セントラルレジデンス西早稲田

[匿名さん]

セントラルレジデンス西早稲田ってどうでしょうか。
庭園が近くにあり、素敵な場所なのかな〜って考えていますがいかがですか？


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishiwaseda/
所在地：東京都新宿区西早稲田一丁目410-14,265,266,267　
総戸数：48戸（内、地権者住戸5戸）
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[53: 買い換え検討中]

そんなこと言ったらブリリアも同じですけど。52さんはどこの方ですか？ たぶん大学は早稲田ではないでしょうね。
ここは低地ですが、なかなか魅力的な街ではあります。ここは、昔から住んでいる方々も沢山いる下町なんです。知りもしないくせに適当なことをいうアホは許せないです。

[54: 買い換え検討中]

ブリリアの営業さんもえげつないなあ。10分かかろうが安い方がいいに決まってますよ。大隈通りを通って駅まで大した距離ないんで。10分くらい歩けないほど50さんはご老体ですか（笑）

[55: 匿名さん]

50じゃないがふつうに考えて東京で毎日１０分かけて駅まで通勤はきついとおもうが

[56: 匿名さん]

近くもないが、遠くもない。

[57: 匿名さん]

不動産価値において1分の価値は大きな違いですよ。別に歩けるとか歩けないの問題ではありません。駅からの距離が離れる程新築時からの下落率は上昇します。もちろんこれは統計的なものであり物件によっても異なるものですし、この物件がそうだと断定するものではありません。前にリクルートの相談所に行った時にデータを見せてもらいました。ちなみに反論するまでもありませんが私は営業ではありませんし老体でもありません。ただ郊外の戸建ならまだしも都内で徒歩10分の物件を買う気になれないだけです。安物買いの何とかと言いますからね。価格が高くても希少価値があって良いものはマンションに限らず値段が落ちないものです。長く使う家だからこそそんな選び方をしたいですね。

[58: 匿名さん]

マンションギャラリー来場へのタクシーお迎えって画期的だね。余程集客できてないのか。でもその費用って販売価格に上乗せでしょ。

[59: 匿名さん]

お帰りの車代はないみたい。

[60: 物件比較中さん]

駅と言っても東西線ですけどね。近いほうがよいに決まってますが、1000万の差はないでしょう。バス路線にはこっちが近いし。

[61: 匿名さん]

来場すると◯◯ってのは不動産会社共通で集客が苦戦している証拠。完成済み物件ならわかりますがまだ一期の物件でこれは厳しいですね。真面目に完売までは2年くらいかかるかもしれないですよ。せめてもの救いは値引きをしない会社なので不公平感はないと思いますが住んでからもずっとノボリとかエントランスにある状況で友人とか恥ずかしくて呼べない。

[62: 物件比較中さん]

よく言われますが、住友は完成前に完売させません。それは値付けの失敗と見なされます。
現状で判断できないですが、数年かけての販売は普通でいずれ完売するでしょう。
私は以前別の住友物件の現地MRに言ったことがありますが、普通に居住者がいて洗濯物干してましたよ。ノボリとか垂れ幕もありました。

[64: 匿名さん]

完成在庫になるような売り方は売る側の勝手かもしれないけど、未入居があると入居者にはデメリットがある。承知の上で買うならいいけど、知らないと大変だよ。

[65: 購入検討中さん]

どんなデメリットがあるのですか？
大変とは？
実物見て選べるのはいいとおもいますが。

[66: 匿名さん]

新築で売れ残るようだと、資産価値はないでしょ。少なくとも転勤とかで築浅で売る必要が生じたときに新築未入居とバッティングしたら中古に勝ち目はない。それに棟内モデルルーム公開中ってでかでかと垂れ幕張られるし。

他にもあるけど。

[67: 匿名さん]

ランニングはどうですかね。管理費修繕金等は未入居分を売主が払うケースが一般的ですが駐車場や駐輪場等の使用料は負担しない事も多いと思いますので注意が必要です。空きが多いと当初の管理計画が初めから狂ってしまいますからよく確認しましょう。また今回は地権者住戸がいくつかありますが、初回の管理総会で入居者が少ないと管理の主導を地権者に握られてしまい地権者に都合の良い管理運営がなされるケースもあります。またアフターサービスについては竣工日を起算日としている場合がありますのでそれも確認が必要です。（完成1年後に入居し壊れてると言っても期限が切れている可能性があります。）不特定多数の人間がマンション内に出入りしますのでセキュリティ的にも不安がありますし、垂れ幕や看板等がずっと付いたままの売れ残ったマンションというイメージが先行しますので将来の資産価値は期待できません。近くで分譲したシティテラス目白等は良い例です。良いマンションだとは思いますが、実際現物を見たことない人にとっては「ああ、あのずっと売れ残っていたマンションね」という評価になってしまします。良いマンションなのに残念です。…　売り方は売主の自由ですが買う方はいろいろ勉強して買う事をおすすめします。

[68: 匿名さん]

宅地建物業法で業者が販売した場合は瑕疵担保責任が２年ってなってる。これは引渡からで、アフターサービス期間もこれに準じているはず。ただ、品確法で規定されている主要構造部分に対する１０年の瑕疵担保責任は竣工日から起算される。日本の縦割り行政の弊害で法律によっていろいろ異なる。

それから管理費修繕積立金は区分所有法で、区分所有者が原則負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売主なので売主が負担すべきもの。駐車場・駐輪場は利用者が負担するものだけど、売れ残りが多くて稼働率が管理計画の想定より低いと、管理組合の収入が減る。特に駐車場利用料は管理組合の収入に占める割合が一般には高いので、稼働率が低いと管理組合の収支の赤字に直結する。

[69: 匿名さん]

棟内モデルルームだと、見学者はオートロックでモデルルームの部屋を呼び出して解錠してもらうってのが一般的。見学者を装って、中に入り込むってこともできなくはない。

[70: 匿名さん]

管理費修繕積立金だけど、未販売住戸の負担義務は売主にはないとか何年かまでなんてことを契約書の条文にこっそりしのばせちゃう＊＊な売主がいるらしい。ちゃんと契約書は確認しないとね。あと管理規約（案）もか。

[71: 匿名]

中小デベだとそういうのはありますがココは住友なんでさすがにそれはないんじゃない？

[72: 周辺住民さん]

私も同感です。
なんか、だいぶ叩かれてますけども。
このマンションは、そこまでいわれるほどの
モノじゃないと思います。
早稲田でもなかなかない物件です、しっかり売れるでしょう。

[73: 匿名さん]

すみふは完成在庫が多いってのは周知の事実。IR情報見れば分かる。ここだけが売れるって方が根拠に乏しい。

[75: 匿名さん]

なんで、こんなに荒れてるんですかね？
前向きな情報交換すればいいのに。
それだけ注目されてるんでしょうけど。

[77: 匿名さん]

すみふの完成在庫戦略（？）が嫌われてるんじゃないですかね。
価格でこれまでも大勢の人をがっかりさせ続けたのが新規の物件にも叩く人が現れる原因なのでは。
高値でも関係ない人はさっさと気に入った物件を購入して、こんな掲示板からは去っていくし。

[79: 購入検討中さん]

がっかりさせ続けていても、すみふは大手デぺの中で唯一黒字だと聞きましたが。
完成在庫抱え込み戦略は結構有効な戦略なんでしょうね。数年かかろうが完売すればいいわけで。
入居以降に販売活動をやられるのが気になる人は買わなければいい話ですよね。殿様商売とよく言われますが、実際中小のデぺと違って殿様ですし。

[83: 物件比較中さん]

利潤追求を否定したら社会が成り立ちませんが。皆さん、もう少し冷静に頭働かせてくださいよ。デペは慈善事業でやっているわけではありません。それは皆さんのお仕事と同じでしょう。
この物件に住みたいという方が買えばいいので、外からどうとか言ったって仕方ないです。すみふの販売戦略なんて関係ないわけです。

[84: 匿名さん]

関係なくて叩かれるとしたら、原因は何よ？
悪名高いスミフの嘘つきチラシ？
あれは迷惑だからうんざりしてる人も多いけど。
販売も買い取りも嫌われるやり方で関係ないとは、さすが大手w

[87: 匿名さん]

そのタクシー代が販売価格に上乗せじゃなければ偉いかもね。
ひやかしで来場した客のタクシー代も購入者負担て、アホか。

[88: 購入検討中さん]

だいぶ高くまで工事が進みましたね！
実物がどんな感じになるのか。
実際に部屋も見て判断したいですが、、、
どちらの3LDKがいいか、悩みどころです。

[89: 物件比較中さん]

完成してから現地MRで確認してから購入でも大丈夫だと思いますよ。最上階は良さそうです。

[90: 物件比較中さん]

ここはスーパーだと西友を利用することになりそうですかね。他にどこかありますか。

[91: 匿名さん]

周辺に緑も多く、子育て環境には良さそうな立地ですね
春は神田川の桜がとてもきれいでしょうね
ただ、利便性はいまひとつという感じでしょうか。

[92: 物件比較中さん]

13F建築ですかー。
周辺の建物との高さ関係はどうでしょうか。
航空見るとそんなに心配しなくてもいいかなーと思っていますが。

やっぱり通り沿いは視界が開けてていいですよね、中層ぐらいでも明るめの室内環境が望めるんじゃないかと。
駅前の南向きです。
基本的に欲しい条件はあるので前向きになれました。

[93: 匿名さん]

90さん
ホームページには稲毛屋が徒歩2分、まいばすけっとが徒歩2分、
サントクが徒歩8分って書いてありました。
商店街も近くにあるようなので、
いろいろ充実してて良さそうです。

[94: 物件比較中さん]

確か、10階以上は地権者が入るはずなので一般向けは10階が最上階になるはずです。
隣のマンションも結構高さがあるので、横の窓から抜けるのは１０階以上ですね。
バルコニーは新目白通り沿いなので前面道路ですから眺望はあります。ただやはり６階以上がいいと思います。

[95: 物件比較中さん]

11～13階は全戸地権者さんの住まいということでしょうか?
けっこうな戸数ですよね、私もあの高さに住みたいな。

ところで各階の間取りはどうなっているのでしょうか。
部屋数で大別すると3種類、これがマンション内にあるわけですが、1LDKで10階に住みたいという方もいらっしゃることでしょう。しかしそうなると3LDK10階という条件は減るわけで・・配置が気になりますね。

[96: 物件比較中さん]

ＭＲ行きましたが詳しい間取りは忘れました。各階に三戸でしたっけ？確か５５平米が一戸で１ＬＤＫ。６５平米が二戸で２ＬＤＫか３ＬＤＫだったと思いますが。
公式で確認できますよ。
１１～１３階は全部地権者だったと思います。

[97: 購入検討中さん]

間取りはホームページに載ってますよね。

11〜13階も一般販売と聞きましたが。
地権者は別の階のようです。

[98: 物件比較中さん]

11階から13階までは地権者と聞いていましたが、違うんですね。
池袋のマンションギャラリーで営業から聞いたことですがね。どうも、すみふの営業は癖が入り苦手ですが嘘はいけないですよね。

[99: 物件比較中さん]

11〜13階･･･どちらが真実なのか(汗)

でも一般検討者としてはこの階が最初から選べないことは悲しいことですから販売対象であって欲しいと願う方は多いはず。見晴らしは上階であればあるほど望めますものね。

階を数えてみたのですが最上階の形の違う部分も住戸のようですね、特別な内容になっているのでしょうか。
もしくはここだけが地権者住戸で11、12階は普通に購入可能とか。

[101: 購入検討中さん]

角部屋率が高いからいいですよねココは。

うちはできるだけその角の中の上階が良いです。

理想は南と東からの日当たり、55Aは間取りは気に入ったのですが日当たりが北と西からなので仕方なくスルーかな、汗。
結論としては65D_4が良いと考えています。

[102: 匿名さん]

>100

それ営業の常套句。買うのは今でしょって煽ってるだけ。あとから販売するのをボッタクリ価格にしたら売れ残るだけ。まあ、すみふはそんなことしなくても売れ残るけど。

[103: 匿名さん]

買い時が難しいですね。
欲しい部屋があるなら率直に伝えて販売時期を聴いた方が良いということなんでしょうね。
難しいですよ。
地権者住戸5戸は結局どの部分に割り当てがあるのでしょうね？
地権者さんは実際に住まわれるのでしょうか？

[104: 匿名さん]

１０３さん

なぜ地権者住戸が５戸？
なぜご存知なのでしょうか？
不思議です。今まで具体的な数の話なんて出てこなかったのに。

[105: 物件比較中さん]

結構出来てきましたね。

[106: 購入検討中さん]

地権者住戸の数はsuumoにも掲載されている情報。よく見てから書き込みなさい。

[107: 物件比較中さん]

上層階の値段はブリリアより1000万くらい安いですね。ここは10階角部屋で5980だったはず。ブリリアは6900以上。
1000万の違いをどう考えるかでしょう。
地元の私からみると1000万の違いはないかなと思います。

[108: 匿名さん]

地元の方の書き込み、大変参考になります。
この差がどういう根拠で出てくるんだろう？と思っていたのですっきりしました。
最寄駅は都電の駅ではありますが、
東西線の駅も普通に徒歩で行ける範囲ですのでそれはいいかな？って感じています。
地権者さんはどうなんでしょうね～。
実際に訊いたみた方がいいと思います。

[109: 物件比較中さん]

新目白に面しているのでその辺はご自分で確認が必要ですね。
新江戸川公園、椿山荘、永青文庫、関口芭蕉庵など名所旧跡が多いいい町ですよ。まあ、あんまり行きませんがね。
スーパーの西友はブリリアよりも近いです。セブンイレブンが徒歩1分かからないところにありますし。

[110: 周辺住民さん]

新目白通り沿いというマイナス面もありますが、実は意外といい物件だと思いますよ。
ブリリア早稲田に隠れてしまってますが。

[113: 匿名さん]

ホントですね、根拠がない。
無意味な発言です。

[116: 匿名さん]

大通り沿いですけれど、
確か夜はこの辺りは車の交通量はぐっと減るので、
寝るときに車の騒音がうるさいとかそういう事はないのではないかと思っています。
買物は意外にしやすいみたいですね。
よかったです。
地権者さん住戸が5戸あるのですね。
賃貸にまわされるのでしょうか？

[117: 物件比較中さん]

共用はエントランスを除いては全く無しですか。

ゲストルームが個人的に欲しかったんですよね(汗)

この近隣、来客に泊まってもらって失礼のない宿泊先は多いでしょうか。

初めて見る地域なものですから情報がほとんど皆無です(汗)

[118: 匿名]

>117
リーガロイヤルがあるが、それで不足ならこの近辺では無理かな

[119: 物件比較中さん]

フォーシーズンズホテルもある。

[120: 購入検討中さん]

そうですよ。
ゲストルームなんてムダです。管理費のムダ。
ゲストルームが欲しければ、豊洲とか大規模タワーマンションを探したほうがいいと思います。
ここはそういう物件じゃないですよ。

[121: 匿名]

>118
そうなんだけどリーガが距離や設備でダメなら椿山荘もむりかな、と書かなかった
ちなみにフォーシーズンズとは提携切れたから今はホテル椿山荘っす

[122: 匿名]

すいません>119さんあてでした

[123: 物件比較中さん]

121さん、知らなかったです。提携きれたんですね。
ホテル椿山荘か。外国人の利用減りそう。

[124: ご近所さん]

大通りから一本入ると静かなんですけどね。
ここは都電・早稲田駅がある都合、道が細くなっているので、結構、危なっかしい場所ではあります。
また夕方になると数件隣のりそな銀行の前の木に、大量の鳥が飛来しますので、騒音と糞害には要注意です。

[125: 周辺住民さん]

近所ですが、確かにりそなの前の木に鳥が大量にとまってますね。上層階なら騒音の心配はあまりないと思いますが、糞害がありそうです。
場所はコンビニ、飲食店などには事欠かないところなんですが。

[126: 物件比較中さん]

りそなの場所とは若干離れてるから、とくに影響なさそうな気がします。

[127: 物件比較中さん]

スーゼネの大林組が施工はポイントですね。前から思っていましたが、ブリリア早稲田よりたぶんコスパはいいと思います。
こういうこと書くと以前はすぐにブリリア信者に叩かれましたが、もう落ち着いたでしょう。

[128: 物件比較中さん]

表現が悪かったら申し訳ありません。こちら、都電荒川線に似つかわしくないほどに素敵な物件ですね。だって、荒川線ってすごく素朴じゃないですか、昔ながらの風景という感じで、周辺の建物もやっぱり昔ながらの林立が似合うのかなというイメージを私は持っているんです。それで、「え、こんな近代デザインのマンションが？？」と驚いた次第です。たぶん現地に行けば既に近代的な建物がたくさんあるのでしょうけど、知らない私は持っているイメージが遅れているのでしょうね(汗)

[129: 物件比較中さん]

前に検討してましたが、別のところにマンションを購入しました。
勤務先が近いのでしばしば見るのですが、ランドマークになりそうですね。周囲を威圧している感じです。ネックはちょっと狭いことでしょう。DINKSにはいいかも。
すみふの考えは永住前提ではないみたいです。生活スタイルが変われば買い替えればよい、その時に賃貸にだしたり、売却しやすいですよという話でした。
まあ、デザインは好き好きですが。

[130: 匿名さん]

すみふは系列に不動産仲介の会社もあるので、
余計にそういう考えになるのでしょうね。

我が家もＤＩＮＫＳなのですが、我々のようなタイプだと勤務地も近く、
通勤時間が短縮されるのでこういう立地はとてもいいと思います。

ファミリーという感じでは少なくともないですかねぇ？？？

[131: 匿名さん]

食洗機は装備されていないのでしょうか？
床暖房も装備されていなそうですから、設備はあまり良くなさそうですね。
ただ、タンクレストイレなのは利点かな
掃除が楽そうですしね。

[132: 匿名さん]

設備の欄に食洗機は書かれていなかったので、きっとないのでしょうね。
オプションで入れることはできるのですかね?
今どき、据え置きタイプは小さい食洗機しかないので、
入れるならビルトインが良いのですが、
オプションで入れられないとパネルの色が揃わなかったりするのですよね。

[133: 購入検討中さん]

確か、営業マンの説明では食洗機はオプションだったはずです。
地元なんですが、ファミリーでも悪くない立地です。
近隣には江戸川公園、新江戸川公園もありますし、椿山荘の庭園もいいですね。関口芭蕉庵もいいかも。
ただ上層階がいいと思います。

[134: 購入検討中さん]

あと内廊下だということも人によってはプラスでしょうね。管理費も高くはないですし。
私が気になって見送ったのは排ガスです。
ただ健康被害があれば、隣の賃貸には入居者はいないとも言えますがね。

[137: 匿名さん]

食洗機はオプションでしたか。
まぁそうですよね～。
あまり標準で入っている所って自分が見た範囲だとないみたいですし。

内廊下は自分としては非常にいいなと思っています。
外気温に左右されにくいですから。

[138: 物件比較中さん]

シートが外れて全体が見えるようになりましたね！
いい感じです。悩みますね〜！！

[139: 匿名さん]

デザインに関してですが、ありきたりのマンションと異なり黒を基調とした
スマートでスタイリッシュなデザインが非常に好みでした。
一部のバルコニーにダークブルーのタイルを使用しているので、実際に見た
時の印象を確かめたいところですが屋上のガラスとマッチして統一感が
あるのではないでしょうか？

[140: 物件比較中さん]

デザインは都会的で私も好きですね。
DINKSには良いと思います。
したの階は騒音が心配ですが、上層階は良いですね。

[141: 匿名さん]

デザインは「大人」な感じがして私もとてもいいなと思います。
お子さんがいらっしゃるようなお宅だと合わないかもしれないですが、
大人だけのご家族なら良いのではないかと。
立地的にもそういう感じですしね。

[142: 購入検討中さん]

駅から近くはないものの周囲に緑が多く
外観や内廊下も素敵なので悩んでます、、、

んーマンション選びって難しいですね。

[143: 匿名さん]

最寄駅が都電荒川線というのは引っ掛かりますが、その他の要素は割と良い。

私も内廊下や自然が多い点は良いと思います。

売主が住友なので、安くはないんでしょうかね～。

地権者さんが5戸分いらっしゃるようですが、どういう方なのでしょう？

[144: 物件比較中さん]

地権者は地元の不動産屋です。恐らく賃貸にでも回すんじゃないでしょうか。

[145: 匿名さん]

モノトーンな雰囲気のマンションですよね。
フリースペースプランが便利そうで気に入ってます。
間取り変更ができる期間が短かったり、なかなか気に入ったプランがないこともあるので。
可動収納って使いやすいでしょうか。

[146: 匿名さん]

個人的には他の駅のほうが興味があるけどここまで近いと無視できないマンション。
ただ自分が住んだとしたらメインに利用する路線はメトロ。
となると自身にとっては駅激近というわけではないんですよねぇ。

普段何線を使うかで意見違いそうです。

[147: 匿名さん]

地権者さんは不動産屋さんですか。賃貸に回るんでしょうね・・・。
でも割合としては低いので大丈夫かな！？

メトロまでも歩ける距離ではありますけれど、自分も普段、都電を使うという事はないですね。
でも環境的には駅に近いという事で
飲食店などもあって便利かな～と思ってます。

[148: 匿名さん]

地権者さん以外にも投資用に考えている方はいらっしゃるように感じます。
、、、立地的に。
個人的にそう感じているのですが、実際はどうなのでしょう。
永住向きという地域じゃないのかなぁと思っているのですけれど、
都心までは非常に近く、電車に乗っている時間は少なくて済むので
永住目的の方も多いのでしょうか。

[149: 匿名さん]

年を取った時は返ってこういうところの方が便利かと思いますが、結婚して子供が生まれてっていうライフステージが変更になった時にはこの辺りだと合わなくなってくる可能性はありますよね。
そういう時には賃貸に出しやすいっていう利点はあると思います。
早稲田はあまり殺伐としていないからいいんじゃないですか。

[150: 物件比較中さん]

営業の方の話を聞いたのですが、永住を前提にはしていないみたいです。ＤＩＮＫＳ向けで、ライフスタイルが変われば売約すればいいという話でした。もちろん１４９さんのおっしゃるように賃貸にも出しやすいと。予想賃料も見せてもらいましたよ。

[151: 匿名さん]

地権者住戸の5戸は全て同じ不動産屋さんが所有するものですか。
そうであれば確かに賃貸に回ってしまう確率が高そうですね。
元より永住向きではないと認識していますし、営業の方が賃貸向きと
太鼓判を押しているのであれば尚の事、将来的に住み替えが多くなる
マンションなのだと予想します。

[152: 匿名さん]

やはり永住というよりは賃貸や売却などの事が前提に考えられていますか。
まぁ立地と間取りを見ているとそういう感じではありますよね。
という風になっていくと、管理組合がきちんと機能するのか心配になってきますが
そういう対策はとられているのでしょうか？