理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！

[匿名さん]

当たり前だけどそこに中々気付かない人が多いですね。
知識だけ豊富でも対応が役所の窓口みたいな人も多いですね。
規約ではこうだからしか言わない。

大して知識がなくても対人折衝能力が高い理事長が良い理事長です。
つまり全体の利害調整が上手い人。

[832: 匿名さん]

侍くん815はスルーか。

[833: 匿名さん]

質問です。
うちの理事会は組合員への広報に絶対理事長の問い合わせ先を書かず、管理会社の窓口連絡先を書きます。
以前聞いたら「いちいち組合員に対応するのは煩わしい」が理由です。
こんな理事長には辞任要求書を組合員の連名で突きつけた方がよいですか？

[834: 匿名さん]

それは対人折衝能力のない理事長だろう。
組合員に怯えて恐れてる証拠だ。
辞任に追い込んだらいい。
組合員に総会で選任されていることを忘れてる。

[835: 匿名さん]

管理会社に丸投げしてるから、組合員に聞かれてもまともに答えられらいから逃げてるのですね。

[836: 匿名さん]

>833
組合員が連絡を取るのは理事会でいいでしょう。
理事長個人の連絡先や電話番号は、普通書かないでしょう。

[837: 匿名さん]

>>833
スレ主ですが、
いかにもなご質問ですね。
逆にあなたの思惑をストレートに仰った方がスムーズだと思いますよ。
理事長の携帯や家に押しかけワンワン言いたいけど出来ないのが
腹立たしいのですよね？

遠回しなそういう聞き方は非常に気持ち悪いと感じる方が大半です。

[838: 匿名さん]

＞組合員が連絡を取るのは理事会でいいでしょう。

理事会って会議でしょ？そもそも会議に連絡先なんてあるのですか？
代表の連絡先は理事長の連絡先になりますよ。
私のところは、広報は全て代表者の理事長の連絡先を明記しています。
大きいマンションなら管理組合事務所と専用電話があります。
普段は理事の誰かが常駐していますが、不在のときや夜間は理事長に転送されます。

[839: 匿名さん]

＞理事長の携帯や家に押しかけワンワン言いたいけど出来ないのが腹立たしいのですよね？

そんなことないと思うよ。理事長の部屋番号は公知だから押しかけるのはいつでもできる。
だけど、それだと迷惑だろうから電話やメールでやるのだと思う。
だから携帯やメアドを公開しない理事長は夜討ち朝駆けの突撃を覚悟しないとダメだろう。

[840: 匿名さん]

理事長は滞納組合員の債権回収には、文書・内容証明郵便・電話・メール・個別訪問等ありとあらゆる方法で組合員に突撃してるよ。
だから逆の場合も正だと思う。

[841: 匿名さん]

>例えば>>828なんか意味がよくわかんないですよね。

知識に乏しい人には当然わかんないよ。

[842: 匿名さん]

＞以前聞いたら「いちいち組合員に対応するのは煩わしい」が理由です。
当然、年一回総会で対応すれば十分。
＞こんな理事長には辞任要求書を組合員の連名で突きつけた方がよいですか？
規約を読みなさい、20％以上は集めないと効果ないよ。

[843: 匿名さん]

組合員からの苦情は、管理員を通すのがいいよ。
どこもそうしてるでしょう。
それと、ご意見箱等があるでしよう。
それに投函してあるのをみて理事が検討するんだよね。
匿名だったら、無視とかね。

[844: 匿名さん]

管理会社業務って委託契約書見れば「住民の窓口」になってますね。

そもそも管理会社経由で折り返し連絡を待つこともせず、
理事長の自宅の電話番号を教えてもらえないだけで辞任要求って、
どこから見てもいわゆるモンスターってやつですよね。

理事長も結果的にはそんなのに教えなくて正解だったと思いますよ。

次の質問に行きましょう。

[845: 匿名さん]

管理組合組織の代表だろ？何故隠れて逃げ惑うのか？
組合員も管理会社に言うべきことと理事長に直接言うべきことの分別はある。

[846: マンション住民さん]

＞組合員からの苦情は、管理員を通すのがいいよ。
＞どこもそうしてるでしょう。

これが一概にいいとはいえない。
管理委託業務の業務チェックは誰がどのように行ってるのか？
管理会社の月次報告だけ聞いて納得しているのか？
管理会社の業務の質をチェックするのは住民組合員だろう。
管理会社は自分達に不利な報告はしないよ。
従って、そう言うことを言う理事長は失格だ。

[847: 匿名さん]

うちは建築瑕疵を住民が見つけて理事長に通報したよ。
その住民は管理会社に何回も言ってるのに、調査もせずに理事会にも報告してなかった。
だからその住民は理事長に直接報告し、理事長が動かして建築瑕疵と断定させた。
売主はしぶしぶ補修工事を行った。
なぜ管理会社は動かなかったのか？
それは売主系列の管理会社だから。売主の瑕疵を積極的に売主に言うわけない。

[848: 匿名]

皆さんの話を聞いてるといっつも戦争してるような
物騒な雰囲気ですね。

質の悪い管理会社に質の悪い売主、
自分のことしか考えない荒れ狂う住民たちに、
恐れおののき機能不全を起こす管理組合。

うちは平和な高級マンションですが、
皆さんのような人がいないマンションで
ホントに良かったです。

[849: 匿名さん]

>>846
多くの管理組合は、管理委託費は口座振替で毎月自動引き落としになっている。
これをある理事が「業務の質をチェックする必要があるから、毎月検収後払いに変更したい」と提案したところ、管理会社はもちろん、留任理事連中、さらに管理会社に手なずけられている理事長までが猛反対して理事会で否決された。
毎月の業務を検収して委託管理費を支払うことが否決される世界であった。
マンション管理業界は検収払いが通用しない甘ったれた業界なのである。

[850: 匿名さん]

>849

毎回その検収とやらは、君がするのかね？

どう言う着目点で行うのかな。できたら、披露してくれないか。

[851: 匿名]

849さん
検収って過去に問題あったんですか？
そしてそれらを誰が検収するのですか？
後じゃまずいんですか？

そしてあなたは誰と何の目的で戦ってるのですか？

[852: 匿名さん]

検収って契約項目の業務の報告と実地検分だろ？
それをするのが理事の仕事だと思うが。
マンション管理適正化法第77条の月次事務報告義務と連動させての検収だよ。
実社会では年間委託契約結んでも、自動引き落としなどありえない。
毎月請求書払いが当たり前。「やった仕事に対する対価の支払い」
企業なら公認会計士から指摘されるはず。
管理組合は家計簿会計だから管理業界になめられてるね。

[853: 匿名さん]

そうだね。管理組合は「お金の入りと出だけの収支会計」。
固定資産台帳すらない管理組合が大半。まさに家計簿そのもの。

[854: 匿名さん]

「検収する」は管理会社に緊張感を持たせて質の高い業務を遂行させる手段になるよ。
一度契約したら2年間黙っててもお金が入る業務なら、普通は手を抜き始める。
手尾抜くというよりも、一定額だから利益を絞りだすためにコストダウンするのが企業。

[855: 匿名さん]

>852

>検収って契約項目の業務の報告と実地検分だろ？

実地検分てどういう風にやるつもりなの？

?が付いているから自信が無いのかな・・・。

[856: 匿名さん]

手尾抜く→手を抜く

[857: 匿名さん]

>854

それで、その手抜きって例えば？

[859: 管理侍補佐]

それで、何に答えてほしいんだ？

[860: 匿名さん]

管理会社って、管理組合からの毎月の委託費入金に対する業務実績と請求書のエビデンスがないんだ。
公認会計士から何も指導されないんだ。請求書がないのに入金されるなんて、まず会計士から利益供与を疑われるよ。
公共料金の自動引き落とし見てもわかる。必ず明細くるからね。

[861: 管理侍心得]

今は国の指導で支払代行方式をなくすように法改正もされてきて、直接支払方式に多くの管理組合が切り替わってる。
ならば尚更管理組合は会計をしっかりしないとだめ。

[863: 匿名]

>860

なになにエビテンが食いたいのか(笑)

業務実績ってどういう形で示してほしいわけ？

[864: 匿名さん]

皆さんこんばんは、スレ主です。
今年もあっという間に年の瀬ですね。
ところで年末年始は皆さんどのように過ごされますか？
私はハワイでの年越しが恒例なのですが、今年もそうです。

いっそ買っちゃおうかなとか思って冗談半分で見てたら
価格的には都内っぽい相場感ですね。

国が違いますけどあれら管理会社とか理事会とかどうなってんでしょうね。

[865: 匿名]

>864

ハワイじゃないけど同じ様なものかも。

http://living.aozorany.com/guide/keywords.php

この板で理事長に直接文句を言いたいなんて言う人は審査で落とされたりして(笑)

契約には厳しいんじゃない。日本と違って契約書に無いことなんかやらせようとすればキッパリ断られそう。そこは、人の子だから人によっては融通を利かすかもしれないけど管理会社は敵だと思っている輩には厳しいかも。

[866: 匿名さん]

>>865
スレ主です。
参考になりました、どうも。

そのサイトにもあるけどアメリカの住宅ローンって日本の感覚で見ると
何かの間違いじゃないかと思うぐらい高く(感じる)感じますよね。
日本だと支援機構の全期間固定でも1.8ぐらいですもんね。
なんたってベースとなる長期金利が0.7前後ですし。

そういやカルフォルニアとかはそうなんですが、
ハワイはノンリコース州じゃないんですよね。

どっちにしても精々タイムシェアかな。

[867: 匿名さん]

建物よりも土地の方がいいのでは？

[868: 匿名さん]

＞私はハワイでの年越しが恒例なのですが、今年もそうです。

日比谷公園はハワイにはないよ。

[869: 匿名さん]

理事長だったら住んでるマンション以外に不動産の一つや二つ持ってたら強力だね。
ハワイやグゥアムにリゾートマンション持ちたいね。

[870: 匿名さん]

海外のマンションだったら遠すぎて管理できない。
国内のリゾート地に買った方がいいと思うよ。
あるいは収益用に都内にワンルームとか。

[871: 匿名さん]

新たに不動産買う金持ってる理事長なんているのか？
ローン完済も出来てないのに無理だろう。

[872: 匿名さん]

夢ばっかり語ってないで、現実を語れよ。
初夢を見るのはもっと先のことだよ。

[873: 匿名さん]

億ション以外のマンションなんて貧乏人しか買わないよ。バカ。

[874: 匿名さん]

マンションに住んでて別に土地とか賃貸マンション持ってる理事長っているの？

[875: 匿名さん]

いるわけないだろう。いるとすればマスかき理事長だろうが。年金でローンを払っているのよ。差し押さえの恐怖に脅えて理事長しているのさ。管理費等も延滞していて管理会社に口止めしているのが現実でしょ。理事会で未納者の実名は伏せて他の理事に悟られない様にしている。これも個人情報を盾に公表しない。自分を守る為に理事長を引き受けている現実がある。

[876: 匿名さん]

スレ主ですが、
うちは色々不動産は持ってるのですが(いずれも小規模で借入は0)、
一番面倒くさくないのが貸し駐車場ですね。

借地借家法絡まないので立ち退きさせるにしても楽だし、
売るにしても更地みたいなもんで売りやすいし、
何より初期投資が少ない。(儲けも少ないけど)

[877: 匿名さん]

>>876
じ、ジ、地主ですか？すごい！
全部で何平米（何坪）くらいもってるのですか？

[878: 匿名さん]

僕は、２万㎡以上あるけど、田畑だから。
自分で家を作る分には、自由に作れるけど、売れないのでね。
街の中心部の近くにあるんだけど、市街化調整区域だし。
それに山は４町歩以上はあるけど、これはあまり価値はない。

[879: 匿名さん]

>>877
スレ主です。
土地は合計1.600平米ぐらいですね。
もっとも中心部ですが都内でも都心でもないので
時価総額は精々6億円ぐらいですね。

[880: 匿名さん]

>>878
農地は欲しいけど農民じゃないから買受的確証明がとれない。
>>879
坪120万以上の土地なら立派なもの。うち田舎だから宅地でも坪30万くらいが実勢価格。

[881: 匿名さん]

宅地は借家経営の収益目的、道路は通行支配権確立、山林は水源涵養機能維持。
総計1.2ha（12,000㎡）以上、3,700坪くらい。