オープンレジデンシア神楽坂

[物件比較中さん]

オープンレジデンシア神楽坂ってどんなですか。
駅からも近いし、いいなって思うのですが情報もあまりないので教えてください。


所在地：東京都新宿区改代町20
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩6分
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社片山組
管理会社：日本ハウジング株式会社

[5: 匿名さん]

3LDKもありますね、ファミリーでも検討できるマンションで良かった。

神楽坂といえば「和」の印象が強い地域で、何となく落ち着きを感じる場所です。

こちらの立地が実際住んでどうかはこれから調べますが、
まずは間取りを見たいですね。
利用可能路線が多いので価値も中々??

[6: 購入検討中さん]

ここだけの話では無いですが、最近は節操も無く神楽坂で釣ってきますね

買い手の立場も考えて本来の名前で勝負する・・・というのも無理な話なんでしょうな

[7: 匿名さん]

3さん
私もここら辺周辺は買い物に困る場所ではないかなと思っていたのですが、
実際見に行くと結構買い物できる場所はありましたよ。
ここの物件からだとスーパーは丸正が一番近いかな。ローソン１００はもっと
近いので物によっては便利そうですね。

[9: 匿名さん]

神楽坂かどうかは正直う～んなところがありますが、
基本立地は良いかと。
生活はしやすいですし、使える路線も複数ありますし。
まだ見れないページでオーダーシステムとありますが
無料でカスタマイズできるシステムがあるのでしょうか！？

[10: ビギナーさん]

あまりに拙いかたが対応されたというのがあり、
おそらくは魅力的な物件ながら、だいぶ萎えました…。

プロジェクトリーダーおぼしきかたが最初の一瞬同席され、
OJT研修よろしく？はまあそれはそれで結構ですが、
なかばうんざり傾聴した挙げ句、ある意味
あんた買う気あるの？的なトークを挙げ句にされ、
まあ足元見るなら見るで結構ですが、
少なからずイラッとはさせられました。

逆に現場の様子もまともに把握してないかたに、
あんた売る気あんの？と思ったりもして。

[11: ビギナーさん]

正直、渡された資料も、校正前のゲラみたいで出来で唖然としました。
建築会社やら建築確認が「●●●」、完成時期や引渡し時期が
「平成00年00月00日」とは一体どういうことなのでしょうか。

敷地接道が2箇所とも私道で、セットバックされていない箇所もある点、
その道路の舗装状態が悪いこと、そのほか敷地周囲に舗装すらされていない
私道が多数あることが、将来的に面倒なことにならないとも限らず、
（その他理由はあるようですが）安い理由は理解できました。

私は勇気がないので、検討から外します。

[12: 匿名]

社内研修用物件ですか？

[13: 匿名さん]

これ、神楽坂じゃないじゃん！江戸川橋工場地域じゃん！

[14: 匿名さん]

不動産に掘り出し物無し…ですかね。

[15: 匿名さん]

安かろう悪かろうの典型。でも、わかりやすいから、まだいい。

[16: open]

とても親切に対応していただきました。

気になる点は一点です。この物件から首都高が見えます。
夜に音を確かめましたが、200m～300mほど離れているせいか気になりませんでした。
（音は聞こえますが気にならない程度）

空気に関して、地上（1階）では問題なく感じられましたが、
3〜5階首都高側となると、首都高の影響を受けるのでしょうか⁇
空気のことは詳しく知りたいです。周辺環境ご存知の方がいましたら
教えていただけませんか？

[17: 匿名さん]

ここムリ。豊洲にします。ごめんね。

[18: 匿名]

別に悪くないと思うが

[19: 匿名さん]

空気のことを言うなら、首都高よりもここが工業地域であることを気にしたほうがいいのでは？

[20: 匿名さん]

神楽坂しゃないし、オープンレジだし、なんのために買うんだろうか。
安物買いのなんとかに、ならないといいけどね。

[21: open]

アドバイスありがとうございます。

ここの数100m神楽坂駅側に賃貸で住んでいてこの辺りが
気に入ったので、手の届く江戸川橋よりを検討していました。
江戸川橋周辺は歩いたことがなく、地図上では
大きな工場がないので安心していました。

そこで本日夜もう一度現地を見に行きましたが、
やはり首都高が気になりました。
のどが弱いので、空気には敏感になってしまいます。

場所から検討し直そうと思います。
本当に親切に対応していただいたのでとても残念です。

[22: 匿名さん]

駅近なのは間違いないので、割り切る向きにはいいんじゃないの？
自分は現地見てやめたけど。

[23: 匿名さん]

最近親会社がTV CMしてますね。

手がけてるマンションの物件数は多いけど、いずれの物件も戸数少ないのに完売してないのは時代のせいだけですか？
http://www.ohd.co.jp/mansion/

[24: 匿名]

どうゆうこと？
完成在庫は無いみたいだけど
完売してるから在庫が無いんじゃないの？

[25: 物件比較中さん]

最近神楽坂近辺の物件をみて回ってるけど、どの物件も１次２次とあっても１次で売れ残った物件を２次で売るスタイルじゃ無いみたいね。例えば「1次は４分の１物件しか申し込み受付ないですよ～。」「この階のこの部屋は２期での販売です。」ってな具合に。この会社だけじゃなく、近くに建つク○○アや三○○産のでも同じように言ってた。まぁでも人気のある部屋はなんだかんだ１次に持ってきてとかはしてるんじゃないかな。オープンレジの建設中以外の完成物件は完売してるみたいだね。

[26: 匿名]

戸数も少なくて共用設備省いて安くしてんのに完売しなかったらそれこそダメマンションでしょ。。

[27: 匿名]

完売してるからいいんですよ。
ニーズを満たしてるんです。

[28: 匿名]

元社員ですが、ここの物件はおすすめできません。
売ること先行で、サポート後手でそれを当然とばかりに
社員は認識していますし、それで社員は高給とり…。

買った後を考えたら大手ですよ。

[29: 匿名さん]

神楽坂と江戸川橋の間って近いからバスとか歩行者とか何気に多かったりしますかねえ。

神楽坂駅の南方面はとにかく駅数が多くて住む立地としてはどうなのかなあと思ってこちら北側を検討してるんですけど、よく見ると上に江戸川橋駅が。

ちょうど最短距離上に位置する物件だから周辺道路の混雑具合が気になる点です。
便利なのはいいことなんですけどね、自分は有楽町線もよく使うことになるからマンションのすぐそばにどっちにでも行けるバスが出てるとありがたいです。

[30: 近隣者]

江戸川橋までバスに乗るような距離じゃないですよ。

ここは完全に江戸川橋圏といった方が正しいですから。
神楽坂に行くのも歩いて十分可能、住宅地と言うか、幹線から中に大分入ってます。

おそらく高速の音も気にならないと思います。
夜は人通りも少なく静かですから。

江戸川橋使う人にはいい立地だと思います。

分譲主や日照等はよくわかりませんが。

[31: 周辺住民さん]

江戸川橋駅は坂無しで徒歩数分。神楽坂駅は坂登りますが5、6分。元々神楽坂は坂の街なので坂が気になる方は一番利用する駅までの道のりを実際歩いた方が良いでしょうね(*゜ー゜)ゞ⌒☆夜はめちゃ静か…週末も人通り少ないです

[32: 匿名さん]

坂を嫌がる人は神楽坂に来なくていいですよね～。
坂抜きでは語れない街ですから。

[33: 匿名さん]

神楽坂駅に向かう赤城神社脇の坂はハンパない急坂。雪降った日には通行できないレベル。
一度ベビーカー押して通ったけど二度と通りたくなくなった。
同じ坂でもちょっとためらうね。

現地見学の際は確認された方が良いでしょうね。

[34: 物件比較中さん]

帰りは良いですけど行きはかなりきついでしょうね。
公称徒歩7分ですが、確実に10分以上はかかるのでは？
普段使いには江戸川橋が現実的ではなかろうかと。

[35: 物件比較中さん]

>>32

その名の通り本当に坂が多いですからね、真面目な考えで坂が無理という方には推奨しにくい立地だと思います。
私はこの坂のある風景が神楽坂の一つの醍醐味だと思っていて、この坂を行き来することを体力的維持にも日課にしたいぐらいですよ。
外からわざわざ坂の多さを見に来る方もいるそうですね。
ここは歴史の一部だと思います。

[36: 購入検討者]

購入検討段階の感触としては･･･

【メリット】
・江戸川橋4分、神楽坂7分(JR飯田橋20分)
・地蔵通り商店街、小中学校　すぐ近く
・同エリア、同規模の物件と比べると割安

【デメリット】
・接道がほとんどない中地
・周囲が戸建とマンションに囲まれ、高層階
　でないと眺望は望めない(低層階は圧迫感アリ)
・駐車場なし
・新宿区洪水ハザードエリア=低地
・周囲はもともと印刷工場街で準工業地域
　周辺の街並もキレイとは言えない

☆「オープンレジデンシア江戸川橋」として
　検討するのが良いでしょう
☆比較的リーズナブルな価格で神楽坂気分も
　味わえる程度
☆物件クオリティも中の中～やや上程度
☆6千万規模出すならば、別物件の検討の余地
　があるか。4～5千万程度なら、費用対効果で
　選んでも良いかも。

といったところでしょうか。

[37: 購入検討者]

【懸念事項】
・49戸という小規模で、月の修繕積立金が5千円程度
　⇒初めは安く見せておいて、早々に値上げされるのではないか？
・耐震、免震等の記述が見当たらないがどうなっているのか？

[38: 検討者]

それは【懸念事項】じゃなく【確認事項】でしょ

でも確認できたら教えて下さい。

宜しくお願いします。

[39: 購入検討中さん]

>>37
>>38

E、W棟で値段が違うみたいですが、E棟は以下のような感じで
30年の長期修繕計画案ですね。

1-4年　　 65円／㎡
5-9年　　115円／㎡
10-14年　165円／㎡
15-19年　215円／㎡
20-24年　265円／㎡
25-30年　315円／㎡

免震でなく、普通の耐震ですね。
直接基礎で地盤がしっかりしているみたいなので、
地震で杭が折れるなどの心配はないですが、普通
に揺れるでしょうね。

[40: 検討者]

40さん

ありがとうございます。

５年ごとに５０円Upですか。妥当ですね。

[41: 匿名さん]

神楽坂の本物件を見ると当初の削れる共用部はとにかく削って格安で提供というコンセプトから少しずつ変わってきてるのがわかりますね。エントランスのアピールとか以前はなかったですよね？
むしろエントランスなんて要らないくらいの勢いだったような。
普通のコンセプトで普通の値段に近づいてる感がありますね。

[42: 匿名]

ニーズにあえばいいでしょ
にしても安いけどね

[43: 匿名さん]

昔はもっと格安感がすごかったけどね。

[44: 匿名さん]

買っちゃいました。。
それでも私は満足です。

[45: サラリーマンさん]

４４さん
おめでとうございます！
うらやましい！

[46: 匿名]

おめでとうございます。
やっぱり新築マンションはいいですよ

[47: 匿名さん]

この価格で神楽坂に住めるなら豊洲などの新興タウンよりずっとねらい目ですね。

[49: サラリーマンさん]

神楽坂で４千万円台が出てくるとはさすがに無視できないです。

ちょい狭い、だからこその価格というのもあるんだと思うけど広過ぎて高額じゃうちは買えないんで、それよりもこの土地、地域に住める可能性をここに見出せて良かったと思ってます。

メゾネットもね、最初どうかなと思ったけど戸内で上下で変化が楽しめていいのかもしれません。
方角は慎重に、かな。

[50: 匿名さん]

ここの施工会社・・・
ＧＲＥＥＮＰＡＲＫ千代田淡路町も施工してたけど本当に大丈夫か？

[51: 匿名]

ほんと、立地、デベ、施工会社、全部不安要素だらけだが大丈夫なのか？

[52: 匿名さん]

神楽坂と言う土地柄は大変魅力的です。好きな町のひとつでもあります。
メゾネットタイプが気になっていますが、冷暖房効率はどうなんでしょうか。
あまり広いともいえないので、Ｅ－Ｄタイプも迷いますが。
駅からも近いとも遠いともいえない立地ですね。

[53: 匿名さん]

そうですかねえ・・まあじっくりと考えることにします。

ここってオーダーシステムがあるんですよね、それに惹かれてます。最近腰が痛くて・・キッチンのせいなんだと思います。こういう問題を抱えてる私的にはワークトップを好きな高さにできることは嬉し過ぎるサービスです。洗面台も同じくで、両方とも85センチ以上は欲しいと思ってました。そもそもこの高さを自由に選択できる物件の供給数が少ないですから自然とここに目が来た次第です。

[54: 匿名]

>53
オーダーなんてどこにでもあるんじゃない？
竣工前なら大手のデベはオーダーできるらしいけど

[55: 主婦さん]

キッチンの高さって重要ですよね。
昔住んでいた家はキッチンが低くて料理が億劫でしたが
腰を曲げなくても良い高さの今は料理が楽しくなりました。

[56: 匿名さん]

立地やばい

[57: 匿名さん]

なんかネガさんがいるみたいだけど
ここの不安要素は施工会社ぐらいだよ・・・

[58: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/houkoku.p...

26 新宿区 改代町
リッチ？

[59: 匿名さん]

>57
どういうことっすか？
施工会社やばいんすか？

[60: 匿名さん]

５２さん
我が家も主人、私とも都内に勤務しているのでここの立地の良さにひかれております。
神楽坂は何度か散策した事があるのですが、昔の雰囲気も残っていてすごく落ち着く街だな
と思います。子供がいるとどうしても騒音などが気になってしまいますが、メゾネットタイプなら
安心ですね。確かに冷暖房の風はすべて上に上がってしまうと思うので効率的には悪いかも
しれませんが。

[61: 検討中さん]

昨日見てきました。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000043807.pdf
これってどうなの？

[62: 匿名さん]

58,61 からして立地がヤバイってことになると思います。

[63: 購入検討中さん]

せっかくなので、新宿区の洪水ハザードマップもどうぞ。
改代町は、１階の軒下まで沈む想定です。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/content/000081437.pdf

残念ながら、火災、地震、水害には非常に弱い立地です。
火災と地震は、ハザードマップの前回調査が第6回（平成20年）なので、
今年ぐらいに最新の調査結果が出るかどうかですね。

日本のどこに住んでも災害はありますが、このリスクを踏まえて検討
した方がよいと思います。

[64: 契約済みさん]

災害で潰れたらしょうがない。
潰れるのはここだけじゃない。
リスクない場所あったら教えてください。

駅近、商店街すぐ。商店街の人は優しかった。
会社には自転車で通える。
私は契約してよかったです。

[65: 匿名さん]

デメリットひっくるめても都心にこの絶対額で住めるってなんだかんだ魅力的なのでは？

これが大手だったら確実に最低1割は高いでしょう。

[66: 匿名さん]

ハザードリスクがあるとはいえ、都心で65平米が4000万台予定、75平米が6000万台予定ってすごいですね。
災害リスクや神楽坂と言いつつ坂下の江戸川橋である点を気にしない人にはかなりお買い得物件ではないでしょうか？

[67: 匿名さん]

お買い得というけれど、何か理由があるから安いのでは。
立地なり、設備、構造のグレードなり、会社のこの物件に対する力の入れようなり。
自信ある物件なら、もっと強気で値付けするんでない？

[68: 通りすがり]

>65
不動産関係者の方でしょうか？

[69: 匿名さん]

翌朝快床フロアしか書いていませんが、浴室換気、暖房等の機能ないんですか？
シンクも他物件だと静音のような文言があるけど本物件は書いていませんが、ジャバジャバ音が鳴る安物ですか？
キッチンは天然石や人工大理石でもなさそうですが、どんな仕様でしょうか？

[70: 匿名さん]

神楽坂じゃないよ。
で、江戸川橋周辺は店がない。

[71: マンコミュファンさん]

日神と同じ業者にイメージ図を書かせてんのかな。金かければいいのに。見栄え悪い。

[72: 購入検討中さん]

>>69

東京ガスのTESなので、標準で浴室暖房（換気）は付いています。
但し、ミストサウナはオプション（約27万円）です。

また、キッチンはタカラスタンダードで、静音タイプのシンクです。
天板は、天然御影石で３タイプから選択できます。

デベが不親切なのでちゃんと記載されていませんが、E棟は２重天井でもあります。
既出ですが、仕様はトータルで中の上、または上の下、と思います。
そもそも、このデベのコンセプトはあまり仕様は落とさず、共用施設の無駄は省くなので。

[73: 購入検討]

もう少し安ければ買えるんですが...

[74: 匿名]

この価格帯で買えないなら23区は諦めたら？

[75: 匿名さん]

＞72
このシリーズは室内の仕様は決して低くは無いですよね。

[76: 匿名さん]

>75
それって室内仕様以外は低いってこと？
まずいじゃないっすか。壊れない？

[77: 匿名さん]

このあたりは神楽坂が高台ならハザードマップを見る限りは
低地になるんだね。お隣も水道町とか水に関係する名前だし
水害とかあるから店が無いのかな？

[78: 匿名さん]

ここの仕様・設備は決して低くないよ。
ただ今の分譲マンションの標準仕様が高いというか良くなってるだけ

不安要素としては施工会社の請負金額が業界でもダントツに安いから
建物の仕上げや職人の質に問題が有るかも。

まあ三井とか三菱みたいな大手は絶対使わないでしょう。

[79: 購入検討]

>74
社会科勉強しなおしたら？
23区って知ってる？

[80: 匿名さん]

施工会社のHPに
＞片山組の特徴のひとつに、建築分野を選ばないことがあります。
＞複雑で高度な技術を要求される医療分野で培った知識と経験を
＞バックボーンに、あらゆる建物に対応できる能力を備えているからです。

とあるんだけど、分野を選ばないのは節操なく身の丈を知らずやってるってことなの？
よくわかんないが。

＞漏水はもちろん、建具の不具合ひとつでも迅速に対応。
HPに書く事じゃなく当たり前のことだよね。
なんか不安になってきた。

[81: 匿名]

請負金額が安すぎる＝質の悪い職人しか呼ぶことが出来ない＝仕事や仕上げが悪い

でも請負金額が安いと分譲価格がお値打ちになる

どっちを取るかだよ？

良い所どりばかりは虫のいい話だね。

[82: 匿名]

＞73
幾らなら買えるの？
予算厳しいなら北か東方面に行けばもっと平均価格下がるよ。無理無理購入は後で辛いよ。

[83: 購入検討]

5000っすね。

[84: ご近所さん]

No.83 購入検討さん、5,000でこのエリアの新築限定で探しているのでしたら、この物件以外ありませんよ。今すぐ登録しては？昨日の新聞折込広告をみると、68.85㎡で4,900万円台、75.04㎡で5,100万円台と、まさにご予算で買える物件です。
まあ、新築にこだわらず中古も検討すれば、選択肢は広がりますが。

[85: 匿名さん]

親会社のCMで織田裕二出てた。
＞83は何平米で5000万希望なの？

[86: 匿名さん]

よかったね新築なのに低価格
これも施工会社のおかげだね。

[87: 購入検討]

>85
75.04っすね。

[88: 匿名さん]

5000万で75平米だとこの物件ぐらいしかないな
中古ならより取りみどりだから、中古検討してもいいと思うけど

もうちょっと出せばクレヴィア神楽坂の73平米が買えるけどね
グランドメゾンは検討する必要は無いかな

[89: いつか買いたいさん]

ここのデベって値引きとかあるの？
あるんだったら交渉の価値あるんじゃない？

[90: 匿名さん]

売れ行き次第じゃないの？
75を5000万ね～。誰かに先に買われちゃいそうだけど。

[91: 匿名さん]

新築ですと専有部の最新設備にばかり目が向きがちですが、
このマンションの防災サポートシステムはなかなか優秀だと思いませんか？
ウェルカムパーティーで顔合わせする事でコミュニティを作り、
全住戸に備蓄品や防災グッズが入った防災ボックスが完備されています。

[92: 匿名さん]

>91
防災サポートシステムが良いのはどこ情報ですか？
マンションのHP見ても書かれていませんが・・・

[93: 匿名さん]

この周辺だと駐車場の平均価格はどんなもんですかね？

[94: 契約済みさん]

相場は3万円くらいだったと思います。
うちは車保有を諦めてカーシェアリングにしました。

[95: 匿名さん]

神楽坂のメゾネットマンションって言ったら、豪邸を想像しちゃいますねw

[96: 契約済みさん]

実際には、
メゾネット棟のほうが戸数少ないし、外からもメゾネット棟はあまり見えない場所にあるので、
外観はマンション棟のイメージですね。

[97: 周辺住民さん]

ここら辺は平おきなら￥35000は見といた方が良いですよ♪
機械式で3万かなぁ
実際最近駐車場借りたので年末時点の情報です！

[98: 契約済みさん]

買ったどー
安かったどー

[99: サラリーマンさん]

おめでとうございます！
羨ましいです！

[100: ご近所さん]

無駄な共用部分も無く、経費のかかる駐車場無く、広さも狭すぎず、有楽町線と東西線が使え新築なら、お買い得ですね。江戸川橋には商店街もあり、便利ですよ。

[101: 匿名さん]

市谷柳町と改代町、神楽坂６丁目などは地震による建物倒壊危険度が
５段階中の５とピンポイントだけどこの対策が十分取られていれば
１００パーセントの優良物件と思うよ。

[103: 購入炭]

駐輪場が49戸に対して52個しかありません。

[104: ご近所さん]

普通は各住戸に対して１個なので多い方では？