相当の瑕疵担保責任が有効になるように思うのですが、
瑕疵責任がどのように引き継がれるのかよく分かりませんね。

権利関係に不明な点が多いので先ず契約書の中を理解した方がいいです。
曖昧な点は全て契約書の中に盛込むことが大切です。

建築請負契約ですが、リスクはおーじろーさんが負担して、施主としての
権利は売主が持ってるという状態に見えるので心配ですね。
もう既に契約されていると遅いですが、契約は口ではなく文書で
購入者の権利をちゃんと明記しておくべきだと思います。
施工ミスが見つかった時の対応方法とか。

違法性があるのか無いのかという点では微妙ですね。
グレーゾーンといったところですか。契約内容次第かもしれません。
それにしても、よくもこういう販売方法を考えますね。

結果的に満足した家が建つかどうかはともかく、余程熟知した慎重な
人以外はあまり近寄らない方がいい契約方法であることは間違いないと
思います。
買主がよく理解できないまま建築が進む事自体あってはならない事です。

もし何かあれば、免許を発行した自治体に状況を説明して、
販売方法に問題が無いのか問い合わせるのが良いかもしれません。

[21: 匿名さん]

結局、建築条件付とどう違っていたのですか？