セントラルレジデンス西早稲田

[匿名さん]

セントラルレジデンス西早稲田ってどうでしょうか。
庭園が近くにあり、素敵な場所なのかな〜って考えていますがいかがですか？


公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nishiwaseda/
所在地：東京都新宿区西早稲田一丁目410-14,265,266,267　
総戸数：48戸（内、地権者住戸5戸）
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[1: 匿名さん]

排気ガスがすごそう。

[2: 匿名さん]

もともとコインパーキングだったところにできるんですね
庭園も近いですが、
基本新目白通り沿いなので
静かな環境とはいいがたいかな？と思います
でもアカデミックで良い街だと思いますよ

[3: 匿名さん]

昨日の「若大将のゆうゆう散歩」は
早稲田だったんだそうです。

ご覧になった方いらっしゃいますか？

私は知らなくて見逃してしまいました…。

この辺りって
素敵なお店が多そうですよね。

[4: 物件比較中さん]

早稲田辺りは大学があるので、安い飲食店が沢山ありますよね。
学生向けにボリュームがあったりと
外食が好きな方には良い場所ですよね

[5: 匿名さん]

確かに！
安くておいしい店が多いのがこの辺りの特徴かも。
後は、公園や庭園に囲まれている地域なので
少し足を延ばすだけで緑に触れることができるのがいいです。

[6: 匿名さん]

バス路線がいかに便利かがわかる立地ですね。

所要時間がどれぐらいなのかまだ調べていませんが新宿駅までダイレクトに行ける便があります。

時間の短さによっては電車で新宿よりバスのほうが楽かもしれません。

それにしても早稲田って利便性がギュッと詰まった感じのエリアなんですね。

[7: 匿名さん]

バスが便利なんですね。
バスだと階段の上り下りも改札も通らなくていいので便利ですね

[9: 匿名さん]

６さん
新宿駅までだとバスでダイレクトと20分位で着くのではないでしょうか。バスの方が楽の様な
気もするけど、渋滞などで時間が読めないのが困りますよね。時間に余裕がある時はバスでいいかも
しれないけど、時間が気になる時は電車の方が確実ですよね。
早稲田は本当にどこへ出るのも便利な立地です。価格が気になる所です。

[10: 匿名さん]

のんびり暮らすリタイア世代ならバスもいいだろうけど、
多忙な世代には向かない立地だね

交通量の多い新目白沿い、駅まで遠い
買い物施設が少ない

立地の悪さは近くの「桜プレイス」と同レベル
こちらは土地所有権だから少しマシか

いい点は
・甘泉園、新江戸川公園、神田川遊歩道、永青文庫など散歩スポットが多い
・リーガロイヤルや椿山荘に近い
・都電が使いやすい

やっぱりのんびり世代向きだね

[11: 匿名さん]

そうそう、のんびりした生活を送るには
絶好の場所なんですよね。
毎日通勤・通学を考えると
うーむという感じですけれど。
周辺は本当に良い場所が多いです。

[12: 匿名さん]

現地から100mのところに住んでいる者です。

良いところ。
・周辺にたくさん自然が残ってるところです。和敬塾に登る階段などは都心とは思えません。
・バスが便利です。新宿、高田馬場、上野、九段下。渋滞は気になったことはないです。
・ランドマークがたくさんあって、知り合いに羨ましがられる。かも。
　(早稲田大学、都電、神田川、リーガロイヤルホテル、椿山荘)

微妙なところ。
・新目白通り沿いは、全く自然を感じられません。騒音も激しいので、必ず現地を確認ください。
・メトロ東西線の早稲田駅までは、そこそこ歩きます。(学生の生活時間と被ると、移動がちょっとストレスかも)
・高田馬場、新宿、池袋は自転車で行ける距離ですが、坂道があります。
・周囲を高台に囲まれた地区のため、夏場は空気がこもって暑いです。

[13: 匿名さん]

広さ的にはＤＩＮＫＳ向けでしょうね。
通勤に便利そうな場所です。新宿からすぐなのがうれしいですね。
周辺は学生が多そうで安い飲食店も沢山あるのでグルメも満足しそうです

[14: 匿名さん]

DINKS、リタイアしたシニア世代にはいいでしょうね
DINKSでも激務ではなくて、
割とゆったりと暮らしている世帯ならこの辺りは良いと思いますよ。
ちょっと歩くと自然がありますしね

[15: 検討中]

早稲田祭の時期とかすごいうるさそう
そういうの好きじゃないとストレスだね

[17: 匿名]

大手だろうがレクシオだろうが、販売元が違うだけで、住んでみれば何らの変わりはないよ。って書くと反論あるだろうけど、買わなきいいだけの話。

[18: 匿名さん]

早稲田祭も1年中やっているわけではないので
それくらいならいいかなぁと思います

住宅街に住んでいても
神社のお祭りなんかはありますしね

[19: 匿名さん]

早稲田祭はそんなに賑やかなのですか？
全く知識がなかったものでネットで調べてみましたが、
「早稲田祭は、約460もの団体が参加、2日間で約16万人が訪れる、年に一度の早稲田文化の祭典です。その規模と活気は、日本最大級といわれています。」だそうです。
かなり盛大に開催されるのですね！！

[20: 匿名さん]

新目白に面しててのんびり生活は無いと思う。

[21: 物件比較中さん]

購入を検討しているのですが、スレが全く盛り上がりませんね。
立地はいいのですが、新目白通り沿いであることはとても気にかかります。高層階を検討していますが、実際、窓を開けた時の騒音、健康への影響はどうでしょうか？

[22: 物件比較中さん]

確かにレスが少ないですよね。
可もなく不可もないから？
宣伝が少ないからでしょうか。

Brillia早稲田と比べると妥当な価格かと思いますが。

[23: 物件比較中さん]

２２さん、レスありがとうございます。職場にも実家にも近かったのですが、新目白通り沿いという立地に不安を感じ止めました。ただ、10年ぐらい住んで売却を考えているような方には良い物件のような気がします。
真偽のほどはわかりませんが、住友の営業さんの話ではブリリア早稲田の土地は住友も狙っていたようです。しかし、東京建物が数億上で落札したとのことです。その分が価格に上乗せされているということでしょう。
その営業さんも立地は断然ブリリアが良いと認めていましたけどね。
ブリリア目白台はともかく、子どものころから早稲田を知っている人間にはどうも価格が高すぎる気がします。それは相場というものではなくで、早稲田という下町の雰囲気を持った場所の価格としてはおかしいなあと思ってしまいました。
もう早稲田は庶民が住めるところではないということでしょうか。

[25: 物件比較中さん]

アホか。この物件で住友のマンションギャラリーに相談に行ったときに聞いたんですが、何か。
あなたこそ何をいきり立っているんですか？

[28: 買いたいけど買えない人]

営業なんて、どこも同じなんだから、虚偽かどうかなんて気にしなくていいと思うけど。

早稲田周辺で探しているので、私はブリリアとここの見学行きました。ブリリアは立地もいいけど、ちょっと高いです。すんなり納得できませんでした。
セントラルは少し狭いかなと思ったけど、中層階以上であの価格なら、納得できます。
ただ、大通り前で排気ガスの影響が心配です。
どうなんだろう、実際のところ。

[29: 匿名さん]

もし、本当に住友営業さんが数億と言ったのだとしたら、かなりタチがわるいね。
ココはそういう人が売っている物件という事になるけど、最近はコンプラ重視だしホントにそんなこと言うのか疑問

[31: サラリーマンさん]

結局は住友の社員じゃないと本当のことはわかりませんよね。

ここは若干駅から距離があること、排気ガスの影響はマイナスかもね。
でも早稲田周辺じゃ３LDK少ないし、貴重な物件だと思いますが。

[32: 匿名さん]

3ＬＤＫって言っても65㎡ですからね。リビングが相当狭い、ソファ置いたら終わりですよ。2ＬＤＫがベストかと。

[33: 匿名さん]

駅に近いだけあり、3LDKでも65m2台が限界なのでしょうね。
敷地が狭いので設計に工夫が見られます。
事業協力者さんが持つ店舗も入るようですが、以前この場所にあった商業施設が
テナントとして入る形になるのでしょうか？

[34: 匿名さん]

確かに少し狭いかもしれませんが、使いやすそうな間取りかなぁと思います。
以前の投稿にも少しありますが、新目白通り沿いということで
子育て世代には排気ガスが気になりますが、そこまで影響ないですかね？

[36: 匿名さん]

1階店舗は何が入るのでしょう？まだ決まってないのでしょうか？
敷地配置図で見ると、結構広さがありますよね。
スーパーは近くになって必要ないので、生活に便利な店舗だといいですよね。

皆さん書かれてますが、排気ガスがひどいんですね。お洗濯物が
真っ黒になるまでとは思ってなかったです。

[37: 匿名さん]

低層階は洗濯物に影響があるかもしれないですが、
中層階～高層階なら、そんなに気にならないのではないでしょうか？
時間を選んだり、何かしら方法はあるかと思います。
換気だって多少はしないと気持ち悪いですしね。

[39: 購入検討中さん]

一階には不動産屋さんが入ります。地元の不動産屋ですよ。この辺の方ならわかりますよね。

[40: 購入検討中さん]

新目白に面しているのは気がかりですが、ブリリア早稲田よりかなり安いですからね。上層階ならいいのでは？　地域のブランド価値は鶴巻あたりと大差ないです

[42: 匿名さん]

あっちの３〜５階なら、こっちの上層階の方がいい気がしますが。。。

[43: 周辺住民さん]

地元ですが、大差ないです。所詮早稲田なんで。こんな低地にマンション買う人の神経が信じられないです。

[44: 購入検討中さん]

こっちの上層階（１０階）で6000万くらいです。これはＭＲに行きましたので確認済みです。やはりブリリアは1,000万くらい上ですね。
7,000万ならやっぱりブリリア目白台を検討しますね。

[46: 匿名さん]

３９さん
１階は不動産屋さんなのですね。日常生活では無縁な場所なのでちょっと残念でもあり、でも飲食店
ではない事では安心であり。どうしても下が飲食店となんらかのトラブルはつきものですからね。
とにかくここは駅から徒歩１分という利便性が一番の魅力かな。万が一売却、賃貸にださなくては
ならなくなってもすぐに決まるでしょう。値段がちょっと高めかななんて思っていましたが、
納得の値段です。

[48: 匿名さん]

都電も十分便利です。ないよりマシです。
徒歩１０分の東西線も十分です。
いいトコだと思いますが。

[49: 物件比較中さん]

私も48さんに同意見です。東西線早稲田駅までたいして歩きませんし、バス路線が多いので、新宿、池袋に行くのも便利です。
値段はリーズナブルですよね。ブリリア早稲田は立地は良いですが、価格が相場より高いです。賃貸に出した時の値段で比べるのも良いと思います。

[51: 匿名さん]

値段以外に魅力がないって・・・
さびしい方ですね・・・
だったらココ見なければいいのに・・・
大通り沿いでも、このエリアが好きな人にとっては
魅力的な物件だと感じます。

[52: 匿名さん]

このエリアに好んで住んでる人などいるのだろうか。
甚だ疑問。

[53: 買い換え検討中]

そんなこと言ったらブリリアも同じですけど。52さんはどこの方ですか？ たぶん大学は早稲田ではないでしょうね。
ここは低地ですが、なかなか魅力的な街ではあります。ここは、昔から住んでいる方々も沢山いる下町なんです。知りもしないくせに適当なことをいうアホは許せないです。

[54: 買い換え検討中]

ブリリアの営業さんもえげつないなあ。10分かかろうが安い方がいいに決まってますよ。大隈通りを通って駅まで大した距離ないんで。10分くらい歩けないほど50さんはご老体ですか（笑）

[55: 匿名さん]

50じゃないがふつうに考えて東京で毎日１０分かけて駅まで通勤はきついとおもうが

[56: 匿名さん]

近くもないが、遠くもない。

[57: 匿名さん]

不動産価値において1分の価値は大きな違いですよ。別に歩けるとか歩けないの問題ではありません。駅からの距離が離れる程新築時からの下落率は上昇します。もちろんこれは統計的なものであり物件によっても異なるものですし、この物件がそうだと断定するものではありません。前にリクルートの相談所に行った時にデータを見せてもらいました。ちなみに反論するまでもありませんが私は営業ではありませんし老体でもありません。ただ郊外の戸建ならまだしも都内で徒歩10分の物件を買う気になれないだけです。安物買いの何とかと言いますからね。価格が高くても希少価値があって良いものはマンションに限らず値段が落ちないものです。長く使う家だからこそそんな選び方をしたいですね。

[58: 匿名さん]

マンションギャラリー来場へのタクシーお迎えって画期的だね。余程集客できてないのか。でもその費用って販売価格に上乗せでしょ。

[59: 匿名さん]

お帰りの車代はないみたい。

[60: 物件比較中さん]

駅と言っても東西線ですけどね。近いほうがよいに決まってますが、1000万の差はないでしょう。バス路線にはこっちが近いし。

[61: 匿名さん]

来場すると◯◯ってのは不動産会社共通で集客が苦戦している証拠。完成済み物件ならわかりますがまだ一期の物件でこれは厳しいですね。真面目に完売までは2年くらいかかるかもしれないですよ。せめてもの救いは値引きをしない会社なので不公平感はないと思いますが住んでからもずっとノボリとかエントランスにある状況で友人とか恥ずかしくて呼べない。

[62: 物件比較中さん]

よく言われますが、住友は完成前に完売させません。それは値付けの失敗と見なされます。
現状で判断できないですが、数年かけての販売は普通でいずれ完売するでしょう。
私は以前別の住友物件の現地MRに言ったことがありますが、普通に居住者がいて洗濯物干してましたよ。ノボリとか垂れ幕もありました。

[64: 匿名さん]

完成在庫になるような売り方は売る側の勝手かもしれないけど、未入居があると入居者にはデメリットがある。承知の上で買うならいいけど、知らないと大変だよ。

[65: 購入検討中さん]

どんなデメリットがあるのですか？
大変とは？
実物見て選べるのはいいとおもいますが。

[66: 匿名さん]

新築で売れ残るようだと、資産価値はないでしょ。少なくとも転勤とかで築浅で売る必要が生じたときに新築未入居とバッティングしたら中古に勝ち目はない。それに棟内モデルルーム公開中ってでかでかと垂れ幕張られるし。

他にもあるけど。

[67: 匿名さん]

ランニングはどうですかね。管理費修繕金等は未入居分を売主が払うケースが一般的ですが駐車場や駐輪場等の使用料は負担しない事も多いと思いますので注意が必要です。空きが多いと当初の管理計画が初めから狂ってしまいますからよく確認しましょう。また今回は地権者住戸がいくつかありますが、初回の管理総会で入居者が少ないと管理の主導を地権者に握られてしまい地権者に都合の良い管理運営がなされるケースもあります。またアフターサービスについては竣工日を起算日としている場合がありますのでそれも確認が必要です。（完成1年後に入居し壊れてると言っても期限が切れている可能性があります。）不特定多数の人間がマンション内に出入りしますのでセキュリティ的にも不安がありますし、垂れ幕や看板等がずっと付いたままの売れ残ったマンションというイメージが先行しますので将来の資産価値は期待できません。近くで分譲したシティテラス目白等は良い例です。良いマンションだとは思いますが、実際現物を見たことない人にとっては「ああ、あのずっと売れ残っていたマンションね」という評価になってしまします。良いマンションなのに残念です。…　売り方は売主の自由ですが買う方はいろいろ勉強して買う事をおすすめします。

[68: 匿名さん]

宅地建物業法で業者が販売した場合は瑕疵担保責任が２年ってなってる。これは引渡からで、アフターサービス期間もこれに準じているはず。ただ、品確法で規定されている主要構造部分に対する１０年の瑕疵担保責任は竣工日から起算される。日本の縦割り行政の弊害で法律によっていろいろ異なる。

それから管理費修繕積立金は区分所有法で、区分所有者が原則負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売主なので売主が負担すべきもの。駐車場・駐輪場は利用者が負担するものだけど、売れ残りが多くて稼働率が管理計画の想定より低いと、管理組合の収入が減る。特に駐車場利用料は管理組合の収入に占める割合が一般には高いので、稼働率が低いと管理組合の収支の赤字に直結する。

[69: 匿名さん]

棟内モデルルームだと、見学者はオートロックでモデルルームの部屋を呼び出して解錠してもらうってのが一般的。見学者を装って、中に入り込むってこともできなくはない。

[70: 匿名さん]

管理費修繕積立金だけど、未販売住戸の負担義務は売主にはないとか何年かまでなんてことを契約書の条文にこっそりしのばせちゃう＊＊な売主がいるらしい。ちゃんと契約書は確認しないとね。あと管理規約（案）もか。

[71: 匿名]

中小デベだとそういうのはありますがココは住友なんでさすがにそれはないんじゃない？

[72: 周辺住民さん]

私も同感です。
なんか、だいぶ叩かれてますけども。
このマンションは、そこまでいわれるほどの
モノじゃないと思います。
早稲田でもなかなかない物件です、しっかり売れるでしょう。

[73: 匿名さん]

すみふは完成在庫が多いってのは周知の事実。IR情報見れば分かる。ここだけが売れるって方が根拠に乏しい。

[75: 匿名さん]

なんで、こんなに荒れてるんですかね？
前向きな情報交換すればいいのに。
それだけ注目されてるんでしょうけど。

[77: 匿名さん]

すみふの完成在庫戦略（？）が嫌われてるんじゃないですかね。
価格でこれまでも大勢の人をがっかりさせ続けたのが新規の物件にも叩く人が現れる原因なのでは。
高値でも関係ない人はさっさと気に入った物件を購入して、こんな掲示板からは去っていくし。

[79: 購入検討中さん]

がっかりさせ続けていても、すみふは大手デぺの中で唯一黒字だと聞きましたが。
完成在庫抱え込み戦略は結構有効な戦略なんでしょうね。数年かかろうが完売すればいいわけで。
入居以降に販売活動をやられるのが気になる人は買わなければいい話ですよね。殿様商売とよく言われますが、実際中小のデぺと違って殿様ですし。

[83: 物件比較中さん]

利潤追求を否定したら社会が成り立ちませんが。皆さん、もう少し冷静に頭働かせてくださいよ。デペは慈善事業でやっているわけではありません。それは皆さんのお仕事と同じでしょう。
この物件に住みたいという方が買えばいいので、外からどうとか言ったって仕方ないです。すみふの販売戦略なんて関係ないわけです。

[84: 匿名さん]

関係なくて叩かれるとしたら、原因は何よ？
悪名高いスミフの嘘つきチラシ？
あれは迷惑だからうんざりしてる人も多いけど。
販売も買い取りも嫌われるやり方で関係ないとは、さすが大手w

[87: 匿名さん]

そのタクシー代が販売価格に上乗せじゃなければ偉いかもね。
ひやかしで来場した客のタクシー代も購入者負担て、アホか。

[88: 購入検討中さん]

だいぶ高くまで工事が進みましたね！
実物がどんな感じになるのか。
実際に部屋も見て判断したいですが、、、
どちらの3LDKがいいか、悩みどころです。

[89: 物件比較中さん]

完成してから現地MRで確認してから購入でも大丈夫だと思いますよ。最上階は良さそうです。

[90: 物件比較中さん]

ここはスーパーだと西友を利用することになりそうですかね。他にどこかありますか。

[91: 匿名さん]

周辺に緑も多く、子育て環境には良さそうな立地ですね
春は神田川の桜がとてもきれいでしょうね
ただ、利便性はいまひとつという感じでしょうか。

[92: 物件比較中さん]

13F建築ですかー。
周辺の建物との高さ関係はどうでしょうか。
航空見るとそんなに心配しなくてもいいかなーと思っていますが。

やっぱり通り沿いは視界が開けてていいですよね、中層ぐらいでも明るめの室内環境が望めるんじゃないかと。
駅前の南向きです。
基本的に欲しい条件はあるので前向きになれました。

[93: 匿名さん]

90さん
ホームページには稲毛屋が徒歩2分、まいばすけっとが徒歩2分、
サントクが徒歩8分って書いてありました。
商店街も近くにあるようなので、
いろいろ充実してて良さそうです。

[94: 物件比較中さん]

確か、10階以上は地権者が入るはずなので一般向けは10階が最上階になるはずです。
隣のマンションも結構高さがあるので、横の窓から抜けるのは１０階以上ですね。
バルコニーは新目白通り沿いなので前面道路ですから眺望はあります。ただやはり６階以上がいいと思います。

[95: 物件比較中さん]

11～13階は全戸地権者さんの住まいということでしょうか?
けっこうな戸数ですよね、私もあの高さに住みたいな。

ところで各階の間取りはどうなっているのでしょうか。
部屋数で大別すると3種類、これがマンション内にあるわけですが、1LDKで10階に住みたいという方もいらっしゃることでしょう。しかしそうなると3LDK10階という条件は減るわけで・・配置が気になりますね。

[96: 物件比較中さん]

ＭＲ行きましたが詳しい間取りは忘れました。各階に三戸でしたっけ？確か５５平米が一戸で１ＬＤＫ。６５平米が二戸で２ＬＤＫか３ＬＤＫだったと思いますが。
公式で確認できますよ。
１１～１３階は全部地権者だったと思います。

[97: 購入検討中さん]

間取りはホームページに載ってますよね。

11〜13階も一般販売と聞きましたが。
地権者は別の階のようです。

[98: 物件比較中さん]

11階から13階までは地権者と聞いていましたが、違うんですね。
池袋のマンションギャラリーで営業から聞いたことですがね。どうも、すみふの営業は癖が入り苦手ですが嘘はいけないですよね。

[99: 物件比較中さん]

11〜13階･･･どちらが真実なのか(汗)

でも一般検討者としてはこの階が最初から選べないことは悲しいことですから販売対象であって欲しいと願う方は多いはず。見晴らしは上階であればあるほど望めますものね。

階を数えてみたのですが最上階の形の違う部分も住戸のようですね、特別な内容になっているのでしょうか。
もしくはここだけが地権者住戸で11、12階は普通に購入可能とか。