オープンレジデンシア神楽坂

[物件比較中さん]

オープンレジデンシア神楽坂ってどんなですか。
駅からも近いし、いいなって思うのですが情報もあまりないので教えてください。


所在地：東京都新宿区改代町20
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩6分
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社片山組
管理会社：日本ハウジング株式会社

[61: 検討中さん]

昨日見てきました。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000043807.pdf
これってどうなの？

[62: 匿名さん]

58,61 からして立地がヤバイってことになると思います。

[63: 購入検討中さん]

せっかくなので、新宿区の洪水ハザードマップもどうぞ。
改代町は、１階の軒下まで沈む想定です。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000081437.pdf

残念ながら、火災、地震、水害には非常に弱い立地です。
火災と地震は、ハザードマップの前回調査が第6回（平成20年）なので、
今年ぐらいに最新の調査結果が出るかどうかですね。

日本のどこに住んでも災害はありますが、このリスクを踏まえて検討
した方がよいと思います。

[64: 契約済みさん]

災害で潰れたらしょうがない。
潰れるのはここだけじゃない。
リスクない場所あったら教えてください。

駅近、商店街すぐ。商店街の人は優しかった。
会社には自転車で通える。
私は契約してよかったです。

[65: 匿名さん]

デメリットひっくるめても都心にこの絶対額で住めるってなんだかんだ魅力的なのでは？

これが大手だったら確実に最低1割は高いでしょう。

[66: 匿名さん]

ハザードリスクがあるとはいえ、都心で65平米が4000万台予定、75平米が6000万台予定ってすごいですね。
災害リスクや神楽坂と言いつつ坂下の江戸川橋である点を気にしない人にはかなりお買い得物件ではないでしょうか？

[67: 匿名さん]

お買い得というけれど、何か理由があるから安いのでは。
立地なり、設備、構造のグレードなり、会社のこの物件に対する力の入れようなり。
自信ある物件なら、もっと強気で値付けするんでない？

[68: 通りすがり]

>65
不動産関係者の方でしょうか？

[69: 匿名さん]

翌朝快床フロアしか書いていませんが、浴室換気、暖房等の機能ないんですか？
シンクも他物件だと静音のような文言があるけど本物件は書いていませんが、ジャバジャバ音が鳴る安物ですか？
キッチンは天然石や人工大理石でもなさそうですが、どんな仕様でしょうか？

[70: 匿名さん]

神楽坂じゃないよ。
で、江戸川橋周辺は店がない。

[71: マンコミュファンさん]

日神と同じ業者にイメージ図を書かせてんのかな。金かければいいのに。見栄え悪い。

[72: 購入検討中さん]

>>69

東京ガスのTESなので、標準で浴室暖房（換気）は付いています。
但し、ミストサウナはオプション（約27万円）です。

また、キッチンはタカラスタンダードで、静音タイプのシンクです。
天板は、天然御影石で３タイプから選択できます。

デベが不親切なのでちゃんと記載されていませんが、E棟は２重天井でもあります。
既出ですが、仕様はトータルで中の上、または上の下、と思います。
そもそも、このデベのコンセプトはあまり仕様は落とさず、共用施設の無駄は省くなので。

[73: 購入検討]

もう少し安ければ買えるんですが...

[74: 匿名]

この価格帯で買えないなら23区は諦めたら？

[75: 匿名さん]

＞72
このシリーズは室内の仕様は決して低くは無いですよね。

[76: 匿名さん]

>75
それって室内仕様以外は低いってこと？
まずいじゃないっすか。壊れない？

[77: 匿名さん]

このあたりは神楽坂が高台ならハザードマップを見る限りは
低地になるんだね。お隣も水道町とか水に関係する名前だし
水害とかあるから店が無いのかな？

[78: 匿名さん]

ここの仕様・設備は決して低くないよ。
ただ今の分譲マンションの標準仕様が高いというか良くなってるだけ

不安要素としては施工会社の請負金額が業界でもダントツに安いから
建物の仕上げや職人の質に問題が有るかも。

まあ三井とか三菱みたいな大手は絶対使わないでしょう。

[79: 購入検討]

>74
社会科勉強しなおしたら？
23区って知ってる？

[80: 匿名さん]

施工会社のHPに
＞片山組の特徴のひとつに、建築分野を選ばないことがあります。
＞複雑で高度な技術を要求される医療分野で培った知識と経験を
＞バックボーンに、あらゆる建物に対応できる能力を備えているからです。

とあるんだけど、分野を選ばないのは節操なく身の丈を知らずやってるってことなの？
よくわかんないが。

＞漏水はもちろん、建具の不具合ひとつでも迅速に対応。
HPに書く事じゃなく当たり前のことだよね。
なんか不安になってきた。

[81: 匿名]

請負金額が安すぎる＝質の悪い職人しか呼ぶことが出来ない＝仕事や仕上げが悪い

でも請負金額が安いと分譲価格がお値打ちになる

どっちを取るかだよ？

良い所どりばかりは虫のいい話だね。

[82: 匿名]

＞73
幾らなら買えるの？
予算厳しいなら北か東方面に行けばもっと平均価格下がるよ。無理無理購入は後で辛いよ。

[83: 購入検討]

5000っすね。

[84: ご近所さん]

No.83 購入検討さん、5,000でこのエリアの新築限定で探しているのでしたら、この物件以外ありませんよ。今すぐ登録しては？昨日の新聞折込広告をみると、68.85㎡で4,900万円台、75.04㎡で5,100万円台と、まさにご予算で買える物件です。
まあ、新築にこだわらず中古も検討すれば、選択肢は広がりますが。

[85: 匿名さん]

親会社のCMで織田裕二出てた。
＞83は何平米で5000万希望なの？

[86: 匿名さん]

よかったね新築なのに低価格
これも施工会社のおかげだね。

[87: 購入検討]

>85
75.04っすね。

[88: 匿名さん]

5000万で75平米だとこの物件ぐらいしかないな
中古ならより取りみどりだから、中古検討してもいいと思うけど

もうちょっと出せばクレヴィア神楽坂の73平米が買えるけどね
グランドメゾンは検討する必要は無いかな

[89: いつか買いたいさん]

ここのデベって値引きとかあるの？
あるんだったら交渉の価値あるんじゃない？

[90: 匿名さん]

売れ行き次第じゃないの？
75を5000万ね～。誰かに先に買われちゃいそうだけど。

[91: 匿名さん]

新築ですと専有部の最新設備にばかり目が向きがちですが、
このマンションの防災サポートシステムはなかなか優秀だと思いませんか？
ウェルカムパーティーで顔合わせする事でコミュニティを作り、
全住戸に備蓄品や防災グッズが入った防災ボックスが完備されています。

[92: 匿名さん]

>91
防災サポートシステムが良いのはどこ情報ですか？
マンションのHP見ても書かれていませんが・・・

[93: 匿名さん]

この周辺だと駐車場の平均価格はどんなもんですかね？

[94: 契約済みさん]

相場は3万円くらいだったと思います。
うちは車保有を諦めてカーシェアリングにしました。

[95: 匿名さん]

神楽坂のメゾネットマンションって言ったら、豪邸を想像しちゃいますねw

[96: 契約済みさん]

実際には、
メゾネット棟のほうが戸数少ないし、外からもメゾネット棟はあまり見えない場所にあるので、
外観はマンション棟のイメージですね。

[97: 周辺住民さん]

ここら辺は平おきなら￥35000は見といた方が良いですよ♪
機械式で3万かなぁ
実際最近駐車場借りたので年末時点の情報です！

[98: 契約済みさん]

買ったどー
安かったどー

[99: サラリーマンさん]

おめでとうございます！
羨ましいです！

[100: ご近所さん]

無駄な共用部分も無く、経費のかかる駐車場無く、広さも狭すぎず、有楽町線と東西線が使え新築なら、お買い得ですね。江戸川橋には商店街もあり、便利ですよ。

[101: 匿名さん]

市谷柳町と改代町、神楽坂６丁目などは地震による建物倒壊危険度が
５段階中の５とピンポイントだけどこの対策が十分取られていれば
１００パーセントの優良物件と思うよ。

[103: 購入炭]

駐輪場が49戸に対して52個しかありません。

[104: ご近所さん]

普通は各住戸に対して１個なので多い方では？

[105: 匿名さん]

確かに今は各住戸に１個で十分かもしれないけど
間取りのタイプがファミリー向けだと将来不足すると思う。

都心の単身者やディンクス向けなら十分だけどね。

[106: 契約済みさん]

ご近所さん、
この辺りから、
電車・バス・徒歩では行き難く、
自転車で行くとちょうど良い
地域やスポットはありますか？

[107: アノニマス]

コンセントの増設がめちゃめちゃ高いことに気づきましたか？普通の工務店で頼むと10分の1程度の値段でできます！

[108: アノニマス]

皇居、北の丸公園、靖国神社など。

[109: 匿名]

次のローン減税サイクルまで残ってますかね？
消費増税よりローン減税の拡張の方が魅力な気がして今住宅買うのって損じゃない？と感じてるのですがいかがでしょうか？

[110: 匿名さん]

消費税は建物にだけだっけ？
6000万の物件買って3000万が上物だとしても90万円増。4000万が上物でも120万増。
ローン現在の拡張が現行200万から最大400万に拡張されればその差200万。
確かに来年まで待ってもいいかも、と思わなくもない。

でもはたしてそんな単純な話なのか？？？