グランドヒルズ三軒茶屋 HILL TOP GARDEN [Part5]

[匿名さん]

平成19年4月上旬から販売開始していますが、まだまだ販売は続くようなので、
引き続き、情報交換をよろしくお願いします。

前スレ
Part1　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44494/
Part2　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44415/
Part3　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43287/
Part4　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/71546/

公式HP：
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sangenjaya/

物件データ：
所在地：東京都世田谷区太子堂3丁目12-1（地番）、東京都世田谷区太子堂3-37-1（住居表示）
交通：東急田園都市線 「三軒茶屋」駅 徒歩10分
　　　小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩16分
　　　京王井の頭線 「池ノ上」駅 徒歩12分
間取：2LDK・3LDK
面積：108.74平米～139.40平米
売主：住友不動産

施工会社：http://www.takenaka.co.jp/
管理会社：http://www.sumitate.co.jp/

[スムログ 関連記事]
【三軒茶屋界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.3】
https://www.sumu-log.com/archives/6071/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/

[508: 匿名さん]

本当に完売したの？

[509: 匿名さん]

>507さん

完売したからと言ってスレは閉鎖されないよ。
この後、中古価格がどうだとか、なんだとか書き込みは続くんだよ。

[510: 匿名さん]

ここは郊外最後のバブル物件、皆から注目されてるし閉鎖しなくていいっしょ。
中古がもう少し安かったらねぇ。
新築と比較し迷わず新築を選ぶならその物件は買いと思う。バブリーな新築は本当になくなった、高いのにね。

[511: 匿名さん]

>510

確かに。立地はいまいちだけど、建物は良いよねー。そういう意味では、今時希少だよね。建物仕様重視の人には良い物件なんじゃない。

[512: 匿名さん]

ここって、最近の新築と比較してどこがバブリーなの？

有名デザイナーとか豪華な共有施設とかがない割に、価格だけ高いからバブリーってこと？

[513: 匿名さん]

>>510
皆から注目！？
されてないよ(笑)

中古版に移ってくださーい

[514: 匿名さん]

けっこう斬新なデザインですね。遠くからでも目立ちそう。
エントランスもほんとホテルっぽいですよね。

公式サイトの下の方に「海外からのお問合せはこちら」というのがあって気になったのですが、
外国の方の購入も多かったのですか？

半地下のモデルルームの画像を見ましたが、眺望が開けている部屋を見てしまうと見劣りしてしまいますね。好みもあると思いますが。

[515: 入居済み住民さん]

外人の方も複数住まれています。

[516: 匿名さん]

確かに、首都高３号から眺めると、かなり目立ちます。
セキュリティがしっかりしてるからか、外ナンバーも見かけますね。
このマンション、ゲストルームなどの共用施設がないのは良し悪しあります。
ただソフト面では、コンシェルジュや警備員のおじ様方はきちんとお仕事され好印象です。
どことは言いませんが、タワマン等ではお飾りコンシェも多いですからね。住み心地に直結します。

[517: 匿名さん]

外交カーも結構いるしセキュリティーは万全だろう。無駄な共用施設がないのがうりだしその分管理費はかなり安いからね。内覧すると普通にバブリー、タワマン論外者向きの物件だろう。世田谷区でここよりバブリー物件があるか知りたい。

[519: 入居済み住民さん]

中国と韓国の方はいらっしゃるかわかりませんが。。。

[520: 入居済み住民さん]

中国韓国の方は、まずいない印象です。外交カーのかたたちも、アジア圏ではないです。

[522: 入居済み住民さん]

私もNo.520さんと同様、外ナンバーは中国、韓国の方で見ていません。また、一般の中国、韓国の方を私はお見かけしたことがありません。中国語、韓国語も聞いたことありません。一般的な中国や韓国の方のような行動をされていないので、分からないだけかもしれませんね。No.521さんの中国の方、韓国の方のお知り合いが多いのでしょうね。

[523: 匿名さん]

外交官の方々はアジア系以外が多い。しかし住人に中韓がいても不思議でない。

[524: 匿名さん]

Ｃ棟五階売り出しより高くでてますね。
いくらで成約するか。値引きの人は含み益出てきた感じ。今後は更に希少性が出てきそう。

[525: 入居済み住民さん]

５２１さん、大多数というのは実際にお知り合いがたくさん住んでいらっしゃるのですか？私もほかの方と同様にマンション内で中国語や韓国語をお話ししている方をおみかけしたことないのですが、、マンション購入の際にも、すみふの方が、中国系の方たちは湾岸方面などを好んで購入されていて、こちらは購入していないと伺いましたが。。。

[526: 匿名さん]

何を本気になってるの。
521は単なるネガだから。

[527: 匿名さん]

そうそう。言葉は悪いですが、こういう輩に付き合う必要はありません。
昨今の状況から、明確に否定しておきたいお気持ちも分からんではないですが。
都心物件にはそれなりに住みましたが（湾岸は都心ではないよね？）、ここの住民層は良い方ですよ。
事務所経由の賃貸なのか、多少残念な芸能関係者がごく少数散見される程度です。

私は初期購入なのでとても含み益はないな（笑）。
ただまあ、そんな些細なことを気にする人は、ここを選ばないのでは。

[528: 匿名さん]

挨拶は皆さんかえしてくれるけど。。。その友達がきたり。。。
あの業界ではプライバシーを保てると評判なのだろうか、集まり過ぎと思う。

[529: 匿名さん]

誰それが住んでするよー、と敢えて書きこむと芸能関連は消えるのかもね…。
まあ、やりませんけど。

ここは左程バブリーでもないので、実需重視の堅実で良質な住民層であってほしいな。
そこさえ整えば、かなり良い物件のレベルが保たれると思うよ。
酔っぱらったうえに、都心物件をそれなりに住み替えた経験上の意見ですじゃ～。
ゴメンね。

[530: 匿名さん]

こんにちは、豊島区民です。(w)

ここを買うか豊島区の高台物件を買うか悩んで、結局豊島区の物件にしちゃいました。友人連中は、「まじっ？」って笑ってましたが。駅近（JR駅徒歩６分。東京メトロ駅徒歩３分、しかも丸ノ内線）っていうのに魅かれてそっちにしちゃいました。（価格もだいぶ違いましたが）

でも、未だに、こっちの方が良かったかなぁ、とやや悔やむ日々があり、時々覗きに来ています。
三軒茶屋という街は、なんでも揃う街なので、徒歩圏で普段の生活は十分ですよね。その点、地下鉄でぶた混みの池袋に出て買い物をしないとならない分、今の家は、負けてるかなと。

ちょっと、うらやましいです。

[531: 匿名さん]

豊島区とここを比べてもな(笑)
三茶はというかここは高いしね。
池袋も楽しい街、後悔しなさんな。

[538: 匿名さん]

ニセモノが多いってのは、事実。

[539: 匿名さん]

芸能人が住んでいるのを誇っちゃうのが三茶っぽくて可愛いね。

[540: ママさん]

ここの中古がぜひ欲しいです。
よくご存じの方、教えてください。

２LDK、９０００万前後なら買いですか？
もちろん、棟や向き、階数にもよるでしょうが。

[541: 匿名さん]

坪350前後なら悪くないと思いますが、本当に「ぜひ欲しい」のなら、
もう少し質問の仕方を考えたほうがよろしいかと。

[542: 匿名さん]

今売り出し中のC棟西側５階、8900万円の物件のことを念頭に置かれての話だと思います。最近、売りに出された物件に比べると多少高めの設定です。ただ、この物件以外は成約しているので徐々に高くなりつつあるのかもしれません。待っていればもう少し良い条件の物件が出るかもしれませんし、売れてしまってなかなか次が出てこないのかもしれません。ご自分で内見されてご判断されてはいかがでしょうか。

[543: 匿名さん]

C棟は部屋数が多いから、エレベーターなかなか来ないよ。
だけどゴミ捨て場所が近いのと墓ビューではないのがメリット。
過去成約実績からすると、6000万円代なら買いでしょう。

[544: ママさん]

C棟のこと、少しわかりました。
お答えいただいた方、ありがとうございました。

[545: 匿名さん]

元々C棟下階が一番安い価格帯、しかも西向きはこの物件で一番メリットが少ないのでその価格では成約しないでしょう。
といっても6000万台は地下でもあるまいし絶対あり得ません。7000万後半前後でしょう。一千万安くなったと飛びつく人はいると思います。売り主さんとの戦略、駆け引きが重要です。
ここを安く買えたら最高ですよね。

[546: ママさん]

すみません、D棟のことも教えてください。
５階の１SLDKが出ていますが、高価ですねえ．．．

[548: 匿名さん]

スタンダードな間取りでないと自分が売却する時つらいです。あくまで希望価格ですから現実は7000万台での攻防では。
今までのＤ棟の階数、間取りを比較してみたら相場はわかります。

[549: 匿名さん]

DはCより元値が高いから高く売りたい。
Dもいつくか成約してるよ、参考にしてみたら。D棟の北向き開口の間取りはとても良いよ。なかなか売りには出ないかな。

[550: 匿名さん]

住友不動産販売に掲示されているのもの最新の情報で、D棟の物件はもう決まったのではないでしょうか。確認されてみてはいかがでしょうか。

[551: 匿名さん]

１ＳＬＤＫはやはりリフォーム後。D棟でも廊下が長いあの間取りで8000万以上は5階ですし厳しいのでは。どうせなら納戸、廊下もなくし１Ｌにしてしまったら一人、二人暮らしには最高の間取りになりますね。

[552: ママさん]

もう売れたのですか．．．やはりスミフブランドですかね。
買いたいなあ。手が届かないのかしら涙。

[553: 匿名さん]

何目的のなりすまし？

[554: 匿名さん]

Dは眺望が三方塞がれている点で一番人気ないと思う。これまでの売り物件数も一番多いしね。
AかBが買えないなら無理して買う物件ではないかな。

[555: 匿名さん]

Dは新築時一番人気ありましたよ。
ABは永住でないと怖くて住めない。

[556: 匿名さん]

人気はC東→D→C西→A→Bだったのは事実。しかし価格帯が違うので比較はナンセンス。

[557: 周辺住民さん]

ここは今時の新築高級物件と比較したら断然良いですね。
年末売りに出てたA棟住戸、検討すればよかった。。
必要にかられて最近新築買ってしまいましたが、いいタイミングで買えた人が羨ましいです。
坪単価500でも床はオレフィンシートとか、壁掛けエアコンとか、悲しくなる。

[558: 匿名さん]

ここもCとDは、オレフィンシートだよ。
人気は安い順。
中古で売り出されているのもCとDなんだよねえ。

[559: 匿名さん]

人気は確かに安い順。
高額棟は値崩れ酷く庶民棟の坪単価以下でも買える間取りもあり中古ならお徳。

[560: ママさん]

購入希望者です。

物件情報をいち早く入手するためには、どこの仲介業者に依頼しておけばいいでしょうか？
やはり系列のスミフさんですか？

[561: 入居済み住民さん]

いくつかの不動産屋さん（野村不動産と三井不動産販売でしたか）から住民宛に条件を提示して買いたい人がいるのでご連絡くださいというような案内が入ることがあります。これまで住友不動産販売さんから物件が多数出ていますが、三茶通りに野村不動産の店舗ができましたので，上記の３つぐらいに連絡がほしい旨，伝えておかれてはいかがでしょうか。恐らくあまり小さな不動産屋さんには声をかけられないような気がしますので。。。

[562: ママさん]

↑の方、ありがとうございました。

[563: 匿名さん]

結構良い値で売却できてるので今が売り時と感じてる人が多いのでしょう。
AB棟は含み損が多いので容易にでないでしょうがCD棟はいくつも待てばまたでますよ。

[564: 匿名さん]

A棟4Fが売りに出ましたよー。1.2億

[565: 匿名さん]

成約は10500万前後かな。
6、7階だったらその価格で即決したい。

[566: 匿名さん]

昔1億1千弱で成約していた記憶が。
あれから月日も経ち5階でも1億きることはないと思うがどうだろうか。

[567: 匿名さん]

一昨年でしたか、Ａ棟２階で一億一千五百万（それで成約したかは分かりません）でしたので、Ａ４階の４階であれば高くないようにも思えます。２階の場合北側の窓が廊下に面しているので、条件的には格段に良いと思います。

[568: 匿名さん]

>>567
成約は確か一千万を割ってました。
それが約三年後、四階ですから565さんの価格が相場でしょう。
Ａ棟は両面バルコニーの七階が一番優位な間取り。七階なら一千五百でも粘れば成約するかと思います。

[569: 匿名さん]

先月同じ間取りの地下住戸が1.1億以上で売れてましたよ。

[570: 匿名さん]

４年前と今では不動産市況が全く違います。中古マンションも条件のいいところはむしろ上昇しているようですよ。新築マンションに至っては２－３割高のような気がします。こちらのマンションも向き、間取りや眺望によってはいい価格で売れるのではないのでしょうか。

[571: 匿名さん]

今がこのマンションの売り時買い時か。さすが世田谷区ナンバーワンマンション。ここから値が上がってくるとは！

[572: 物件比較中さん]

間取りや眺望によっては高く売れる．．．

では、あまりお勧めではない向きや階をアバウトでよいので教えてください。

[573: 匿名さん]

高く売れないのは墓ビュー、中庭見えない、地下、低階。

[574: 入居済み住民さん]

お勧めでない条件については、自分のもの以外、住んでいないので分かりませんが、墓ビューはお勧めできます。うちの家族は墓は全く気になっていませんし、個々のお墓もきれいにされているので良い風景を眼下に見れる感じです。間取りにもよりますが、夏はクーラーがないと辛いですが、冬は日中暑いぐらいです。私のところだけでなく全戸だと思いますが、感じの良い方がほとんどで、外の音に関しては本当に静かです。

[575: 匿名さん]

ここは墓ビューがプラス要素とは凄いです。さすが誰しも認める優良物件ですね。なかなかこれでは安くなりません。

[576: 匿名さん]

今日墓ビューのエントランス前で集会みたいのやってました？すごい人だかりでしたね。
私も墓ビュー気になりません。さすがにプラスとは思えないけど。

[577: 匿名さん]

世の中には墓ビュー狙いの人もいるんですね。日照も確保できますし。

[578: 匿名さん]

惜しいね。
A棟7階の104M2が1億900万円で成約していたのに。4年前だけどね。あと3年で修繕費がもともとの3倍に跳ね上がるし、流石に作り的にも古くなっているのが難点。

[579: 匿名さん]

作り的に古いのは問題ない。修繕費の上昇は中古検討者の懸念事項。色々な意味でマンション城南地区での検討者なら誰でも知る注目物件、これは中古になっても変わらない存在でしょう。
中古で安く買えた人、値引き購入者には資産的にも申し分ない物件です。

[580: 匿名さん]

販売から8年近く完売できていない、値引きで買った方の方が多い、A,B棟以外はshabbyな格差マンションだけど漏れなく墓ビューという引き出しの多さは他の追随を許さないでしょう。

[581: 匿名さん]

これだけマンション供給増えたら10年後には歯抜けマンションだらけ、20年後にはゴーストマンションちらほらは明白。
今高値で普通のマンション買う意味が不明。ここの好みは別としてもここのように他にないような物件を買うべき。
超駅近や希少物件にかぎりますな。

[582: 匿名さん]

>>580
完売してますよ(笑)
このレベルの物件住んでみて下さい、良いですよー。

[583: 買い換え検討中]

以前、住んでいたマンションの管理組合がずさんで、辟易した経験があり、
やはりマンションは立地と管理状況を最重要視したいと思います。

こちらの管理組合は良好ですか？積立金等の額は順当でしょうか？
大規模修繕はいつからでしょうか？可能な範囲でいいので教えてください。

[584: 入居予定さん]

惜しいね
坂道ですので、車通勤の人には良いのでしょうが、私は電車派なので立地は悪いと思いました。
あと3年で修繕費がもともとの3倍に跳ね上がる

[585: 匿名さん]

>>582

いろいろ曰く付きの立地•物件だが、百歩譲って、世田谷の駅遠and坂上物件を許容できる人とA,B棟に限るんじゃないかな。
ホーマットマンションなど見飽きている側からすると、細かい梁がいちいち悪めだちしているし、安い大理石の使い方など明らかにグラヒルという名前に負けた仕様と思う。スミフのマンション事業に対する軽さが出ている悪例の代表であり失敗作品。
むろん中身は後で変えればいいのだけど、モリモトのディアナ駒場にすら完敗する内装ではいけない。もっと頑張って欲しい。

[586: 匿名さん]

グラヒル、ディアナに最後はホーネットですか。頑張るのは誰だ。。。頑張って住めると良いですね。

[587: 匿名さん]

>>584

情報は正確に。
2018年から修繕費は五倍近くに跳ね上がります。
だが、余剰金はまぁまぁ溜まっています。

ちなみにホーマットと比べるほどのマンションではありません。

[588: 匿名さん]

>>586
ホーネットって、なに！？笑


ホーマットマンションだよ。格上過ぎて知らないのも無理ないが。

[589: 匿名さん]

>>585
>>588

幸せな方は他人の住んでいるところにわざわざ、嫌がらせにこないもんです。お金持ちなんでしょうが。。。
あなたのコメントを見て、ほとんどの方はこのマンションより、貴方の方が気の毒に思いますよ。

[590: 匿名さん]

>>588
ホーネット知らない奴はいないだろ。格上とかマンションお宅かい。グラヒル程度も買えない貧乏人だろうか。未だに張り付いてるとはお気の毒な人だ。

[591: 買い換え検討中]

やはり、グラヒル買えるのはお金持ちという評価なのでしょうか。
お金ない中年夫婦ですが、数年後のリセールの期待を込めて検討中です。

[592: 買い換え検討中]

591の続きです。

区内に土地古家があるので売って、こちらの手ごろな部屋を買いたいと思うのですが、
維持費は数万くらいでしょうか？１０年改修以降もまだまだ修繕費上がり続けるのでしょうか？
車は持っていません。

[593: 匿名さん]

ここ、 車は必須。

[594: 入居済み住民さん]

車は要りませんよ。目の前がバス停で十数分で渋谷まで行けますので。買い物は近くのサミットでも、少し足を伸ばされて三軒茶屋駅前でも充分です。車を持ってられない方も結構いらっしゃるようです。お年を召されててもその点、安心だと思います。

[595: 匿名さん]

>>591
お金持ち多いのは事実。
バスかなり便利。電車も真夏や雪以外なら余裕。
修繕費は元々安く庶民棟希望なら問題ない。
資産的要素からの買いは疑問。高額棟は含み損危険。庶民棟は家賃と考えれば+出るかも。今の中古価格からは急落は考えにくい物件。ここが下がる景気、時代なら普通の物件は目も当てられない状況だろう。
老後を考えるならマンションは楽。

[596: 匿名さん]

>594

言葉尻を捉えるようで申し訳ないですが、サミットならともかく高齢で三軒茶屋駅近くまで坂を上り下りするのは、ちょっとつらいんじゃない？高齢者には優しくない立地だと思うよ。

車あるなら良いマンションなんじゃない。

[597: 入居済み住民さん]

596さん、そんなに急な坂でないと思います。歳を召された方も三軒茶屋方面の坂を行き来されていますので。ただ、当のご本人方がお辛いと思っておられるかは、分かりませんが。

[598: 匿名さん]

私は趣味で車に乗っていますが、実際のところ不要の立地ですよ。
ご近所の高齢者の方々を見ていると、そんなに難儀しているようにも思えません。
以前住んでいた都心部のほうが坂は多くて、はるかに大変でした。

加えて70歳以上の方々には格安のパスがあるはずで、それを利用している方も多そう。
茶沢は小田急、淡島は東急で、ほぼ縦横に移動できますしね。
まあ、都財政との兼ね合いでいつまで続くかは分かりませんが、当面は無問題。

[599: 匿名さん]

高台だからこそ太子堂のこの辺りは三茶で良いとされてるのです。高台は良いよ。
そしてこの程度の上りを歩けない人は駅近にしときましょう。

[600: 匿名さん]

高台=登り坂
登り坂きつくない=高台じゃない

パラドックスですな。

[601: 匿名さん]

高台で車中心の生活が一番です。

[602: 匿名さん]

ここは駅から10分以上のバス物件だからねえ、車は必要でしょう。
格安のバスとか（笑）、車を維持する余裕のない人は別だけど。

[603: 匿名さん]

なんだか、歪んだ人がまだ粘着しているようですね。
あと、確かに字が小さいですが、BUSではなくPASSですよ（笑）。

[604: 入居済み住民さん]

ご近所のお年寄りはこのPASSよく使っていますよね。ひと停留所先で降りたり、駅まで行ったり。
便利でしょうね。

太子堂、お年寄り多いですから。

[605: 匿名さん]

住民板に移れば

[606: 匿名さん]

>>598
都心部も、バス停や都営地下鉄駅に近いマンションなら
高齢者はシルバーパスで乗り放題ですから大変ではないですよ。

[607: 匿名さん]

自家用かタクシーだろ。
10分も歩いて三茶駅までいくほど、貧乏ではない。
雨や寒さの中、バスを待つなんて更に論外。