オープンレジデンシア神楽坂

[物件比較中さん]

オープンレジデンシア神楽坂ってどんなですか。
駅からも近いし、いいなって思うのですが情報もあまりないので教えてください。


所在地：東京都新宿区改代町20
交通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅 徒歩6分
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社片山組
管理会社：日本ハウジング株式会社

[151: 購入炭]

ＨＰではまだ残り2邸となっているのに、なぜ？完売したと分かる？？？

[152: 匿名さん]

でも2戸としてもほぼ完売みたいなもん。

今時の大手デベの無駄に高い売れ残りに比べれば堅調そのもの。

[153: 匿名さん]

格安ですね。

[154: 匿名さん]

安かろう、悪かろう、では困る。

[155: 匿名さん]

悪かろうってたとえばどの辺が？？

[156: 匿名さん]

オープンレジって安かろう悪かろうと叩かれるけど、具体的に何が安かろう悪かろうなのかは意外と書かれてない。

ビジネスモデルを壊されて困ってるどこかの業者の僻みですかね？

[157: 匿名さん]

そう、意外と粗が見つからない。

[158: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

見た目と立地は十分安っぽいが、最低限の設備は整っている？

[159: 匿名さん]

ですね。
仕様は十分かと。

デベのブランドは二の次でとにかく絶対額を抑えて都心に住みたい人にはちょうどいいのかな。

大手の物件には当然大手なりの人件費捻出も加味されてますからね。

[160: 匿名さん]

逆に言えば、なぜ他が軒並み付けた平均的な価格を下回るのか？
問題なのは、その説明が全く表に出てこないこと。
この会社が材料・人足・人件費で他に比べ飛躍的に低くなる要素は皆無。
加えて、そんな会社の利益率が比較的に安い訳がない。

つまり、素人（消費者）には見えない点で“節約”している疑いが高い、ということ。

[161: 匿名さん]

今日神楽坂駅近くで火事がおきたと夕方からのニュースでずっと言っていますね。まだ延焼しているとか。
ずっと気になっていた物件の近くなので気になっています。家は旦那さんも子供も有楽町線を利用するので
神楽坂駅より江戸川橋から徒歩４分という点が気に入って検討しております。
やはりメゾネットタイプが魅力ですね。戸建とマンションの利点を両方叶えていますからね。

[162: 匿名さん]

接道義務の低い長屋を組み合わせて更に地階住戸作って、駐車場なくして有効率上げてるから安いんだろ。コスモスイニシアも長屋市場に参入して激安でやってるけど

[163: 契約済みさん]

火事は神楽坂駅の反対側らしいです。
延焼リスクの高い地域だけに、消火出動態勢がすごいですね。
出火原因が気になります。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20130
312/k10013150601000.html

[164: 匿名さん]

長屋市場。なるほど。

[166: 匿名さん]

＞No165さん
どうぞ、湾岸に住んで下さい

[167: 匿名さん]

湾岸に住む位だったら家買わないほうがまし。

[168: 匿名さん]

ところで神楽坂の散歩はしてみました？？

私は訪れるのは2回目だったんですけどやっぱり風情とか情緒っていうのかな、こういう言葉が相応しい風景だなあってシミジミ。

飲食もしてみたいんですけどね、何だか高そうなところばっかりで（汗）

でも住むことになったらたまには夫婦で行ってみたいかなというお店が何軒かありました。

余裕のある時は行きたいですねえ。

[169: 匿名さん]

風情があると言うのはそれだけ古い家並みが多いという事。
火事には注意が必要です。
特にこのマンションは奥まったところにあるのでリスクが高くなっている。

[170: 匿名]

うちは、
夜は高いので、
ランチでたくさんのお店に回ってみたいと思っています。

[171: 匿名さん]

>160さん、>162さんの言うとおりです。
要は今時の中間層の懐事情を鑑みて大手ではなしえない手法を取った戦略勝ちです。
新しいビジネスチャンスは既存ビジネスの隙間に落ちているものです。

[172: 匿名さん]

168さん
一見高そうなお店が多いですが、ランチなどは結構手頃な値段で食べられたりするのでまずは
ランチを食べて美味しければイベント時の時などに夕食で行く様にしています。
我が家がお気に入りなのが、ロテサリチキンで有名なイヴテラスというお店です。店主のイヴさん
がこの間テレビに出ていました。テレビに出る前から結構家は行っているのですが、ここのチキンを
食べたら他の所のロテサリは食べられませんよ。

[173: 周辺住民さん]

なんか住んでもいないのにこの辺りを批判する輩が多い。
いい街なのに、おまえらどこ住んでるんだ？

[174: 匿名さん]

>>171
そ、そうかもな・・・（察し）

[175: 契約済みさん]

最終１邸になってる。ラスト頑張れ～！

[176: 匿名さん]

都会の谷間。

[177: 匿名さん]

だから？

[178: 匿名さん]

震災が来たら、逃げ場ない。通路細すぎ。だから安いんだろうけど・・・・・

[179: 周辺住民さん]

＞No178
震災来たら、逃げ場ない？通路細い？ちょっと出れば目白通りですが。
都内の住宅街ってそんなもんでしょ。

[180: 匿名さん]

このマンションの入り口は確かに狭すぎ。行き止まり状態だろ。

[181: 匿名さん]

ラスト1邸が長いですね。

[182: 契約済みさん]

残り数戸から時間がかかりましたが、完売しましたね。
入居が待ち遠しいです。

[183: 匿名さん]

完売おめでとうございます！

[184: 匿名さん]

あとは内覧会ですね・・・
そこですべてが分かると思います。

[185: 入居予定さん]

住宅ローン金利上がるみたいですね。９月まで上がり続けるんでしょうか。ちょっと心配。

[186: 入居予定さん]

長期金利がなかなか下がりませんね。９月までにはどうなることやら。

先日、現地付近を通りましたが、Ｅ棟は４階？ぐらいを工事していました。
予定通り８月末には完成するとは思いますが、オープンハウスは９月末が決算であり、
同時期に合計５００戸引渡しとの記事もあったので、担当の対応不足が心配なところです。

まあ、そんなところに期待や安心をして買ったわけではないので、心配しても仕方ないのですが。

[187: 匿名さん]

担当の対応よりも施工会社の対応に注意してください。

[188: 匿名さん]

内覧会、始まりました？

[189: 入居予定さん]

>187,188さん

内覧会は、ある意味予想通りで、
同じ施工会社の「ＧＲＥＥＮＰＡＲＫ千代田淡路町」の掲示板で書かれていたことと同じような感じでした。

売主の管理の問題もありますが、施工会社の対応には呆れました。

[190: 入居予定さん]

>189さん

工期が短かったせいか、確かに無理矢理に仕上げた感は否めなかったですね。
とはいえ、私の場合、施工会社のご担当者には誠実に対応していただきました。

指摘、確認事項は多かったですが、致命的なものはなく、同行した内覧業者は、
工期を追い込みでやったようですが、その割には良くまとまっていますと
言っていました。

施工会社である片山組はもちろんですが、オープンハウスは一部上場会社と
なるので、襟を正した対応をしていただきたいです。

[191: 入居予定さん]

>190さん

どんなところが、無理矢理な仕上げっぽく見えた のでしょうか？
うちは内覧時にはあまりチェックできずに見落としているかもしれませんので、再内覧の際に参考にさせてもらえるとありがたいです。

[192: 入居予定さん]

>191さん

無理矢理な仕上げと感じたのは以下の点です。ご参考まで。

①暗い場所は、汚れや傷が多かった。
　→懐中電灯で照らして、いろんな角度から見ることをお薦めします。
②見えない箇所（死角となる箇所）は、シーリングがしっかりされていない箇所があった。
　→見えない箇所は立って見るだけでなく、上下、横から覗いたりしてみてください。
③収納や換気口など、型にはめるものは、一部、壁との隙間があった。
　→これも注意してみないと分からないので、ちゃんとした仕上げをやっているかを
　　確認しましょう。

②の見えない場所は、内覧業者が確認する専門的な所もあるので、ご心配なら
再内覧会でも同行していただく方がよいかと思います。
お互い来月から快適な生活ができるといいですね。

[193: 入居予定さん]

階段等の共用部はいかがでしたか？
共用部はまだ工期中のところもありそうですが、いつ誰がチェックするのでしょう。

[194: 入居予定さん]

それはここで聞くことではなく、売主にご自身が確認することではないですか。

[195: 入居予定さん]

>192さん

191です。
とてもご丁寧に教えてくださり、ありがとうございます！
確かに、致命的では無いものの詰めが粗くなっているということですね。良く見てみます。

快適な生活の為には、共用部もしっかり出来上がってくれるといいですね。エントランス、ゴミ置場、植栽、自転車置場等が未完成でしたが、どの程度に仕上がっているかチェックしてみます。

[196: 匿名さん]

やっぱり思った通り片〇組さん本当にいつまでも懲りないね。

何が問題かといえば工事に使っている職人の質
マナーは悪いしタバコは吸ってるし仕事は粗いし腕もない・・・
おまけに現場管理は甘くてクレームが出ると最後はとぼける
今まで同じことを別の現場でも言われてきたのだから
そろそろ深く反省しましょう。

[197: 匿名 [男性 40代]]

>>196
自分は職人なんですけど本当にそのとうりです。自分達の業界では片○組の仕事の酷さは有名です片○組の幹部の人達には深く反省してほしいです。

[198: 購入検討中さん [男性 50代]]

地盤は沼地だし、改代町は都内で災害危険度27位にランクインしてるし、このマンション大丈夫なのかな。災害に弱い？なにか対策してる？

[199: 匿名さん]

>>192さん

内覧会に同行してくれる業者さんいますよね。同行してもらった方がいいのかと思いました。知ろうとだとわからないですよね。

内覧会で指摘しないと、なおしてもらえないとも聞くので、くまなく調べようとは思っていましたが、お金を払ってまで・・・とも思っていました。いくらくらいでやってもらえるんでしょう？

[200: 購入検討中さん [男性]]

20、30年後に売却すると、いくらになるのか。高級住宅ではなくても、価値は下がらず保てるか、かなり下がってしまうのか。どうなのでしょう。上によると、立地は地盤が問題ありそうだし。

[201: 匿名さん]

>200
沼地って書いてありますもんねえ。災害危険度27位がどのくらいの程度なのかはわかりませんが・・・。

私は、高級住宅地であっても、買ったら二束三文って思っています。なので、永住するつもりで。

中古物件で売ろうと思っていても、周辺環境が悪いと（騒音家族がいたり、ヤンキーがたむろしていたり）売れなかったり安くなったりすると聞きますし。環境も問題なのかと思います。

[202: 通りがかりさん]

壁が薄いのか、上からは子供の足音、隣からは男女の声が聞こえてきてとてもうるさい。
毎回違う女を連れ込んでる男もいるらしいのでうるさい。

[203: 匿名さん]

全戸完売しているので、これから購入は無理ですね。

>>200
リセールは期待せずに購入するようにしています。すると、思わぬ高値だった時に「よかった」と思うことができるので。

沼地ってトラックが通ったりすると揺れたりするのかな、と思いますが、まさかそこまでではないでしょう。

設計変更ができたり、駅は4駅利用できたり、資産価値は高いような気がしましたよ。

[204: そういえば]

高速道路の音と排煙が気になりますね。長くは住まないかもしれません。