プラウド大宮ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：埼玉県さいたま市大宮区桜木町一丁目210-2他（地番）
交通：京浜東北線 「大宮」駅 　徒歩5分、埼京線 「大宮」駅 　徒歩5分、高崎線 「大宮」駅 　徒歩5分 、
湘南新宿高 「大宮」駅 　徒歩5分、 東北新幹線 「大宮」駅 　徒歩5分、秋田新幹線 「大宮」駅 　徒歩5分
総戸数：168戸
間取り：2LDK～4LDK（62.15m2～85.67m2）

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/oomiya/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[604: 買い換え検討中]

音姫つけな。
安いもの。をみつ。

[606: 匿名さん]

それがノムラのやり方。

[607: 匿名さん]

目の前に建物ができたら、日当たり眺望は何階まで大丈夫ですか？　何が建つ予定なのか、何階建てが建つのか、知っていますか？

[608: 匿名さん]

プラウドは与野駅西口にも建てるようだね。駅5分くらいかな。

[609: 匿名さん]

607です。前の建物の詳細教えてくださいm(_ _)mたびたびすみません。　予算的に下の階希望です。

[610: 物件比較中さん]

何であれ、下の階を買うのなら、駅の近くだから買う。というスタンスで、
日当たりが悪くなってもいいと割り切れないと買わない方がいいと思いますよ。

地方なんて行くと変わったマンション一杯ありますね。
この間、下が総合病院のタワーマンション見ました。
年中、救急車が来ると思うと音に悩まされそうなのと、
人の生死がかかわっている場所の上に住むのもちょっと抵抗があるなぁと思いました。

でも割り切っているんですよね、住んでいる人は。それでいいんだと思います。
具合が悪くなったら下まで行けばなんとか助けてもらえるメリットがあると思えばいいんですよね。
そんなものです。どこかで割り切らないとマンションなんて買えないと思いますよ。

[611: 匿名さん]

↑答えになってないですね(笑)
南側に建物が建つと、当然日当たりも眺望も悪くなります。　ここは、商業地域ですから日照の保証もありません。　　　どんな建物が建つのか、それにより影がどのくらいかぶってしまうのか？モデルルーム行けば教えてくれますかね？

[612: 匿名さん]

ただの商業地域でなく南側は住戸・商業の再開発地域。
南側の建物だけに全容見えないと怖い。

[613: 匿名さん]

プラウド与野西口の詳細、教えてくださいm(__)m

[614: 買い換え検討中]

>611
前に何が建とうが、下の階が希望なんだから日照が得られなくてもいい程度に買わないと
買えないんじゃないのって書いたんだけど。
609さんも日照がきになるからこそ「下の階希望」と書いたんでしょう？

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[616: 匿名さん]

>613さん

608ですが、建設計画とか詳細は分かりません。ただ、今日たまたま通ったら、プラウドのでかいマークのある囲いをしていて、中では業者の人たちが何かやってました。これから基礎という感じですかね。
位置は与野フードの斜め、与野眼科の隣です。場所的には今与野駅西口で売り出し中の某物件よりは格段にいいと思います。ただ、敷地面積はそう広くはなさそうなので、大規模にはならないような感じです。中途半端な情報しかなくてすみません。

[617: 匿名さん]

616さん

詳細ありがとうございます！
与野駅西口は綺麗だし、落ち着いた環境で良いですね。
明日にでも現地を確認してきます。
ただ西口はマンションだらけなので、眺望が気になりますね(>_<)

[618: 匿名さん]

南側に建つのは公民館か何かじゃなかったっけ？

[619: 匿名さん]

自治会館では。
ただまだ更地になってないところはわからない。
一帯が更地になればプラウドくらいのマンションは建てられる。
気になるところだね。

[620: 匿名さん]

営業の方が言ってましたが、南側は3階建ての自治会館が立つことが
決まってるそうです。その建物とも22メートル離れているので日照はそれほど
心配ないですよ。

[621: 匿名さん]

＞620
三階建てなら大丈夫ですね。

ただ、10階や14階建てマンションは簡単に建ちますから中層以下の部屋は後々は厳しいでしょう。

[622: 匿名さん]

そもそもここは商業地域でしょう。
何が建ってもおかしくはないですよ。
工場系以外は、ほぼなんでもありな地域です。
それも含めての検討だと思います。

[623: 匿名さん]

モデルルーム行って説明聞けば、すぐ教えてくれましたよ。南は商業地域じゃないし、容積率も300です。地区計画で風俗や飲食系できないし、戸建て地権者で区画も小さい。駅近にしては凄く環境が良いと思いましたよ。

[624: 匿名さん]

眺望はいらないけど、日当たりはどうなりますか？モデルルーム行けばシミュレーションしてますかね？　
GMT行ったら南でもひが入らない部屋がありました…　普通南向きなら、日が入るものだと当たり前に思っていましたが、初めてしりました。　
ここは、同じ商業地域だから、下の階は日が入らないでしょうか？

[625: 匿名さん]

モデルルーム行かないネガや、教えて君多すぎです。
日当たりも眺望も資料があったので、自分で見に行きましょう。

[626: 匿名さん]

＞624
ここの低層は将来的な事も考えると日当たりは厳しい。
15階以上にした方がいいと思います。

ここはろくな設備もないのに何故管理費高目なのが疑問です。

[627: 匿名さん]

駐車場は管理費修繕と駐車場合わせて　50000円ぐらいでしたよ。モデルルーム行けば価格表くれて、一覧表くれるよ。　スミフ北与野タワーが同じ広さで30000円ぐらいでしたよ。　ちょっと高いね。　差額20000円は月々のローン支払いに換算すれば700万の差になるよ！

[628: 匿名さん]

差額2000円×1年間=　240000円

十年で240万、三十年で720万

結構な差になりますね…

[629: 匿名さん]

固定資産税もここは、高そうな…　いくら？

[630: 匿名さん]

だから自分でギャラリー行ったらどうですか？
ちなみに一番大きな部屋で管理費と修繕積立合わせて２５０００円位、駐車料金は16000から23000です。長期優良住宅で固定資産税は7年減免と、コストが高いと感じませんでした。また、消費税10パーセント前提の費用でしたので、むしろ他社より誠実に見えましたが。30年後の修繕コストも開示してくれましたし。
固定金利希望ですが、金利も長期優良住宅は安かったです。住友の北与野は半分以上空き家みたいですから、
そちらに皆さんどうぞ。我が家は大宮が良いので。

[631: 匿名さん]

北与野よりは大宮か浦和がいいな

[633: 匿名さん]

630より627の方が営業臭いよね

[634: 匿名さん]

管理費修繕金駐車場だけど管理費修繕金で24770円
駐車場が25000円。合わせて49770円。　　駐輪場が毎月300円はなぜ？　
普通100円とかじゃない？

[635: 匿名さん]

機械式駐車場って平均で3～4分かかるの？

[636: 匿名さん]

要は管理費は高くないが、平置き駐車場が駅近だけあって高いんだな。ま、機械式で16000から20000なら相場って感じたけど。

[637: 購入検討中さん]

購入を迷っています。まあ、迷っても抽選になって外れるかもしれないですが。

管理費、修繕金、長期修繕計画をみて本当にいいな、と思いました。価格以外は。

確かに高いですが、高すぎではない。でも5000万を超えてくると中古で売りに出すときの

下落が気になります。駅近物件は下がりにくいでしょうが、大宮で70㎡程度で中層階より少し下で5000万円超だと

10年後売りに出した場合、一体どのくらい下がっているのか？が問題なのです。

購入されるかた、リセールについて建設的に話合いませんか？

都内で駅近ならさほど下がらなそうですが、ここは大宮。購入して諸事情で売却する場合ローン残高と相場で売るに売れない

状況だけは避けたいです。現金で買えるかたは関係ないかもしれませんが、ローンを組んで購入予定のかた意見交換したいで

す。

[638: 匿名さん]

やっと建設的な人が現れました。
ライバルマンションとのネガり合いに嫌気してたとこです。

りセールとしては
プラウド南側の再開発。
東側の駿台予備校の建物形状。
そして周辺にまだマンションが建つか。

これらが影響すると思うのでもっと情報が欲しいです。

[640: 匿名]

そう思います。近々マンションが建つか情報が欲しいです。それも徒歩５分以内に。浦和駅西口前は、タワマンの建設が遅れているので、駅前の築10年近いタワマンも下落率低いです。大宮駅東口は、徒歩10分以内の物件がひしめきあっているので、下落率高いです。やはり、需給のバランスですよね。

[642: 匿名さん]

ファーストプレイスの新築当初の坪単価が200万だから、ここは、240は高すぎですね。中古マーケットは安定しているから一割以上下げないと売れないね。まーマーケットも分からず場所で無理して買う物件ではないかな。

[643: 匿名]

大宮駅西口に野村がタワーマンション建てるんですか？

[644: 匿名さん]

三井の間違いじゃない？
第3-Bが近々都市計画決定するみたいだけど。

ファーストプレイス北側は郵政ビルで眺望悪くなり売りが増えそう。

[645: 匿名]

浦和とごちゃごちゃになってませんか？

[646: 匿名]

野村が浦和駅西口前にタワーマンションを建てる予定、というのは、野村の営業マンから聞きました。では、大宮なら、ここしか駅徒歩五分以内のマンションの予定は今の所ない、ということですよね。

[648: 匿名さん]

647さん　何故こういうことを書くのでしょう？
バカなんですかね((+_+))
相手にしても仕方がないですね。
このマンションは適正価格で決して安い買い物ではありません。
駅徒歩五分にマンションが建つとすると三井タワーです。
ただ駅に近いのはプラウドになりそうです。
営業さんが言うにはこのマンションは資産価値があり、
リセールバリューも下がらないとのことです。

[649: 匿名さん]

＞648
641の書き込みみると野村タワー？以外にも二つタワーマンション建つと書いてるから三井も野村両方建つことなんでしょう。

ただ資産価値で営業マンの言葉を信じるのはかなり危険ですよ。。
どのマンションの営業マンでも売っているマンションに優位な情報を持ってきて資産価値維持できるとアピールしますから。

冷静に考えてみればわかると思いますが壁マンションとタワーとでどちらが資産維持しやすいですか？
資産価値は購入金額次第だからここを坪単価160程度買えれば資産維持はできますよ。

[650: 匿名]

三井のマンションのことだったのですね。情報ありがとうございます。それならこちらのマンションの方が、場所的に資産価値は高いですね。

[651: 匿名]

西口に野村タワーとは、どの程度まで計画が具体化しているのでしょうか。
ご存じでしたら教えていただけないでしょうか。
三井タワーは、すでに計画が決まっているようで、調べればある程度の情報は
わかりますが、野村はまるっきり情報がでてきません。
建設予定地、竣工時期等。
お願いします。

[652: 匿名さん]

第4地区にはまだ土地はあるけどプラウドタワーは聞かないな。
水面下で土地取得で動いてる可能性はあるけど、野村もアホじゃないからこのマンション売り出す前に買い渋りするような情報は流さないと思う。
第４地区はマンション建ちそうとは思う。
南側が特に心配。

リセールが良いとは営業は皆言うから具体的な情報交換したいですね。

[653: 匿名]

野村タワー、しばらく建たないなら、やはり今決め時かな。円安で資材も高騰するでしょうから、これからマンションも高くなるでしょうね。タワマンは、年月経た後の修繕費がどの位かかるか、まだ未知数みたいだし。

[654: 匿名さん]

>653
この掲示板にも野村タワーの書き込みがちょくちょく出てきたりしてるから、結構早めじゃないかな、

[655: 買い換え検討中]

>648
>営業さんが言うにはこのマンションは資産価値があり、
>リセールバリューも下がらないとのことです。

これって実際に断言されました？
リセールバリューが下がるか下がらないかなんて誰にもわかりませんよ。

普通の営業マンなら
「下がらないとは言い切れませんが、○○はここのメリットです。
近隣で同じような物件だと○○はこの程度の下がり具合です。」
程度しかいわないと思いますけど。

[656: 賃貸住まいさん]

シティタワーさいたま新都心のモデルルームに行った時に営業さん（役職付きの方）に

＞うにはこのマンションは資産価値があり、
＞リセールバリューも下がらない

と同じことを言われた。
でも実際は違うでしょう。
こんなことを言う営業はどの会社だろうと信用できないけどね。

[657: 購入検討中さん]

シティータワーさいたま新都心は土地仕入れからしてリーマンショック前らしく、

なかなか安くも出来ないし難しいでしょうね。リセールバリューなんかちっともないです。

プラウド大宮も資産価値は買った翌日（中古になった日）から1割は下がると考えてます。

新築はディベロッパーの利益や経費がのりますからね。ほんと、5000万の部屋が4500万で

買えたら買うほうはかなり楽なんですけどね。

免震というところで、少しは評価されますかね？中古売買の時。免震だからといっても関係なく

中古市場でひとくくりにされるんでしょうかね（泣）

[658: 物件比較中さん]

・免震
・駅５分
・無駄な施設を作らない
・大宮でスーパーが近くにある立地

これだけでも私はプラウドはいい物件だと思います。

もちろんエレベーター基数などは気になりますが、
今の大宮なら、ここが一番だと感じています。

[659: 購入検討中さん]

私もそう思います。

プラウド周辺の工事が落ち着いて10年たてばまわりもきれいになるでしょうし、

北側は公園になりますしね。10年でリセールして、さていくらか！？

ついでに？

30年間の修繕計画書をもとに自分がほしい間取りで計算したところ、

30年間で修繕積立金総額が718万円、管理費総額が454万円、

合計1172万円でした。物件価格5000万円と考えるとトータル6200万円弱なんですね。

30年のトータルにすぎず共用部分の修繕費のみですから専有部分を直すとなるとまた

別途・・・。

ああああ！！高い・・・

[660: 購入検討中さん]

どのマンションもメリデメあるし、それぞれで重視するポイントが違ったりしますが、現在首都圏で販売予定のマンションの中では総合的なポテンシャルは上位クラスだと思います。
但し少々価格は高い気はしますが、結局売れるんでしょうね。
このマンション購入検討中ですが倍率がどの程度になるか気になります。

[661: 匿名]

↑首都圏の事がわかるんだぁ！評論家？
それとも営業さん！
即完売だね。

[662: 匿名さん]

2LDK2階で一番安い部屋が4500万って高すぎじゃないですか？

[663: 匿名]

この条件で大宮東口なら即買い、
西口じゃね、あり得ないっす!

[664: 匿名さん]

>662
諸費用とかローン金利込みってこと？
手元にある価格表で2LDKが4500万になるのは20階からですが。

[665: 匿名さん]

低層階は坪200万以下？

[666: 買い換え検討中]

>663
東口なんてなにもないじゃん。
大宮は今は西口が主じゃない？

[667: 匿名さん]

東口は生活には適してないよ。風俗店が近くにあるような場所で
子育ては出来ません。その点西口のプラウドの周囲はそういうのが立てられない決まりもあって
安心なのでうちはこの物件買います。
低層階でも坪２５０ですよ。

[668: 匿名]

同じ駅で西口も東口も変わらないでしょ。大宮が子育てしやすいとは言えないのは一緒だと思います。まあ営業の書き込みだと思いますが。しかしお値段は高いですね…

[669: 購入検討中さん]

西口も東口も同じ大宮なのは誰でもわかっているけど、出口によっては街の色が少なからず違うんだからどちらかと言えばってことでしょ。
ちなみに私はここが東口だったら購入検討してませんでした。

[670: 匿名]

どちらもメリットデメリットあるんだから自分の価値観にあう方を買えばいいだけの話。
どっちがダメとかではないでしょ。

[671: 買い換え検討中]

やはり東口や西口など関係あるよ。
同じ駅でも少し場所が違うだけで、値落ち率の高い場所や人気のある場所ってあるんだよ。

[672: 購入検討中さん]

参考
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1182164106

[673: 匿名さん]

武蔵浦和のマークスの内覧の書き込み見ると野村がきちんとチェックしてると思えないんだけど。
詳しい書き込みだから契約者の書き込みで間違いない。
戸田建設がレベルが低いのかもしれないけど。

[674: 匿名さん]

建物そのものの話なんじゃない？
内覧会で指摘されるようなところなんて後で幾らでも直せるから重要度低いのでは？
本当に重要なのは建物の構造ですから。

[675: 匿名さん]

どこの建設会社だろうが、下請けに出すんだから建設会社だけでクオリティが決まるわけではない。
ましてや内覧会で見られるような場所は何十社と入っている業者が手を入れているんだから、当たり外れが出てしまう。
下請けでも腕のいい所と悪いところはあるだろうからね。
いちいちデベは出来栄えを内覧業者のようにチェックなんてしてない。
悪いところがあったら２年点検までに指摘してくれ状態ではないかと思うけど。

[676: 匿名さん]

書き込みみるとそんなレベルじゃなかった。
クロスがよれてるまま内覧。傷だらけ。
再内覧では違うところが傷になってたり。
しかも指摘されないように急かしたりとか。

野村チェックなんてしてないよ。

専用部は見てないけど構造はしっかり見てますって説得力ないでしょ。

[677: 購入検討中さん]

タワーマンションの固定資産税ってどうなんでしょうか？

営業さんに出してもらった税金は175000円でしたが建物だけ、とかなんとか言っていました。

すでに減税されている金額でしょうが。

固定資産税と都市計画税がかかるんですよね？6年目からは減税が終わってあがるとか、

どなたか計算されましたか？建物はたっていませんから概算になるでしょうが10年先位まで

ざっくりみておかないと返済に影響しそうです。

[678: 匿名さん]

＞677
タワーマンションってGMTの事？ならGMTの方で聞いた方がいいと思いますよ。


ここはよくある壁マンションですよ。

[679: 匿名さん]

専用部は見てなくて建物部分はチェックしてるでしょ。
デベが実施するチェック項目一覧って営業に言えば貰えるからみてみなよ。

[680: 匿名さん]

>676さん
私の場合は、今のマンションに入る時は内覧業者に頼んじゃいました。
自分で見ることもできると思いましたが面倒で。全然営業の態度が違うので笑えました。
デベなんてそんなもんなんだなぁと思いましたよ。

[681: 匿名さん]

スランプ試験や鉄筋検査などの構造部はどんなデベもチェックしてるよ。
当たり前の検査チェック項目だされてドヤ顔されるだけだと思うよ。

建物はデベではなく一級建築士の力量と職人の力量で決まる。
逆にデベはペーパードライバーのような素人が多い。
野村は建築費ケチるから建築屋から嫌われてる。アンカー打ち一つまともに指示も出せない。
当然チェックもできない。

なんかこんなレスプをラウドシティ浦和にも書いた気がする。

野村のチェックが厳しいって何が厳しいの？
厳しいのは建築コストだけのような。

[682: 購入検討中さん]

677再びです。

20階以上はタワーとなっていたのでタワーマンションなのかと・・・。

野村がそういっているだけ？？？

GMのことではなく、プラウド大宮なのです。

修繕金、管理費計算し、あとは税金だけ！

もうかかるものは無いはず・・・

[683: 匿名さん]

681みたいなドヤ顔さんて、何がしたいんだろうね。
ここの現場所長が三井建設時代から良くしってるんだけど、お客さん想いで良い奴だけどな。
職人と一級建築士の力量？『設計者の間違い』だと思うが…しかも個人のレベルで決まると言いながら、批判先は『野村』と自己矛盾ですか。

[684: 匿名さん]

＞682
ここをタワーマンションと言えるのは野村の営業マンくらいだと思います。

[685: 匿名さん]

>681
色んなスレに出没お疲れ様です。総じて野村に批判的なのであれば見なければ良いのに。

[686: 匿名さん]

681です。
自分は建築の仕事をしてますが基本的にはマンションオタクです。

683さんは少し話せるようですのでスレのレベルが上がる事を期待して書き込みます。

設計には意匠・構造・設備とありますが、設計者1人が行っているものではありません。
特に設備設計はどこもサブコンに丸投げでしょう。
では大手ゼネコンは不要かというとそうではありません。
静的分析にしても動的分析にしても大手ゼネコンはデーター蓄積量が多いので構造は安心でしょう。

設計では上記の他に積算も重要な仕事であり、デベが一番口を出すのもこの部分です。
ちなみに積算は一級建築士の仕事がなくても仕事はできます。（もちろん建築の知識がなければできませんが）

野村不動産はこの積算を非常に厳しくチェックします。
建築コストに直結するからです。

自分が野村不動産に批判的なレスをしてしまうのは、野村なら大丈夫とか野村はチェック厳しいからとかの書き込みが多いから。

現場を馬鹿にされてる気分になるからです。
配管の継ぎ手すらチェックできず、耐圧試験すら知らず、加速度計算すら知らず何をチェックするのかと。

野村不動産のスレは特に現場を馬鹿にしたような書き込みが多いです。
長谷工だけど野村だから大丈夫とか。

現場サイドの人間からすると「はあ？」の書き込みが多すぎですよ。

[687: 匿名さん]

大手は動的分析、静的分析しっかりやる。
加えて野村は積算もしっかりやる。
大手野村最高！ってことですか？

せっかくの長文ですが、文章の構成がなっていません。
もっと分かりやすく簡潔に。
箇条書きにする事を意識して文章を書きましょう。

はい、やり直し。

[688: 匿名さん]

↑
パトロールも大変だなぁ。
お疲れ様です。

[689: 匿名さん]

野村っぽいスレの流れｗｗｗ

[690: 匿名さん]

2階の一番安い2LDKで4500万
最高は8000万　

大宮でこの価格は普通ですか？

[691: 匿名さん]

690さんは意図的ですか？
ホームページ・物件概要に値段でてますよ

[692: 匿名]

野村は値段のつけかたうまいですよね。ちょうど完売できるような価格設定。購入可能な人へのピンポイントセールス。
しかし8,000万円が…。浦和の駅近に戸建て買えますね。現在は戸建てより、マンションの方が人気なのかな？

[693: 匿名さん]

2階の2LDKは4067万とでてるね。
すぐわかる嘘なんで書くのかね。

それでも最低で坪215万。
消費税が5％のままなら3954万。坪209万。
増税なければ何とか3000万台なんだけどな。

今の株価の上昇だと消費増税しそう。

62平米の2LDKの低層階に4000万。。。うーん。

[694: 匿名さん]

株価だけで物価指数は見られないでしょう？
それに合わせて所得も上げなければ。
２％は完全に無理だって言われているんですよ。
今で０．３とかそんなもんですよ。

[695: 匿名]

あまり高いと中古で売る時厳しいですね…。2LDKの低層階ですものね。

[696: 購入検討中さん]

中層階でもリセールは厳しいかもです。

新築はディベロッパーの利益がのってますし。

都心近なら下がりにくそうですが、やはり大宮というところも

気になります。

やめようかなぁーと弱気になってきた今日この頃。

[697: 匿名さん]

最多価格5100～5200万って都内でも買えるし、大宮の相場から逸脱してない？
近くのファーストプレイスが坪200万だから、ここは、坪240万は一割～二割割高だな。　スミフのタワーも高い金額で相場を上げたけど、結局完成してもまだ残っているのを鑑みると、営業や来場者に煽られて購入を急ぐとかなり、高い買い物になるね…
しばらく様子をみるのが得策ですな‥

[698: 匿名さん]

明日行こうと思っていましたがやはり高いんですか？かなり混んでてやっと予約したのですが…

[700: 匿名さん]

↑ずいぶん上からですね。　
でも、確かに大宮の相場からみると高いね…GMTが同じくらいの坪単価で売れ残っているのを考えるとここも最初に営業に煽られて、相場を知らない素人が購入してしまうんですかね？

[701: 匿名]

この物件が適性価格かどうかです。今までの、新築の大宮相場を見てきているので。まあ6,000万円以上簡単に出せたら、都内検討しますけど。
浦和高砂の住友の物件価格を見ても、駅近の大手は強気できてますね。

[702: 匿名さん]

↑同感。
坪240なんて大宮では、GMTみたいに売れ残るよ。大手デベの相場上げ運動に賛同すると…ライツーだね。

[703: 購入検討中さん]

坪単価240って高いんですか？