オープンレジデンシア神楽坂

[物件比較中さん]

オープンレジデンシア神楽坂ってどんなですか。
駅からも近いし、いいなって思うのですが情報もあまりないので教えてください。


所在地：東京都新宿区改代町20
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩6分
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社片山組
管理会社：日本ハウジング株式会社

[5: 匿名さん]

3LDKもありますね、ファミリーでも検討できるマンションで良かった。

神楽坂といえば「和」の印象が強い地域で、何となく落ち着きを感じる場所です。

こちらの立地が実際住んでどうかはこれから調べますが、
まずは間取りを見たいですね。
利用可能路線が多いので価値も中々??

[6: 購入検討中さん]

ここだけの話では無いですが、最近は節操も無く神楽坂で釣ってきますね

買い手の立場も考えて本来の名前で勝負する・・・というのも無理な話なんでしょうな

[7: 匿名さん]

3さん
私もここら辺周辺は買い物に困る場所ではないかなと思っていたのですが、
実際見に行くと結構買い物できる場所はありましたよ。
ここの物件からだとスーパーは丸正が一番近いかな。ローソン１００はもっと
近いので物によっては便利そうですね。

[9: 匿名さん]

神楽坂かどうかは正直う～んなところがありますが、
基本立地は良いかと。
生活はしやすいですし、使える路線も複数ありますし。
まだ見れないページでオーダーシステムとありますが
無料でカスタマイズできるシステムがあるのでしょうか！？

[10: ビギナーさん]

あまりに拙いかたが対応されたというのがあり、
おそらくは魅力的な物件ながら、だいぶ萎えました…。

プロジェクトリーダーおぼしきかたが最初の一瞬同席され、
OJT研修よろしく？はまあそれはそれで結構ですが、
なかばうんざり傾聴した挙げ句、ある意味
あんた買う気あるの？的なトークを挙げ句にされ、
まあ足元見るなら見るで結構ですが、
少なからずイラッとはさせられました。

逆に現場の様子もまともに把握してないかたに、
あんた売る気あんの？と思ったりもして。

[11: ビギナーさん]

正直、渡された資料も、校正前のゲラみたいで出来で唖然としました。
建築会社やら建築確認が「●●●」、完成時期や引渡し時期が
「平成00年00月00日」とは一体どういうことなのでしょうか。

敷地接道が2箇所とも私道で、セットバックされていない箇所もある点、
その道路の舗装状態が悪いこと、そのほか敷地周囲に舗装すらされていない
私道が多数あることが、将来的に面倒なことにならないとも限らず、
（その他理由はあるようですが）安い理由は理解できました。

私は勇気がないので、検討から外します。

[12: 匿名]

社内研修用物件ですか？

[13: 匿名さん]

これ、神楽坂じゃないじゃん！江戸川橋工場地域じゃん！

[14: 匿名さん]

不動産に掘り出し物無し…ですかね。

[15: 匿名さん]

安かろう悪かろうの典型。でも、わかりやすいから、まだいい。

[16: open]

とても親切に対応していただきました。

気になる点は一点です。この物件から首都高が見えます。
夜に音を確かめましたが、200m～300mほど離れているせいか気になりませんでした。
（音は聞こえますが気にならない程度）

空気に関して、地上（1階）では問題なく感じられましたが、
3〜5階首都高側となると、首都高の影響を受けるのでしょうか⁇
空気のことは詳しく知りたいです。周辺環境ご存知の方がいましたら
教えていただけませんか？

[17: 匿名さん]

ここムリ。豊洲にします。ごめんね。

[18: 匿名]

別に悪くないと思うが

[19: 匿名さん]

空気のことを言うなら、首都高よりもここが工業地域であることを気にしたほうがいいのでは？

[20: 匿名さん]

神楽坂しゃないし、オープンレジだし、なんのために買うんだろうか。
安物買いのなんとかに、ならないといいけどね。

[21: open]

アドバイスありがとうございます。

ここの数100m神楽坂駅側に賃貸で住んでいてこの辺りが
気に入ったので、手の届く江戸川橋よりを検討していました。
江戸川橋周辺は歩いたことがなく、地図上では
大きな工場がないので安心していました。

そこで本日夜もう一度現地を見に行きましたが、
やはり首都高が気になりました。
のどが弱いので、空気には敏感になってしまいます。

場所から検討し直そうと思います。
本当に親切に対応していただいたのでとても残念です。

[22: 匿名さん]

駅近なのは間違いないので、割り切る向きにはいいんじゃないの？
自分は現地見てやめたけど。

[23: 匿名さん]

最近親会社がTV CMしてますね。

手がけてるマンションの物件数は多いけど、いずれの物件も戸数少ないのに完売してないのは時代のせいだけですか？
http://www.ohd.co.jp/mansion/

[24: 匿名]

どうゆうこと？
完成在庫は無いみたいだけど
完売してるから在庫が無いんじゃないの？

[25: 物件比較中さん]

最近神楽坂近辺の物件をみて回ってるけど、どの物件も１次２次とあっても１次で売れ残った物件を２次で売るスタイルじゃ無いみたいね。例えば「1次は４分の１物件しか申し込み受付ないですよ～。」「この階のこの部屋は２期での販売です。」ってな具合に。この会社だけじゃなく、近くに建つク○○アや三○○産のでも同じように言ってた。まぁでも人気のある部屋はなんだかんだ１次に持ってきてとかはしてるんじゃないかな。オープンレジの建設中以外の完成物件は完売してるみたいだね。

[26: 匿名]

戸数も少なくて共用設備省いて安くしてんのに完売しなかったらそれこそダメマンションでしょ。。

[27: 匿名]

完売してるからいいんですよ。
ニーズを満たしてるんです。

[28: 匿名]

元社員ですが、ここの物件はおすすめできません。
売ること先行で、サポート後手でそれを当然とばかりに
社員は認識していますし、それで社員は高給とり…。

買った後を考えたら大手ですよ。

[29: 匿名さん]

神楽坂と江戸川橋の間って近いからバスとか歩行者とか何気に多かったりしますかねえ。

神楽坂駅の南方面はとにかく駅数が多くて住む立地としてはどうなのかなあと思ってこちら北側を検討してるんですけど、よく見ると上に江戸川橋駅が。

ちょうど最短距離上に位置する物件だから周辺道路の混雑具合が気になる点です。
便利なのはいいことなんですけどね、自分は有楽町線もよく使うことになるからマンションのすぐそばにどっちにでも行けるバスが出てるとありがたいです。

[30: 近隣者]

江戸川橋までバスに乗るような距離じゃないですよ。

ここは完全に江戸川橋圏といった方が正しいですから。
神楽坂に行くのも歩いて十分可能、住宅地と言うか、幹線から中に大分入ってます。

おそらく高速の音も気にならないと思います。
夜は人通りも少なく静かですから。

江戸川橋使う人にはいい立地だと思います。

分譲主や日照等はよくわかりませんが。

[31: 周辺住民さん]

江戸川橋駅は坂無しで徒歩数分。神楽坂駅は坂登りますが5、6分。元々神楽坂は坂の街なので坂が気になる方は一番利用する駅までの道のりを実際歩いた方が良いでしょうね(*゜ー゜)ゞ⌒☆夜はめちゃ静か…週末も人通り少ないです

[32: 匿名さん]

坂を嫌がる人は神楽坂に来なくていいですよね～。
坂抜きでは語れない街ですから。

[33: 匿名さん]

神楽坂駅に向かう赤城神社脇の坂はハンパない急坂。雪降った日には通行できないレベル。
一度ベビーカー押して通ったけど二度と通りたくなくなった。
同じ坂でもちょっとためらうね。

現地見学の際は確認された方が良いでしょうね。

[34: 物件比較中さん]

帰りは良いですけど行きはかなりきついでしょうね。
公称徒歩7分ですが、確実に10分以上はかかるのでは？
普段使いには江戸川橋が現実的ではなかろうかと。

[35: 物件比較中さん]

>>32

その名の通り本当に坂が多いですからね、真面目な考えで坂が無理という方には推奨しにくい立地だと思います。
私はこの坂のある風景が神楽坂の一つの醍醐味だと思っていて、この坂を行き来することを体力的維持にも日課にしたいぐらいですよ。
外からわざわざ坂の多さを見に来る方もいるそうですね。
ここは歴史の一部だと思います。

[36: 購入検討者]

購入検討段階の感触としては･･･

【メリット】
・江戸川橋4分、神楽坂7分(JR飯田橋20分)
・地蔵通り商店街、小中学校　すぐ近く
・同エリア、同規模の物件と比べると割安

【デメリット】
・接道がほとんどない中地
・周囲が戸建とマンションに囲まれ、高層階
　でないと眺望は望めない(低層階は圧迫感アリ)
・駐車場なし
・新宿区洪水ハザードエリア=低地
・周囲はもともと印刷工場街で準工業地域
　周辺の街並もキレイとは言えない

☆「オープンレジデンシア江戸川橋」として
　検討するのが良いでしょう
☆比較的リーズナブルな価格で神楽坂気分も
　味わえる程度
☆物件クオリティも中の中～やや上程度
☆6千万規模出すならば、別物件の検討の余地
　があるか。4～5千万程度なら、費用対効果で
　選んでも良いかも。

といったところでしょうか。

[37: 購入検討者]

【懸念事項】
・49戸という小規模で、月の修繕積立金が5千円程度
　⇒初めは安く見せておいて、早々に値上げされるのではないか？
・耐震、免震等の記述が見当たらないがどうなっているのか？

[38: 検討者]

それは【懸念事項】じゃなく【確認事項】でしょ

でも確認できたら教えて下さい。

宜しくお願いします。

[39: 購入検討中さん]

>>37
>>38

E、W棟で値段が違うみたいですが、E棟は以下のような感じで
30年の長期修繕計画案ですね。

1-4年　　 65円／㎡
5-9年　　115円／㎡
10-14年　165円／㎡
15-19年　215円／㎡
20-24年　265円／㎡
25-30年　315円／㎡

免震でなく、普通の耐震ですね。
直接基礎で地盤がしっかりしているみたいなので、
地震で杭が折れるなどの心配はないですが、普通
に揺れるでしょうね。

[40: 検討者]

40さん

ありがとうございます。

５年ごとに５０円Upですか。妥当ですね。

[41: 匿名さん]

神楽坂の本物件を見ると当初の削れる共用部はとにかく削って格安で提供というコンセプトから少しずつ変わってきてるのがわかりますね。エントランスのアピールとか以前はなかったですよね？
むしろエントランスなんて要らないくらいの勢いだったような。
普通のコンセプトで普通の値段に近づいてる感がありますね。

[42: 匿名]

ニーズにあえばいいでしょ
にしても安いけどね

[43: 匿名さん]

昔はもっと格安感がすごかったけどね。

[44: 匿名さん]

買っちゃいました。。
それでも私は満足です。

[45: サラリーマンさん]

４４さん
おめでとうございます！
うらやましい！

[46: 匿名]

おめでとうございます。
やっぱり新築マンションはいいですよ

[47: 匿名さん]

この価格で神楽坂に住めるなら豊洲などの新興タウンよりずっとねらい目ですね。

[49: サラリーマンさん]

神楽坂で４千万円台が出てくるとはさすがに無視できないです。

ちょい狭い、だからこその価格というのもあるんだと思うけど広過ぎて高額じゃうちは買えないんで、それよりもこの土地、地域に住める可能性をここに見出せて良かったと思ってます。

メゾネットもね、最初どうかなと思ったけど戸内で上下で変化が楽しめていいのかもしれません。
方角は慎重に、かな。

[50: 匿名さん]

ここの施工会社・・・
ＧＲＥＥＮＰＡＲＫ千代田淡路町も施工してたけど本当に大丈夫か？

[51: 匿名]

ほんと、立地、デベ、施工会社、全部不安要素だらけだが大丈夫なのか？

[52: 匿名さん]

神楽坂と言う土地柄は大変魅力的です。好きな町のひとつでもあります。
メゾネットタイプが気になっていますが、冷暖房効率はどうなんでしょうか。
あまり広いともいえないので、Ｅ－Ｄタイプも迷いますが。
駅からも近いとも遠いともいえない立地ですね。

[53: 匿名さん]

そうですかねえ・・まあじっくりと考えることにします。

ここってオーダーシステムがあるんですよね、それに惹かれてます。最近腰が痛くて・・キッチンのせいなんだと思います。こういう問題を抱えてる私的にはワークトップを好きな高さにできることは嬉し過ぎるサービスです。洗面台も同じくで、両方とも85センチ以上は欲しいと思ってました。そもそもこの高さを自由に選択できる物件の供給数が少ないですから自然とここに目が来た次第です。

[54: 匿名]

>53
オーダーなんてどこにでもあるんじゃない？
竣工前なら大手のデベはオーダーできるらしいけど

[55: 主婦さん]

キッチンの高さって重要ですよね。
昔住んでいた家はキッチンが低くて料理が億劫でしたが
腰を曲げなくても良い高さの今は料理が楽しくなりました。

[56: 匿名さん]

立地やばい

[57: 匿名さん]

なんかネガさんがいるみたいだけど
ここの不安要素は施工会社ぐらいだよ・・・

[58: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/houkoku.p...

26 新宿区 改代町
リッチ？

[59: 匿名さん]

>57
どういうことっすか？
施工会社やばいんすか？

[60: 匿名さん]

５２さん
我が家も主人、私とも都内に勤務しているのでここの立地の良さにひかれております。
神楽坂は何度か散策した事があるのですが、昔の雰囲気も残っていてすごく落ち着く街だな
と思います。子供がいるとどうしても騒音などが気になってしまいますが、メゾネットタイプなら
安心ですね。確かに冷暖房の風はすべて上に上がってしまうと思うので効率的には悪いかも
しれませんが。

[61: 検討中さん]

昨日見てきました。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000043807.pdf
これってどうなの？

[62: 匿名さん]

58,61 からして立地がヤバイってことになると思います。

[63: 購入検討中さん]

せっかくなので、新宿区の洪水ハザードマップもどうぞ。
改代町は、１階の軒下まで沈む想定です。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000081437.pdf

残念ながら、火災、地震、水害には非常に弱い立地です。
火災と地震は、ハザードマップの前回調査が第6回（平成20年）なので、
今年ぐらいに最新の調査結果が出るかどうかですね。

日本のどこに住んでも災害はありますが、このリスクを踏まえて検討
した方がよいと思います。

[64: 契約済みさん]

災害で潰れたらしょうがない。
潰れるのはここだけじゃない。
リスクない場所あったら教えてください。

駅近、商店街すぐ。商店街の人は優しかった。
会社には自転車で通える。
私は契約してよかったです。

[65: 匿名さん]

デメリットひっくるめても都心にこの絶対額で住めるってなんだかんだ魅力的なのでは？

これが大手だったら確実に最低1割は高いでしょう。

[66: 匿名さん]

ハザードリスクがあるとはいえ、都心で65平米が4000万台予定、75平米が6000万台予定ってすごいですね。
災害リスクや神楽坂と言いつつ坂下の江戸川橋である点を気にしない人にはかなりお買い得物件ではないでしょうか？

[67: 匿名さん]

お買い得というけれど、何か理由があるから安いのでは。
立地なり、設備、構造のグレードなり、会社のこの物件に対する力の入れようなり。
自信ある物件なら、もっと強気で値付けするんでない？

[68: 通りすがり]

>65
不動産関係者の方でしょうか？

[69: 匿名さん]

翌朝快床フロアしか書いていませんが、浴室換気、暖房等の機能ないんですか？
シンクも他物件だと静音のような文言があるけど本物件は書いていませんが、ジャバジャバ音が鳴る安物ですか？
キッチンは天然石や人工大理石でもなさそうですが、どんな仕様でしょうか？

[70: 匿名さん]

神楽坂じゃないよ。
で、江戸川橋周辺は店がない。

[71: マンコミュファンさん]

日神と同じ業者にイメージ図を書かせてんのかな。金かければいいのに。見栄え悪い。

[72: 購入検討中さん]

>>69

東京ガスのTESなので、標準で浴室暖房（換気）は付いています。
但し、ミストサウナはオプション（約27万円）です。

また、キッチンはタカラスタンダードで、静音タイプのシンクです。
天板は、天然御影石で３タイプから選択できます。

デベが不親切なのでちゃんと記載されていませんが、E棟は２重天井でもあります。
既出ですが、仕様はトータルで中の上、または上の下、と思います。
そもそも、このデベのコンセプトはあまり仕様は落とさず、共用施設の無駄は省くなので。

[73: 購入検討]

もう少し安ければ買えるんですが...

[74: 匿名]

この価格帯で買えないなら23区は諦めたら？

[75: 匿名さん]

＞72
このシリーズは室内の仕様は決して低くは無いですよね。

[76: 匿名さん]

>75
それって室内仕様以外は低いってこと？
まずいじゃないっすか。壊れない？

[77: 匿名さん]

このあたりは神楽坂が高台ならハザードマップを見る限りは
低地になるんだね。お隣も水道町とか水に関係する名前だし
水害とかあるから店が無いのかな？

[78: 匿名さん]

ここの仕様・設備は決して低くないよ。
ただ今の分譲マンションの標準仕様が高いというか良くなってるだけ

不安要素としては施工会社の請負金額が業界でもダントツに安いから
建物の仕上げや職人の質に問題が有るかも。

まあ三井とか三菱みたいな大手は絶対使わないでしょう。

[79: 購入検討]

>74
社会科勉強しなおしたら？
23区って知ってる？

[80: 匿名さん]

施工会社のHPに
＞片山組の特徴のひとつに、建築分野を選ばないことがあります。
＞複雑で高度な技術を要求される医療分野で培った知識と経験を
＞バックボーンに、あらゆる建物に対応できる能力を備えているからです。

とあるんだけど、分野を選ばないのは節操なく身の丈を知らずやってるってことなの？
よくわかんないが。

＞漏水はもちろん、建具の不具合ひとつでも迅速に対応。
HPに書く事じゃなく当たり前のことだよね。
なんか不安になってきた。

[81: 匿名]

請負金額が安すぎる＝質の悪い職人しか呼ぶことが出来ない＝仕事や仕上げが悪い

でも請負金額が安いと分譲価格がお値打ちになる

どっちを取るかだよ？

良い所どりばかりは虫のいい話だね。

[82: 匿名]

＞73
幾らなら買えるの？
予算厳しいなら北か東方面に行けばもっと平均価格下がるよ。無理無理購入は後で辛いよ。

[83: 購入検討]

5000っすね。

[84: ご近所さん]

No.83 購入検討さん、5,000でこのエリアの新築限定で探しているのでしたら、この物件以外ありませんよ。今すぐ登録しては？昨日の新聞折込広告をみると、68.85㎡で4,900万円台、75.04㎡で5,100万円台と、まさにご予算で買える物件です。
まあ、新築にこだわらず中古も検討すれば、選択肢は広がりますが。

[85: 匿名さん]

親会社のCMで織田裕二出てた。
＞83は何平米で5000万希望なの？

[86: 匿名さん]

よかったね新築なのに低価格
これも施工会社のおかげだね。

[87: 購入検討]

>85
75.04っすね。

[88: 匿名さん]

5000万で75平米だとこの物件ぐらいしかないな
中古ならより取りみどりだから、中古検討してもいいと思うけど

もうちょっと出せばクレヴィア神楽坂の73平米が買えるけどね
グランドメゾンは検討する必要は無いかな

[89: いつか買いたいさん]

ここのデベって値引きとかあるの？
あるんだったら交渉の価値あるんじゃない？

[90: 匿名さん]

売れ行き次第じゃないの？
75を5000万ね～。誰かに先に買われちゃいそうだけど。

[91: 匿名さん]

新築ですと専有部の最新設備にばかり目が向きがちですが、
このマンションの防災サポートシステムはなかなか優秀だと思いませんか？
ウェルカムパーティーで顔合わせする事でコミュニティを作り、
全住戸に備蓄品や防災グッズが入った防災ボックスが完備されています。

[92: 匿名さん]

>91
防災サポートシステムが良いのはどこ情報ですか？
マンションのHP見ても書かれていませんが・・・

[93: 匿名さん]

この周辺だと駐車場の平均価格はどんなもんですかね？

[94: 契約済みさん]

相場は3万円くらいだったと思います。
うちは車保有を諦めてカーシェアリングにしました。

[95: 匿名さん]

神楽坂のメゾネットマンションって言ったら、豪邸を想像しちゃいますねw

[96: 契約済みさん]

実際には、
メゾネット棟のほうが戸数少ないし、外からもメゾネット棟はあまり見えない場所にあるので、
外観はマンション棟のイメージですね。

[97: 周辺住民さん]

ここら辺は平おきなら￥35000は見といた方が良いですよ♪
機械式で3万かなぁ
実際最近駐車場借りたので年末時点の情報です！

[98: 契約済みさん]

買ったどー
安かったどー

[99: サラリーマンさん]

おめでとうございます！
羨ましいです！

[100: ご近所さん]

無駄な共用部分も無く、経費のかかる駐車場無く、広さも狭すぎず、有楽町線と東西線が使え新築なら、お買い得ですね。江戸川橋には商店街もあり、便利ですよ。

[101: 匿名さん]

市谷柳町と改代町、神楽坂６丁目などは地震による建物倒壊危険度が
５段階中の５とピンポイントだけどこの対策が十分取られていれば
１００パーセントの優良物件と思うよ。

[103: 購入炭]

駐輪場が49戸に対して52個しかありません。

[104: ご近所さん]

普通は各住戸に対して１個なので多い方では？

[105: 匿名さん]

確かに今は各住戸に１個で十分かもしれないけど
間取りのタイプがファミリー向けだと将来不足すると思う。

都心の単身者やディンクス向けなら十分だけどね。

[106: 契約済みさん]

ご近所さん、
この辺りから、
電車・バス・徒歩では行き難く、
自転車で行くとちょうど良い
地域やスポットはありますか？

[107: アノニマス]

コンセントの増設がめちゃめちゃ高いことに気づきましたか？普通の工務店で頼むと10分の1程度の値段でできます！

[108: アノニマス]

皇居、北の丸公園、靖国神社など。

[109: 匿名]

次のローン減税サイクルまで残ってますかね？
消費増税よりローン減税の拡張の方が魅力な気がして今住宅買うのって損じゃない？と感じてるのですがいかがでしょうか？

[110: 匿名さん]

消費税は建物にだけだっけ？
6000万の物件買って3000万が上物だとしても90万円増。4000万が上物でも120万増。
ローン現在の拡張が現行200万から最大400万に拡張されればその差200万。
確かに来年まで待ってもいいかも、と思わなくもない。

でもはたしてそんな単純な話なのか？？？

[111: 購入検討]

この物件買いですか？

[112: 購入検討中さん]

消費税とローン減税拡張の件。
今賃貸なら、待つぶんの家賃も考慮しないと。

[113: 匿名さん]

仮に家賃10万でも減税差額は吹っ飛ぶね。
やはり駆け込み時？

[114: 購入炭]

高いのはコンセントの増設だけではありません。

ちょっとした間取りの変更も結構な金額とられます。

オープンレジデンシアで駐輪場の隣接地も購入していながら、その土地は駐輪場とせず、自社で保有し続けるぐらいですから、とても良心的な会社とは言えません。

[115: 匿名さん]

>114

幅3mしかないのに、駐輪場を増やすか、平置きの駐車場でも作ればいいのに、あの土地を保有する理由が分かりません。増設コンセントは高いし、他のオプションも総じて高いですよね。ホームページに掲載されているオーダーシステム事例の費用も、意外と安く済んだ事例しか掲載していないのではないかと勘繰りたくなります。

[118: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[119: 契約済みさん]

「未定」ということが重要事項説明ということでしょう。
最初は安く提供する為に保有しておいて、
後で要望に応じて駐輪場や駐車場の増設等をして、管理費で買い取らせるようなことをするのかと思っていますが。

保有率も少ないので、無理やり住民の反発を買うようなことはしない、と信じたい。

[120: 契約済みさん]

「間取り」の変更は無償ですよ。
壁の移動、ドアの移動、コンセントの移動、は取られない。
オプションは確かに高い印象あり。
例えば、食器棚とか洗面所の吊戸棚とかトイレ棚とかは高い印象。

[121: 匿名さん]

そう信じたいですね。

[122: 匿名さん]

土地の一部を売主の不動産会社が所有する話は何か胡散臭いですね。
確かに土地の固定資産税がその分少し浮くかも知れないがその理由で
わざわざ不動産会社が所有するのはおかしな話
恐らく引渡しが終了したら建売でも造って販売するか
或いは何らかの理由でその土地所有者の承諾がなければ再建築不可で
一時的には駐車場にしても将来は管理組合に買い取らせるなど・・・
十分注意された方が良いと思います。
少し昔の話では、マンションの共用部の一部をパンフレットでは店舗
として表記しておきながら建築確認の申請は駐車場として建物が完成
したら不動産会社がそのまま取得して賃貸で利益を得たり転売したり
することもあった。
このような事をすると無償で不動産会社が店舗を取得することになる。

[124: 購入検討中さん]

クレヴィアのほうがいいのかな？
ディスポーザーくらいしか違いがわからないのだけど。

坂の上の清水建設はいかにも高そうだし。

[125: 乗り遅れ]

その理由を述べよ

[126: 匿名さん]

>119
>121

CMでも織田雄二を起用して、イメージ戦略をしていますが、
急成長の影に、何とやら。あまりデベを信じない方がいいですよ。

http://news.ap.teacup.com/nakahara/

[127: 匿名]

あらさがしお疲れ様

[128: 匿名さん]

それならついでに施工会社も胡散臭いということで

坂の上の清水建設

坂の下の片〇組

あまりにも違いすぎる・・・

[129: 購入炭]

＞124
＞クレヴィアのほうがいいのかな？

何を基準にして考えるかだと思うけど、価格重視なら間違いなくこの物件です。


間取りの変更だけではなく、部屋のクロスの変更も東急ホームズが高い値段をふっかけてきます。

[130: 匿名さん]

値段だけに捉われると足元すくわれるよ。

[131: 購入炭]

江戸川橋の駅をメインで使う人には良い物件だと思います。

それにしても、東急ホームズのクロスの変更料金の高さについて腹立たしいです。

[132: 契約済みさん]

東急ホームズはコーディネートするだけだから、価格設定は売主ではないかと思います。

因みに、クロス変更はそんなに一般と比べて高かったのですか？
うちは、最初から３パターンの選択肢の中から選んでいるので、あまりわからないのです。

[133: 匿名さん]

ホームページ見ると「オープンレジデンシア本郷はこちらから」とありますが、完売したのでしょうか。

[134: 購入炭]

オープンレジデンシア本郷は販売中みたいですよ。
3日程前にオープンレジデンシア本郷の営業メールが届きました。

[135: 匿名さん]

１３１さん

販売時に係わっている業者は法外な価格設定になりますよ。
１３２さんの仰るように下請けに丸投げですから。
カーテンなんか関係業者見積もりと普通に他でさがした価格を比べると３倍くらい取られますよ。
面倒でも自分で探したほうが良いと思います。

[136: 物件比較中さん]

ルーフバルコニー良いですね。
キッチンがＬ字型なので料理がしやすそう。お客さんが来たときにキッチンが丸見えではないところも
利点です。
もうちょっと収納が多いと便利さが増すでしょうね。

[137: 匿名さん]

細い通路、いざと言うときに不安を感じる。
向きも東か西。無理して狭いところに造ったようだ。

[138: 購入炭]

＞137

137番さんのおっしゃるとおりです。
だからその分価格が安く抑えれているのではないでしょうか。

[139: 契約済みさん]

最終３邸になりましたね。

売り出し開始４ヶ月目、入居まであと７ヶ月。
最近の景況もあるので、完売はできそうですね。

[140: 通りすがり]

やっぱりメゾネットが残っていますね。
どれだけ値引きすれば売れるのでしょうか？

[141: 契約済みさん]

早く買わないと、
レイアウト変更利かなくなりますね。
もう無理かな？

[142: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

マンションでメゾネットは有り得ない。
広い間取りならまだしも、この程度の広さじゃ、疲れるたけでしょ。

[143: 契約済みさん]

最終２邸になってる。

[144: 匿名さん]

メゾネット、階段部分が結局ムダになり有効面積が少なくなってしまう。
せまい空間にメゾネットというのは疑問。

[145: 匿名さん]

残りも少ないし、あとは値引き次第だろうね。せまいメゾネットでも構わないという人にはいいんじゃない。

[146: 購入炭]

残りの2邸は週末で売れたのでしょうか？

いずれにしても3月中に完売しそうですね。

[147: 匿名]

値引き？ してませんよ。 この程度の価格の物件が予算に収まらない方は神楽坂はご遠慮ください。

[148: 契約済みさん]

完売したそうです。

[149: 匿名さん]

安かろう悪かろうと揶揄されるけどなんだかんだきっちり完売。

[150: 匿名さん]

織田裕二効果で売り出し中の物件軒並みほぼ最終1,2戸ですね。
今一番勢いあるデベなのでは？

[151: 購入炭]

ＨＰではまだ残り2邸となっているのに、なぜ？完売したと分かる？？？

[152: 匿名さん]

でも2戸としてもほぼ完売みたいなもん。

今時の大手デベの無駄に高い売れ残りに比べれば堅調そのもの。

[153: 匿名さん]

格安ですね。

[154: 匿名さん]

安かろう、悪かろう、では困る。

[155: 匿名さん]

悪かろうってたとえばどの辺が？？

[156: 匿名さん]

オープンレジって安かろう悪かろうと叩かれるけど、具体的に何が安かろう悪かろうなのかは意外と書かれてない。

ビジネスモデルを壊されて困ってるどこかの業者の僻みですかね？

[157: 匿名さん]

そう、意外と粗が見つからない。

[158: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

見た目と立地は十分安っぽいが、最低限の設備は整っている？

[159: 匿名さん]

ですね。
仕様は十分かと。

デベのブランドは二の次でとにかく絶対額を抑えて都心に住みたい人にはちょうどいいのかな。

大手の物件には当然大手なりの人件費捻出も加味されてますからね。

[160: 匿名さん]

逆に言えば、なぜ他が軒並み付けた平均的な価格を下回るのか？
問題なのは、その説明が全く表に出てこないこと。
この会社が材料・人足・人件費で他に比べ飛躍的に低くなる要素は皆無。
加えて、そんな会社の利益率が比較的に安い訳がない。

つまり、素人（消費者）には見えない点で“節約”している疑いが高い、ということ。

[161: 匿名さん]

今日神楽坂駅近くで火事がおきたと夕方からのニュースでずっと言っていますね。まだ延焼しているとか。
ずっと気になっていた物件の近くなので気になっています。家は旦那さんも子供も有楽町線を利用するので
神楽坂駅より江戸川橋から徒歩４分という点が気に入って検討しております。
やはりメゾネットタイプが魅力ですね。戸建とマンションの利点を両方叶えていますからね。

[162: 匿名さん]

接道義務の低い長屋を組み合わせて更に地階住戸作って、駐車場なくして有効率上げてるから安いんだろ。コスモスイニシアも長屋市場に参入して激安でやってるけど

[163: 契約済みさん]

火事は神楽坂駅の反対側らしいです。
延焼リスクの高い地域だけに、消火出動態勢がすごいですね。
出火原因が気になります。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20130
312/k10013150601000.html

[164: 匿名さん]

長屋市場。なるほど。

[166: 匿名さん]

＞No165さん
どうぞ、湾岸に住んで下さい

[167: 匿名さん]

湾岸に住む位だったら家買わないほうがまし。

[168: 匿名さん]

ところで神楽坂の散歩はしてみました？？

私は訪れるのは2回目だったんですけどやっぱり風情とか情緒っていうのかな、こういう言葉が相応しい風景だなあってシミジミ。

飲食もしてみたいんですけどね、何だか高そうなところばっかりで（汗）

でも住むことになったらたまには夫婦で行ってみたいかなというお店が何軒かありました。

余裕のある時は行きたいですねえ。

[169: 匿名さん]

風情があると言うのはそれだけ古い家並みが多いという事。
火事には注意が必要です。
特にこのマンションは奥まったところにあるのでリスクが高くなっている。

[170: 匿名]

うちは、
夜は高いので、
ランチでたくさんのお店に回ってみたいと思っています。

[171: 匿名さん]

>160さん、>162さんの言うとおりです。
要は今時の中間層の懐事情を鑑みて大手ではなしえない手法を取った戦略勝ちです。
新しいビジネスチャンスは既存ビジネスの隙間に落ちているものです。

[172: 匿名さん]

168さん
一見高そうなお店が多いですが、ランチなどは結構手頃な値段で食べられたりするのでまずは
ランチを食べて美味しければイベント時の時などに夕食で行く様にしています。
我が家がお気に入りなのが、ロテサリチキンで有名なイヴテラスというお店です。店主のイヴさん
がこの間テレビに出ていました。テレビに出る前から結構家は行っているのですが、ここのチキンを
食べたら他の所のロテサリは食べられませんよ。

[173: 周辺住民さん]

なんか住んでもいないのにこの辺りを批判する輩が多い。
いい街なのに、おまえらどこ住んでるんだ？

[174: 匿名さん]

>>171
そ、そうかもな・・・（察し）

[175: 契約済みさん]

最終１邸になってる。ラスト頑張れ～！

[176: 匿名さん]

都会の谷間。

[177: 匿名さん]

だから？

[178: 匿名さん]

震災が来たら、逃げ場ない。通路細すぎ。だから安いんだろうけど・・・・・

[179: 周辺住民さん]

＞No178
震災来たら、逃げ場ない？通路細い？ちょっと出れば目白通りですが。
都内の住宅街ってそんなもんでしょ。

[180: 匿名さん]

このマンションの入り口は確かに狭すぎ。行き止まり状態だろ。

[181: 匿名さん]

ラスト1邸が長いですね。

[182: 契約済みさん]

残り数戸から時間がかかりましたが、完売しましたね。
入居が待ち遠しいです。

[183: 匿名さん]

完売おめでとうございます！

[184: 匿名さん]

あとは内覧会ですね・・・
そこですべてが分かると思います。

[185: 入居予定さん]

住宅ローン金利上がるみたいですね。９月まで上がり続けるんでしょうか。ちょっと心配。

[186: 入居予定さん]

長期金利がなかなか下がりませんね。９月までにはどうなることやら。

先日、現地付近を通りましたが、Ｅ棟は４階？ぐらいを工事していました。
予定通り８月末には完成するとは思いますが、オープンハウスは９月末が決算であり、
同時期に合計５００戸引渡しとの記事もあったので、担当の対応不足が心配なところです。

まあ、そんなところに期待や安心をして買ったわけではないので、心配しても仕方ないのですが。

[187: 匿名さん]

担当の対応よりも施工会社の対応に注意してください。

[188: 匿名さん]

内覧会、始まりました？

[189: 入居予定さん]

>187,188さん

内覧会は、ある意味予想通りで、
同じ施工会社の「ＧＲＥＥＮＰＡＲＫ千代田淡路町」の掲示板で書かれていたことと同じような感じでした。

売主の管理の問題もありますが、施工会社の対応には呆れました。

[190: 入居予定さん]

>189さん

工期が短かったせいか、確かに無理矢理に仕上げた感は否めなかったですね。
とはいえ、私の場合、施工会社のご担当者には誠実に対応していただきました。

指摘、確認事項は多かったですが、致命的なものはなく、同行した内覧業者は、
工期を追い込みでやったようですが、その割には良くまとまっていますと
言っていました。

施工会社である片山組はもちろんですが、オープンハウスは一部上場会社と
なるので、襟を正した対応をしていただきたいです。

[191: 入居予定さん]

>190さん

どんなところが、無理矢理な仕上げっぽく見えた のでしょうか？
うちは内覧時にはあまりチェックできずに見落としているかもしれませんので、再内覧の際に参考にさせてもらえるとありがたいです。

[192: 入居予定さん]

>191さん

無理矢理な仕上げと感じたのは以下の点です。ご参考まで。

①暗い場所は、汚れや傷が多かった。
　→懐中電灯で照らして、いろんな角度から見ることをお薦めします。
②見えない箇所（死角となる箇所）は、シーリングがしっかりされていない箇所があった。
　→見えない箇所は立って見るだけでなく、上下、横から覗いたりしてみてください。
③収納や換気口など、型にはめるものは、一部、壁との隙間があった。
　→これも注意してみないと分からないので、ちゃんとした仕上げをやっているかを
　　確認しましょう。

②の見えない場所は、内覧業者が確認する専門的な所もあるので、ご心配なら
再内覧会でも同行していただく方がよいかと思います。
お互い来月から快適な生活ができるといいですね。

[193: 入居予定さん]

階段等の共用部はいかがでしたか？
共用部はまだ工期中のところもありそうですが、いつ誰がチェックするのでしょう。

[194: 入居予定さん]

それはここで聞くことではなく、売主にご自身が確認することではないですか。

[195: 入居予定さん]

>192さん

191です。
とてもご丁寧に教えてくださり、ありがとうございます！
確かに、致命的では無いものの詰めが粗くなっているということですね。良く見てみます。

快適な生活の為には、共用部もしっかり出来上がってくれるといいですね。エントランス、ゴミ置場、植栽、自転車置場等が未完成でしたが、どの程度に仕上がっているかチェックしてみます。

[196: 匿名さん]

やっぱり思った通り片〇組さん本当にいつまでも懲りないね。

何が問題かといえば工事に使っている職人の質
マナーは悪いしタバコは吸ってるし仕事は粗いし腕もない・・・
おまけに現場管理は甘くてクレームが出ると最後はとぼける
今まで同じことを別の現場でも言われてきたのだから
そろそろ深く反省しましょう。

[197: 匿名 [男性 40代]]

>>196
自分は職人なんですけど本当にそのとうりです。自分達の業界では片○組の仕事の酷さは有名です片○組の幹部の人達には深く反省してほしいです。

[198: 購入検討中さん [男性 50代]]

地盤は沼地だし、改代町は都内で災害危険度27位にランクインしてるし、このマンション大丈夫なのかな。災害に弱い？なにか対策してる？

[199: 匿名さん]

>>192さん

内覧会に同行してくれる業者さんいますよね。同行してもらった方がいいのかと思いました。知ろうとだとわからないですよね。

内覧会で指摘しないと、なおしてもらえないとも聞くので、くまなく調べようとは思っていましたが、お金を払ってまで・・・とも思っていました。いくらくらいでやってもらえるんでしょう？

[200: 購入検討中さん [男性]]

20、30年後に売却すると、いくらになるのか。高級住宅ではなくても、価値は下がらず保てるか、かなり下がってしまうのか。どうなのでしょう。上によると、立地は地盤が問題ありそうだし。

[201: 匿名さん]

>200
沼地って書いてありますもんねえ。災害危険度27位がどのくらいの程度なのかはわかりませんが・・・。

私は、高級住宅地であっても、買ったら二束三文って思っています。なので、永住するつもりで。

中古物件で売ろうと思っていても、周辺環境が悪いと（騒音家族がいたり、ヤンキーがたむろしていたり）売れなかったり安くなったりすると聞きますし。環境も問題なのかと思います。

[202: 通りがかりさん]

壁が薄いのか、上からは子供の足音、隣からは男女の声が聞こえてきてとてもうるさい。
毎回違う女を連れ込んでる男もいるらしいのでうるさい。

[203: 匿名さん]

全戸完売しているので、これから購入は無理ですね。

>>200
リセールは期待せずに購入するようにしています。すると、思わぬ高値だった時に「よかった」と思うことができるので。

沼地ってトラックが通ったりすると揺れたりするのかな、と思いますが、まさかそこまでではないでしょう。

設計変更ができたり、駅は4駅利用できたり、資産価値は高いような気がしましたよ。

[204: そういえば]

高速道路の音と排煙が気になりますね。長くは住まないかもしれません。