ザ・山王タワー

[マンコミュファンさん]

ホテルモントレ山王跡地の免震タワープロジェクトですが、三菱商事の持分が三菱地所レジデンスに移って再開となるようです。

公式URL：http://www.sannotower.com/
長谷工公式：http://www.haseko-sumai.com/syuto/sinki/sannotower/
長谷工携帯：http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/sannotower/index.asp

＜全体概要＞
所在地：大田区山王1－2547－1
交通：京浜東北線大森駅から徒歩2分
総戸数：156戸
間取り：1LDK～3LDK（42.94～80.6m2）
入居：2014年2月中旬予定

売主：近鉄不動産、三菱地所レジデンス、長谷工コーポレーション
設計・施工：長谷工コーポレーション

[226: #221]

実は私も毎日通勤で前を通ってるんです。
(*^_^*)

邸宅街の隣だし、駅に近いし、タワーの価格帯より高いかもしれないですね。

私は戸建持ちなので関係ないですが、
山王付近のマンションとしてはここ最近て1番ポテンシャルが高い気がしますね。

[227: 物件比較中さん]

ここって大地震で津波きたらどうなります？

[228: 匿名さん]

昔は京浜東北線のすぐ近くが海岸線だったらしいね。

距離を感がれば、京浜東北線を超えて津波がくることはまずないよ。

大田区のハザードマップ見てみな。

[229: 匿名さん]

ハザードマップはまだ確認していませんが、山王は縄文海進期に形成された「洪積台地」の上にあり、
水害などの影響を受けにくい高台にあるため、大森貝塚などの遺跡が多く、古くからこの地で
人々が生活してきた事を表しているそうです。
津波の心配はなさそうですが高台の上に建つさらに高いタワーマンションなので、地域の緊急避難ビルの
役割も果たしそうですね。

[230: 匿名さん]

外観の完成予想CGを見ましたが、三層構造となっていて面白い造りですね。
低層、中階層は壁やタイルで覆われていますが、高層階はバルコニーもガラスで
採光が良さそうですね。できるものなら、実際の部屋を確認してから契約したいと
考えるのは私だけでしょうか。

[231: 匿名さん]

230さん、そうできるのが理想ですが、どうでしょうか。
わりと物件の個性ははっきりしているので、価格次第では条件がマッチする人に峻工前に売れてしまいそうですが。

[232: マンコミュファンさん]

>>227
どうなんでしょう？
線路の向こう側は海抜3m　マンション側はこれより数mは海抜高くなります。

それより線路沿いなこととが一番気になりますね。
通過の湘南新宿がかなり轟音です。低層階は2重窓でもかなり気になるのではないかと思われます。

それに加えて池上通りも車通りが割りとあるので静かなロケーションではないでしょうね。

[233: 匿名さん]

東北エリアの海岸線の地形と東京湾の海岸線の地形は異なりますからね。
神奈川から千葉まで全体的に同じレベルの高さの海岸線が続く東京湾で
数十メートルの津波がはたして発生するものなのでしょうか？
個人的には、そこまで神経質になる必要もないような気がしますが。

損害保険にちゃんと入って、
万一の場合は高い場所に避難すれば命は守れるわけですし。

[234: ご近所さん]

近隣の、同じく線路沿いに住んでます。
ご存知の通り東海道線が全開で駆け抜けます。東海道線×上下、京浜東北×上下の計4本が
1日中ひっきりなしに、そして終電後は線路点検車や深夜工事の雨あられ・・・。
窓を開ければ家族同士の会話もままならず、電車が巻き上げる埃もすごい勢い。
工事現場でも寝られるような神経の持ち主でないと、正直辛いですよ。
購入検討者の方はそのへんの塾考をお奨めします。

[235: 匿名さん]

まー窓閉め切ってれば大丈夫でしょ・・・

[236: 匿名さん]

二重サッシだし。

[237: 周辺住民さん]

何故山王小学校がプレミアム扱いされてるのか・・・。
確かに以前山王はお屋敷街で暮らし向きの良い方々が住んでおられましたが、
新しいマンションや安普請な戸建てが次々に建ち、住民層もだいぶ様変わりしました。
ご存知の通り当該物件はぎりぎり山王小学校区で、ちょっと歩くと品川区になり、
隣は学校選択制の中でも人気の大井第一小学校区になります。
従って大森駅前の学習塾はこの２校の生徒が混在しており、レベルの差は歴然として
いると聞いたことがあります。
地元の人間はこのへんのことを知っていますが、遠方の方で購入を検討されていらっ
しゃる方の参考になればと書き込み致しました。
売主は山王アドレスを"ウリ”にしてるようですが、時代は変わったのだと思います。

[238: 匿名さん]

俺もそう思う。実際昔より山王側の坪単価落ちてるしね。

[239: 購入検討中さん]

大森で坪330って高くね？地元需要で売れるんかな

[240: 周辺住民さん]

山王小学校の学力はわからないけど少なくとも茶髪だったり後ろ髪伸ばしてるような子は見ない。ちゃんと挨拶してる子は多いと思う。値段設定は強気ですね。お金持ちは小学校から私立に行くんじゃない？

[241: 匿名さん]

昔この辺りに住んでいましたが、確かに雰囲気がわるくなりましたね。池上通りにもシャッターを閉めた店が増えて来ました。地下鉄のアクセが無いのも理由かも？天祖神社の上のテニスコートの辺りは今でも高級住宅街と言えなくもないでしょうが、この辺は同じ山王でもゴミゴミしています。土地も低いし。

[242: 周辺住民さん]

＠330？それはないわな。
半径1km以内で地所と三井不がやってるわけだが、地所のパークハウス大森は品川アドレス。学区で言えば鈴ケ森小だが、品川区は学校選択制で、人気の大井第一に徒歩で十分通える。その地所の物件より高い大田区アドレス、地元の子持ちは買わないわな。

大森駅前も最近雰囲気悪い。平和島競艇や大井競馬の帰り客を取り込む居酒屋が15時頃から店開けてる。まだお日様高いのに、酔っ払いが跋扈している。それで大井町や世田谷レベルの坪単価？やっぱり関西のデベには東京の値付けは分からないのかな？

[243: 匿名さん]

地元民は買わないでしょう。神奈川からの通勤者などが買うのでは？
地元民は1丁目の低地でも山王にプライド持っているみたいで面倒です。
よそ者からすれば品川アドレスの方が良いのに。

[244: 匿名さん]

いずれにせよ線路沿いはちょっと…

[245: 匿名さん]

いや、大手ゼネコンの施工なら　
まだ検討しますけどねえ。

[246: 匿名さん]

駅近が魅力なのであって、山王かどうかはあまり関係ない。小学校なんて悪くなければ大丈夫。私立の中高一貫に行くだけ。本当に小学校を気にする人は公立の小学校なんて行かないから。

大井第一調べたけど、公開してる学力テストの結果も平凡。なんでどの駅からも遠い所に住みたいのか分からない。

品川区の最下層に住んでるとバカにできる所を探したくなるんですね。大森と大井なんて地価としても大差ない。似た物をバカにしても自分に返ってくるだけですよ。

[247: 匿名さん]

大田区だと越境でも大井第一には行けないのですか？

[248: 匿名さん]

公立小学校に区外からの越境は無理だと思いますよ。

[249: 匿名さん]

>246
売り手さんかな？必死ですな。

[250: 匿名さん]

購入者じゃない？
必死なのはキモイけど、まあ言ってることは正しいかな。

大井第一＊＊＊＊の方が意味不明。

[251: 匿名さん]

公立の小学校でどっちが優れてるとかアホなの？

[252: 匿名さん]

子どもは親の収入と親の意識次第ですよ。
所属を比較して悦になってる親の子ども？
可哀想としか言えないね。

[253: 匿名さん]

うちの子は山王小卒です。
山王小は公立ですから、過剰な期待はしない方がいいです。公立に生徒一人一人にあったきめ細かい指導を求めるのは無理です。
ただ、上で言っる人がいるようにキチンとした子が多い印象はあります。「親の顔が見たい」というような子はいませんでした。やはり周辺の住環境がいいからでしょうか。おかげでトラブル無く楽しい6年間が過ごせました。
大田区内の小学校としては十分魅力的だと思いますよ。

[254: 匿名さん]

まぁ品川区と大田区では雲泥の差があるのは事実です。
上の人たち、小学校の議論してるけど、例えば子供に限って言っても手当ての類や教育行政は品川区が圧倒的に優れてるのは、これは曲げようのない事実ですよ。>246の売り手さんがどんなに頑張って吠えたところで・・・。

[255: 匿名さん]

え、品川区って実験は大好きだけど、成果出てないよ。進学実績はかなり悲惨。。
品川区だけは避けたいという親の方が最近多いと思う。

[256: 匿名さん]

山王は憧れの住宅地だ

[257: 匿名さん]

確かに小中一貫は評判悪いよね。

品川区が優れてる手当の類って具体的なんですか？

[258: 匿名さん]

大井第一信者は同じ人だろうね。
歴然の差とか雲泥の差とか、じゃあデータは？

[259: 匿名さん]

それにしても、@300オーバーは有り得ないっしょ

[260: 匿名さん]

242の感じだとパークハウス大森の購入者か？
品川アドレスで良かったですね。

[261: 周辺住民さん]

古くからの高級住宅地、山王の住人から見れば、
所詮、線路際の共同住宅という感覚だろうか。

[262: 匿名さん]

ここを山王って言うなよ！　って感じでしょうな

[263: 匿名さん]

ザ・大森タワーでよかったのに。

[264: 匿名さん]

公立の小学校ならどこも同じなんてアホなの？

[265: 匿名さん]

品川区と大田区では雲泥の差があるとか、品川区をイメージでしか知らないのでは？

品川区は山手線内側以外、どこもド庶民の街で、特に京浜東北線や京急線に近い品川区なんて区内最下層だよ。

[266: 匿名さん]

目黒駅前も品川区。
五山も品川区がある。

[267: 匿名さん]

＞265
254は教育行政が雲泥の差があると言っている。住人のことではないよ。

[268: 匿名さん]

目黒駅前や城南五山も、山手線内側だからね。それ以外の品川区は｡｡｡

[269: 匿名さん]

だから、教育行政の雲泥の差ってなんだよ？
手当の雲泥の差って具体的に何？

[270: 購入経験者さん]

検討する気がないのに意見言う人多いね・・・・苦笑

[271: 匿名さん]

色んなご意見が出てますが、でも冷静に考えてやっぱり高いですよね？

これが適正価格なら、「便利でいいですよ」とか「大森は住み易いです」とか
肯定的な意見がもっと出てるんでしょうね。

[272: 買いたいけど買えない人]

品川勤務だから近くて購入したかったけど予想より高くて買えない・・・
もっと給料上げてくれ～

[273: 匿名さん]

1年後、もっと高くなってしまっている予感・・・

[274: 匿名さん]

大森は良い所ですよ。
住むなら西側。東側には良い飲食店が多い。
線路わきが良いかはなんとも言えませんが。

[275: 匿名さん]

西側でも高台の上と下では世界が違うよ

[276: 匿名さん]

1年後、ハッキリしているのは消費税8%
自公は参議院でも過半数になり、景気、景気、と今みたいに言う必要はなくなっている、多分

[277: 匿名さん]

売り方さんの反撃がスゴイ。

できれば一般人だけで意見を交わしたいなぁ。

[278: 274]

>275
その通りですよね。
池上通りと線路の間ですから山王と言えるか微妙な所。

まあタワマン自体が庶民の物ですからね。

[279: 匿名さん]

そうなんですよねえ。昔のタワマンは安かった。
金持ちの物と考えるのは間違いです。

[280: 匿名さん]

山王に住んでますって言うと山王住民から総スカンなので、言っちゃだめだよ。
「本当は山王が良かったのですが、高くて手が出せなくて、線路沿いのマンションに住んでます。名前だけは山王と付くのでお恥ずかしいのですが。」と言ってください。

[281: 匿名さん]

いやいや、これからは山王と言えば線路際。
三井タワーとこことで、ＪＲ客たちに目立ちましょう。

[282: 周辺住民さん]

>280さん、

「山王」住民に総スカン、で何か困ったことがありますでしょうか？
逆に、坂の登り下り、毎日大変ですねー、こちらは駅からすぐなので、その苦労は想像もつかないのですが、とでも言っているのでは。

[283: 周辺住民さん]

>280
ないない。
貧相な発想ですね。
余裕のある人はそんなことに目くじら立てたりしませんよ。

まあ、線路脇に住みたいとは思いませんけどね。

[284: 匿名さん]

住んではいませんが大森は良く行きます。
大森駅の東側に日本酒居酒屋の名店が多いことは意外に知られていないですよね。
吟吟、なかしま、みこころや。
まだまだあります。住んだら身を滅ぼしそう。

[285: 匿名さん]

元花街だから名店は密かに多いらしいね。

[286: 匿名さん]

名店なんてありましたっけ・・・

[287: 匿名さん]

吟吟は雑誌にも出てますから普通に有名ですよ。吟醸系が好きな人にはたまらないお店。
なかしまは知らないな。

[288: 匿名さん]

すいません。「なかしま」ではなくて「なかじま(仲志満)」でした。
2年位前に行った時はオーラすら感じる料理に感動したんですが、食べログ見ると最近評判良くないのかな？ご興味があれば是非。ら京もお勧めですよ。

[289: 申込予定さん]

店の数は多いんだけど、例えば両親が遊びに来た時に家族みんなで一緒に行けるような店が、残念ながら少ないんだよな。

[290: 匿名さん]

高い！それにしても高い！

[291: 周辺住民さん]

駐車場が50台しか無い。全戸数の3分の1。
月29000円と、月35000円なんだな。
高くて驚いた。周辺の月極と同じだ。
マンションの駐車場って安いのかと思ってた。

[292: 周辺住民さん]

>289
そう？困ったことないけど。
住みことになったらちゃんと探した方がいいですよ。

[293: 周辺住民さん]

敷地内、駅近を考えれば周辺の月極と比較して妥当な値段だとは思うけど、35000円は高いですね。
徒歩10分で環七の辺りに出ると2万円位の駐車場があるから、予算がないけど車を持ちたい方はそちらを検討してもいいかもしれないですね。
自転車なら5分かかりませんから。雨の日はパパだけ我慢です。

[294: 匿名さん]

タワマンの立体駐車場って維持費が高いそうだから、
借りる人にしっかり負担してもらわないと、って事では。

[295: 匿名さん]

上層階はモノ好きな人が買うとして、
「窓の外はNTT社の壁＝北側」「線路が真下で騒音公害＝東側」
「窓の外は山王アーバンライフの壁＝南側」「窓の外はタワーパーキング＝西側」
である11階以下は、あの値段では売れないだろうな。

やっぱり上層階＝＠290万、下層階＝＠260万平均が妥当だろう。
それならば買いたい。

[296: 購入検討中さん]

駅近くはいいけど線路と横のNTTビルがなー。。。
2重窓だとしても東海道線の音をどこまで防げるかな

[297: 申込予定さん]

あのさ、自分が買えるかどうかを判断基準にしてる奴が多過ぎじゃね？元々カネ無い奴はここは買えないからさ。諦めて他を当たったら？プロの値付けよりも自分の素人感覚の方が上回ってるとでも思ってるの？不動産屋だってプロだぜ。売れない値付けなんかしないよ。自分サラリーマンなら分かるっしょ。

[298: 匿名さん]

>>297
じゃあ何で住友豊洲は4年経ってもまだ売ってるの？

[299: 匿名さん]

四年前のマンションの事例出されても経済状況が全然違うし。

[300: 匿名さん]

タワマンは下層階をどう売るかが勝負。デベは売り切って初めて回収だからね。
>297の素人さん、世の中には下層階が売れなくて、最終的に叩き売ってる物件がいっぱいあるのよ。
ただでさえ、下層階の人は上層階の人の為に管理費・修繕費を負担している感があるから、通常の
物件よりも更にイニシャルの価格差つけないと買い手付かないのは、この世の常識でしょ？
まぁ今月の26日から三井不の山王タワーも事前がはじまるし、そしたらきっと一気に局面変わるでしょう。
私は下層階の叩き売りを待ちますよ。「カネ無い奴」ですから・・・（笑）

[301: 購入検討中さん]

ここにずっと粘着してる変な人がいると思ったら、なんだ三井の人か。
三井だって線路脇だし、周辺は小汚いし、駅から遠いし、ここより安くて当たり前。なんでそれで状況が一変するの？そもそも値段がまだ公開されてないでしょ。

[302: 匿名さん]

三井も売れ残ってる物件はあるよね。グランスカイみたいに。
住友よりゴールドクレストのタワマンの方がシーサイドなど数多く残ってるし。

[304: 匿名さん]

>296
ここの場合、電車の音は我慢するしかないでしょ

[305: 周辺住民さん]

実際どうなんだろうね。
線路脇の飲食店に良く行くけど、電車の音が聞こえたことないなー。
電車がかなり下を走ってるから？

購入を検討されてる方は同じ距離にあるお店に入ってどれくらい音がするか確認することをお勧めします。

[306: 匿名さん]

東は、さあすがに覚悟しておいたほうがいいんじゃない？
深夜、早朝など、周囲が静かな時のほうが気になるかも。

まあ、西は西で交差点の車の騒音と排気ガスがありそうだけどね。

[307: 周辺住民さん305]

マンションは大きな道路に面してることが普通ですから、窓を閉めていれば車の騒音は気にならないと思いますよ。
うちも全く聞こえません。

やはり電車でしょうね。
大森駅の南側は線路が道路より高いから電車が通るたびに音が気になるけど、ここ辺りを歩いていても電車の音が気になったことない。谷の下を走っていることが影響している気がする。

[308: 匿名さん]

音は上にも上がる。
線路隣接なら南側と同じこと。

[309: 匿名さん]

>307
交差点前は要注意ですよ。
特に、バイクが発進するときの音はひどいもの。

[310: 匿名さん]

一般論なら、救急車などの緊急車両も
交差点ではサイレンにプラスしてスピーカーで赤信号通過を宣言します。うるさいです、深夜でも。

[311: 周辺住民さん]

池上通り沿いで、山王タワー付近のマンションに住む者です。
車の騒音は大丈夫だと思いますが、深夜の線路点検、または、工事、
早朝の電車の音はかなり気になるので覚悟した方がいいと思います。
あと、お子様がいて、山王小学校に通わせるつもりの方にはお勧めしません。
周りの反対運動があることから察することができると思いますけどね。

[312: 匿名]

>>300駅徒歩2分でしょ、交通利便性や利回り運用で選ぶ需要層に低層需要はありますよ。

[313: 周辺住民さん]

311さんに同感です。
私も線路沿いに住んでます。
東海道線（上下）京浜東北（上下）の計4本がひっきりなしに通過し、終電後も線路点検車や工事で心が休まる時がありません。ノイローゼになりそうなので、そろそろ引っ越す予定です。また山王小ですが、地の人は集合住宅の方を相手にしませんから、集合住宅の人は集合住宅の人だけでコミュニティを作れますから大丈夫です。

[314: 匿名さん]

音は東側は辛そうですね。西側は大丈夫じゃないでしょうか?
それより、地元の方はそんなに排他的ですかね？

[315: 周辺住民さん]

近辺に幼稚園があるのをご存じですか？
そこは今は大丈夫ですが、山王タワーが竣工すると、
午前中が日陰になってしまうそうです。
そこの幼稚園から半分ぐらいは山王小学校に通わせると思います。
そう思うと親御さんたちはあまりよくは思わないはずですがいかがでしょうか？
山王１～４丁目には集合住宅の方も結構いらっしゃると思います。
313さんがおっしゃる、地の人と集合住宅との分け隔てはあまり感じていません…

[316: 匿名さん]

>311さん
>313さん
通過する電車の本数、かなり多いですからね。

ところで、電車で気になるのは音だけですか？
通過する時の振動などは気にならないものでしょうか？

[317: 物件比較中さん]

もう一つのタワーは隣が大型スーパーだけど、
こっちは不便そう。
この辺の人はどこで食料品の買物をしているんだろう？

[318: 匿名]

肉のハナマサで大人買い

[319: 周辺住民さん]

>316さん
振動は気になりません。
その代わり、音はおそらく想像していらっしゃるレベルを遥かに超えますよ。
15両の東海道線が全開で数分毎に通過します。家庭内の会話も困難です。

>317さん
駅前のオオゼキを使っている方が多いですね。

[320: 周辺住民さん]

会話が困難ってどんだけ安いアパートですか？
もっと線路に近い地獄谷のお店でも電車の音なんて気になりませんよ。

[321: 周辺住民さん]

オオゼキかハナマサで十分ですよ。
カドヤとダイシンは駅から遠いし特売品以外は高めな設定なので、平日にそこまで行くことはまずないです。
休日の特売品狙いは有意義です。

[322: 匿名さん]

うちはもっぱらIYのネットスーパーですね。駅の反対側ですが山王も配達エリアです。保育園のお迎えの後に子どもと一緒にスーパーに行くのって意外に大変なんですよね。。枠を確保しておけば、昼休み中に追加注文して、夕方には家の前まで持って来てくれます。

[323: 匿名さん]

うちは線路を渡って西友。5%オフの日。

[324: 匿名]

うちは大井町のＩＹ。通勤経路だから。

[325: 物件比較中さん]

もう一つのタワーマンションとの違いは、何なんだろ？
両方とも住所が一応山王の線路際。
向こうは屋根のある歩道内だけど、駅からバス停一つ。
こっちは屋根無いけど駅からまあ近い。
向こうは隣がダイシン百貨店で賑やかだけど騒々しい？
こっちは何も無いけど閑静？
向こうの小学校はどこだろう？
こっちは有名な山王小学校。
似たような物件が同時期に建つと比較されるよね。