合人社ってどう？Ｐａｒｔ４

[入居済み住民さん]

株式会社合人社計画研究所についての情報交換のスレッドです。

(1)アンチ合人社投稿を含む、宣伝行為は禁止です。
具体的には、他のユーザーの意見を完全否定し、自分の主張を一方的に押し付ける行為を宣伝行為とします。
インターネット掲示板は、あくまで様々なユーザーが意見交換をする事が目的の場所です。
宣伝行為をやりたい方は、自分のブログやツイッターなどでお願いします。

(2)合人社認定行為は禁止です。
利用規約の削除基準に「レスに対して販売及び建設関係者であることを指摘するもの」と有ります。
アンチ合人社の方の中に、他の掲示板利用者の方の書き込みを「合人社の社員」または
「合人社から利益供与を受けているもの」と断定する発言が見られますが、これらは利用規約に
抵触する可能性がある発言です。不用意に「合人社関係者の発言である」と指摘しないでください。

前スレ　合人社ってどう？Ｐａｒｔ３
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/177709/

http://www.gojin.co.jp/

【スレッドを管理会社板へ移動しました。2012.10.10 管理担当】

[589: 匿名さん]

>刑法も、検○・刑○課と接点があるって。信じようが信じまいがお好きに・・・。
>強化月間もあるしね。
>ネット上も厳しくなったからね～。回数によって悪質な場合は、調べるよ。

あーー、何が言いたいのかさっぱりわかりません。
あゝ、ネットでラーメン屋を中傷して名誉毀損罪で最高裁まで争い、結局有罪判決受けたのなら知ってます。
ネット上も厳しくなったからね〜。本当に。

[591: 匿名さん]

＞589＞590

ちょうどいい表現をしていますね。
下手やな～。

今、ちょうどマンションの居住者(家内のお友達）が来ているので
見せてます。見て見て　(みんな笑い）
怖いのかい？
文字で残しちゃってさ。

Ｂさん：へー合人社って脅すんだ～。いいこと聞いちゃった。
　　　　それにしても、よく頑張っているね。この子達、時給いくら？
Ｓさん：挑発しているつもりなんだ～。
Ａさん：面白い　
Ｋさん：子供じゃないの？
Ｂさん：旦那に見せてみよう。
Ｋさん：今度、合人社の人と会ったら聞いてみよう。脅すんでしょ。
Ｂさん：これって、〇〇さんの旦那に聞いてみて方がいいんじゃない。(職業的に）

以上現在の我が家の会話です。今から、みんなで焼き肉しますので・・・。それでは
頑張ってな。

[592: 匿名さん]

さてと、
こんばんは。奥様達はいまだにビール飲んでます。

本日も仕事で、不動産関係の方建設業関係の方と・・・。
皆さん興味津々で・・・。
時間が取れたら傍聴に行くんだって。

そこで、ちょっと聞いた話です。近隣の築8年のマンション（まだ綺麗です）で
外壁の壁が、ボロボロと落ちる　煉瓦タイル（それも１０階から）
ご存じのとおり管理は、〇人社　同じ担当だったり！！
それで、どういうわけか　直す直さないで管理組合で分裂していてもう数か月経過している
理由は不明。
外から見ても、「あっ今落ちた」ってわかるらしいのです。
すぐ横には、車道・歩道もありとても危険状態なんだって
「もし下に車でも通ったら・・・」「子供の頭にでも当たったら・・・」状態らしいです。
建設関係の方が、冗談で下で立って見ようか。・・・。

「管理会社もいい加減じゃし、管理組合ももし怪我人でも出たらどうするんかのう」
不動産関係の方は「仕方ないじゃろ～。そうなったら逃げられんね」
当方のマンションも、もます。他のマンションもかって思いました。

あ！そうそう＞589＞590
警察っていえば「脅す」になるんだぁ～。聞いたことあるある。
そして、お札が出たら取り下げてくださいってか？
特に＞589　女性陣が馬鹿笑いでしたよ。
管理人も最近とにかく大人しい。担当者見たことない。挨拶もしないで自転車で
すぐ帰っているよ。影が薄すぎてよくわからない。だと

　

[593: 元業界]

今帰宅してスレット読んでます。

やっぱり奥様方は強い！！

今回の奥様方は、今までの爺さまや他の方より手ごわいので
今後、このショート書込み嫌がらせの方々が手口を変えたりするのを
楽しみにしています。

まあ手口を変えても、事実は事実
何年前だろうと合人社が裁判で負けた事実や
修繕積立金を流用した事実は、裁判所の記録に残っているので隠しようはありません。

だから他のサイトでも判例として書かれてあるんですから。

削除依頼しても無理と言うものです。

それよりも今後は、裁判を減らすように「苦情処理部門」作って
ダメなフロントマンの補佐業務をしていき
管理会社として管理組合の組合員さんにどんな質問されても理解して
契約していただいてる事を喜んでもらえる管理会社になるように
努力してほしいものです。

でも・・・私のいた財閥系のフロントマンも茶髪に黒シャツでネクタイして背広来てる。
顔以外どこから見ても新宿のホストて服装の人もいましたから。

社会人としての自覚と社内教育はどうなってるのか疑問が残る職業ですよね。

マンション管理の免許は、年に一度しか試験ないんですけど・・・
勤務してから5年連続落ちてても毎回先輩（マンション管理士の合格者）に総会に同席してもらえば
良いからと、全く努力してない方も多数いました。
これも普通の社会人として理解しがたい会社員ですよね。

一度あんまり態度がでかいので「貴方の担当しているマンションの数十の理事長さん貴方が、マンション管理士の免許も持ってないって知ってるんですか？」て聞いたら
「誰もそんなこときかないから話さないし言ってない。知らないはずだ。」て威張って話してました。

それくらいしか管理組合員さんとの契約や仕事の事軽くしか考えてないんでしょうね。

[594: 匿名Ⅹ]

元業界さん
こんばんは。まぁ先程まで奥方達は今回の話でもちきりでした。
今は、みんなスマホを持っているからね～。

マンションコミ知っていたよって奥方もいました。
マンションの管理体制に
かなり不満があったようで・・・。
外廊下っていうのかな？そこで、「ガムのぽい捨てやタンを吐く人がいるから
辞めましょう」この掲示はいいのですが
「子供の責任は保護者責任になる等」の掲示物があちらこちらに
子供を持つ親としてもの凄く嫌だったらしいです。（以前、確かに貼ってありました）

しかし、当方のマンション防犯カメラ1台しかなく（エントランスのみ）
子供がやっているという証拠もなく「子供だろう」ということで
掲示したようなのです。実際はわからない。
管理人の想像です。昨年の11月ごろかな～
言ってやったんですよ「誰がということがわからないのなら
限定して掲示するべきではないし、そういった環境を作っているのは、誰？
バカ高い工事なんかしないで、防犯カメラでも増やせば」それから掲示物は、剥がしたようです。

そして、今日奥方からその話を聞いてやっぱりでした。
当方の子供はすでに独立していますが、未成年のお子さんがいらっしゃる親の立場
であれば、いい気はしませんよ。
とまあ、この掲示板の書き込みを見てはなんか言ってましたよ・・・。禁止用語なので・・・。

総会の件も話してましたが、「平日の19：00に総会でしょ
旦那は帰ってないし、夕飯の支度もあるし出られない」
「土曜とか日曜：開催するのが普通でしょう。なんかこうなると
　わざとしているみたい」
そういえば、担当者が代わる前は日曜日でした。（総会）
「議決行使権に関しても、出さないって言ってました。」
おやおや、おかしいぞ～。

匿名Ⅹというハンドルネームで投稿します。宜しくお願いします。

[595: 元業界]

Xさん

＞管理人の想像です。

廊下やエレベター・エントランスは共有部分で管理人の掃除をする範囲に入ってます。
と言う事は、自分の仕事を楽がしたいために考えて給料を頂いてる管理組合の方に
「ガムやタン（子供がタンを吐くなんて病気以外想像できないのですが・・・普通タバコ吸ってる大人ですよね？）などは掃除がしにくく水を流したりしないと取れない場合などが有り皆さんに気持ち良く過ごしていただくため掃除をするとなると大変な部分が有るので、そういう行為をする方を減らせる対策が有りましたら教えてもらえませんか？」て言われたら怒ります？

たぶん奥様方だってガム踏みたくないから「どうしよう？」て考えて

「廊下でのガムなど捨てたり廊下を汚す行為はご遠慮ください。」の張り紙で終わった事だと思うんですよね。

本当に「楽してお金もらいたいって考えが中心」だとどうしても自分中心で考えて行動するから摩擦が起きるんだと思います。

また、子供の責任て何ですか？そりゃあ廊下のコンクリートを壊す。
マンションの外側壁に傷を入れるなどの行為なら、親の責任て言われちゃあ仕方ないですけど
私は1000以上のマンションの案件抱えてましたけどそんな事で保険適用要望してくるマンション有りませんでしたよ。
あっても近所の夜中徘徊している悪そうなグループの方（中学生とか）がマンションの街灯を石を投げて割って遊んだくらいで・・

この場合も相手が特定できなかったので「マンション総合保険」から速やかに修繕金が出て修繕できました。

＞「子供の責任は保護者責任になる等」の掲示物

私も成人した子供がいますが、そんな事張り紙されたらそくざに「苦情の電話」入れるタイプです。
「この張り紙は、子供がいる居住者の子供が何か親が責任とらないといけない事してるって書いてある意味ですか？
ある意味この張り紙を見たマンション以外の方々は、このマンションには問題が有ると考えてマンションの価値下がると思うのですが、そうなったらどう責任とるおつもりですか？」て話します。

実際、マンションでお子さんがいる家庭では良くベランダでタバコを吸われる方いますよね。
夜とか暗いから煙草の火が落ちてクーラーの室外機のダクトのテープが燃えたりすると
ベランダの一部が煙ですすけてしまったら外からみたマンションの感じ。見た目も最悪で全体の価値下がりますいね。

だから「マンションのベランダはマンション総合保険で修理も出来ます。」

管理会社のみしかやってない会社は、保険やその他マンションの価値を下げないことなど
詳しく無いので本当に勉強していただきたいと思います。

＞「土曜とか日曜：開催するのが普通でしょう。なんかこうなると
　わざとしているみたい」

普通の方がお住まいの家族向けマンションは、通常どこでも開催は土日のはずです。
でないと・・・管理組合の理事会の方全て無職か？仕事休んでもらう方が無理が有るでしょう。

都心の不動産で収入を上げたい方のためのワンルームマンションの場合は、ほとんど居住してない方が
管理組合員さんなので（その上お金に余裕のある無職で高齢の方）平日と言う事は有ります。

それ以外あんまり効いた事が有りません。

不思議ですね。

[596: 匿名さん]

>「平日の19：00に総会でしょ ・・・

理事会は、おかしな時間を選んだものですね。

[598: ご近所さん]

理事会が、決めたのでは無いから！560さんに一言
管理会社　担当者　が土曜日曜を外して
決めて下さい。とふざけた事言ったんですけど

仕事したくないのが　見え見えです。
外の役員もいつからそうなった？
って聞いたけど
都合が、悪かったんでしょ。担当者は貝に
とにかく、無視するのがお好きなようです。
　
そして、金貰って仕事してる社会人としては
最低な！嘘を平気な顔して言います。
そこを追求したら覚えてない
今時、政治家でも言いませんよ。

[599: 元業界]

＞そこを追求したら覚えてない

凄いですね。
昔流行ったどちらかの政治家の「記憶にございません。」ですか？

クレーム処理の講座受けましたが
絶対使ってはいけない言葉ですけど。
相手をもっと怒らせてしまうんですとのこと。

お客様の感情を考えて
「私が、勉強不足で忘れてると思いますのでお調べしてお答えしてよろしいですか？」
が、もっともよい答え方だそうですよ。

お客様が間違っていた場合でもその間に対応取れるし、
自分自身が忘れていた時きちんと説明して謝罪出来るから。

会社には過去の総会議事録が有るはずだから調べればすぐわかるでしょう(笑)

[601: 匿名さん]

総会や理事会の開催日を決めて召集するのは理事長ですよ。
管理会社は要望を出す事はあるでしょうが、最終的に判断さて決めるのは理事長 。
その辺が分かってないと話にならない。
もう一人とんちんかんな人がいますが、議事録の保管は理事長ですよ。管理会社に保管させるとは呆れる。

[602: 元業界]

600さん

総会日は、理事会が決めること。
なかなか家族用マンションで理事会メンバー全員無職はないでしょう。
もし無職なら別に土曜日曜でも関係無く良いですよね。

それを管理会社のフロントマンが誘導して
「土曜日曜をはずして決めてください。」と言いだすのは
おかしい。

が本当の正しい。書き込みですよね。

こんなこと管理会社のフロントマンが言える立場だったら
全国のフロントマン総会のための休日出勤も代休も無いし、みんな楽できますよ。

[603: 匿名さん]

総会の招集は、理事会の決議事項でしょう。一般的には。
管理会社が決めると誤解している人も中にはいるようですが。

[604: 元業界]

603さん

そのとおりです。

だから管理会社フロントマンは、「総会の日時いつがよろしいでしょうか？」と
理事会の方々に聞かないといけないのです。
（また理事会は、管理組合さんが選んで決める方々なので管理組合員全員の
事を考えてもっとも総会に出席する方がたくさんいる日を考えるのが普通です。）

管理会社のフロントマンは、決して自分の都合を言わず
「総会日土日以外で・・・」など言ってはいけない内容なのですよ。

他の管理マンションの総会と重なった場合などを考えて
最低でも総会日の打ち合わせは3カ月以上前から
お声かけして理事長と話し合うものです。

[605: 元業界]

601さん

総会議事録、控えが無いと管理会社は困るんですけど(笑)

いろんな事項の決定が書かれてるので実行する時にその控えの議事録をつけないとダメなんですよ。

理事長がいくら高額な一時払い（だいたい最低でも400万以上ですから）の自分の知り合いの保険屋相手にマンション総合保険に入れたい。

と言っても保険会社も総会議事録の内容にその決議が入ってないと受付しません。

[607: 匿名さん]

>605
管理会社は管理会社の都合で保管するのは勝手だけど保管義務はないでしょ？
やっぱり元管理会社の人間だけあって視点が違うようですな。
つーか現職じゃないの？

[608: 匿名さん]

>>598
その担当者は、その土曜日に先約があっただけなのではありませか。
別に管理会社がいなくとも総会は開けます。

[609: 匿名さん]

>他の管理マンションの総会と重なった場合などを考えて
>最低でも総会日の打ち合わせは3カ月以上前から
>お声かけして理事長と話し合うものです。

多数の担当物件がある中、臨時総会の日程を押さえるのも大変でしょうね。

[610: 匿名Ⅹ]

>607
>管理会社は管理会社の都合で保管するのは勝手だけど保管義務はないでしょ？

なるほど、重要事項説明書今一度目を通してみますか。
業務内容　「保管義務はない」今の時代はＰＣの中に保存するか記録媒体（例：ＳＤ・ＵＳＢ）
議事録の配布は、業務に含まれているようですよ。
その為に、ペーパー代含む経費とっていますよ。それでは、今後この業務は
管理組合で行うことにするべきだな！ありがとう。

議事録の件は、元業界さんが「参考」として記載されたのではないですかね～。
本筋の話は、ご近所さんは「総会の開催日が平日で・・・」という趣旨ではないですか

＞608
＞その担当者は、その土曜日に先約があっただけなのではありませか。
＞別に管理会社がいなくとも総会は開けます。

そうですよね～。とても参考になりました。主催は管理組合なんですから
理事長が不在の時は、副理事長が代理として職務を遂行すればいいのですから～。
理事長の代理権ありますからね～。それで、決定事項に文句があるのならどんなことであろう
出席すればいいんです。理事長は！
議事録なんて、話の趣旨が読める人であれば簡単ですよ。株主総会の議事録ほど
ガチガチにすることないんですからね。

どこの管理組合も、管理会社に頼りすぎです。その業務を外してもらえばいいこと（交渉して）
いろんな経費下がると思いますよ。また、担当者も楽になって他の仕事に集中できるってもんだ！

[611: 匿名Ⅹ]

度々です。

当方のマンションそういえば　紙媒体にクレームつける人がいたな～。
「1枚いくらとっているのか」って　（女性）
うちも、家内によく「タバコ1本いくら」とか言われますよ・・・。

どうも、奥方はやはり家計を管理されている方が多いので
「管理費・修繕積立の見直し」をという話には興味しんしんです。
ただ、「修繕工事等は何を基準に価格設定されているのか、わからない」んだそうですよ

だから、簡単に説明したんです。
現場を見て、調査し　材料費・人件費をはじき出す。材料に関してはその専門業者で見積もりを取る
この時に、一か所だけではなく少なくとも3業者。単価は、全社違うことが多い。
それは、会社の規模によって粗利の設定が違うから。
下請けに流すことを前提に金額を出す大手は、高いか安いかの両極端。　
（あまり安いと下請けも請け負わない）
下請け・孫請け・ひ孫請け・・・。多ければ多いほど単価は跳ねることが多い。
元請業者が、直に工事を施工すると必然的に金額は低く抑えられることが多い。
（材料代は同じでも人件費が低く抑えられる）

「要は、中間業者が入るか入らないかだよ」分かったようですよ。奥方達は・・・。
よく言うでしょ。うちは中間が入らないからこの価格でご提供できます！って
「人を動かせば、どうしてもお金はかかるもの。お金をかけたくないのであれば
自分でやるしかないんだよ」と

[612: 匿名さん]

>>610
目を通すのは重説ではなく、お宅のマンションの管理規約です。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[615: 匿名さん]

冴えない理事長を選び、理事会が機能しないとどうなるのかよく分かりました。

[616: 匿名さん]

>>613
それだけ熱意があるのであれば、ドタバタが収まったところで
理事長に立候補されてはいかが。

[618: 匿名さん]

スレタイに関係ない話はやめた方がいいと思います。

[620: 元業界]

607・612さん

＞管理会社は管理会社の都合で保管するのは勝手だけど保管義務はないでしょ？

義務が有るかないかは、監督官庁にお聞きになってはどうですか？

まあ管理会社のフロント営業マンは、わざわざ保険取引の免許までもらってるので
どの管理会社も、保険部あるでしょうしまた修繕部門・内装部門とかが有るんですが
営業マンにノルマはつきものです。

総会では、「修繕積立金からつかうお金の事。必ず話し合わないといけない事なので使うお金の事が議事録になければ
保険会社ももめ事には巻き込まれたくないので、議事録のコピーを要求するのは当然です。」

だって安くても400万円は修繕積立金から使われるんですから。（一時払い満期保険なので掛け捨てより安いので5年後には十数万円くらいひかれて残りは戻ってきます。）

しかし、小規模修繕や大規模修繕は、使ったら戻ってきません。

他の管理会社の営業マンは総会に出席して、議事録まで作成して努力する意味解りませんか？

それは、どんな業界の会社の営業マンでも出来るだけノルマを達成したいからです。
そうしないと通常、会社に居ずらいのではないのでしょうか？

まあ出席してほしくないから、来ないでと合人社のフロントマンに言えば来ないでくれるんだったら
管理の不満が有る管理組合員さんにとっては好都合ですね(笑)

[621: 匿名さん]

議事録は管理会社が保管するものではなく、管理会社が作成するものでもない。

[622: 元業界]

621さん　短い文章で間違いが多いですね。

＞議事録は管理会社が保管するものではなく、管理会社が作成するものでもない。

議事録は、「修繕積立金使う時組合員意見が書類に正式にのっている物。管理会社から勝手にお金使われ無いためにある。」控え見てもらわなければ解らない。修繕積立金の使い方管理会社が持ってる。

時間のない管理組合の理事長たちが、管理費払ってる分フロントマンを上手く使うために作成させるためにある。
の間違いではないですか？

[623: 匿名さん]

>>621、>>622
議事録案は管理組合、管理会社のどちらが作っているケースもあるでしょう。
最終的な正式な書類は、理事長他の印鑑が捺印されたものになります、ではないでしょうか。

[624: 匿名Ⅹ]

議事録の話ですと
うちの場合は、100％　管理会社の担当者が席に居合わせて
議事録を作成しています。
だた、とにかく遅い。総会または理事会が開催されたのはいつの話？という位　
いつも、1か月以上は過ぎている。

議事録は、理事会メンバー2人・理事長　　計3人が
署名・捺印をし区分所有者に配布される。配布される時期は　約50日以上
経過していることがほとんどです。（正直言って、忘れる）
私からしてみれば、議事録もA4に3ページ分くらいしかなく
議論の内容が、かみ合ってないし
理事会のメンバーが、質問している内容の答えは？なく
議題が、頓挫している。工事の時は、材料の名称がつらつらと記載され
ページの半分が、埋め尽くされている状態。もちろん単価はなし。
型番を議事録に記載して意味あるのか？という印象です。

うちのマンションの規約は、約15年前に一度改定された位で(築23年）
簡素な規約です。
＞623匿名さん
では、議決行使権を管理会社が、集めるのであれば集めた議決行使権は
理事長に、全て提出するのでしょうか？(過去に理事長経験のある人に聞くと見たことない）
外部区分所有者の方へ送っている案内：議決行使権は管理会社宛ではなく
マンションの管理組合宛の返信封筒を入れるべきですよね。(送料は、経費で取ってますよね）
そうでないと、集計は管理会社　議事録は管理組合で作成なんて
面倒なことしなくていいのでは？
管理組合のポストへ居住区分所有者が投かんした議決行使権　管理会社が、もって帰っているんですよ。うちは

総合的に考えると、＞623匿名さんは　管理組合でそのような事務作業は行えばということ
を言いたいんですよね？(質問です）
そうすると、やはり通信費(切手代）・用紙代・印刷代の小口現金が必要となる
自分たちのお金だから、わざわざ立替える必要性もなく小口現金は理事長※金額は、もちろん少額）
現金が必要になります。うちは、管理会社が持っているので・・・。
改善しようと思っても、管理会社・理事長が拒否するんだから。もちろん理事長の責任です。
でもね～。管理会社がわざわざ弁護士まで段取りする？費用までかけて？
理事長は「管理会社が、勝手にやった」って言ってるよ。だから「弁護士もよく知らない」んだって

通常、事前に面談して依頼するんだから顔くらい知っているでしょ・・・。

[625: 元業界]

Xさん


議事録に明記されていない金額は、使う事難しいのでは、品番載せて金額書かないって？？

見積り書でも契約書でも品番を書いたらその単価は書込みますよね。
そんな見積り書契約書・請求書今まで見たことも無いのですが・・・
どうして金額入れないんでしょうかね？

「管理組合員さんの修繕積立金使うんだから金額を入れて了承してもらわないと意味がない議事録になる。」と思います。

＞そうすると、やはり通信費(切手代）・用紙代・印刷代の小口現金が必要となる
自分たちのお金だから、わざわざ立替える必要性もなく小口現金は理事長※金額は、もちろん少額）
現金が必要になります。うちは、管理会社が持っているので・・・。
改善しようと思っても、管理会社・理事長が拒否するんだから。もちろん理事長の責任です。

その仕事を管理組合でやれば確実に「管理費も値下げ」してもらえるはずです。

あと総会を録音すれば、議事録の書式の基本の書き方はネットで探せば有りますから
ご活用ください。

総会録音する事は、違反でも何でもないので議事録を書くのに役立つと思いますよ。

[629: 元業界]

ご近所さん

読みました。

あまりにも内容が酷すぎて・・・

合人社は、謝罪文とかHPなどに載せたり
他のマンションの管理組合員さんに説明文など出さないのでしょうか？

最近「管理組合の修繕積立金を長期にわたり合計1000万くらい使い込んだ事件を起こした会社」は

ニュースで放送されたりしたのできちんと公表してる。

謝罪文もHPにかいてるんですが・・・

どうして合人社は、出来ないのでしょうかね。

[630: 匿名さん]

各論からは離れてしまいますが、以下のような枠組みであれば問題はないと考えます。如何でしょうか？

----------
■ 株式会社合人社計画研究所は、毎月の定例報告で、(必要があれば)修繕箇所を指摘すると伴に、現状復帰工事のための費用を「工事仕様」と併せて開示する。修繕箇所が無い場合には、「特に修繕必要箇所は無し」と報告すればよい。

■ 理事会は、当該工事を実施する業者を組合員全員に向けて公募する。

■ 見積りが出揃った時点で、業者決定のための理事会の開催について、誰でも参加可能な理事会として掲示等で開示する。

■ 業者決定のための理事会では、参加した組合員の意見も認めるかたちで議論し、業者を決定する。

■ 参加する組合員がいない場合には、理事会で業者を決定する。
----------

[631: 元業界]

630さん

>(必要があれば)修繕箇所を指摘すると伴に、現状復帰工事のための費用を「工事仕様」と併せて開示する。修繕箇所が無い場合には、「特に修繕必要箇所は無し」と報告すればよい。

それは正しいやり方だと思いますが、なにぶん大手他社管理会社も必要であるように説明してなるべく定期的に修繕をしたがるのが現状で、それを避けるためにはやはり管理組合員が業者と同行して説明を受け写真を撮ったりして各管理組合員さんにポストの投函するなどして「修繕するべきか？金額はどうするのか？」提示して理事長がまとめるのが一番良いとは思いす。
しかし修繕だけでなく。管理会社は他のセールスもします。
震災後には、修繕では無く一時期マンションの屋上の工事が流行りました。
（凄くうるさい！！近所で2件もやったので工事前にちゃんと工事期間と騒音が出る事近所に知らせるべき。と工事担当者に抗議したくらいです。）
どれくらい効果が有るのか確実に証明できるなら別ですが、マンションの屋上に断熱効果のあるものを取り付けるとマンション全体の温度が下がり。夜になっても温度が上がったままの状態にならない？などと言ううたい文句のものが有るのです。（特許関係のところで詳しい内容を読みましたが、難しい言葉が多くはいっていたので100％理解できませんでしたが茨木の中小企業などが特許を持ってるようです。）
修理だけでは無く他のものもセールスするので、管理会社というものは少し厄介です。
（私もノルマのため一応セールスはしますが、説明義務が有るので解りやすく問い合わせには答える努力は怠りません。また数点提示して選んでいただくように努力はします。それでも断られたら諦めます。）

＞理事会は、当該工事を実施する業者を組合員全員に向けて公募する。

公募する事はとて良いと思います。選べる範囲を広げる。各会社も高く取らずに適正な金額を提示してくるでしょうし
良いことだと思います。

＞参加する組合員がいない場合には、理事会で業者を決定する。

これはちょっと問題が有ると思います。
上記に書いたように各管理組合員さんに詳しい内容の文章を配布して質問には答え、賛成か反対か聞くべきだと思います。

私は、関東でしか管理会社で働いた事が無いので修繕積立金が凄い金額のマンションの所を良く担当しました。

その中で「5年満期のマンション総合保険で4000万の保険に入ると総会で決定した管理組合が有り。大手保険会社の見積り書を数社分渡し、各保険会社の説明から5年後に帰ってくる金額まで事細かに質問に答えなければならないので凄く苦しかったです。」でも理事長や管理組合員さんは「4000万円は、掛け捨てより凄く少ない金額でマンション総合保険に入れるうえ、その5年間そのお金は使う事が出来ないので金利の少ない銀行に入れておくより有意義でありまたむやみに使わないように出来るから」と言われて納得しました。

無意味に使われるのが心配なんだと思いました。
（残高が大きいからセールスされるのが嫌なのかもしれません。）

[633: 匿名さん]

投稿出来ないのかな？

[634: 元業界]

633さん

出来れば投稿しないでいただきたいです。

本当に困っている方からすれば貴方の短い文章の中で
とっても怒りを感じる方もいらっしゃるので考えて書きましょうね。

大人であれば

＞投稿出来ないのかな？
では無く。

投稿できないのでしょうか？
くらいの言葉は使えませんか？

[635: 匿名さん]

630さん
基本的に良い仕組みだと思います。
なお、どんなやり方にもメリット、デメリットがあるものです。
ご提案のケースでは、組合員が自分に都合の良い業者をゴリ押しして問題になることがあります。
そういうことを知って進める分には良い仕組みだと思います。

[636: 匿名さん]

>>635
一住民の利益誘導がマズイから本来は部外者の管理会社に委託しているのに、管理会社が暴利を得ようとするからおかしな事になる。

[637: 匿名さん]

>>636
そのとおり。痛し痒しです。

[638: 匿名さん]

管理会社は規模が大きくなると工事・リフォーム部門を設けたり子会社を作ったりする。表向きは住民サービスの向上と唄うが、本音は工事は儲かるから自前で取り込みますよ…という事でしょう。
そういう意味では独立系で中堅どころの管理会社がマシかなと思いますね。

[639: 匿名さん]

中堅まで落とすと、組織力が落ちるのでどうかな。

[640: 匿名さん]

サービス主体の業種でアメーバー企業は何でも有り企業なので分譲マンションの組合の役員は管理会社のチェック能力がないと身に危険が及ぶ事がある。自分のマンションを守る気概と知識だけは必要。

[641: 匿名さん]

No.635さん、

630です。

「ゴリ押し」や「管理会社のねじ込み」はあるかもしれませんが、「全く」問題ないと考えております。ただし、条件があります。

「少なくとも、組合員全員のフィルターがかかるという担保があること」、言い換えますと、「オープンに、十分な議論が尽くされるという担保があること」です。

※ 極論すれば、「スラム化に進む」という議決も、「超デラックス仕様で大規模修繕を実施」という議決も、「真の合意形成」の下であれば問題ない、と考えております。

[642: 匿名さん]

＞６４０
私はそうは思いません。
うちの管理会社は、合人社さんではありませんので合人社さんについてはわかりませんが、日本ハウジングさんは、友人のマンションではでべの管理会社から日本ハウジングさんに変えて良かったと評価が高いです。

お薬は、後発品が評価高いですよね。
車のナビも後付けの製品がいいですよね。
エレベーターの保守点検も、メーカーより評価高いです。

アメーバ企業悪いは偏見だと思います。

[643: 匿名さん]

６４０です合人社の事ではありません。ＴＣの事です。誤ります。スレ元を誤りました。

[644: 匿名さん]

>>641

635です。全くもってご指摘の通りです。
このところ話題をリードしていた訴訟さんの所も根本的な問題は、
オープンに議論するカルチャーがないことに尽きると思います。

[645: 匿名さん]

６４３です　私の友人は合人社管理の７００戸のマンションに住んでいるが総会でも間違った住民の発言に対して指導したり助言してくれて助かると言っておりました。注意された住民が合人社を逆恨みして色々あるそうだ。といっておりました。

[646: 元業界]

638さん

何度かスレットに書き入れましたが

どんな企業でも良い点悪い点が有り。悪い点を知られた時の対応の仕方で企業の質が決まると思います。

管理会社の全てのフロントマンが仕事をしている人ばかりではないので
必ず当たり外れはあります。
（どの企業のフロントマンも全員がマンション管理士の免許を持ってるわけでは有りません。）
保険の契約する免許は、その会社の保険部と取引している保険会社が渡すもので軽い研修が有るのみのものです。
（なのでほとんどのフロントマンはあんまり理解していません。）

今まで行政処分を受けた大手などでも、謝罪文などHPに載せています。
それが多数の企業にあるので中堅であろうと大手であろうと全ての職員に違法行為をさせないように指導して
いく難しさが有り絶対的信頼が有る企業が、無いと言う事です。

管理組合や理事会は、管理会社の能力を査定する立場にあるのです。

そう考えながら管理会社と接すれば問題が大きくなる前に管理会社に意見を言い
解決が早くなると思います。

[647: 匿名Ⅹ]

こんにちは。
昨日は、何だったのか？理由は不明ですが。
いろんな、議論が交わされていますね。

うちのマンションは、管理会社のここ近年の
小規模工事に関しての、強引な強行が目立っていました。
1件の工事の金額が、10万～100万位が多くて　トータルでいうと
約500万近くになったんです。

昨日、他の居住者の方と話していたんですが　理事長（1年任期）
が、代わるタイミング？＊＊理事長の時は、一切工事をしない（議題は、何度も上がっている）
＊＊理事長の時は、（不明工事だらけ）
交代の時期ぎりぎりで可決→後任の理事長（この理事長の時に一気に工事が集中）
だから、うちのマンションは理事長によって違うように思います。

私も、3年前理事になりましたが、輪番制なのに管理会社の担当者が「前の方がどうしても代わってほしい」
とのことでしたが、「理事会等行われる時間に出席できそうにない」(平日19時）
「日曜日に開催するのであればいいけど」と断りましたが、何度も何度も連絡してきて・・・。
「それでは、家内しか出られないよ」ということで受けました。
そのあたりから・・・。変でした。

本来、順番であった方とはお隣なので偶然(家内が）出会い
立ち話してたらしいのですが、もの凄くキチンとした方なので・・・。
「このたび、理事会の順番だったよね～」
「そう」
「＊＊さん、早く理事したいということを聞いたんで」お隣さん
「え！**さんが、代わってほしいとのことではなかったの」家内
「そんなこといってないよ～」お隣さん
「じゃあ、なんで担当者そんなことしたの？」お隣さん・家内
変でしょ。
理由は、なぜかはわかりました。（ちょっとした、派閥のようになってた方々ばかりでしたその時の理事のメンバー）
派閥っても、あまり話したこともない人なんですし
別にトラブルがあったわけでもないのですが・・・。
（2枚舌のうわさ？ぽい）お互いが、それを信じてたようです（今思えば）
理事会が開催される度に、家内は機嫌が悪かったですよ。「子供のいじめみたいだって」
意見を真っ向から反対されて、しまいには「区分所有者じゃないから」って言われたらしいです。
次からは、私が出るようにしましたが、私の場合はほぼ無視です（笑）

長くなりましたが・・・。ただ、他の居住者の方もおとなしんですが
今回をきっかけにいい関係になれました。

[648: 匿名さん]

要するに敵対するのではなく、上手に使いこなせという事でしょう。
管理会社はボランティアではなく営利企業ですから、甘い顔を見せたり与し易しと思われたら一気に攻勢をかける訳ですね。
もっともこれは管理会社に限った事ではないでしょう。

[649: 匿名Ⅹ]

元業界さん

こんにちは。昨日はなんだったのか・・・です。
保険の契約（管理組合の共有部）の件ですが
保険の契約書って、もちろん理事長もしくは管理会社が保管しているんですよね。
うちのマンションは、ほとんど管理会社が保管しているようです。

保険って一律ではなく特約も管理組合の意向によって付帯したり
できるかと思うのですが、なぜか、管理会社はトーメン・・・とかいう
代理店？が、入っているようです。

だけど、詳しい内容は直接、保険会社に「問い合わせてください」と言われ
問い合わせたら、「契約番号とか契約者の名前・・・」を聞かれたそうです。
もちろん、わからないです。
その当時の、理事長も契約書は管理会社が持っているとのこと。
あまりにも、遅いのでご本人がかけている保険を使ったようです。
何の為の保険？って疑問を持ったそうです。

複雑なのかな？

[650: 匿名さん]

保険の証書は契約者が保管するのが基本です。
管理会社に保管させているのが当たり前になっているなら、管理組合や理事長の意識を変えないといけません。
保険契約の内容の問い合わせは契約当事者から為されるもので住民が直接問い合わせするのは筋違いです。
但し、保険を取り扱った管理会社はアシストするのが普通ですけどね。

[651: 匿名Ⅹ]

>648>650さん

私も、そうだと思っています。
管理会社が、全て悪いとも思っていません。
マンションの規約を、抜本的に見直しをかけ
自分たちが居住しているマンションのニーズに合わせていくことが
大切であると思っています。（今後のことも視野に入れて）

少し残念なのが、規約に関しての解釈が一般には難しいのが
難点。　だから誰にでも解りやすいものを原本とは別に作成すれば
いいと思っています。
第１版としてまず作成それから原本からはみ出さない程度の解釈で・・・。
マニュアルとでも言いましょうか？管理会社の合人社もＩＳＯ9001などなど
お持ちのようで。規定というものがあるでしょうが
これ、理解するのに苦労しましたよ当初はね。
マンションも、多種多様な方が住んでいらっしゃるのだから

私のこと訴訟さんとお呼びになられてますが
どっちでもいいです。今回のことをきっかけに会計は確実に
オープンにされると思うので・・・。
今回この掲示板の存在をもっと広めて
住民版専用も有かな？とも考えています。

[652: 匿名Ⅹ]

＞628
ご近所さんレス
見ました。よく探したね～。

なんだか、うちと似ているな～。
電波障害とか・・・。契約書が無いとか言っても揉めているようだし

マンション内には、スペースがあるんだから今度から
重要書類は、置いておくべきだな
セキュリティー番号変更できる金庫購入して・・・。

[653: 元業界]

匿名Xさん

マンション総合保険について詳しくご説明いたします。

契約は、総会で決議されたものしか保険契約は根本的には致しません。
ですので1年の掛け捨ての保険契約に入っている場合その保険契約が切れる3カ月以上前に
理事会・理事長に総会日時や議題について進めていくのです。

保険証券全て各社、保険代理店の要望で契約書の原本（絶対契約者管理組合員さん保管するもの）以外に控えと書いた
同じ契約書を要望した枚数くれます。

だいたい2枚です。一枚の控えは保険代理店。もう一枚はフロントマンが持つことが多いようです。
（きちんとしたフロントマンは議事録など管理マンション別にファイリングしている物です。）

そしてここが一番重要なところです。

マンション総合保険については、監督官庁は厚生労働省になります。

その中で厳しく決められているのが「保険の契約にあたり必ず重要事項説明を行う事（だから総会できちんと話し合わなければいけないのです。）」
「保険証券及び約款は契約後契約者に必ず渡す事。」が決められています。

これを実行していないと保険代理店及びその保険契約している保険会社（代理店を認定しているのは保険会社なので個人情報保護法などに対しても代理店に対して指導していかないといけない事になっています。）は、監督官庁から厳しく指導される事になります。
厚生労働省のHPには、保険会社のみの苦情を受け付ける窓口もあります。

理事長交代で保険証券及び約款を無くしてしまうマンション管理組合も多いのですが・・・

それより上記の保険に対する厳しい規則しらない管理会社や、フロントマンが多いので
この辺は、これを読まれてる方良く覚えておいて
今後お役立て下さい。

[654: 匿名さん]

No.644さん、

No.630、No.641です。

> オープンに議論するカルチャーがないことに尽きると思います。

簡潔にまとめていただきましたが、まさに、そこに「尽きる」と思います。つまり、そのようなカルチャーが醸成されれば、ほとんどの問題は解消されると思います。

[655: 匿名さん]

＞６４６

同意

[656: 匿名さん]

>マンション総合保険については、監督官庁は厚生労働省になります。

本当ですか？

[657: 匿名Ⅹ]

元業界さん

ありがとうございます。
保険の件、報告しておきます。

＞654さん
そうですね。ただ、この度の理事長は特に今までの流れを
ことごとく、無視されているんです。

> オープンに議論するカルチャーがないことに尽きると思います。
カルチャーに関しては、以前はありました。（現在よりはオープン）
ここ近年です。独断？理事長は、管理会社が法律でそうなっている
というんだって言っているので
事実が、どうなのか正直わかりません。ただ、「無視しておいてください」と
理事長に発言したのは、管理会社の方です。
それは？と思うのです。　

私が言いたいのは、年齢にも不足は無いお年の方で（担当の方）
無視しておいてください？
後から聞けばこちらも、気分悪いですよ。
運よくなのかわかりませんが、今までそのような方と接点がなかったので・・・。

お客さんに対してその対応をしたと聞けば、経営者の立場だったら許しませんよ

この掲示板で、勉強させて頂き　まだまだ自分が無知だったことに気づかされました。
皆さんそれぞれの考え方も参考になっています。

合人社さんも、会社のことを一生懸命応援されている方もいらっしゃるので
それぞれ参考にして頂き、ご活躍していただきたいと節に願っています。

[658: 匿名さん]

>>653
>厚生労働省のHPには、保険会社のみの苦情を受け付ける窓口もあります。

真面目に厚生労働省のホームページを探しましたが、マンション総合保険の窓口が見当たりません。
URLをご教示願います。労働保険関係なら見つけられるのですが。

[659: 元業界]

658さん

>厚生労働省のHPには、保険会社のみの苦情を受け付ける窓口もあります。

と私は書きましたが・・・

658さんは、保険なんて全く入って無いんですか？
各社いろんな保険が有りますからその全ての保険について上記の決まりごとは絶対やらないとならない事になっています。
保険に入るにあたり、皆さんいろんな事選んで入るので当然知ってると思ったのですけど
知らない人もいるんですね。

損害保険会社も生命保険会社も特別一つの商品だけ扱っているわけではないので

厚生労働省には、保険会社苦情受付に「マンション総合保険」だけの苦情の窓口なんてなく全ての保険に対しての
苦情受付になります。

保険会社は、たくさんの商品が有るので（そうじゃないと会社としてやっていけないでしょう）

どうして「マンション総合保険」を厚生労働省のHPで探すのですか？

良く解らないのですが？？

[660: 匿名Ⅹ]

＞658さん

金融庁のようです。
保険契約等に関することは・・・。

保険会社のお客様相談センターは、以前元業界さんに
教えて頂いています。
ガイダンスにて、録音される内容はどうも金融庁に
提出しないといけないようです。（義務化）

そこで会話された内容は、どんな案件でものようです。
（ハッキリわからないので・・・。）

[661: 元業界]

みなさん申し訳ございません。

私が保険の代理店が出せる事が出来る許可の免許を頂いた時の監督官庁（十数年前なので）と
今の監督官庁は名称を変えてしまっていますので他の免許ともごっちゃになり間違えて皆さんにお伝えしました。

監督官庁は、金融庁です。

誠に申し訳ありませんでした。

あと金融庁のHPを探しても「マンション総合保険」の事は書かれていませんので間違えないでください。

また「マンション総合保険」は、少し特殊な保険なので古い保険代理店や自動車屋さんなどの代理店の方は
ほとんど知らないと思います。

また専用の計算システムは、各社違い特別にネットでつながないといけないので
マンション管理組合のご利用している管理会社が一社のみの損害保険会社としか代理店契約してない場合。

他社と金額が違う事を調べることが困難になります。

その場合は、他社損害保険会社それぞれで管理会社の保険部以外で
マンション総合保険を扱っている近くの代理店を教えてください。

と連絡すれば教えていただけるので同じ条件で見積りをしてもらい数社比べることも可能です。

[662: 匿名さんⅩ]

元業界さん

国の省庁なんか何時いき名前変えたり
管轄変えたりするんで、迷いますよ～。

＞また「マンション総合保険」は、少し特殊な保険
そうなんですよ。マンションの管理組合？保険
共有部にかける保険位は知っていますが・・・・。

一般の損害保険とは、ちょっと違いますよね～。
専有部と共有部だとか・・・。境目というのでしょうか？
それで、以前ご近所さんは何時まで経っても連絡が無いので
自分の保険で直したって・・・。（詳しくはよく分からないのです）

とにかく、保険会社の名前は分かるのでお客様相談センターで事情を説明して
保険の内容を詳しく区分所有者に教えてもらえませんかと言ってみます。

[663: 匿名さん]

大蔵省からの分離で金融庁になったはずだけど。

[664: 元業界]

Xさん

どこら辺のマンションの部分ですか？
上司に頼まれて苦情処理や説明もしていたので、多分ある程度は解ります。

ただ、保険適用になったらお金は返ってきますが・・・
（立て替え分の領収書、修理した部分の写真、事故状況などの説明文は必要です。）

確か時効が有ったはずです。

2年以上の件に対してだったかな？払われないので早めの保険会社に請求するほうが良いので
詳しく解ったら聞いてください。

解る限りは、お答えします。

実は私家族の、税務署に出す書類記入漏れがあって税金を多く払っていたのですが
時効が成立する分は、返還してもらえなかったという過去の経験がございます。

その時、家族は弁護士に十数年通帳管理などを契約して依頼していたので
税務署に時効分計算していただき、依頼していた弁護士さんに弁償してもらいました。

そうじゃなかったら・・・もう我慢できない怒りでした。
50万円近くの大金泣き寝入りできませんからね。

[665: 匿名さん]

個人賠償責任保険でしょ
代理店に聞けば？
契約者は理事長
証券番号は管理会社にでも
きけば良い

[671: 匿名さん]

>>661

658です。金融庁ですね。

[686: 匿名さん]

個人賠償責任保険
これはあります。
当マンションでは
積立マンション管理組合総合保険
あいおいニッセイ同和損害保険(株)
で加入していました。
ちょうど手元に平成23年の定期総会の資料がありました。
その中の事業報告に加入している保険の種類、保険金額、大雑把にどういう事例が保険金の支払い対象になるか記載されています。
証券番号も告知されています。
私のマンションはそれが当たり前の事と思っていましたが、どうやらマンションによっては住民に情報をオープンにしない所もあるようですね。
或いは、総会資料等端から見ないのかもしれませんが…

[687: 匿名さん]

元業界さん

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[688: 元業界]

686さん

「マンション総合保険」にはきちんと個人賠償責任保険が組み込まれています。

また地震保険も普通の住宅保険にもつけれるようにつけるかどうか？決める事が出来ます。
そのため、地震保険をつけるかどうかの説明を受けたかどうかの確認として
契約書の中に「地震保険の説明を受けた」と言う部分に管理組合の印鑑も押さないといけないと言う内容になっています。

関西の地震の時説明を受けた受けていないで・・・地震の後のもめごとが多かったための
改善策として出来たものです。

契約書には、重要事項説明書もついていてそれは契約時に理事長に説明後お渡しするようになっています。

それ以外にも契約時に書く書類もあり。凄く複雑になっています。

＞私のマンションはそれが当たり前の事と思っていましたが、どうやらマンションによっては住民に情報をオープンにしない所もあるようですね。

本来であればそれが当たり前なんですが・・・良いマンションの管理組合にお住まいですね。
うらやましい。

マンションを中古で探した時「マンションの規約とか今までの総会議事録見せてもらえますか？」て聞いた事が有るんですけどその時点で「業界の人ですか？」て聞かれて

「管理組合員さん以外にお見せする事は・・・」て言われてしまいました。
当然の意見ですよね。

どうしたら良い管理会社の当りのフロントマンが担当でマンション管理組合もしっかりしてる。
購入する前に解る方法が有るのか・・・今必死で探して考えています。