23区内の新築マンション価格動向（その62）

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/264806/

[1: 匿名さん]

マンション価格は需要と供給で決まる

城南城西（低層木造戸建て中心の安らぎと快適の街）
マンション供給数少ない
マンション需要多い（住みたい街ランキングエリア）
マンション価格維持

都心湾岸（高層中層コンクリートマンションだらけで大気汚染の苦痛とストレスの街）
マンション供給数多い（供給が多いのは資産価値維持の観点ではマイナスしかない）
マンション需要少ない（住みたい街ランキング外エリア）
マンション価格下落

[2: 匿名さん]

住みたい人が非常に多いが、マンションが出ない街
これが資産価値維持力最強
23区最強は自由が丘

[3: 匿名さん]

住みたい街ランキングが実際の需要量とリンクしているか、はなはだ疑問。

>城南城西（低層木造戸建て中心の安らぎと快適の街）
>都心湾岸（高層中層コンクリートマンションだらけで大気汚染の苦痛とストレスの街）
といった記述内容から、強い先入観に支配され、他者の価値観を理解できない性質が伺える。

自由が丘君が自らの願望を並べたものに過ぎないと考えられる。

[4: マンション投資家さん]

関東は放射能のせいで今後３０年間は資産価値を維持できない
今後は西へ西へがトレンドとなる

[5: 匿名さん]

空き地だらけでマンションがボコボコ建つ湾岸埋立地。
需要は減ってるのにデベはもう土地を買っちゃったから建てるしかない。
暴落は必然。
それに気がついた住民が少しでも高く売って脱出しようと、24時間張り付いて死に物狂いで買い煽り。

[6: 匿名さん]

次から次へと供給されて
在庫が積み上がった地域が
資産価値が維持されるわけない

[7: 匿名さん]

自由ヶ丘くんはコミュニケーションできない人だから、相手にしないほうがいいよ。

[8: 匿名さん]

1
城南は木造密集地、城西はやや余裕があるものの密集地、
城東は場所にもよるけど、比較的区画が整備されて密集ではない。
都心はそれらがごちゃ混ぜ。

震災時の業火ベルト予測は城南が中心(世田谷、目黒)だし、
客観的にみて、そもそも城南の郊外にマンションの需要はない。
都心湾岸がコンクリートとか言っているけど、たぶん実態を知らないだけ。

恥ずかしいコメントをあっちこちに投稿しているけど、だんだんネタ投稿扱いされちゃうと思う。

[9: 匿名さん]

今日も近郊の焦りがひどいな。

[10: 匿名]

自由が丘のマンションって。
あのあたりだと奥沢あたりで200坪くらいの戸建
じゃないと意味ないよ。
無理してベンツCクラスとか乗ってるイメージ。

[11: 匿名さん]

奥沢は自由が丘ではありません。
自由が丘であるかの様に言いたい人、がいる街。

[12: 匿名さん]

最寄り駅は自由が丘だし、ゴミゴミしてないからよっぽどいいけど。
まぁ、このあたりでマンションと戸建はお母さんグループも別れてて、マンション住まいは肩身が狭かったりするから。

[13: 匿名さん]

住んでいる所で差別するお母さん方が多い街。これが東急クオリティ。

[14: 匿名さん]

そうですね。道路挟んで大田区と目黒区では三割くらい値段違ったりする。
住んでるとこ＝所得、資産なので、遊び方や金の使い方も違って、最初は混ざってても分離してしまうんだよ。
学校も学力で分かれるし、それが社会の現実でしょ

[15: 匿名さん]

実際は田園調布と自由が丘。
間に挟まれた世田谷の値段が安いの？

[16: 匿名さん]

業者血眼掲示板に名前変えよう。

[17: 匿名さん]

元警視の殺人、世田谷区野沢のヘリ映像みて幻滅した。
あのゴミ密集ぶり。植木鉢を巡る隣家紛争。
爺(87)が婆(62)に体当たり。殺虫剤噴射。


「城南城西（低層木造戸建て中心の安らぎと快適の街）」（笑）

[18: 匿名さん]

首都圏出身者の雑談スレ化してるね。

[19: 匿名さん]

＞3
マンション価格は需要と供給で決まる。

マンション供給数は、客観的に明確。

マンション需要とは
たとえば自由が丘にマンションを購入して住みたい
ということで、
住みたい街ランキングは
自由が丘に住みたい
ということだから、
マンション需要と住みたい街ランキングは、概ねリンクすると考えるのが自然。

マンション需要を考えるにあたって
他に有力な指標もない。
妄想レスは多いが。

[20: 匿名さん]

住みたい街ランキングは戸建でもマンションでも
賃貸でも分譲でも住みやすそうな街が基本的に上位じゃない。
自由が丘も吉祥寺も中野もそんなかんじだし。

あとはどのタイプで住むのがより向いてるかは人それぞれ。

[21: 匿名さん]

住みたい街ランキングが頼りの綱ですか・・

危うくなって来ましたね。

人が多く住んでいるところは高く出て、
居住人口が少ないところは低く出る。
都心部はまだ人口が少ないからね(笑)

２０１５年から本格的に都心部居住が始まります。

[22: 匿名さん]

値下がりリスクが高いのは隅田川の東側。
特に販促費を目一杯かけて厚化粧し、無理矢理価格を釣り上げて売ってた埋立地のタワマンが一番危ない。

[23: 住まいに詳しい人]

>マンション価格は需要と供給で決まる。

供給は目に見えるけど需要は目に見えないしなあ
「需要」＝「住みたい街ランキング」とは大笑いだ

つうか不動産はコモディティじゃないんだから
価値創造で需要を掘ることも出来るし
資産になる点では金融や政策、さらに日本経済ともリンクする

そんな単純なモデルで表現出来ないわ
　
　
豊洲くんと自由が丘くんはホント救いよーがないね

[24: 匿名さん]

捨て金するなら、その金で被災地ボランティアするよ。

[25: 匿名さん]

価値創造＝土地自体、無価値な埋立地を
特に販促費を目一杯かけて厚化粧し
無理矢理価格を釣り上げてタワマンで売る、
ですねわかります。

[26: 匿名さん]

なんだ、価値あると認めてるのか。

[27: 匿名さん]

書き割りや張り子みたいなものとしてならね。

[28: 匿名さん]

出し子なら簡単に調達できるからな

[29: 匿名さん]

銀座や丸の内へ自転車で行ける場所「豊洲」
新交通ゆりかもめでお台場へ直通などアクセス快適なウォーターフロントシティ「豊洲」
目の前に東京湾が広がる街「豊洲」
ビジネス・ショッピング・カルチャー等が集結した複合機能タウン「豊洲」
ららぽーと豊洲がある街「豊洲」
緑豊かな街「豊洲」
三越、高島屋、コストコも来たがる街「豊洲」

俺たち、私たちの「豊洲」

[30: 匿名さん]

結局、
城南の業者の都心部湾岸ネガに話は変わる。

いくら頑張ったところで、割高外周区の維持は不可能だよ(笑)

[31: 匿名さん]

都心部を安く買うのは上京者需要が本格化する２０１５年より前がよろしいでしょう。

首都圏出身者は地元志向が強いから今の内ならあまり買い手がいなくて安く買えるぞ。

[32: 匿名さん]

>24
相続までの仮の住まいとして親元近くにマンションを買って、
大金を捨て金しちゃった人はすでに大勢いますよ。

[33: 匿名さん]

ひとつわからないことなんだけど、
ららぽーとがあるのは、自慢になるの？
田舎っぽいものかと思ってたんだけど、今はそうじゃないの？

[34: 匿名さん]

都心が暴力団の抗争地帯だからって話題そらさなくていいよ

[35: 匿名さん]

１位・豊洲３丁目（江東区、将来的には中央区？）
２位・松濤１丁目（渋谷区）
３位・南麻布４丁目（港区）
３位・成城６丁目（世田谷区）
５位・本駒込６丁目（文京区）

[36: 匿名さん]

豊洲がステータスになった現代では、豊洲＝勝ち組の象徴。

みなさん知ってますか？豊かな人生・豊かな生活・豊かな国作り
豊かとは豊洲の「豊」からきている言葉

庶民の方たちはこの不景気のなか安い中国産の食物やらユニクロのような中国産の安物をお気に召しているようですが、 ここは豊洲、私達豊洲住民は高級なものしか口にしませんし身につけません。
なぜだかわかりますか？安物に囲まれた生活は安い人生しかおくれないからです。

私はみなさんに豊な生活をしてほしいだけなのです。良い豊洲ライフを・・

[37: 匿名さん]

＞23
あなたは、いつもの「下げの住まいに詳しい人」さん？
「大笑い」とか「救いよーがない」とまで言うのは、あなたらしくない。
たしかに、「需要」＝「住みたい街ランキング」と単純なモデルで表現できないのは、その通り。
しかし、不動産の資産価値は、（中古マンションとして）売る価値と貸す価値で、結局は住みたい人がどれだけいるかにつながるから、発想としては間違ってない。

[38: 匿名さん]

豊洲のアホと都内マンション業者しかいなくなった。

[39: 匿名さん]

千葉出身の人が多い豊洲ではららぽーとはイケてる施設らしいです。
23区であんな郊外の施設があるのは埋立地の豊洲だけです。

[40: 匿名]

＞23
＞37
マンションって、様々な目的で購入する人がいるが、住むための空間として存在意義があるからね。
住むためのものである以上、「住みたい」を抜きに考えるほうが不自然。

[41: 住まいに詳しい人]

>>37、>>40
要因は「そこに住みたいと思う気持ち」だけじゃないでしょ

いや「住みたいと思う気持ち」が重要なのは承知だけど
それさえも、その人のこれまで生活やら仕事やら
経済力やら．．．多々の要因によって構成されているわけで

「他に有力な指標もない」とか思考停止している
薄っぺらい莫迦を笑っているんだよ

[42: ママさん]

豊洲ヨイショさんはどこにでも出没するようですが営業の方なのでしょうか？
それとも今の住まいを高値で売りたい方なのでしょうか？
いづれにせよ必死さは伝わりました。

[43: 匿名さん]

＞41
では、「他の有力な指標」をあげてください。
思考停止なんてしてませんよ。
多いに議論しようではありませんか。

[44: 匿名さん]

自分が住むにしても他人に貸すにしても「住みたいと思う気持ち」に収斂されるのは間違いない。
ただ「住みたいと思う気持ち」は客観的に数値化しにくいからもう少しブレイクダウンが必要だね。

[45: 匿名さん]

>相続までの仮の住まいとして親元近くにマンションを買って、

こんな恵まれたレアケースなんて
周囲見渡してもそういないけどな
2015年にノストラダムスでもやってくるような事を書いてるが
根拠を整理して説明してほしい

[46: 匿名さん]

駅前なら郊外でも大丈夫だと信じ切って親元近くにマンション買った人が大勢いますよ。
南無。

[47: 匿名さん]

「団塊ジュニアが住み継ぐ親の家」でレポート、三井不リフォーム
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20121015-00000004-jsn.html

[48: 匿名さん]

2015年の根拠は？まだ

[49: 匿名さん]

>48は過去レス見て勉強したほうが良いよ。
今さら2015年の話しなんて常識化してるぞ(笑)

[50: 匿名さん]

在宅勤務の業種が増えるとマンション業界は衰退する。

ネット社会は便利です。

[51: 匿名さん]

９月マンション発売、首都圏は９．３％減、近畿は１．２％増に
産経新聞 10月16日(火)16時19分配信

　不動産経済研究所が１６日発表した９月の首都圏マンション市場動向によると、発売戸数は３３６６戸で、前年同月に比べ９・３％減少した。契約率も６９・３％で、マンション市況の好調か不調かの分かれ目とされている７０％を、昨年８月以来、１年１カ月ぶりに下回った。

　一方、９月の近畿２府４県の動向は、新規の発売戸数が１・２％増の１９８１戸。契約率は同６・４ポイント増の７２・６％と回復基調が鮮明になっている。

　同研究所では、マンション供給会社側が、消費税率引き上げを控え、今年の年末以降に市況が活性化すると予測し、現段階では供給を手控えているとみている。さらに、景気の先行きや給与水準の動向などが不透明なことから、購入者側の反応が鈍いと分析する。

　同時に発表された今年度上期（４～９月）の首都圏発売では、昨年が東日本大震災の影響で、販売が落ち込んだ反動で、前年同期比９・５％増の２万１６５０戸となった。

[52: 匿名さん]

消費増税前の駆け込み需要なんてあるのだろうか、疑問だ

[53: 匿名さん]

いつものことだか、発売戸数は新しく売り出した戸数。
売れた部屋の戸数ではなくて。但し、客が要望した部屋を新しく売り出すケースが多い。

契約率が下がったってことは、買う素振りをしながら
やっぱりやーめた、とドタキャン的にやめた客が多かったってこと。

[54: 匿名さん]

明らかに起きている現象

　　　↓


「湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰」

[55: 匿名さん]

震災前の記事だね

[56: 匿名さん]

過去レス見ても、根拠の無い妄想レベルの話ばかりなんで
ちゃんと整理して根拠のしっかりした2015年話をしてくれませんか?

常識？シャクティパッドの人思い出しちゃったよ

[57: 匿名さん]

＞５４
確かに現在はその通りです

[58: 匿名さん]

首都圏マンション契約率、１３か月ぶり「不調」
読売新聞 10月16日(火)20時29分配信

　不動産経済研究所が１６日に発表した９月の首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）のマンション発売戸数は、前年同月比９・３％減の３３６６戸で、２か月ぶりに前年実績を下回った。

　発売月に売れた物件の割合を示す契約率は６９・３％で、売れ行きの好不調の目安とされる７０％を１年１か月ぶりに下回った。同研究所は「（今後予定されている）消費税増税に向け、政府が検討する住宅購入の負担軽減策がどうなるかを見極めようという動きが出ている」とみている。

　一方、２０１２年度上半期（４～９月）の発売戸数は前年同期比９・５％増の２万１６５０戸だった。東日本大震災の影響で落ち込んだ前年同期の反動から、上半期としては２年ぶりに増加に転じた。

[59: 匿名さん]

>56
過去スレくらいちゃんと読みなさいよ。
今頃２０１５年が理解できないなんて(笑)

[60: 匿名さん]

そうそう。
消費税が今の倍の１０％になる年ですよ。
税率アップアップ。

[61: 匿名さん]

信託銀行各社が相続関連業務に力を入れ始めたようです。

[62: 匿名さん]

上京者云々をちゃんと整理して説明してみなさいな

深川の偽物教授の常識なんて
誰も知らないんだから

[63: 匿名さん]

相続税の課税強化をやりたがってる議員さんたちがいますからね。
庶民でさえも、相続税を払わされることに成り兼ねない。

[64: 匿名さん]

世田谷、杉並あたりの住宅地化が本格化したのは１９５０年代前半。
その時に奥さんが２５歳として、
現在８５歳くらい。
これから近郊で相続が活発化して家が余り始めるよ。
かなり地価が下がるだろうな。

[65: 匿名さん]

相続税の課税強化すると税収がかなり増えるんじゃない？

近郊の地価評価はまだ高いからね。

[66: 匿名さん]

埋立地で妥協する必要がなくなるってことですね。

[67: 匿名さん]

64
昭和元年あたりの生まれの奥さん？
婿１人に花嫁はトラック何とかって言われた時代でしょ。
奥さんにならなかった独身者が多いんじゃない？

[68: 匿名さん]

家、土地が余り始めると物納が許されなくなる。

近郊のアパート化がすごい勢いで進むと予想。

[70: 匿名さん]

>67
結婚した人の多くは世田谷、杉並辺りにオリンピック前にマイホームを持ったんだよ。
子供は50代が多くてさらに郊外の神奈川県、市部に戸建を買って住んでいるよ。
同じ沿線を選んでね。
これでさらに郊外の地価も上がった。

これからは近郊、郊外は下がり続けるよ。

[71: 匿名さん]

2人から3人兄弟が多いから、
分割相続が無理な場合は更地にしてアパートを建てて
兄弟で共同所有ってパターンが多くなる。

ここで信託銀行が活躍する。

[72: 匿名さん]

どこぞのニュータウンや湾岸のように
一気に開発されて、似たような世代の世代ばかりなんてことはない
多様性も流動性もある

2015年に何かがガラっと変わるとかいう根拠はまだかな？

[73: 匿名さん]

世代の世帯ね

[75: 匿名さん]

湾岸や都心のマンション大量供給が価格下落圧力になるという話はどうなんでしょうか？

[76: 匿名]

マンションの在庫が貯まってるエリアはどこですか？

[77: 匿名さん]

２０１５年問題とは２０１５年をもって、消費を引っ張ってきた第一次ベビーブーム生まれの人たちがすべて６５歳以上に達することから、これ以降にいろいろ影響がでるのではないかといわれています。

○○年問題というのは毎年あるんですけどね。

[78: 匿名さん]

それが何で城東躍進に繋がるの？

[79: 匿名さん]

それは俺も知らん。

[80: 匿名さん]

ただ城東の方が例えば城西よりは伸び代がある気はする。
例えば現場だと中野駅前のマンションは錦糸町駅前のマンションよりは値段が高いが、今後は逆転しないまでも価格差は縮まるのではないか？

[81: 匿名さん]

城東は地盤が悪いからね。
地盤が変わらない以上、今後地盤の認識がもっと広まったら、差が広がるのでは？

[82: 匿名さん]

仕様が一緒なのは上物だけで土台の好悪は比較にならないから。
建築技術の粋を集めた建造物が津波で流された事実を
早々に忘れるわけもあるまいし。

[83: 匿名さん]

差が縮まる材料もあるし差が広がりそうな材料もあるよね。例えばビジネス街は低地である東京駅近くからもっと標高の高い新宿などにシフトする可能性もあるよね。

[84: 匿名さん]

標高．．．．初めて聞いた経済発展の根拠だな。
つか今の新宿にもビジネス街はあるわけだが。

[85: 匿名さん]

東京駅周辺の再開発が終わったら、
今度は西新宿の老朽オフィスビル建て替えでしょ。
ビル建て続けないとゼネコンも給料出ないからね。

[86: 匿名さん]

既存のマンションもオフィスビルも、全部売れ残ってもいいんだよね。

これから来る巨大地震の復興需要があるんだから。

[87: 匿名さん]

免震制震耐震で建物自体は無事だった新築築浅が悲惨。
復興は全半壊した老朽物件が優先されるだろうから
防御装置の入れ替えとかは自己負担て話になるんじゃ？

[88: 匿名さん]

保険対象にはなるんでね
工事自体はだいぶ待たされそう

[89: 匿名さん]

>>85
残念ですが、
新宿は用済みだから建て替えは行われませんよ。

リニアが来ないのが決まって終わっちゃったね。

[90: 住まいに詳しい人]

>80
家賃レベルを考えると中野区と江東区の新築マンション坪単価は早晩逆転するでしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/
中野区は供給を絞って高値を維持しているだけですから、今買うと高値づかみは確実でしょう。

[91: 匿名さん]

東横線か井の頭線、住みたい。
この沿線は値下がりしないの？
駅近で、手が届くところ、待ってても望み薄かな。

[92: 匿名さん]

東横線、井の頭線は今現在は既存住民が占有しているからかなり割高ですよ。

相続で家余りが始まったら長期間下落トレンド。
どこまで下がるか？
分かりませんね。

[93: 匿名]

城東派がよく使う、西側は「供給を絞る」とは
あたかも誰かが意図して供給を絞っていて、供給しようと思えばいつでもできるかのような印象操作
実際は供給したくてもマンション用地がなく供給できない状況
マンション用地が有り余ってるのが湾岸埋立地

[94: 匿名さん]

>93
既存住民が占有しているところは割高だよ。
いずれ相続で家余りになるから買わない方が良いよ。

[95: 匿名さん]

西側外周区で持ち家が増え始めたのは1950年代前半から、
後２、３年で相続による家余りが始まるよ。

つまり、今がピークで、長期下落トレンドに入るよ。

[96: 匿名さん]

湾岸と都心はマンション大量供給なので、価格下落圧力が強いという話はどうなのでしょうか？
供給が多いというのは資産価格維持にマイナスしかない気がしますが。

[97: 匿名さん]

なんですか？
「相続による家余り」とは？
ちゃんと説明してください。

[98: 住まいに詳しい人]

>96
2000年頃から10年以上そう言ってる人がいますが、
現実はそうなってません。
都心部の潜在需要が右肩上がりで増え続けているからでしょう。

さらに先には、都心部居住の子供たちが持ち家を取得するようになりますし、
おっしゃる様な事は永久に無さそうです。

[99: マンション投資家さん]

そこから説明しないとダメなのか・・・
議論以前のレベルですね