理事長は知識より対人折衝能力が大事だ！

[匿名さん]

当たり前だけどそこに中々気付かない人が多いですね。
知識だけ豊富でも対応が役所の窓口みたいな人も多いですね。
規約ではこうだからしか言わない。

大して知識がなくても対人折衝能力が高い理事長が良い理事長です。
つまり全体の利害調整が上手い人。

[668: 匿名さん]

見直し前の長期修繕計画書があれば判明するのでは？

[669: 匿名さん]

証拠を突きつけない理事会は認めないと思う。

[670: 匿名]

長期修繕計画はあくまでただの契約だからな。
いずれにしてもその程度の推察なのか想像なのか
知らないけどそれじゃパンチが弱すぎる。

むしろそれで総会でわあわあ言う様は他住民
にはただのモンスタークレーマーに映ったこと
間違いなしだし、オレもその場にいたらそう思う
と思うわ。

[671: 匿名]

契約じゃなくて計画だった

[672: 匿名さん]

初期計画の工事金額との乖離を理事長と管理会社に詰問したが、双方とも答えられなかった。
議案として総会に上程していながら何故答えられないのか？そこが根本的な問題だろう。
デタラメだから答えられるわけがない。

[673: 匿名さん]

修繕積み立て金口座は総会決議を経ないと取り崩し出来ないから管理費口座は少なめで修繕積み立て金口座に随時移すのは会計上好ましいと思う。

[674: 匿名さん]

次回な値上げを緩和させるためだろ。
なにも騒ぐようなことじゃない。

瑕疵とか言う方がどうかしている。揚げ足を取るためだけの意見だろ。

[675: 匿名さん]

揚げ足をとると言うか、「管理会社に好き放題させてる理事長への戒め」だろう。
それと同時に「住民を甘くみるな！誤魔化せないぞ！」の警告だと思う。

[676: 匿名さん]

「デタラメ」「陰謀」「妨害」「横領」「不正」「結託」
これらのワードが出て来た場合はかなりの確立で本人がただのクレーマーだな。
このスレ見てたらわかるけど。

[677: 匿名さん]

と675でたぶちゃんが申しております。

662の「その住民」と言うのも自分のこと。自作自演とも言うかな。

[678: 匿名さん]

>>675
パーフォーマンスとしては総会でやるのが最高ですね。
これが「劇場型総会」の典型です。
出席してる住民は目が醒めます。面白いから次回も総会出ようと。
こうやって組合員の総会出席率を高めていくのです。
本来は理事会がやるべきことですが。
組合員の啓蒙啓発の一環でしょう。

[679: 匿名さん]

実は他の組合員は「気持ち悪い」と見ていることが多いかと。
個人的な恨みか知らないけど、昔の長期修繕計画と金額が違うだけで
野次る総会屋を。

何か出来ることがあれば協力しますというスタンスならわかるが、
上がってきた議案の揚げ足を取るだけなら典型的なただの野党。

[680: 匿名さん]

なぜ金額が違うのですか？

[681: 匿名さん]

「管理会社の言う通りでいい」から「管理会社の言う通りでなければならない」と舵を切って来た留任理事が支配する執行部の体質を変革するのだろう。そのためには荒療治が必要かも知れない。

[682: 匿名さん]

>>681
それは理事が働かず楽したいからだと思います。
それだったら初めから理事にならなければいいだけですが。

[683: 匿名さん]

そう思う。

[684: 匿名さん]

対人折衝能力？
スレ主さん、なんか言ったれ。

[685: 匿名さん]

理事長は対人折衝を避けて管理会社に丸投げするもの。
だから組合員からの問い合わせに関しても理事長の連絡先は一切伏せてフロント（管理会社）を窓口にしてる。
２年前に、理事長と直接コンタクトを取ろうとしてフロントと大喧嘩になった。
フロント曰く「理事長の連絡先は個人情報のため組合員といえども開示できません。」と言いやがった。
こんなこと言うから組合員と喧嘩になる。組織の長の連絡先をなぜ隠すのか？

[686: 匿名]

それはあなたがモンスタークレーマーだからでは？
フロントを通じて連絡先と要件を伝えて折り返しを
待つのが常識であり、フロントと連絡先云々で
大喧嘩するようなダメ住民のしょうもない問合せ
に一日中忙殺されるのは理事長も勘弁でしょ。

[687: 匿名さん]

滞納督促も管理会社任せで理事長は一切督促の表にでない。督促文書に名前だけ書かれてるだけ。
だから組合員になめられて長期滞納が後を絶たない。理事長が直接訪問なりして借金取りしないとだめ。
ただこのときに対人折衝能力がなければ、滞納住民に怒鳴られて理事長は撃退されてしまう。
それに懲りて理事長は滞納督促を管理会社に丸投げすることになる。

[688: 匿名さん]

>>686
提案書を「理事長に直接渡して説明の必要があるから連絡して欲しい」と依頼した。
ところが2ヵ月経っても無しのつぶて。挙句の果てに議事録で理事会決議で却下と書いてあった。
その後調査した結果、管理会社が理事長に渡さず握りつぶし、議事録を作文していたことが判明。

[689: 匿名さん]

理事長が連絡先を秘匿して組合員から逃げてることが問題だろう。
普通は組合員に配布する議事録に問合せ先としてメアドか携帯番号を書いている。
そこのマンションはそれすらせずに理事長が逃げまくってるのだろう。

[690: 匿名さん]

＞従来続いてた留任制の廃止
■引継ぎのためと言うなら、引継ぎは文書が基本で新旧役員間で個別打ち合わせにより引き継ぐ。なぜ引継ぎに１年もかけるのか？一般社会常識を逸脱している。
■引き続き組合員のために管理組合業務を執行したいという強い志があるのなら、なぜ正々堂々と立候補しないのか？立候補できない理由は一体何なのか？
■もしそうでないなら、留任する理由は一体何なのか？暇人の時間つぶしのためか？それなら無用の長物、粗大ゴミ、次期理事会の足手まといになるだけだ。

と言えば、誰も留任制廃止に意義を唱えられなくなる。

[691: 匿名さん]

クレーマーを怖がって逃げ回る理事長には辞任要求書を出したほうがいい。
俺は特定の理事2名と監事1名に管理規約違反を理由に辞任要求を理事長宛に出したことある。

[692: 匿名さん]

組合員から正式に辞任要求出されたら、辞任する大義名分が出来るので即辞表出して理事会とおさらば出来るからいいね。

[693: 匿名さん]

＞一日中忙殺されるのは理事長も勘弁でしょ。
それが嫌なら理事長辞めれは？代わりはいくらでもいるよ。

[694: 匿名]

ここ見てるとローコストマンションは
ホントに大変なんだなあと実感するわ。

権利ばっかり主張するおかしな住民ばっかりで。

[695: 匿名さん]

ローコストとかハイコストとかは関係ないね。
組合員を蔑ろにし組合員の共同の利益を害する理事会の専横を糾弾するだけだよ。

[696: 匿名さん]

結局、理事長に対人折衝能力がないから組合員から逃げまくるのでしょ？
理事長にその能力があれば、「いつでもかかって来いよ、相手したる！」だと思うよ。

[697: 匿名さん]

管理規約集で住民の頬を張り飛ばすくらいの剛腕じゃないと理事長は務まらないでしょう。

[698: 匿名さん]

さて、理事長の対人折衝能力を試す問題を一つ。

最近、NTTは従来のVDSL方式をフェードアウトさせ光配線方式に切り替える経営方針を出しため、多くの分譲・賃貸マンションに対して光配線方式への変更を強力に推し進めている。
当マンションでは、専有部分のインターネット接続は電話線（共用設備）利用のVDSL方式は配線の物理的な変更を伴わないため、弱電盤室にNTTが回線装置を設置することを過去に総会で決議した。

ところが最近、ある組合員から光ケーブルを専有部まで敷設する工事願いがNTTと連名で管理組合に対して申請された。申請書にはNTT作成の分厚い技術資料が添付されていた。専門知識がないと読みこなせない内容であった。

さて、理事長はこの組合員に対していかなる折衝をするのか？工事許可をするのかしないのか？
おそらく、申請した組合員は許可されることを前提に申請して来たはず。
もし理事長が不許可を通知するものなら一悶着は必至である。
理事長の独断ではなく、理事会決議を採ってもかまわない。
あるいは対人折衝を避けて管理会社にぶん投げる手もあるが。

この問題は、今後多くのマンションで発生する。

[699: 匿名さん]

難しすぎる。管理会社に丸投げキボンヌ。

[700: 匿名さん]

>>698
それ対人折衝能力云々じゃなくてIT関連知識の質問でしょう。
単純にマンション内にネット関係詳しい人募って第三者委員会立ち上げて
理事会に答申してもらって判断するか、専門家に説明会とかで話して
もらってアンケートして決めるしか普通の理事長には出来ないのでは？

[701: マンカン理事長]

全戸がＮＴＴじゃないでしょ。auだったりeoひかりだったり。契約していない部屋にもＮＴＴが光ファイバー引いてくれるなら問題ないが、そうではないとおもう。

[702: 匿名さん]

＞当マンションでは、専有部分のインターネット接続は電話線（共用設備）利用のVDSL方式は配線の物理的な変更を伴わないため、弱電盤室にNTTが回線装置を設置することを過去に総会で決議した。

遅れてるね。
今時、総会決議で光にしないでどうするの？
各階の分電箱まで光配線にして、使用するかしないかは各自の自由にして、設備だけは整備しないと付加価値が下がるだけよ。

[703: マンカン理事長]

↑ＶＤＳＬ集合装置までが光、それ以降が既設メタル配線（電話線）が主流で、
いまの話題は個別の住戸まで光ファイバーを引こうという話で、ほぼ最新の話題。

[704: 匿名さん]

>いまの話題は個別の住戸まで光ファイバーを引こうという話で、ほぼ最新の話題。

それは自費で引くべき問題だ。
ヘボなマンションだと天井に隙間がなくファイバーを引けない居住区も出てくる。

[705: 匿名さん]

>>702
詳しいことは後ほど書く。今は本件の問題点だけ書く。要するに財産権の問題。

VDSLの電話線方式なら、建物内電話線は共用設備。全組合員の共用財産である。
ところが、新たに光ケーブルを敷設するとなると管理組合が組合費で敷設して共用設備化しないかぎり、それはNTTの財産。即ち私財（NTTという組合員でもない通信会社の私財）ということになる。
これ即ち「共用部分に私財を設置したい」との申請になる。

[706: 匿名さん]

>698

それ理事長が許可するかどうかじゃないだろ。共用部分の工事を伴うから、最低でも総会の普通決議が必要だから折衝能力以前の問題。

少なくとも住戸までの配管はマンション負担だろうから、その工事をどう行うかと言う問題。他の住民にも希望者がいるのか募ってまとめて発注し配管費用負担は受益者で敷設した配管類は組合に譲渡って言うところかな。

[707: 匿名さん]

>新たに光ケーブルを敷設するとなると管理組合が組合費で敷設して共用設備化しないかぎり、それはNTTの財産。

昨年の宣伝期間は無料だったが今は当然に有料になろうよ。
更に分電盤から専有部分までの光工事料金は個人負担6千90円、従来の電話回線は権利お預かり10年間。

[708: 匿名さん]

＞共用部分の工事を伴うから、最低でも総会の普通決議が必要だから折衝能力以前の問題。

間違い、共用部分の変更だから特別決議だ。

[709: 匿名さん]

過去
①電話線は建物弱電用配管内（共用設備）に敷設されており、配管内の電話線は共用設備
②弱電盤室は共用部分
全組合員がインターネットを利用できるように、弱電用配管内に物理的に新たな配線を敷設することなく既存の電話線（共用設備）利用のVDSL方式なら、管理組合はコストがかからず対応が可能。但し弱電盤室にNTTのインターネット回線装置を設置するために共用部分の用途変更になるから総会決議をとった。管理組合は全組合員がインターネット接続が可能なように共用部分の環境整備をするだけで、インターネットを利用するしないは組合員の自由裁量。
NTTにのみ弱電盤室を使用させたのは当時のコンペ結果による理事会並びに総会の判断であり、当方はその後の入居なので、その件に関しては感知せず。

今回
・専有部分までの光ケーブル敷設は、建物内共用設備の弱電配管内に新たに私設ケーブル（ケーブルはNTT財産、利用権はNTTとサービス契約をした組合員）を敷設することになる。
・これは共用部分を特定の組合員の利益を図るために使用を許可することになる。

従って、今回1組合員の本申し出に対しては不許可になる。

これを理事会で報告し、全理事の了解を取った。
なお、事前にNTTに対しては全戸に光配線を敷設し、敷設後に管理組合に無償譲渡かつ半永久的無償保守を打診したが断られている。
ところで誰がこの申請者に説明するか？皆黙り込み誰も手を上げなかった。
仕方なく私が申請者と接見して説明することになった。

ところが・・・・やはり申請者は激しく切れた。掴みかかってきた。
無理もない、既に契約を進めており工事許可待ちの状態なのだから。
これが組合員と直に折衝する場合の生命上のリスクなのだろう。

[710: マンカン理事長]

＞＞仕方なく私が申請者と接見して説明することになった。
これが間違いでしょう。書面でいいです。異論があれば訴えて下さい、と書いておけばいいです。

[711: 匿名さん]

理事長は組合員とのスキンシップも必要だと思うぞ。
肌と肌のふれあいで心は通じるもの。

[712: マンカン理事長]

とんでもない。言葉遣い、人柄、印象などで左右される問題ではない。
しかしなんで光ファイバーでないといけないんだ。ＶＤＳＬでも１００メガ（実効速度は２２メガくらい）でるでしょ。
RWIN設定かえたら６０メガ出ますよ。

[713: 匿名さん]

NTTが光配線を強力に推し進める背景には、VDSL装置の電気代のコストダウンが大きくからんでますよ。
共用部分のMDF室にVSDL装置のあるマンションは、VDSL装置は外部電源が必要になるため、共用部から電気の供給を受けるために、年間通じて回線業者から管理組合に電気代が振り込まれています。
これが光配線の光スプリッタになると外部電源が不要になり、電気代がなくなるのです。
この電気代の年間コストがNTTは億の桁になりますので、コストダウンの恩恵がものすごいのです。
私は賃貸アパートを所有してますが、希望してないのにNTTの光配線化のために、NTTから光スプリッタの無償取り付けのオファーを受けてます。
ただしNTTの建物内光配線は電線管配線を原則にしているため、当アパートは古いので建物内露出配線でした。
従ってペンディングにしています。だって建物壁面に電線管設置して壁貫通して室内配線するって言うからです。
なんでNTTのためにそこまでしないとだめなの？いいかげんにしろ！と言いたい。

[714: 匿名さん]

>708

君勉強不足だよ。

第十七条
1項　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

ＥＰＳかＰＳか知らないが配管を通す程度の変更は「その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く」に該当する軽微な変更で普通決議で通る。光ファイバーなら立て区画は最悪エレベーターシャフトを使うと言う手もあるな。

上の１７条は、標準規約を探しても出ていないからね。

[715: マンカン理事長]

↑勉強不足です
標準管理規約コメントに載ってますよ。
「エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場
合、その工事が既存のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に
変更を加えることなく実施できる場合や、新たに光ファイバー・ケーブ
ルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更するよ
うな場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、
外観を見苦しくない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可
能と考えられる。」

[716: 匿名さん]

709は共用部分の変更以前の「共用部分の用法」の原点を問題にしてるのでは？
敷地や共用部分は組合員の共同の利益を図るために維持管理するものであり、
いくら共有持分があるとはいえ特定の区分所有者の利益を図るものではありません。
「共用配管内に私設光ケーブルを引かせてくれ」は「共用廊下に私物を常設させてくれ」と同じ要望です。
それはともかく「共用部分の用法」を引き出している点は非常に上手い断り方だと関心します。
これだと区分所有者はあきらめざるを得ません。理事会決議とか総会決議とか以前の共用部分の原点問題です。
論点をそこに持っていくとは相当な手練れ理事長ですね。

[717: マンカン理事長]

使用細則の変更で対応できますよ。エアコン室外機も廊下においてますからね。