シティハウス中野中央ってどうですか？

[シティハウス]

シティハウス中野中央についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都中野区中央5丁目78-3、78-4（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「中野」駅 徒歩6分
総武線 「中野」駅 徒歩6分
東京メトロ東西線 「中野」駅 徒歩6分
東京メトロ丸ノ内線 「新中野」駅 徒歩7分
間取：1R～3LDK
面積：37.95平米～69.66平米
売主：住友不動産

物件URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nakanochuo/
施工会社：竹中工務店
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社


[スムログ 関連記事]
【中野駅界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.12】
https://www.sumu-log.com/archives/8215/

[1: 匿名さん]

戸数が少ない。それが自分はあまり好きではない。
シティ中野レジデンスとグランアルトとここ、今はこの三つがあって、それぞれ違うけど、もちろん、高級なグランアルトがほしいけど、中野中央も6分だから、ギリギリ許容範囲内。

[2: 匿名]

グランアルトの方がいい

[3: 買いたいけど買えない人]

中野レジデンスが一番いい

[4: 匿名さん]

ここは、管理費・修繕費が高くなるって。戸数少ないし、機械式のパーキング。
こことグランアルトなら、ちょっと頑張って、グランアルト買いたい。
資産性は、グランアルトに軍配が上がる。

でも、ここも竹中工務店。小規模でいいなと思う。
グランアルトの場所よりも土地が少し低いけれど、駅６分はちょうどよい。

中野レジデンスは、駅から遠いけれど、いろんな間取りがあって選べる。
大規模なほうが好みなら中野レジデンス。

中野中央は、戸数少ないからすぐ売れそうですね。

[5: 買いたいけど買えない人]

じゃあ、グランアルトと中野レジデンスと中野中央、価格は高めですか？

[6: 匿名]

駅から６分はまあまあいいけど、部屋によって当たりハズレがあるような気がします。北側とか売れ残りそうな…
レジデンスは駅から遠すぎ。南側が早稲田通り沿いで環境よくなさそうだし。。
後々得するのはグランアルトでしょう。でも買えるかどうか、ですね。。

[7: 匿名さん]

４さん
機械式の駐車場なんですね。機械式駐車場の維持管理費は年間大体１台１０万円位
かかる様です。維持管理費の中には保守・点検費用、保険料、電力量が含まれている計算です。
これが毎月の駐車場代でまかなえればいいですが、老朽化した場合は管理費の方から
出さなくていけませんからね。できたら自走式がいいのですがね。

[8: 買いたいけど買えない人]

グランアルトなら平置き式駐車場豊富ですよ？

[9: 匿名]

中野レジデンスは中野住友物件の三番手

[10: 匿名さん]

自走式の駐車場だと場所がいりますからね。。。
あまり都内では見かけないですよね、残念ながら。
でも駅も近いことですし、
車を持たれる方は少ないかな？と考えています。

[11: 物件比較中さん]

グランアルトでしょう

[12: 匿名さん]

普通にグランアルトでしょうかね。

[13: 匿名さん]

ここは一見割安だが、駅までの道に信号や車の出入り口が多すぎて、信号待ちの時間が余分にかかるのと、子供の安全が心配な点がデメリット。

これは実は公式サイトの駅アプローチを見て気付いた（笑）

[14: 匿名]

なかなかいいですねここ

[15: 匿名さん]

利便性も良くてすごく住み安そうな場所ですよね。
タンクレストイレがすっきりしていて、いいですね。

[16: 匿名さん]

>タンクレストイレがすっきりしていて、いいですね。
そこを褒めるのは久しぶりに見た。

[17: 匿名]

機械式だしここでは車はいらないかもしれません。駅から商店街を通って帰れるし、買い物も西友ネットスーパーが利用でき、仕事が遅くても宅配ボックスで預かってくれますから。日用品の買い物も便利に活用できそう。

[18: 匿名さん]

自分が車もたなくても、機械式駐車場をマンションとして維持していくことが大変。
そして、ここは管理費・修繕費が高くなる予定。特に共用部分として活用できるものがないにもかかわらず。
中野に地縁があり、小規模物件が好みの人向けか。リセール時、管理費・修繕費の高さがマイナスポイントになるでしょう。

[19: 匿名さん]

ちょっと前に住んでたことがあるけどこの辺りは結構良いですよ。
中野の栄えてない側なんだけど逆にそこがよかったです。
裏口だけど日常生活に不便ないお店があるし人混み少な目だし
商店街のアーケードがそこそこあって雨の時に助かります。
人によるけど丸の内線も使えるのもメリットかな。

ただこの場所と間取りで駐車場4割は余るかも知れませんね。
他の方も言われてるように維持費は掛かるかもです。

[20: ご近所さん]

機械式維持費は戸数が少ないので各戸の負担は大きくなる。買う人は了解していて、負担に耐えうるので大丈夫なんだろうけれど。
それから、駐車場が余るとなると、本来駐車場賃料はマンションの（住民全体の）収入になるはずなのに、それが少なくなってしまう。
戸数が少ないことや機械式駐車場のことは、納得ずくで、余裕のある人が入居するマンションだから、さほど問題ではないのかもしれませんが。

デザインはいいし、駅５分以内でないのはちょっと残念だけれど、逆に、丸ノ内線が徒歩圏内で、家族にJR利用者と丸ノ内線利用者両方いるなら、便利。

[21: 匿名さん]

ここの修繕費が１５年後に高くなると言う人がいるけど、例えばグランアルトやシティハウスは同じ広さだと１５年後にいくらになるんだろう？

[22: 匿名さん]

＞＞ここの修繕費が１５年後に高くなると言う人がいる

「言う人がいる」のではなく、マンションギャラリーに資料あって説明してくれるんですよ。
他のマンションについても、さきざきの見込みは、グラフや表になった資料があります。
どこでもゆくゆくは値上げするけれど、ここは値上げ幅が大きい、でもちゃんと予告してくれているから契約者は承知してる。

興味あるマンションは、ギャラリーに行って直接確認した方がいいですよ。

[23: 匿名さん]

ここの６９平米が１５年後月々５万２千円だとして、グランアルトとシティハウスの同平米は、４万円程度か？

[24: 匿名さん]

>21
シティハウス中野レジデンスやグランアルトは、管理費・修繕費合わせて、４万もいかなかったと記憶してます。最初が２万弱で、そんなに上がらない。大規模修繕なども計算に入った上で。上の人がいってるように、営業に直接問い合わせた方がいいです。

[25: 匿名さん]

線路に近い物件と比べると、同じ中野駅なのに徒歩がたった数分違うだけで坪単価が５０万以上違うから、こっちの方が割安だよ。
丸ノ内線が使える分勝ってるし、しかも内廊下。
高い金払って線路物件買う必要はない。

[26: 匿名]

道路沿いの方がうるさいと
思います

[27: 匿名]

西側は大丈夫かもしれませんが東側は音どうなんでしょう？バスも走ってましたよね？

[28: 匿名]

住友の人も音はしますって言ってましたよ。夜中もタクシーがけっこう走ってたりして。まあこの辺で音のしない場所はないですよね。

[29: 匿名さん]

施工会社はいいのに、全体の魅力に欠けるところが少し残念。
あまり値段変わらないので、ここを買える人なら、ほんの少し頑張ってグランアルトを買った方が、満足感は大きいような。
中古物件になったとき、最初の小さな差が大きくなる可能性あり。
駐車場利用しない人は、小規模物件で自分も駐車場を支えていくのは、バカバカしいような気もしてしまう。
駅からの道が歩きにくいと感じる人も、中にはいる。
ワンフロア三戸で、それぞれ角になっているので、それが好みの人で、管理費・修繕費も気にならない人には、いいと思う。

[30: 匿名さん]

つうか最上階以外は魅力無し。

[31: 匿名]

そんなことはないが、たしかに下の階はあまりひかれない。

下の階は車の音が上がって来そうだし、南側に建物があって日当たり悪そう。

[32: 匿名さん]

低層でも西側はどうでしょう？
日当たりも音も問題なさそうですが。

[33: 匿名]

私も西南向きの低層を
狙おうと思ってました。
でも現地行ったら南側の
建物が思ってたより近く、
さらにその建物の敷地にある
木が思い切りこのマンション
に立ちふさがっていて…
西側はそれなりに高いので
悩みどころです。

[34: 匿名さん]

同じ徒歩6分・同じ竹中ということで、こっちの方が坂上よりはるかにいいのは言うまでもない。
ここの中野駅西側と坂上駅西側、なんと同じような坪単価。

[36: 匿名]

文章が理解できません

[37: 匿名さん]

ここの中野駅・西角部屋　ＶＳ　坂上駅・西角部屋、なんと同じような坪単価。

[38: 物件比較中さん]

坂上の西角部屋ってどこのこと？シティは中野中央とレジデンスのふたつでどちらも中野駅じゃない？

[40: 匿名]

結局坂上の物件がどこだかわからんね ただの坂上アピールか

[41: 匿名さん]

プラウド中野坂上のことでしょう

[45: 匿名さん]

確かに坂上とここが同じ坪単価なのは理解できないね。

[46: 物件比較中さん]

プラウドはイメージ料が入ってるから。中野にプラウドできたらもっと高いだけ。

[48: 匿名さん]

高度利用ができる土地の価値が高いのは常識では？

低層しか建てられないようなところは地価も安いよ。
住宅以外だと農地くらいしか利用できないからね。

[49: 匿名さん]

山坂が多いところは住宅以外に使い道が無いので安いよ。

[51: 匿名さん]

マンション用地の価値は利用価値で決まるからね。
広さで計算する単純な地べたのお値段じゃないよ。

[53: 匿名]

だったら中野、と思ってしまう

[54: 匿名さん]

これは私も興味を持ってるテーマなんだけど、土地の持ち分って、とりあえず賃貸人にはなんの関係もないから賃料は土地の持ち分が17mの3階でも、42mの3階でも、賃料は一緒でしょう。
そうすると収益還元法的に見て、やはり中野駅の6000万が坂上駅の6000万よりはるかに価値があるってことじゃないかな。

あるいは同じ中野駅で同じ条件の場合でも、同じ3階なら上部が低層か高層かで賃料が変わるのは聞いたことがないから、持ち分40m・8000万よりも初期費用の安かった6000万が得ってことになるのかな？

中古市場で売る時でも、買う人は土地の持ち分なんか気にする人はほとんどいなくて、「中野駅6分で70平米の広さがいくらで買えるか」でしか見ないだろうし。
どうでしょう？

[55: 匿名さん]

>54
その通りです。
マンションの価値は利用価値。
その尺度は賃料です。

ただし、不動産は長期保有が基本ですから。
将来の賃料。
すなわち、その地域の将来性をよく考えないといけません。

中央線沿線の一番の懸念材料は、
リニアが品川に決まって、これから新宿が凋落して行く可能性が高い点です。

[56: 匿名さん]

路線価は、平米当たり、
中央は、路線価平米当たり590千円、
近隣商業地域　
建ぺい率：80%（防火地域内の耐火建築物による割増あり）　
容積率：400%　


本町は、路線価平米当たり400千円
第一種中高層住居専用地域なので変な建物が近くに建つ心配なし
建ぺい率、容積率が表記されていないので分からないですが、さほどないんでしょう。

路線価だと、中央の方が１．５倍なので、実際の取引はもっと差があるでしょう。
なので、一概に持ち分が少ないから、割高だとはいえないかと。
どちらの方が良い悪いではなく、中野は利便性、坂上は静かさを求める人向きです。
どちらも良い物件だと思います。

[57: 匿名さん]

あらゆる要素が家賃に反映されるから
結局は収益還元法なんだよな。

静かな住居環境も当然家賃に反映されます。
また利便性も家賃に反映されます。

[58: 匿名さん]

それでは、こちらは戸数が少ないこともあり、早々に完売しそうですね。
価格自体はお手頃ですからね。

[59: 匿名さん]

中野駅の2LDK家賃16.94万円
中野坂上の2LDK家賃16.41万円
ほんのちょっとだけど中野駅の方が今のところ上。
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=114/tk=3/bg=2/

http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=577/tk=3/bg=2/

[60: 匿名さん]

＞リニアが品川に決まって、これから新宿が凋落して行く可能性が高い点です。
新宿は昔から新幹線類は一切なくても世界一の駅に成長したんだから、リニアはまったく関係ないのでは？

リニアは昔から東京駅から品川まで行くのは決まってたし、数十年後に品川の利用者が少し増える程度で、あなたは年に何回リニアに乗るんだろう？

[61: 匿名さん]

１９７０年代にオフィスビルが不足していたから高度化利用を認めて新宿をオフィス街にしただけなんだよ。

今や品川周辺もオフィスビルが出来たし、
東京駅周辺も再開発で高層化が進んでいる。

交通利便性で劣る新宿は見捨てられ、
テナントは他にドンドン移転するようになるだろう。

リニアが新宿だったらその流れも止められるんだが、
それも無くなったから・・

[62: 匿名さん]

＞61
リニア一つが品川にできることで新宿が交通不便になっちゃうんだ？
頭大丈夫？

[63: 匿名さん]

新宿の相対的な競争力が落ちて、
限られたオフィス需要を他に取られると言う意味じゃない。

西新宿の高層ビルは老朽化が進んでいるし、
新築は空きだらけだから将来暗そうだね。

[64: 匿名さん]

東京駅周辺で高層化が認められてから流れが変わったね。

[65: 匿名さん]

オフィスの需給悪化は新宿というより、むしろオフィスメッカで老朽化が進んでる東京から品川の一帯だと思うんだが。
一層の高層化も、より将来の需給悪化要因となるんだけど。
本当に大丈夫？

[66: 匿名さん]

ビジネスマンってのは全国を飛び回る。特に東京ー名古屋ー大阪は頻繁に移動する。
だから、既に新幹線駅で羽田も近く、将来リニア始発駅と決まっている品川駅周辺のオフィス需要は高まる一方だろう。
その分新宿の需要が減少するのは自明の理。
東京支社（本社）は1つでよくて、最も適したエリアが選ばれる。

[67: 匿名さん]

ううん、オフィスメッカで老朽化が進んでる東京から品川の一帯はもともとすでにオフィスが入ってるだろう。
限られた企業からのオフィス需要に、更に高層化したら、東京品川周辺は一気に需給悪化するのは目に見えてる。


新宿はオフィスだけが専門の地域じゃないし震災後の高台需要も相まって、オフィスのみ・低地の東京品川より相対的に強くなるはずだが。

[68: 匿名さん]

郊外で高齢化が進んで人口が減り始めると商業関係もダメになりますね。
新宿に将来は無いと考えるべきでしょうね。

[69: 匿名さん]

新宿は郊外じゃないですよ。
超都心ですよ。
大丈夫ーですかー

[70: 匿名さん]

新宿の商業需要は郊外の沿線（小田急、西武）住民に支えられている、と言ってるんだと思うけど。

[71: 匿名さん]

あ、もちろんJR中央線もだね。

[72: 匿名さん]

間接的な影響を述べるんだったら、東京のオフィス需要も結局は郊外を含めた全国民の動向と関係あるだろう。
小田原近辺の人が新宿で毎週買い物するわけではないし。
まず頭の視野を広げるように。

[73: 匿名さん]

>69
郊外って新宿から外に広がる市部とか埼玉県に決まっているだろ。
大事なお客さんたちでしょ(笑)

[74: 匿名さん]

中野駅からこっち方向に6分はグッドですね、
新中野も使えるし利便性高いんじゃないかな。

この辺の青梅街道沿いはいろいろ店もあって楽しめるし行き先がたくさんあって生活が一辺倒になったりしないと思う。
車あれば青梅街道まっすぐで新宿もすぐだしこれも嬉しいポイントですよ。

[75: 匿名さん]

>66
湾岸に沿って発展エリアが広がって、内陸部はどんどん廃れて行くんじゃない？

[76: 物件比較中さん]

品川がいいと思うなら品川へ。
中野がいいと思うなら中野へ。
ただそれだけ、議論したって仕方ない。

[77: 匿名]

たしかにw

[78: 匿名さん]

それはそうだが、広域で探してる検討者にとってはそれなりに有意義な議論ではないだろうか。

[79: 匿名さん]

リニア君の埋立地購入で焦る気持ちもわかるが、ここのような高台の安心物件では何も語らない方がいいぞ。

[80: 匿名さん]

埋め立て地？なんのことやら。。。
自分は広く内陸高台で探してるんだけど。

[81: 物件比較中さん]

だけどここの物件でしゃべるのは
ここの物件の話であるべきでしょう。
有意義だと思ってるのは
議論してる人だけな気がしますが。

[82: 匿名さん]

そういうものか。。。
自分はこことか中野坂上とかも候補に入れてるんだが（できれば竹中施工と考えてるので）、やはり将来的な資産価値は気になってしまう。

[83: 匿名さん]

じゃ、リニア君も、内陸高台の中で一番都心に近い新宿中野がいいと認めたんだな？

[90: 匿名さん]

とりあえず同じ値段なら坂上プラウドよりはこっちいいね。

[91: 匿名さん]

低層好みの自分は坂上プラウドに一票

[92: 買いたいけど買えない人]

断然こっち。建物と言うより立地で

[95: 匿名さん]

立地、いまひとつ。せっかく中野駅なのに、徒歩六分、実際はもうちょっとかかる。道が良くない。
戸数少なくて、機械式駐車場、負担大きい。固定費高いのイヤかも。
結構お値段するのに、あまり高級に見えなさそう。小さいから仕方ない。

[96: 匿名さん]

これからも発展する新宿に4分で行けるし、立地最高だと思うよ。

[97: 匿名さん]

ここは竹中の設計・施工なのがいいね。
竹中らしいクリーンなデザインだと思う。

[98: 匿名さん]

憧れの中央総武線っていうのがいい。
リニアの何十倍も重要なポイント。

[99: 買い換え検討中]

徒歩６分はない。
少なくともあと２、３分はかかる。
あと周辺の雰囲気がちょっと暗い。
でも少なくとも坂上よりは魅力感じる。

[100: 匿名さん]

新宿がそんなに廃れることは無いでしょ。路線はほぼ固定しているわけなんで、人の流れがそうそう変わるとは思えない。
今は東京駅近辺が開発されているだけで、一時的なことでしょ。結局大きくは変わらないと思う。
変化があると主張するのであれば、数値で示していただければ助かります。
日本の人口が減るので全体的に廃れるというのは誰でも言えるのでそれはなしでお願いします。