管理組合財産の横領防止策

[匿名さん]

大手の東急コミュニティーですら従業員の横領が度重なる有り様。
監事してますが、知識がないので何をどうチェックすればいいかさっぱりわからない。どうすれいいんでしょう。

[21: 匿名さん]

管理会社と理事長、どっちも信用できない

[22: 匿名]

しいて言えば、管理会社の横領は倒産しない限り企業責任で返金して貰える
理事会役員の横領だと、民事訴訟しないと刑事告発だけでは金は１円も戻らない。

[23: 匿名さん]

支払い能力があればね。

[24: 匿名さん]

理事長を責めすぎると益々理事長のなり手がいなくなり組合活動が停滞しても困ります。人柄のよい理事長の発掘に努力しましょう。

[25: 匿名さん]

輪番制にしておけばいい。あとはじゃんけんで理事長を決めるだけ。

[26: 匿名さん]

＞理事長はインターネットバンキングで組合口座の出し入れが自由にできるパスワードを手にいれる。

住むーズは通常のネットバンキングのように理事長が自由にお金を引き出せない。
管理会社が出金データを作成し、銀行に登録し、それに基づいて理事長が決済承認する仕組み。
だから管理会社と組まないと不正出金は出来ない。

[27: 匿名さん]

２６さん　管理会社の説明がありません。管理会社との共謀でないとできない。管理会社及び理事長等の単独では不正は出来なければ今までどうりでありメリットとしての簡素化が達成できるのであれば良い結果になります。管理会社に詳細を聞きたいと思います。

[28: 匿名さん]

住むーずは、従来の支払い伺い書の押印が、マウスでボタンクリックに変わったと思えばいい。
それと管理会社の口座を通らない管理組合自身の口座の入出金になる。

[29: 匿名]

アクセスログの取り扱いはどうなっているんだ。

[30: 匿名さん]

住むーずを導入したら、管理室に管理組合決済専用パソコンを設置するよ。
うちは、そうさせた。理事長が誰も見てない自宅や携帯で決済するなんてとんでもない話。
理事長の決済を監視するようにした。
それ以外にも理由がある。
住むーずは、決済にあたり必要書類がＰＣで閲覧できない。
手元に資料（見積書、発注所、検収書、請求書）を置いてないと決済できない。
だから必然的に自宅や外出先で決済など出来ないから管理室にＰＣと必要書類置くしかない。

[31: 匿名]

でも携帯で決済出来るんだよね？

[32: 匿名さん]

URLとIDとPASSWORDさえ分れば、熱とに接続する端末は制限がない、場所も制限がない。
旅行先からでも決済が出来る。ただし必要書類が手元になければめくら判と同じだ。

[33: 匿名さん]

熱と→ネット

[34: 匿名さん]

住むーずはどうかしらないが、メガバンクのネットバンクは、電子認証とパスワード認証を選択できるぞ。こいつも選択できるんじゃまいか。

[35: 匿名さん]

君たち分かってないな。確信犯的に悪さをする奴を防ぐのは無理。
悪さしたら直ぐに発覚するな、というチェック体制が大事!
抑止力になる。

[36: 匿名さん]

主な不正の手口＆帳尻合わせは、
①水増し請求または架空請求
②不正な現金払い戻し
③預金残高証明書の偽造
④小口現金収入の着服
といったところかな。

[37: 匿名さん]

ＴＣなる管理会社が総会の議案書に住むーずを提案して期の最後の理事会で決議され総会の議案としたにも関わらず急遽住むーずを取り下げる案の廃止の為の臨時理事会を開催して議案書から変更された。10月1日にＴＣ社長の謝罪文が公表された事が住民に知れる所となり総会での混乱を避ける意味があったものと推測する。総会も期をまたいで11月に延期された。行政処分が近いと思う。その他の問題で総会が紛糾する事を心配してＴＣの顧問弁護士を総会に同席させるとの噂がある。その他とは理事長とＴＣの共謀についての証拠を突き付けられた事による防護さくとしての弁護士同席と推測する。暴力団を弁護士に変えただけに見える。何も知らない区分所有者は静かになりＴＣと理事長独裁の案が決議されます。

[38: 入居済み住民さん]

なぜ住むーずの導入提案を取り下げたのですか？
住むーずの導入に伴って、TC口座での一時滞留がなくなりますよ。
むしろ一時滞留の方が不正がおきやすいのですよ。
多額の横領着服は人為的なものであり、システムとは関係ありません。
理事長と管理会社が組んで架空請求支払したら？
住むーずにそのデータを正規に流せば決裁できてしまいますよ。

[39: 匿名さん]

導入を総会の案で理事会で決議したあとに臨時理事会で廃止の案に変更して総会を延期です。まだ変更するかもしれません。流動的です。理事長と管理会社の共謀の証拠を握られたみたいです。

[40: 匿名さん]

システムの利用料はいくらですか。

[41: 匿名さん]

導入後は事務管理費は安くなります。

[42: マンション住民さん]

>>40
利用料はなし。

>>41
それは管理会社の話。逆に管理組合は自動振り替え手数料を負担しなければならなくなる。

[43: 匿名さん]

なんだ費用が増えるんかいな。

[44: 匿名さん]

その説明あったはず。

[45: 匿名さん]

説明？
うちは東急じゃないが 何か

[46: 匿名さん]

えぇー！東急じゃないマンションに東急の住むーずマジで導入するの？

[47: 匿名さん]

長谷工管理のマンションに住むーず入れたら業界の話題になるな。

[48: 匿名]

45だが東急だと言った覚えはない。
ってか、住むーずはスレあるんだからそっちでやれよ。

[49: 匿名さん]

監事が通帳残高の確認をしていないところってあるの。

[50: 匿名さん]

監事は名前だけである。理事会に出席できそうでない理事を理事の互選により選任して総会で棒読みするだけである。私のマンションは慣例化している。危険ではある。

[51: 匿名]

監事も互選する規約なのか。お宅さんのとこ。

[52: 匿名さん]

そうです。

[53: 匿名]

標準管理規約と違うんだ。

[54: 匿名さん]

違います

[55: 不動産購入勉強中さん]

＞理事を理事の互選により選任

おかしくないか？
監事は監査機関、理事会と独立してるはず。
それを理事から選任するとは理事会とつるんだ監事だ。

[56: 匿名さん]

危険なマンションだな。

[57: 匿名さん]

ＴＣの行政処分は来週に発表。行政処分の内容で行動を起こす。

[58: 匿名さん]

大型マンションでは管理会社や役員の金銭の取扱いや工事業者との癒着等を確実にチェックする方法がない。理事長の資質（身の周り）等の情報はチェックできないか。管理会社の横領は役員がしっかりしていれば予防できるし今回のＴＣの１６００円も会社が弁済能力があるので被害は最小限で済んだ。役員又は役員及び管理会社の共謀は立証出来ないケースが多い。ＴＣの横領もトカゲの尻尾切りに見える。今後の行政処分の行方を見守りたい。

[59: 匿名さん]

国会議員のように、管理規約改正して理事の資産公開義務を課したらいい。
プラスの資産だけでなく、借入金の記載もされるから目星がつく。
借入金の多い理事は住民がマークすればいい。

[60: 匿名さん]

５８です　1600円は１６００万円の誤りです。訂正してお詫びいたします。

[61: 匿名さん]

未収金は個人情報の範囲で管理会社と理事長が知っている。理事長は未収金者で自分を自分で守っている。そんな人間が良く理事に立候補してくる。管理会社は知らぬ存ぜぬである。理事長及び理事の資質について規約で規制しないと悪用される。ＴＣ管理物件である。

[62: 匿名さん]

59
自分の資産を晒せるか考えてからにしな。

[63: 匿名さん]

ここは横領防止策のスレ。東急は個別管理会社の方で。

[64: 匿名さん]

うちは原則方式で、通帳は管理会社、銀行印は理事長が保管。
理事長が印を押すときは原則として副理事長が立ち会いダブルチェック。
決算時には監事２名もチェックするけど、監事がどこまでちゃんと見ているかは？
一般組合員は総会の決算報告で確認することとなるが、決算資料は電球代、ゴミ袋代といった明細もすべて記載し、また、銀行の預金残高照明を添付し原紙も回覧して見せる。要求があれば個別の請求書、領収書も見せる。
以上はうちが委託している管理会社の標準型のようだけど、もっと良い方法ある？

[65: 匿名さん]

通帳は管理会社　印鑑は理事長が保管する方法を原則方式でしょうか？。

[66: 64]

原則方式とは、組合員が支払う管理費・修繕積立金を直接管理組合の口座に入金する方式のことで、通帳、印鑑の保管のことではありません。
なお、他に収納代行方式、支払一任代行方式があります。

[67: 匿名さん]

マンション適正化法の改正時に国は原則方式一本にしたかったが、
業界団体の抵抗にあい、収納代行方式等の従来方法も残した経緯がある。
世の中の流れは原則方式で、大手の管理会社は皆原則方式に切り替えている。

[68: 匿名さん]

東急は未だに収納代行だね。だから横領しやすいんだね。

[69: 匿名さん]

収入をちょろまかしたんじゃないよね

[70: 匿名さん]

組合に住むーずを受け入れさせ社員の横領の弁済を免れようとしている。今度の行政処分前に提案を下げた。組合は理事長の横領で被害を受けるよりも社員の横領の時は会社に弁済させる方が良いと判断した。理事長には弁済能力は無いからね。組合は賢明である。安心した。私が組合理事を説得して総会の案より削除させた。

[71: 匿名さん]

安心できない。

[72: 匿名さん]

>>70
住むーずって、ここ（www.tokyu-com.co.jp/mansion/management/sumuzu.html）を見る限りでは、原則方式に切り替えるということでは？　東急が収納代行では社員の横領はなくならないと判断したんでしょ。
で、これって押印する代わりにネットで支出承認が出来るという点が通常の原則方式と違うだけで、管理会社が承認を求めていない支出まで出来るわけじゃない（理事長が勝手に引き出すことは不可能）と思うけど、これの何が問題なのかな？
東急に横領されるリスクを残す方が安心なの？
言っとくけど、管理会社による横領は発覚したら弁済してもらえても、収納代行での横領は発覚しない（横領されっぱなしの）ケースの方が圧倒的に多いと思うよ。

[73: 住まいに詳しい人]

東急は従来の収納代行方式から原則方式への切り替え時に住むーずの導入を図ってる。
現在、管理委託された組合の半数以上まで住むーずの導入が普及している。

[74: 匿名さん]

７２さん　東急カードの事ですか

[75: 匿名さん]

>>70=>>37だよね
>>38とまったく同感
>>26に
＞通常のネットバンキングのように理事長が自由にお金を引き出せない
という説明もある。
せっかく東急と理事会が出納の健全化を諮ろうとしたのに、新システムを理解していない>>70が一人騒いでせっかくの好機を潰した．．．ということですな。

[76: 匿名さん]

東急コミュニティーの行政処分はどうなりましたか。教えて下さい。

[77: とくめいさん]

東急の話は東急スレで。

[78: 匿名さん]

何年も横領が発覚しないのは何故だろうか。

[79: 匿名さん]

過去の決算なんて改めてチェックしないからでしょ
一度決算で見逃したらそれでおしまい

[82: 匿名さん]

大型マンションで管理費等が割高は理事等の横領等で穴埋めされている。購入時はその分安く買う事。マンション管理士や取引業者に内部管理を調査してもらう事。

[83: 匿名さん]

管理に自信のある組合や管理会社は以外と利害関係人には務めて情報を公開に努める。その第一歩はフロントの閉鎖的対応に現れる。歯切れの悪い対応は、何かある　と疑う事から始まる。判断材料の一つです。

[84: 匿名]

>>83
誰になにをさせようとしているのかわからん。

[85: マンション住民さん]

フロントではない。管理組合執行部の問題だろう。

[86: 匿名さん]

８５さん　８３です。舌足らずでした。執行部の問題が第一です。

[87: 検討中の女王様]

執行部は密室主義だ。情報公開を極度に嫌う。
とくに次期役員人事がそうだ。
立候補と抽選以外に留任役員わ翌期に送り込んでいる。
一般組合員は立候補と抽選しかないのに、理事会は勝手に役員を決めて送り込む。
何ゆえ執行部役員達はそのような特権があるのか？
次期もやりたければ、一般組合員と同列に正々堂々と立候補すれはいいではないか？
往々にして、次期理事会を支配するために役員を留任として送り込んでいる。
「引継ぎが必要だから」はウソ。引継ぎなんて文書でやりばいい。
一般社会の人事異動で、引継ぎに1年かけるバカはいるか？
来期役員人事は公明正大に行う。留任制は廃止する。
留任したきゃ立候補しろ！

[88: 匿名さん]

横領は氷山の一角。組合が専門家に監査させると続々でるよ。大型物件は監査費用出しても再三が取れる。

[89: 匿名さん]

８８さんの提案を受け入れない理事会は理事長等の不正があると見た方が良い。ためしに提案してみたら。

[90: 匿名さん]

専門家はいくらかかる。
再三が取れるというからには報酬がいくらか分かっているんだらうな。

[91: 匿名さん]

教えて

[92: 匿名さん]

横領してローンの繰上げ返済してるのですか？

[93: 匿名]

88
専門家の報酬お願いしま～～す。

[94: 匿名さん]

マンションの業務監査のやり方を教えてください。

[95: 匿名さん]

94
まずは理事会に出席だ。

[97: 匿名]

⑤の残高証明書のコピーは、コピーだから改ざんされるよ。
もう少し工夫がいる。

[98: お節介や]

ＮＯ９７さん、残高証明書（コピー）の改ざんどの様にされているのでしょうか？
当マンションは大手の独立系管理会社に管理委託。総会での収支決算報告時に「貸借対照表」の通帳預金額と残高証明額は確かに一致しています。しかし収支決算書の収入欄に記載されている「ある科目の収入額」と「通帳の振込み額」とは異なっています。どの様に改ざんされているのか？？？です。
何か実例教えて頂きませんか？管理会社の変更理由に出来たら・・・と考えています。（組合活動に無関心な組合員ばかりで、管理会社の対応に疑問持たない組合員の集団で、何か発言すると「クレーマー」扱いされています）

[99: 匿名]

97
知らん。

証明書の改ざんは簡単だ。コピーし、一部の数字だけ改ざんする数字を上から貼りつけ、再度コピーすればよい。貼りつけた部分の段差の線が出ないよう濃度を淡く設定すれば良かろう。

貸借対照表との合わせ方は専門家に聞いてくれ。

[100: 匿名さん]

なぜ理事長が自分で残高証明を銀行に取りに行かないのか？

[101: 匿名さん]

面倒くさいから管理会社に頼むのだろう。
それで改ざんして横領されたのなら理事長のせい施設義務違反で賠償責任を負うことになる。
組合員から損害賠償請求されたくなければ毎月月末に銀行に行くことだ。

[102: 匿名さん]

大型物件だと月の何日かは銀行めぐりになるな。理事長は大変だ。ところで印鑑と通帳がないといけないんじゃないの。

[103: 匿名さん]

印鑑はいらないのか。

[104: マンション住民さん]

諮問認証だから指があればいい。

[106: 匿名さん]

＞④金を下ろす時も必ず通帳と印鑑を持っている２人で行かせること

これも面倒で平日、銀行に行かれる２人と言えば、お婆ちゃんしかいない。
駅まで行く間にひったくりにあいそうだ。

[107: 匿名さん]

＞間違いなく銀行から訴えられます
そうかな？銀行は金銭的損害は発生していない。強いて上げるなら信用毀損だろう。
それよりも管理組合に金銭的損害が発生してるのだから訴えを起こすのは管理組合だ。

[108: 匿名さん]

>>106
なら理事長辞任して第三者管理に変更することだ。
銀行行かなかったために組合費を毀損したなら、理事長に損害賠償責任が発生する。

[109: 匿名さん]

理事長って責任でかいんだな。

[111: 匿名さん]

お礼参りに気をつけた方がいいかもよ。

[112: 匿名さん]

>>110
民事で損害賠償請求はしましたか？

[114: 匿名さん]

横領した金は遊興費に消えたのですか？
それとも住宅ローンの繰上げ返済？

[115: 匿名さん]

管理会社の横領は見つかる可能性は高いが理事長の横領は見つけにくい。共謀の場合は手上げ状態。

[116: 匿名さん]

理事及び理事長（役員）の立候補には注意。立候補の意思表示は必ず　マンションを良くしたいと言う　建て前と本音を見分ける為には　立候補者の同居人を含めて近辺調査をしておく事。素性がよければほぼ真面目な役員と判断すべき。学歴　職歴　資産　日頃の行動　目つき　身だしなみ　等々を総合的に見て　バランス　調和　がとれている人物　勘で見るしかないか。

[117: 匿名さん]

>>116
資産公開したらいい。
プラスの資産よりもマイナスの資産が多い人は横領候補として要注意。

[118: 匿名さん]

理事長の資格については法的規制をかけるよう運動しなければなりませんね。法律制定までの間は各マンションの管理組合で規約に設定するかしないと横領は無くならないでしょうね。マンション管理適正化法で基幹事務の委託先は国の免許制にして重要事項の説明権者として管理業務主任者を国家資格者にした。効果はではじめているが理事長位になるとなんら規制がないのはマンションの居住者としては不安である。ＴＣの1600万横領事件も行政処分の対象になるので経営に支障が無いとはいえ各管理組合は委託先として適当かの判断材料にはなる。

[119: 匿名さん]

「マンション管理者」の国家資格をつくればいい。

[120: 匿名さん]

マンション管理適正化法には分譲マンションの管理業の免許と重要事項説明の国家資格として管理業務主任者制度があり組合の要請で指導助言の名称だけの国家資格としたマンション管理士があるのにマンションの管理者の国の資格等の規制があればいくらか組合の公金横領を抑止出来るのではないかと考える。