グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN [Part5]

[匿名さん]

平成19年4月上旬から販売開始していますが、まだまだ販売は続くようなので、
引き続き、情報交換をよろしくお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/
Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43287/
Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71546/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
間取：2LDK・3LDK
面積：108.74平米～139.40平米
売主：住友不動産

施工会社：http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：http://www.sumitate.co.jp/

[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[551: 匿名さん]

１ＳＬＤＫはやはりリフォーム後。D棟でも廊下が長いあの間取りで8000万以上は5階ですし厳しいのでは。どうせなら納戸、廊下もなくし１Ｌにしてしまったら一人、二人暮らしには最高の間取りになりますね。

[552: ママさん]

もう売れたのですか．．．やはりスミフブランドですかね。
買いたいなあ。手が届かないのかしら涙。

[553: 匿名さん]

何目的のなりすまし？

[554: 匿名さん]

Dは眺望が三方塞がれている点で一番人気ないと思う。これまでの売り物件数も一番多いしね。
AかBが買えないなら無理して買う物件ではないかな。

[555: 匿名さん]

Dは新築時一番人気ありましたよ。
ABは永住でないと怖くて住めない。

[556: 匿名さん]

人気はC東→D→C西→A→Bだったのは事実。しかし価格帯が違うので比較はナンセンス。

[557: 周辺住民さん]

ここは今時の新築高級物件と比較したら断然良いですね。
年末売りに出てたA棟住戸、検討すればよかった。。
必要にかられて最近新築買ってしまいましたが、いいタイミングで買えた人が羨ましいです。
坪単価500でも床はオレフィンシートとか、壁掛けエアコンとか、悲しくなる。

[558: 匿名さん]

ここもCとDは、オレフィンシートだよ。
人気は安い順。
中古で売り出されているのもCとDなんだよねえ。

[559: 匿名さん]

人気は確かに安い順。
高額棟は値崩れ酷く庶民棟の坪単価以下でも買える間取りもあり中古ならお徳。

[560: ママさん]

購入希望者です。

物件情報をいち早く入手するためには、どこの仲介業者に依頼しておけばいいでしょうか？
やはり系列のスミフさんですか？

[561: 入居済み住民さん]

いくつかの不動産屋さん（野村不動産と三井不動産販売でしたか）から住民宛に条件を提示して買いたい人がいるのでご連絡くださいというような案内が入ることがあります。これまで住友不動産販売さんから物件が多数出ていますが、三茶通りに野村不動産の店舗ができましたので，上記の３つぐらいに連絡がほしい旨，伝えておかれてはいかがでしょうか。恐らくあまり小さな不動産屋さんには声をかけられないような気がしますので。。。

[562: ママさん]

↑の方、ありがとうございました。

[563: 匿名さん]

結構良い値で売却できてるので今が売り時と感じてる人が多いのでしょう。
AB棟は含み損が多いので容易にでないでしょうがCD棟はいくつも待てばまたでますよ。

[564: 匿名さん]

A棟4Fが売りに出ましたよー。1.2億

[565: 匿名さん]

成約は10500万前後かな。
6、7階だったらその価格で即決したい。

[566: 匿名さん]

昔1億1千弱で成約していた記憶が。
あれから月日も経ち5階でも1億きることはないと思うがどうだろうか。

[567: 匿名さん]

一昨年でしたか、Ａ棟２階で一億一千五百万（それで成約したかは分かりません）でしたので、Ａ４階の４階であれば高くないようにも思えます。２階の場合北側の窓が廊下に面しているので、条件的には格段に良いと思います。

[568: 匿名さん]

>>567
成約は確か一千万を割ってました。
それが約三年後、四階ですから565さんの価格が相場でしょう。
Ａ棟は両面バルコニーの七階が一番優位な間取り。七階なら一千五百でも粘れば成約するかと思います。

[569: 匿名さん]

先月同じ間取りの地下住戸が1.1億以上で売れてましたよ。

[570: 匿名さん]

４年前と今では不動産市況が全く違います。中古マンションも条件のいいところはむしろ上昇しているようですよ。新築マンションに至っては２－３割高のような気がします。こちらのマンションも向き、間取りや眺望によってはいい価格で売れるのではないのでしょうか。

[571: 匿名さん]

今がこのマンションの売り時買い時か。さすが世田谷区ナンバーワンマンション。ここから値が上がってくるとは！

[572: 物件比較中さん]

間取りや眺望によっては高く売れる．．．

では、あまりお勧めではない向きや階をアバウトでよいので教えてください。

[573: 匿名さん]

高く売れないのは墓ビュー、中庭見えない、地下、低階。

[574: 入居済み住民さん]

お勧めでない条件については、自分のもの以外、住んでいないので分かりませんが、墓ビューはお勧めできます。うちの家族は墓は全く気になっていませんし、個々のお墓もきれいにされているので良い風景を眼下に見れる感じです。間取りにもよりますが、夏はクーラーがないと辛いですが、冬は日中暑いぐらいです。私のところだけでなく全戸だと思いますが、感じの良い方がほとんどで、外の音に関しては本当に静かです。

[575: 匿名さん]

ここは墓ビューがプラス要素とは凄いです。さすが誰しも認める優良物件ですね。なかなかこれでは安くなりません。

[576: 匿名さん]

今日墓ビューのエントランス前で集会みたいのやってました？すごい人だかりでしたね。
私も墓ビュー気になりません。さすがにプラスとは思えないけど。

[577: 匿名さん]

世の中には墓ビュー狙いの人もいるんですね。日照も確保できますし。

[578: 匿名さん]

惜しいね。
A棟7階の104M2が1億900万円で成約していたのに。4年前だけどね。あと3年で修繕費がもともとの3倍に跳ね上がるし、流石に作り的にも古くなっているのが難点。

[579: 匿名さん]

作り的に古いのは問題ない。修繕費の上昇は中古検討者の懸念事項。色々な意味でマンション城南地区での検討者なら誰でも知る注目物件、これは中古になっても変わらない存在でしょう。
中古で安く買えた人、値引き購入者には資産的にも申し分ない物件です。

[580: 匿名さん]

販売から8年近く完売できていない、値引きで買った方の方が多い、A,B棟以外はshabbyな格差マンションだけど漏れなく墓ビューという引き出しの多さは他の追随を許さないでしょう。

[581: 匿名さん]

これだけマンション供給増えたら10年後には歯抜けマンションだらけ、20年後にはゴーストマンションちらほらは明白。
今高値で普通のマンション買う意味が不明。ここの好みは別としてもここのように他にないような物件を買うべき。
超駅近や希少物件にかぎりますな。

[582: 匿名さん]

>>580
完売してますよ(笑)
このレベルの物件住んでみて下さい、良いですよー。

[583: 買い換え検討中]

以前、住んでいたマンションの管理組合がずさんで、辟易した経験があり、
やはりマンションは立地と管理状況を最重要視したいと思います。

こちらの管理組合は良好ですか？積立金等の額は順当でしょうか？
大規模修繕はいつからでしょうか？可能な範囲でいいので教えてください。

[584: 入居予定さん]

惜しいね
坂道ですので、車通勤の人には良いのでしょうが、私は電車派なので立地は悪いと思いました。
あと3年で修繕費がもともとの3倍に跳ね上がる

[585: 匿名さん]

>>582

いろいろ曰く付きの立地•物件だが、百歩譲って、世田谷の駅遠and坂上物件を許容できる人とA,B棟に限るんじゃないかな。
ホーマットマンションなど見飽きている側からすると、細かい梁がいちいち悪めだちしているし、安い大理石の使い方など明らかにグラヒルという名前に負けた仕様と思う。スミフのマンション事業に対する軽さが出ている悪例の代表であり失敗作品。
むろん中身は後で変えればいいのだけど、モリモトのディアナ駒場にすら完敗する内装ではいけない。もっと頑張って欲しい。

[586: 匿名さん]

グラヒル、ディアナに最後はホーネットですか。頑張るのは誰だ。。。頑張って住めると良いですね。

[587: 匿名さん]

>>584

情報は正確に。
2018年から修繕費は五倍近くに跳ね上がります。
だが、余剰金はまぁまぁ溜まっています。

ちなみにホーマットと比べるほどのマンションではありません。

[588: 匿名さん]

>>586
ホーネットって、なに！？笑


ホーマットマンションだよ。格上過ぎて知らないのも無理ないが。

[589: 匿名さん]

>>585
>>588

幸せな方は他人の住んでいるところにわざわざ、嫌がらせにこないもんです。お金持ちなんでしょうが。。。
あなたのコメントを見て、ほとんどの方はこのマンションより、貴方の方が気の毒に思いますよ。

[590: 匿名さん]

>>588
ホーネット知らない奴はいないだろ。格上とかマンションお宅かい。グラヒル程度も買えない貧乏人だろうか。未だに張り付いてるとはお気の毒な人だ。

[591: 買い換え検討中]

やはり、グラヒル買えるのはお金持ちという評価なのでしょうか。
お金ない中年夫婦ですが、数年後のリセールの期待を込めて検討中です。

[592: 買い換え検討中]

591の続きです。

区内に土地古家があるので売って、こちらの手ごろな部屋を買いたいと思うのですが、
維持費は数万くらいでしょうか？１０年改修以降もまだまだ修繕費上がり続けるのでしょうか？
車は持っていません。

[593: 匿名さん]

ここ、 車は必須。

[594: 入居済み住民さん]

車は要りませんよ。目の前がバス停で十数分で渋谷まで行けますので。買い物は近くのサミットでも、少し足を伸ばされて三軒茶屋駅前でも充分です。車を持ってられない方も結構いらっしゃるようです。お年を召されててもその点、安心だと思います。

[595: 匿名さん]

>>591
お金持ち多いのは事実。
バスかなり便利。電車も真夏や雪以外なら余裕。
修繕費は元々安く庶民棟希望なら問題ない。
資産的要素からの買いは疑問。高額棟は含み損危険。庶民棟は家賃と考えれば+出るかも。今の中古価格からは急落は考えにくい物件。ここが下がる景気、時代なら普通の物件は目も当てられない状況だろう。
老後を考えるならマンションは楽。

[596: 匿名さん]

>594

言葉尻を捉えるようで申し訳ないですが、サミットならともかく高齢で三軒茶屋駅近くまで坂を上り下りするのは、ちょっとつらいんじゃない？高齢者には優しくない立地だと思うよ。

車あるなら良いマンションなんじゃない。

[597: 入居済み住民さん]

596さん、そんなに急な坂でないと思います。歳を召された方も三軒茶屋方面の坂を行き来されていますので。ただ、当のご本人方がお辛いと思っておられるかは、分かりませんが。

[598: 匿名さん]

私は趣味で車に乗っていますが、実際のところ不要の立地ですよ。
ご近所の高齢者の方々を見ていると、そんなに難儀しているようにも思えません。
以前住んでいた都心部のほうが坂は多くて、はるかに大変でした。

加えて70歳以上の方々には格安のパスがあるはずで、それを利用している方も多そう。
茶沢は小田急、淡島は東急で、ほぼ縦横に移動できますしね。
まあ、都財政との兼ね合いでいつまで続くかは分かりませんが、当面は無問題。

[599: 匿名さん]

高台だからこそ太子堂のこの辺りは三茶で良いとされてるのです。高台は良いよ。
そしてこの程度の上りを歩けない人は駅近にしときましょう。

[600: 匿名さん]

高台=登り坂
登り坂きつくない=高台じゃない

パラドックスですな。