プラウド大宮ってどうですか？

[匿名さん]

＜全体概要＞
所在地：埼玉県さいたま市大宮区桜木町一丁目210-2他（地番）
交通：京浜東北線 「大宮」駅 　徒歩5分、埼京線 「大宮」駅 　徒歩5分、高崎線 「大宮」駅 　徒歩5分 、
湘南新宿高 「大宮」駅 　徒歩5分、 東北新幹線 「大宮」駅 　徒歩5分、秋田新幹線 「大宮」駅 　徒歩5分
総戸数：168戸
間取り：2LDK～4LDK（62.15m2～85.67m2）

公式URL：http://www.proud-web.jp/mansion/oomiya/
売主：野村不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[601: 買い換え検討中]

別に家族の用足し音なんてどうでもいいわ～。
生理現象なんだから。
人間だもの。みつを。

[602: 匿名さん]

大宮が都会ってw
どこが都会とかどうでもいいけど。

大宮はいろいろなものがまとまって便利な地方都市ですね。

ちなみに２３区の端は確かに郊外だと思いますけど。
その２３区の郊外の良さは、場所によりますが都心部へのアクセスと行政とか周辺環境の住みやすさとかでは？

というわけで、大宮駅近くは大人には便利だけど小さな子供と暮らすには落ち着かないのがネックですね。
塾通いなど色んな目線もあるので一概には言えませんが。

マンション自体から話がそれました。失礼しました。

[603: 匿名さん]

さすがに家族の用足し音なんて聞きたくないわ～。
年頃の女なんだから。
聞かれるのも嫌だもの。をみつ。

[604: 買い換え検討中]

音姫つけな。
安いもの。をみつ。

[606: 匿名さん]

それがノムラのやり方。

[607: 匿名さん]

目の前に建物ができたら、日当たり眺望は何階まで大丈夫ですか？　何が建つ予定なのか、何階建てが建つのか、知っていますか？

[608: 匿名さん]

プラウドは与野駅西口にも建てるようだね。駅5分くらいかな。

[609: 匿名さん]

607です。前の建物の詳細教えてくださいm(_ _)mたびたびすみません。　予算的に下の階希望です。

[610: 物件比較中さん]

何であれ、下の階を買うのなら、駅の近くだから買う。というスタンスで、
日当たりが悪くなってもいいと割り切れないと買わない方がいいと思いますよ。

地方なんて行くと変わったマンション一杯ありますね。
この間、下が総合病院のタワーマンション見ました。
年中、救急車が来ると思うと音に悩まされそうなのと、
人の生死がかかわっている場所の上に住むのもちょっと抵抗があるなぁと思いました。

でも割り切っているんですよね、住んでいる人は。それでいいんだと思います。
具合が悪くなったら下まで行けばなんとか助けてもらえるメリットがあると思えばいいんですよね。
そんなものです。どこかで割り切らないとマンションなんて買えないと思いますよ。

[611: 匿名さん]

↑答えになってないですね(笑)
南側に建物が建つと、当然日当たりも眺望も悪くなります。　ここは、商業地域ですから日照の保証もありません。　　　どんな建物が建つのか、それにより影がどのくらいかぶってしまうのか？モデルルーム行けば教えてくれますかね？

[612: 匿名さん]

ただの商業地域でなく南側は住戸・商業の再開発地域。
南側の建物だけに全容見えないと怖い。

[613: 匿名さん]

プラウド与野西口の詳細、教えてくださいm(__)m

[614: 買い換え検討中]

>611
前に何が建とうが、下の階が希望なんだから日照が得られなくてもいい程度に買わないと
買えないんじゃないのって書いたんだけど。
609さんも日照がきになるからこそ「下の階希望」と書いたんでしょう？

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[616: 匿名さん]

>613さん

608ですが、建設計画とか詳細は分かりません。ただ、今日たまたま通ったら、プラウドのでかいマークのある囲いをしていて、中では業者の人たちが何かやってました。これから基礎という感じですかね。
位置は与野フードの斜め、与野眼科の隣です。場所的には今与野駅西口で売り出し中の某物件よりは格段にいいと思います。ただ、敷地面積はそう広くはなさそうなので、大規模にはならないような感じです。中途半端な情報しかなくてすみません。

[617: 匿名さん]

616さん

詳細ありがとうございます！
与野駅西口は綺麗だし、落ち着いた環境で良いですね。
明日にでも現地を確認してきます。
ただ西口はマンションだらけなので、眺望が気になりますね(>_<)

[618: 匿名さん]

南側に建つのは公民館か何かじゃなかったっけ？

[619: 匿名さん]

自治会館では。
ただまだ更地になってないところはわからない。
一帯が更地になればプラウドくらいのマンションは建てられる。
気になるところだね。

[620: 匿名さん]

営業の方が言ってましたが、南側は3階建ての自治会館が立つことが
決まってるそうです。その建物とも22メートル離れているので日照はそれほど
心配ないですよ。

[621: 匿名さん]

＞620
三階建てなら大丈夫ですね。

ただ、10階や14階建てマンションは簡単に建ちますから中層以下の部屋は後々は厳しいでしょう。

[622: 匿名さん]

そもそもここは商業地域でしょう。
何が建ってもおかしくはないですよ。
工場系以外は、ほぼなんでもありな地域です。
それも含めての検討だと思います。

[623: 匿名さん]

モデルルーム行って説明聞けば、すぐ教えてくれましたよ。南は商業地域じゃないし、容積率も300です。地区計画で風俗や飲食系できないし、戸建て地権者で区画も小さい。駅近にしては凄く環境が良いと思いましたよ。

[624: 匿名さん]

眺望はいらないけど、日当たりはどうなりますか？モデルルーム行けばシミュレーションしてますかね？　
GMT行ったら南でもひが入らない部屋がありました…　普通南向きなら、日が入るものだと当たり前に思っていましたが、初めてしりました。　
ここは、同じ商業地域だから、下の階は日が入らないでしょうか？

[625: 匿名さん]

モデルルーム行かないネガや、教えて君多すぎです。
日当たりも眺望も資料があったので、自分で見に行きましょう。

[626: 匿名さん]

＞624
ここの低層は将来的な事も考えると日当たりは厳しい。
15階以上にした方がいいと思います。

ここはろくな設備もないのに何故管理費高目なのが疑問です。

[627: 匿名さん]

駐車場は管理費修繕と駐車場合わせて　50000円ぐらいでしたよ。モデルルーム行けば価格表くれて、一覧表くれるよ。　スミフ北与野タワーが同じ広さで30000円ぐらいでしたよ。　ちょっと高いね。　差額20000円は月々のローン支払いに換算すれば700万の差になるよ！

[628: 匿名さん]

差額2000円×1年間=　240000円

十年で240万、三十年で720万

結構な差になりますね…

[629: 匿名さん]

固定資産税もここは、高そうな…　いくら？

[630: 匿名さん]

だから自分でギャラリー行ったらどうですか？
ちなみに一番大きな部屋で管理費と修繕積立合わせて２５０００円位、駐車料金は16000から23000です。長期優良住宅で固定資産税は7年減免と、コストが高いと感じませんでした。また、消費税10パーセント前提の費用でしたので、むしろ他社より誠実に見えましたが。30年後の修繕コストも開示してくれましたし。
固定金利希望ですが、金利も長期優良住宅は安かったです。住友の北与野は半分以上空き家みたいですから、
そちらに皆さんどうぞ。我が家は大宮が良いので。

[631: 匿名さん]

北与野よりは大宮か浦和がいいな

[633: 匿名さん]

630より627の方が営業臭いよね

[634: 匿名さん]

管理費修繕金駐車場だけど管理費修繕金で24770円
駐車場が25000円。合わせて49770円。　　駐輪場が毎月300円はなぜ？　
普通100円とかじゃない？

[635: 匿名さん]

機械式駐車場って平均で3～4分かかるの？

[636: 匿名さん]

要は管理費は高くないが、平置き駐車場が駅近だけあって高いんだな。ま、機械式で16000から20000なら相場って感じたけど。

[637: 購入検討中さん]

購入を迷っています。まあ、迷っても抽選になって外れるかもしれないですが。

管理費、修繕金、長期修繕計画をみて本当にいいな、と思いました。価格以外は。

確かに高いですが、高すぎではない。でも5000万を超えてくると中古で売りに出すときの

下落が気になります。駅近物件は下がりにくいでしょうが、大宮で70㎡程度で中層階より少し下で5000万円超だと

10年後売りに出した場合、一体どのくらい下がっているのか？が問題なのです。

購入されるかた、リセールについて建設的に話合いませんか？

都内で駅近ならさほど下がらなそうですが、ここは大宮。購入して諸事情で売却する場合ローン残高と相場で売るに売れない

状況だけは避けたいです。現金で買えるかたは関係ないかもしれませんが、ローンを組んで購入予定のかた意見交換したいで

す。

[638: 匿名さん]

やっと建設的な人が現れました。
ライバルマンションとのネガり合いに嫌気してたとこです。

りセールとしては
プラウド南側の再開発。
東側の駿台予備校の建物形状。
そして周辺にまだマンションが建つか。

これらが影響すると思うのでもっと情報が欲しいです。

[640: 匿名]

そう思います。近々マンションが建つか情報が欲しいです。それも徒歩５分以内に。浦和駅西口前は、タワマンの建設が遅れているので、駅前の築10年近いタワマンも下落率低いです。大宮駅東口は、徒歩10分以内の物件がひしめきあっているので、下落率高いです。やはり、需給のバランスですよね。

[642: 匿名さん]

ファーストプレイスの新築当初の坪単価が200万だから、ここは、240は高すぎですね。中古マーケットは安定しているから一割以上下げないと売れないね。まーマーケットも分からず場所で無理して買う物件ではないかな。

[643: 匿名]

大宮駅西口に野村がタワーマンション建てるんですか？

[644: 匿名さん]

三井の間違いじゃない？
第3-Bが近々都市計画決定するみたいだけど。

ファーストプレイス北側は郵政ビルで眺望悪くなり売りが増えそう。

[645: 匿名]

浦和とごちゃごちゃになってませんか？

[646: 匿名]

野村が浦和駅西口前にタワーマンションを建てる予定、というのは、野村の営業マンから聞きました。では、大宮なら、ここしか駅徒歩五分以内のマンションの予定は今の所ない、ということですよね。

[648: 匿名さん]

647さん　何故こういうことを書くのでしょう？
バカなんですかね((+_+))
相手にしても仕方がないですね。
このマンションは適正価格で決して安い買い物ではありません。
駅徒歩五分にマンションが建つとすると三井タワーです。
ただ駅に近いのはプラウドになりそうです。
営業さんが言うにはこのマンションは資産価値があり、
リセールバリューも下がらないとのことです。

[649: 匿名さん]

＞648
641の書き込みみると野村タワー？以外にも二つタワーマンション建つと書いてるから三井も野村両方建つことなんでしょう。

ただ資産価値で営業マンの言葉を信じるのはかなり危険ですよ。。
どのマンションの営業マンでも売っているマンションに優位な情報を持ってきて資産価値維持できるとアピールしますから。

冷静に考えてみればわかると思いますが壁マンションとタワーとでどちらが資産維持しやすいですか？
資産価値は購入金額次第だからここを坪単価160程度買えれば資産維持はできますよ。

[650: 匿名]

三井のマンションのことだったのですね。情報ありがとうございます。それならこちらのマンションの方が、場所的に資産価値は高いですね。

[651: 匿名]

西口に野村タワーとは、どの程度まで計画が具体化しているのでしょうか。
ご存じでしたら教えていただけないでしょうか。
三井タワーは、すでに計画が決まっているようで、調べればある程度の情報は
わかりますが、野村はまるっきり情報がでてきません。
建設予定地、竣工時期等。
お願いします。

[652: 匿名さん]

第4地区にはまだ土地はあるけどプラウドタワーは聞かないな。
水面下で土地取得で動いてる可能性はあるけど、野村もアホじゃないからこのマンション売り出す前に買い渋りするような情報は流さないと思う。
第４地区はマンション建ちそうとは思う。
南側が特に心配。

リセールが良いとは営業は皆言うから具体的な情報交換したいですね。

[653: 匿名]

野村タワー、しばらく建たないなら、やはり今決め時かな。円安で資材も高騰するでしょうから、これからマンションも高くなるでしょうね。タワマンは、年月経た後の修繕費がどの位かかるか、まだ未知数みたいだし。

[654: 匿名さん]

>653
この掲示板にも野村タワーの書き込みがちょくちょく出てきたりしてるから、結構早めじゃないかな、

[655: 買い換え検討中]

>648
>営業さんが言うにはこのマンションは資産価値があり、
>リセールバリューも下がらないとのことです。

これって実際に断言されました？
リセールバリューが下がるか下がらないかなんて誰にもわかりませんよ。

普通の営業マンなら
「下がらないとは言い切れませんが、○○はここのメリットです。
近隣で同じような物件だと○○はこの程度の下がり具合です。」
程度しかいわないと思いますけど。

[656: 賃貸住まいさん]

シティタワーさいたま新都心のモデルルームに行った時に営業さん（役職付きの方）に

＞うにはこのマンションは資産価値があり、
＞リセールバリューも下がらない

と同じことを言われた。
でも実際は違うでしょう。
こんなことを言う営業はどの会社だろうと信用できないけどね。

[657: 購入検討中さん]

シティータワーさいたま新都心は土地仕入れからしてリーマンショック前らしく、

なかなか安くも出来ないし難しいでしょうね。リセールバリューなんかちっともないです。

プラウド大宮も資産価値は買った翌日（中古になった日）から1割は下がると考えてます。

新築はディベロッパーの利益や経費がのりますからね。ほんと、5000万の部屋が4500万で

買えたら買うほうはかなり楽なんですけどね。

免震というところで、少しは評価されますかね？中古売買の時。免震だからといっても関係なく

中古市場でひとくくりにされるんでしょうかね（泣）

[658: 物件比較中さん]

・免震
・駅５分
・無駄な施設を作らない
・大宮でスーパーが近くにある立地

これだけでも私はプラウドはいい物件だと思います。

もちろんエレベーター基数などは気になりますが、
今の大宮なら、ここが一番だと感じています。

[659: 購入検討中さん]

私もそう思います。

プラウド周辺の工事が落ち着いて10年たてばまわりもきれいになるでしょうし、

北側は公園になりますしね。10年でリセールして、さていくらか！？

ついでに？

30年間の修繕計画書をもとに自分がほしい間取りで計算したところ、

30年間で修繕積立金総額が718万円、管理費総額が454万円、

合計1172万円でした。物件価格5000万円と考えるとトータル6200万円弱なんですね。

30年のトータルにすぎず共用部分の修繕費のみですから専有部分を直すとなるとまた

別途・・・。

ああああ！！高い・・・

[660: 購入検討中さん]

どのマンションもメリデメあるし、それぞれで重視するポイントが違ったりしますが、現在首都圏で販売予定のマンションの中では総合的なポテンシャルは上位クラスだと思います。
但し少々価格は高い気はしますが、結局売れるんでしょうね。
このマンション購入検討中ですが倍率がどの程度になるか気になります。

[661: 匿名]

↑首都圏の事がわかるんだぁ！評論家？
それとも営業さん！
即完売だね。

[662: 匿名さん]

2LDK2階で一番安い部屋が4500万って高すぎじゃないですか？

[663: 匿名]

この条件で大宮東口なら即買い、
西口じゃね、あり得ないっす!

[664: 匿名さん]

>662
諸費用とかローン金利込みってこと？
手元にある価格表で2LDKが4500万になるのは20階からですが。

[665: 匿名さん]

低層階は坪200万以下？

[666: 買い換え検討中]

>663
東口なんてなにもないじゃん。
大宮は今は西口が主じゃない？

[667: 匿名さん]

東口は生活には適してないよ。風俗店が近くにあるような場所で
子育ては出来ません。その点西口のプラウドの周囲はそういうのが立てられない決まりもあって
安心なのでうちはこの物件買います。
低層階でも坪２５０ですよ。

[668: 匿名]

同じ駅で西口も東口も変わらないでしょ。大宮が子育てしやすいとは言えないのは一緒だと思います。まあ営業の書き込みだと思いますが。しかしお値段は高いですね…

[669: 購入検討中さん]

西口も東口も同じ大宮なのは誰でもわかっているけど、出口によっては街の色が少なからず違うんだからどちらかと言えばってことでしょ。
ちなみに私はここが東口だったら購入検討してませんでした。

[670: 匿名]

どちらもメリットデメリットあるんだから自分の価値観にあう方を買えばいいだけの話。
どっちがダメとかではないでしょ。

[671: 買い換え検討中]

やはり東口や西口など関係あるよ。
同じ駅でも少し場所が違うだけで、値落ち率の高い場所や人気のある場所ってあるんだよ。

[672: 購入検討中さん]

参考
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1182164106

[673: 匿名さん]

武蔵浦和のマークスの内覧の書き込み見ると野村がきちんとチェックしてると思えないんだけど。
詳しい書き込みだから契約者の書き込みで間違いない。
戸田建設がレベルが低いのかもしれないけど。

[674: 匿名さん]

建物そのものの話なんじゃない？
内覧会で指摘されるようなところなんて後で幾らでも直せるから重要度低いのでは？
本当に重要なのは建物の構造ですから。

[675: 匿名さん]

どこの建設会社だろうが、下請けに出すんだから建設会社だけでクオリティが決まるわけではない。
ましてや内覧会で見られるような場所は何十社と入っている業者が手を入れているんだから、当たり外れが出てしまう。
下請けでも腕のいい所と悪いところはあるだろうからね。
いちいちデベは出来栄えを内覧業者のようにチェックなんてしてない。
悪いところがあったら２年点検までに指摘してくれ状態ではないかと思うけど。

[676: 匿名さん]

書き込みみるとそんなレベルじゃなかった。
クロスがよれてるまま内覧。傷だらけ。
再内覧では違うところが傷になってたり。
しかも指摘されないように急かしたりとか。

野村チェックなんてしてないよ。

専用部は見てないけど構造はしっかり見てますって説得力ないでしょ。

[677: 購入検討中さん]

タワーマンションの固定資産税ってどうなんでしょうか？

営業さんに出してもらった税金は175000円でしたが建物だけ、とかなんとか言っていました。

すでに減税されている金額でしょうが。

固定資産税と都市計画税がかかるんですよね？6年目からは減税が終わってあがるとか、

どなたか計算されましたか？建物はたっていませんから概算になるでしょうが10年先位まで

ざっくりみておかないと返済に影響しそうです。

[678: 匿名さん]

＞677
タワーマンションってGMTの事？ならGMTの方で聞いた方がいいと思いますよ。


ここはよくある壁マンションですよ。

[679: 匿名さん]

専用部は見てなくて建物部分はチェックしてるでしょ。
デベが実施するチェック項目一覧って営業に言えば貰えるからみてみなよ。

[680: 匿名さん]

>676さん
私の場合は、今のマンションに入る時は内覧業者に頼んじゃいました。
自分で見ることもできると思いましたが面倒で。全然営業の態度が違うので笑えました。
デベなんてそんなもんなんだなぁと思いましたよ。

[681: 匿名さん]

スランプ試験や鉄筋検査などの構造部はどんなデベもチェックしてるよ。
当たり前の検査チェック項目だされてドヤ顔されるだけだと思うよ。

建物はデベではなく一級建築士の力量と職人の力量で決まる。
逆にデベはペーパードライバーのような素人が多い。
野村は建築費ケチるから建築屋から嫌われてる。アンカー打ち一つまともに指示も出せない。
当然チェックもできない。

なんかこんなレスプをラウドシティ浦和にも書いた気がする。

野村のチェックが厳しいって何が厳しいの？
厳しいのは建築コストだけのような。

[682: 購入検討中さん]

677再びです。

20階以上はタワーとなっていたのでタワーマンションなのかと・・・。

野村がそういっているだけ？？？

GMのことではなく、プラウド大宮なのです。

修繕金、管理費計算し、あとは税金だけ！

もうかかるものは無いはず・・・

[683: 匿名さん]

681みたいなドヤ顔さんて、何がしたいんだろうね。
ここの現場所長が三井建設時代から良くしってるんだけど、お客さん想いで良い奴だけどな。
職人と一級建築士の力量？『設計者の間違い』だと思うが…しかも個人のレベルで決まると言いながら、批判先は『野村』と自己矛盾ですか。

[684: 匿名さん]

＞682
ここをタワーマンションと言えるのは野村の営業マンくらいだと思います。

[685: 匿名さん]

>681
色んなスレに出没お疲れ様です。総じて野村に批判的なのであれば見なければ良いのに。

[686: 匿名さん]

681です。
自分は建築の仕事をしてますが基本的にはマンションオタクです。

683さんは少し話せるようですのでスレのレベルが上がる事を期待して書き込みます。

設計には意匠・構造・設備とありますが、設計者1人が行っているものではありません。
特に設備設計はどこもサブコンに丸投げでしょう。
では大手ゼネコンは不要かというとそうではありません。
静的分析にしても動的分析にしても大手ゼネコンはデーター蓄積量が多いので構造は安心でしょう。

設計では上記の他に積算も重要な仕事であり、デベが一番口を出すのもこの部分です。
ちなみに積算は一級建築士の仕事がなくても仕事はできます。（もちろん建築の知識がなければできませんが）

野村不動産はこの積算を非常に厳しくチェックします。
建築コストに直結するからです。

自分が野村不動産に批判的なレスをしてしまうのは、野村なら大丈夫とか野村はチェック厳しいからとかの書き込みが多いから。

現場を馬鹿にされてる気分になるからです。
配管の継ぎ手すらチェックできず、耐圧試験すら知らず、加速度計算すら知らず何をチェックするのかと。

野村不動産のスレは特に現場を馬鹿にしたような書き込みが多いです。
長谷工だけど野村だから大丈夫とか。

現場サイドの人間からすると「はあ？」の書き込みが多すぎですよ。

[687: 匿名さん]

大手は動的分析、静的分析しっかりやる。
加えて野村は積算もしっかりやる。
大手野村最高！ってことですか？

せっかくの長文ですが、文章の構成がなっていません。
もっと分かりやすく簡潔に。
箇条書きにする事を意識して文章を書きましょう。

はい、やり直し。

[688: 匿名さん]

↑
パトロールも大変だなぁ。
お疲れ様です。

[689: 匿名さん]

野村っぽいスレの流れｗｗｗ

[690: 匿名さん]

2階の一番安い2LDKで4500万
最高は8000万　

大宮でこの価格は普通ですか？

[691: 匿名さん]

690さんは意図的ですか？
ホームページ・物件概要に値段でてますよ

[692: 匿名]

野村は値段のつけかたうまいですよね。ちょうど完売できるような価格設定。購入可能な人へのピンポイントセールス。
しかし8,000万円が…。浦和の駅近に戸建て買えますね。現在は戸建てより、マンションの方が人気なのかな？

[693: 匿名さん]

2階の2LDKは4067万とでてるね。
すぐわかる嘘なんで書くのかね。

それでも最低で坪215万。
消費税が5％のままなら3954万。坪209万。
増税なければ何とか3000万台なんだけどな。

今の株価の上昇だと消費増税しそう。

62平米の2LDKの低層階に4000万。。。うーん。

[694: 匿名さん]

株価だけで物価指数は見られないでしょう？
それに合わせて所得も上げなければ。
２％は完全に無理だって言われているんですよ。
今で０．３とかそんなもんですよ。

[695: 匿名]

あまり高いと中古で売る時厳しいですね…。2LDKの低層階ですものね。

[696: 購入検討中さん]

中層階でもリセールは厳しいかもです。

新築はディベロッパーの利益がのってますし。

都心近なら下がりにくそうですが、やはり大宮というところも

気になります。

やめようかなぁーと弱気になってきた今日この頃。

[697: 匿名さん]

最多価格5100～5200万って都内でも買えるし、大宮の相場から逸脱してない？
近くのファーストプレイスが坪200万だから、ここは、坪240万は一割～二割割高だな。　スミフのタワーも高い金額で相場を上げたけど、結局完成してもまだ残っているのを鑑みると、営業や来場者に煽られて購入を急ぐとかなり、高い買い物になるね…
しばらく様子をみるのが得策ですな‥

[698: 匿名さん]

明日行こうと思っていましたがやはり高いんですか？かなり混んでてやっと予約したのですが…

[700: 匿名さん]

↑ずいぶん上からですね。　
でも、確かに大宮の相場からみると高いね…GMTが同じくらいの坪単価で売れ残っているのを考えるとここも最初に営業に煽られて、相場を知らない素人が購入してしまうんですかね？

[701: 匿名]

この物件が適性価格かどうかです。今までの、新築の大宮相場を見てきているので。まあ6,000万円以上簡単に出せたら、都内検討しますけど。
浦和高砂の住友の物件価格を見ても、駅近の大手は強気できてますね。

[702: 匿名さん]

↑同感。
坪240なんて大宮では、GMTみたいに売れ残るよ。大手デベの相場上げ運動に賛同すると…ライツーだね。

[703: 購入検討中さん]

坪単価240って高いんですか？

[704: 匿名さん]

ここの検討者はお金がない貧乏人ばかり見たい。

ここを壁マンションみたいな安くて貧相な仕様したのは仕方見たいだね。

[705: 購入検討中さん]

管理費修繕で約50000円、坪単価240で購入してしまうかたは、素人です！
決して貧乏人ではないてすね。
必死にポジレスを入れているというのは、一番つつかれたくない所を指摘されている証拠ですな…

[706: 匿名さん]

高くても欲しければ買います。調べてみたら２３区の
江戸川、足立、北、荒川、葛飾、板橋、練馬、墨田、江東などより
ここのほうが坪高いですね(-_-;)
でも駅近だし大宮は便利だから適正だと思う。

[708: 物件比較中さん]

ここにしろスミフ浦和にしろ坪単価やその土地の相場を逸脱しすぎですね。たまたま高く仕入れた土地が良かったので、強気の価格設定。第一期の客の動向をみて、次は値段の調整を計る…スミフにしかり、大手デベの常套手段！第一期で煽られ登録すれば、デスロードだね？

[709: 購入検討中さん]

予算妥協で3LDKから2LDKに誘導されるのが一番デスロードでは？ライフスタイルに応じて買い替えしましょう！…なんてまさか言わないと思うけど…

[710: 匿名]

大宮が便利って…。再開発された後ならまだしも…。生活するにはまだ不便だと思う。首都圏通勤には、距離的にも浦和が限度だと思うけど。新幹線停車駅だけど、東海道新幹線ではないし。普通の人は首都圏に新幹線通勤なんてしてないと思う。会社の補助が出る距離とは思えないし、新幹線自由席は座れないでしょう。

[711: 購入検討中さん]

GMTと坪単価がかわらないと、売れ残るとは、なるほどです。確かに西口では良い場所と思いますが、やはり相場を逸脱してますかね？詳しく教えてください。登録しようか迷ってますm(_ _)m

[712: 購入検討中さん]

買うのは自由。あなたのお金ですから…確実に言えるのは、相場の一割～二割割高だという事です。お金にいとめをつけないなら良いのでは？

[713: ご近所さん]

新消費税の適用が9月契約までですので、早めの契約がお得！…とか言ってたら(笑)
スミフの築浅シティテラスさいたま新都心とか当時ここと同じ坪単価でやってたけど、今築浅で500～1000万安く中古で出てるよ。
近場のさいたま赤十字病院も新都心に移転するし、シティテラスさいたま新都心はグッドデザイン賞も受賞したマンションだから比べたら？
GMTも値引きするし、色々選択肢もあるから、煽られず相場を比較して検討するのも手ですね。

[714: 匿名さん]

1期で8割以上売る予定なのは好調なんでしょう。野村は売れるのを確信した部屋しか売りませんからね。まあ安くないけど、高くも感じませんが。当方ファーストプレイスからの買い換えですけど、昔の価格表見て思いました。一つ言えるのは、安易に1L買うのは辞めときゃ良かった。まさか自分が親になるとはね。

[715: 匿名さん]

逆にリーマン前の価格に遡りしたんだな。
でも既に円安による資材高の影響をこのマンションも受けてるから安くならないかもな。

[716: 匿名]

野村は上手に価格調整して売ってきますよね。部屋毎に微妙に予定価格が変動して…。いつのまにか完売御礼だしてますもんね。さすがだと思います。でもマンションだと500〜600万円が大した金額に思えなくなってきて…金銭感覚麻痺してくる。

[717: 購入検討中さん]

716さん、本当にそうですね。変動で35年で試算してもらうとローンが

100万円ちがっても金額にすると月々ローン返済額が2800円程度違うだけ。

でも！私のうちのように普通のサラリーマンの家で500万円読み違えると

将来取り返しがつかないくらいの失敗になりかねません。

たかが500万円、こっちの間取りのほうがいい！なんて安易に考えそうで

いやいや、されど500万！といろいろ諸経費含め考えながら悶え中。

退職金も年金もあんまりよめない時代ですからね。

まあ、結局この物件は坪240万円でも完売するんでしょうね。

お客さ様はほとんど地元の人が多いって営業さんが言ってました。

元から大宮なら通勤も大変とは考えないでしょうし、駅近便利！って

とこでしょう。

[718: 匿名さん]

価格調整って要望が入らないと価格を下げるの？
500万も下げたりするの？

それだと言い値で申し込んだ人馬鹿みる。

[719: 匿名]

ファーストプレイスの横、工事始まりましたね。飲食店とか入るのでしょうか？この辺りは、飲食店、そごう内ぐらいだから、そういうの期待します。

[720: 賃貸住まいさん]

今日与野駅付近に住む友人宅に行った際に608さんが仰っていた場所を見てきました。
19階建てで73戸のプラウドができるようですよ。

友人宅のポストにプラウド与野に関する簡易資料が入っていたので見せてもらいました。
1フロアに4部屋、全部屋南西向き、3LDK～4LDK。与野駅から徒歩4分。
角部屋率50％超え（73戸中37戸）。

[721: 匿名さん]

マンションの割高は注意が必要ですよ。
のちのちの負担になりますから。
長い目で見て判断することが大切ですよね。

[722: 匿名]

金利も、固定を選ぶ人が増えていると、新聞で読みました。今の世の中ではボーナス払いも組みにくいから、毎月の支払いが多くなりますよね。

[723: 物件比較中さん]

>718さん
残念ながら、マンションというのはそういうものです。
特に中古になってしまっているので、竣工前に言い値で買った人と比べれば安くなって当然です。
１割引き程度なら、どこのマンションもしているでしょうね。
マンションはマンション単体で値引きの総額が決まっていることが多いそうです。
言い値で買った人が多ければ、その分、売れなかった部屋に値引きを回すことができます。

[724: 匿名さん]

>723
またGMTスレと間違えてませんか？
恥ずかしいからさっさっと削除してくださいよ。
他社マンションネガしないと売れないと思われちゃうでしょ。

[725: 匿名さん]

野村は相変わらずですね。。。

[726: ご近所さん]

723と724は同じIPですが(笑)
野村さんも大変だね。値段が相場の二割割高だから売れないのかな？

[727: 物件比較中さん]

>724
やだ。GMTと間違えたわ。

>726
妄想が激しいのね。一人芝居なんてしないわ。
同一IPであるはずもないんだけれどね。別人なんだから。

[728: 匿名さん]

昨日物件の長期修繕計画と管理費の説明会に行ってきました。
見間違えがなければ、一期販売全ての物件に花マークがついていました。
ちなみにうちが買おうと思っている部屋はありがたいことに
まだうちだけしか希望が出ていないようです。
来月初旬に購入できるかが確定するようです。
ここに批判を書いている方は購入要望書出すのかな？
あれだけ田の字間取りや値段の高さを批判するなら買わないんですよね？
自分はこの値段は適正だと考えています。
無駄な共用施設がない理由も昨日説明を受けて納得しました。

[729: 匿名さん]

↑　内容からして完璧営業だな。

[730: 匿名さん]

>727
GMTスレと行ったり来たりするから間違えちゃうんですよ。
前も間違えて自作自演もバレて、このマンションの評判落とした人いるんだからおとなしくしてくださいよ。
私は724ですから723と同一IPな訳ないですね。

[731: 匿名さん]

726みたいな人は自分が連投しているんだろうねｗ

[732: ご近所さん]

管理費説明会をやるとDMはがきがきました。　
よほど管理費修繕金がネックになっているんですかね…
書き込みみると、かなり批判的な事があります。
最後には、毎月管理費修繕金が50000円くらいになるときついです…

[733: 匿名さん]

2L4500が最安値とか、管理費2万ちょいを5万とか、3秒で分かる嘘を何故書くのかね？
理解不能。

[734: 匿名さん]

高く思わせといて2Lの最安値の4067万円を安いと思わせる作戦かな。

[735: 匿名さん]

　仕様や設備はまずまず、立地は申し分ないです。ただ、スパン6ｍの田の字型プランは残念です。角部屋は高くて買えません。価格は相場かもしれませんが、やはり少し高く感じてしまいます。
　ところで、ここの営業マン、あまり感じ良くないですね。はずれの人だったかな。

[736: 匿名さん]

本社に匿名でクレームを入れればいいのに・・・。
本社の方が一人でもいてくれれば、状況は一変するとは想うんですが・・・とでも言って、
「本気で購入希望なのでこちらの名前は伏せさせてください」とでも言えば充分でしょ。

[737: 匿名さん]

全戸一気に販売してしまうとのことですね。
人気なのでしょうか。
販売も4月頭と近いですよね。
うちは参考程度で見に行きましたけど、良くできてると思いましたよ。
ただ、わが家が内廊下なので、ちょっと残念だったかな。

[738: 物件比較中さん]

外廊下の方が金がかからなくていい。

[739: 匿名さん]

全戸一斉か。野村が全戸一斉なら完売する目処があるんだろうね。ナンダカンダで駅近、免震、長期優良、陽当たり、ランニングコスト低、設備高めと弱点無いマンションでしたね。

[740: 購入検討中さん]

ここ全戸一斉ですか。
総合点は高かったので人気になるとは思ってましたが、想像以上ですね。
予定より高いから迷う。野村の価格設定やらしいな。

[741: 購入検討中さん]

全く同感ですね。結局、全戸即日完売予定なんですね。

要望書を出したものの、高いから、まだ迷い中。

やはり6mスパンは短いですかねー。MRのEも6mのやつでしたが、

MRのせいか？狭く感じなかったんですよね。

もう一回見てみようかな。72㎡でも6m10cm、Bタイプの75㎡で6m30cm

[742: 物件比較中さん]

同じく同感です。
欠点は少ないマンションだと思いますが、価格が少し高い。
６mスパンは短いと思います。北側の部屋はプライバシー性も問題あるでしょうね。

[743: 匿名さん]

買えないからといってケチつけるのはどうかと。
ライバル減っていいけどね。

[744: 匿名さん]

別にケチつけてないけど。思った事書いただけ。
買えるし。
いいマンションだと思いますよ。

[746: 匿名]

西口の立地の良い場所にやっとできたマンションだから、人気は高いと思いましたが、大宮でこの価格で即日完売ですか…。

[747: 物件比較中さん]

売れると思うけどな。即日完売かどうかはわかんないけれど、早期に売れんじゃない？
利便性は高いと思う。

地価公示価格だと、商業地は川口＞大宮＞浦和になってない？

大宮は毎度おなじみの代ゼミ前。

[748: 契約済みさん]

ハガキ来て、一期で完売しますと。

[751: 匿名さん]

大宮でこの価格って書いてるけどやっぱり駅徒歩5分だからでしょう。
大宮の便利さを考えると妥当だと思います。
浦和のシティハウスと比較すると安いからよかった。

[752: 匿名さん]

マンションなら、利便性が一番大事に決まってる。
価格はそれなりでしょ。
細かいこと言ったらきりないよ。
100点満点の物件なんてあるわけない。
以上。

[753: 匿名さん]

抽選で僕に敗れる人、ごめんなさいね。

[754: 匿名さん]

ここも買い煽りが激しいね。
大宮特有なのかな。

[755: 物件比較中さん]

煽られて買う人なんているの？

[756: 匿名さん]

営業が超殿様だった。そういうもの？

[757: 匿名さん]

全然殿様じゃなかったけど。
大宮駅で笑顔ふりまき子供にまで色々配ってたし。

ただ高いね。。。
消費増税分がのかってることもあるのかな。
まだ、周辺に空地が多いからこれだけ高いと買うのはちょっと怖いな。

[758: 物件比較中さん]

だって値引き額が乗ってるもん。
残ってしまった部屋を値引きするときの為の分が入っているんだから仕方ない。
それが竣工前に買うってことだよね。

[759: 匿名さん]

ここの競合物件って中古も含めるとどの辺か
わかりますか？

昨今の熱狂ぶりと売手の態度みると円高の頃のマンションを中古で買うのもありかなと思いまして。

[760: ご近所さん]

ここの坪単価は240万。大宮の相場が坪単価200万を考えると二割程高いね。
場所は良いと思うがスミフのシティテラスさいたま新都心みたいに中古になればかなり下げないと売れないね。

ここの価格の恩恵をうけて、ファーストプレイスが新築当初の価格である坪単価200万で取引されている。

つまり坪単価が300万とかのマンションが近くでなければ、ここの価格、坪単価240で売り抜く事は皆無。

場所か良いと、営業に煽られて購入してしまうかたは、後々売却できないであろう。

[761: 匿名さん]

>>760
これですか？

http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=...

3280/54.94 = 59.7014 * 3.30578 =~ 197.3596万/坪

これは方位はどちらなのかな。

プラウド大宮、８Fの６０ｍ＾２のだと実際いくらでしたっけ？

[762: 匿名さん]

結局、大宮に今後も駅近にぼこぼこ建たないならば下がりにくいよ。
浦和のシティテラスみたいなのを高過ぎというのでは？
ここはまだ、そんなバカみたいな価格とは思わない。
実際、駅遠のグランドミッドとそんな変わんないし。

[763: ご近所さん]

GMTとそんなにかわらない価格に調整して価格だしてるもんね。
プラウド8階で4300万
÷18坪= 238万　　やはり高すぎでしょ！　　GMTと変わらないならやはりきついよ。　GMTの中古の成約みると、やはり坪単価200ぐらいだし(´д｀)

[764: 匿名さん]

>>760

ファーストプレイスの竣工はリーマンショック前だったからもっと高かったよ。
７０平米の最低価格は４７２０万とWIKIに書いてある。坪２２２万だね。
郵政ビルの建設が始まったから北側住戸の売りが増え、中古価格の成約はさらに下がると予想。

>>762
ミッドは安い住戸から売れていったからね。
売り出し初期は坪２００万以下の住戸もいっぱいあった。
坪２３０万以上の高価格帯住戸の残りが多いようだね。


そう考えると大宮の相場は新築は２３０万以下。中古は坪２００万以下なのではなかろうか。
もちろんアベノミクスで全体相場が上がる可能性も大きいけど。

プラウドは南側が永久眺望でなさそうなのが気になるところだな。

[765: 物件比較中さん]

主人がここを気に入ったようですが、
私は大宮に住んだこともなく、
勤務先が都内で、都内の方が
いいんじゃないかと思う気持ちが
ありますが、大宮は都内より
環境がよいのですか？

[766: 匿名さん]

坪240万も出すんなら都内買えるからね。

環境って何を求めるかにもよる。

利便性ってことなら下手な都内より大宮のが上。
逆に周辺環境は下手な都内よりビルだらけになりそう。
パチンコ屋や予備校も近くにあるから静かな環境とも言えないかな。

[767: 匿名]

住環境なら浦和でしょう。大宮に環境を求めてはいけないと思います。
あと、上野まで在来線で３０分を近いとみるか、では？都内からタクシーで簡単に帰れませんから。

[768: 匿名さん]

大宮―上野は２５分です。浦和、大宮も駅から離れれば住環境も良いかな。
ただしプラウドがある西口第４地区は都市計画に基づいた街づくりをしているので
駅徒歩５分でも下劣な店などはないし、風紀と静かさと言う意味では十分
優れていると言えると思うな。

[769: 匿名さん]

予備校はともかくパチンコ屋はなあ。
気になるのがパチンコ屋前の巨大な駐車場。
パチンコ屋の駐車場って事件多い。

[770: 匿名さん]

営業が資産価値ばかり強調、セカンドハウスでの購入や、現金で買う人もたくさんいますとのこと。

そのせいなのかモデルルームには力をいれてない感じがした。他のプラウド物件見たことないのでわからないんだけど、プラウドってこの程度なの？

まだ、影も形もない物件。営業はもう抽選ですよといい、あげくに、キャンセルはしないでください、決まったらお金を入金してくださいしか言わない。

ちょっと異常だと思うんですが、単に自分が世間知らずなだけでしょうか？

[771: 匿名さん]

モデルに力を入れてないってどういうこと？
原形をとどめていないような派手なモデルの方がどうかと思うけどね。

竣工売りしてないなら、影も形もなくても立地がよければ抽選になることもよくある話だよ。

もちろんキャンセルなんてしないでほしいに決まってるし、
決まってから申し込んでほしいというのは当然なのでは？

[772: 匿名さん]

結局、聞きたいことや知りたいことと営業の説明にズレがあるということでは。
おそらく平均坪240という高値設定の説明のマニュアルがあるのでは。

[773: 匿名さん]

竣工売りしてない物件の方が、間取りとか色とか選べていいな。

ここが売れてるなら、ますますGMTが売れなくなるね。
GMTは売れ残り感あって、駅遠いのに、こことあんまり価格差ないし。

[774: 匿名さん]

GMTの売れ残りは坪230万以上の高値設定の住戸。
全く値引きなしだとキツいだろうね。
ここは平均坪240万だよね。

[775: 匿名さん]

同じ坪240万としてGMTとプラウド、どちらが資産価値が高いのかな？

[777: 匿名さん]

でた。大門再開発君ｗ

[778: 匿名]

区役所前の道路はいつ二車線になるのかな？今ある建物を移動させるのは大変。結局まだまだ先になりそう…。
それにGMＴは、値頃感のある部屋は売れちゃった後だから、こことは比較にならないのでは？
何もない西口の方が再開発は早そう。

[779: 匿名さん]

確かに東口の再開発には時間がかかりそうですよね。
まだ、GMTの部屋は結構、残っている（南向き２LDK～３LDKも含めて）ようなので、比較検討する方もいらっしゃるのではないでしょうか。ただ、もう未入居の中古部件ですけど。

[781: 匿名さん]

プラウド物件は初めて見に行くので少し期待してたんですけどね。
友人も二子玉川のプラウド気に入ってたし。

別に出来上がるものと違うモデルルームを作れとは言ってないが、
いま住んでるところと比較しても、ちょっと残念だと思ってところに
住む場所を買うとは到底思えない展開。

重要事項の基本的な話と具体的なスケジュールを聞こうと思ったけど
時間の無駄だと思ったのでさっさと帰ったよ。

まあ運が悪かったってことであきらめて、武蔵小杉のプラウドを見に行くよ。

[782: 匿名さん]

武蔵小杉こそ、すごく売れてるよ。
ニュースにもなってた。
あそこも大宮同様、区画整備事業だね。

[783: 匿名さん]

＞781
買う気なかったのが営業マンは気に食わなったじゃないですね。きっと。

全戸一括売り出しですから、営業マンはキャンセルでないように申し込み客に時間使いたいだと思います。

ここはいいタイミングで売りに出せましたね。

[784: 匿名]

区役所前、本当に２年後に二車線になりますか？殆どの建物まだそのままですよね？まだ整地されている土地少ないし。歩きにくくてたまりません…。

[785: 匿名さん]

二車線にはならないような気がしています。
このあたりの開発は難しいのでは。
実際に大宮はいりこんでいますからね。

[786: 匿名]

一軒でもどかなけれは、それ待ちで、ずるずる伸びる。隣の中山道の歩道は、少しずつ整備されてますね。

[788: 物件比較中さん]

>780
>ただ資産価値的にはGMTより厳しいと思います。

中古になってもいつまでも売れない駅から７分かかるマンションと、駅から５分以内のマンションと
どちらが価値あると思っていますか？
マンションって駅近が命ですよ。売主の差もありますし。
地価公示を見ても、同じ大宮でも当たり前ながら駅に近い場所の方が高値維持をしています。
商業地域では県内はこのマンションと同じ、西口の桜木町１丁目が１位を維持し続けていますから。

施設充実というだけで満足するのは住人の自己満足に過ぎません。
駅から離れれば、それ相応に施設を充実させなければ売れませんから。
逆に駅近だと施設は最低限でも売れてしまうものです。立地だけは動かせませんから。

浦和や川口などを見ても一緒です。

[789: 匿名さん]

東口は興味ない。

[790: 匿名さん]

桜木町1丁目も商業価値が高いのはペデストリアンデッキで繋がさってる建物だけだよ。
価値が高ければこんなに長く空き地の訳がないでしょ。
プラウド横のアパートの家賃いくらだと思ってるの。

坪240万は高いって。

[791: 匿名さん]

東口の駅遠くて坪230だって相当高いですけど。

[792: 匿名さん]

ＧＭＴ安いなんて誰も言ってないじゃない。
意識し過ぎ。

[793: 匿名さん]

まぁ、今回が売れ残るかどうか、見てみようじゃない。
しかし、平日だろうがお客さん来てるとこみると、
たぶんうまくいっちゃうんだろうな。
ファーストプレイスだって、あの金額で売れたんだもんね。

[794: 匿名さん]

坪２４０万で売れるか自分も注目している。
ファーストプレイスはリーマンショック前だから価格は参考にならないよ。
あの頃マンション買った人は金利も高く高値掴みした人が多かったしね。

今、坪２４０万で売れるなら景気が上向きと見ていいだろう。

[795: 匿名さん]

なるほど。

[796: 匿名さん]

区画整理の収益開始も知らない790が一番痛い点について。長く空き地とか言ってんの（笑）

[797: 匿名さん]

>>796
変なことろで突っかかるな。
第4地区は初めから大型化の機運はなく細かく街区分けられてたよね。
それなのに多くの街区が長く空き地だったのは事実じゃない。
地区と街区の区別はついてますよね？

プラウド横の新築賃貸が格安なのも事実でしょ。

[798: 匿名さん]

だから収益開始まで使えないの。地権者は駐車場に好きでしている訳では無い。

[799: 匿名]

道路二車線化、区役所前だけ今も二車線だから、区役所移転とはあまり関係ないのでは？区役所は移転先決まっているし。
二年後に完成なら、すごい勢いで、今ある建物をどかさないと間に合わないでしょう。飲食店、どこも移転のお知らせなんて出てないし…。
進捗状況、数年前に、大和のマンションできてから、あんまり変わってない感じがする。結局マンションだけは予定通り建ったけど。
西口みたいに更地に建物たてるほうが絶対早い。

[800: 匿名]

東口の話は、東口にあるマンションでやってほしい。