ヴェレーナ港北ニュータウン 入居予定者限定 その3

[入居済み住民さん]

ヴェレーナ港北ニュータウンの住人＆契約済みの方。
情報交換いたしませんか？


ヴェレーナ港北ニュータウン　入居予定者限定（前スレ）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2869/

所在地：神奈川県横浜市都筑区仲町台3-12-9
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン「仲町台」駅 徒歩9分

[511: 住民さんＢ]

カフェのメニューを増やすとしたら何が良いと思いますか？
私的には美味しいパンかな

[512: マンション住民さん]

おいしいパン賛成！
でもカフェって感じをなくしてでもスペース広げてプラスカップ麺とか
カレールーとかもあったらいいなぁ・・

[513: マンション住民さん]

ビリヤード大賛成です。
管理組合が前向きに検討して頂ければ良いのですが・・・。

[514: レジ]

一部の人達の趣味嗜好でビリヤードとかになったら、それこそ管理費無駄使いではないでしょうか？
カフェの無駄な在庫もいやですが。
住民の多数が利用できる施設ってどんなものなんですかね？
カフェ継続なら毎月売上ランクを出して、上位のメニューを残しつつ、季節ものや目玉メニューをつくって住民に情報（ちらしや看板等）を定期的にだしつつ、利用客を増やす努力はしてほしいですね。
とりあえず暇そうなカフェの人件費と資材費は削ってもらいたいです。
見かけるたびに給与泥棒と思って気分を害してしまうので。

[515: 住民さんＤ]

メンテナンスの問題があるかもしれませんが、カップのコーヒーの自動販売機を
置いたらいかがでしょうか。

うちのオフィスに設置してある自動販売機は３０～５０円/杯で、機材レンタル無償で
運営してもらっています。ホット＆アイスも可、味もそこそこいいですよ。

http://www.apex-fla.com/brewer/index.html

私も暇そうにしているスタッフを見ると、ちょっと気になりますね。

[516: マンション住民さん]

パンを追加となるとオーブンの設備投資、在庫の問題がますます出るのでランニングに
響き、私は賛同できません。

中途半端なパンを提供しても、飽きられ無駄な遺産が増えるだけだと思います。
買うなら本当に美味しいパンを買いに行きますし、普段はフジパン６枚切です（笑）

[517: マンション住民さん]

最近一部のコンビニなんかでも店内で焼いたパン売ってますよね。サンクスとかナチュラルローソンとか。
この近所だと都筑インター方面に行ったとこのサンクスにあるか。
あれって本格的なものではなく簡易オーブンだし、焼くだけの冷凍パン生地を使うんですよね。（中にはより早く焼ける半焼成パンもある）
だから在庫期間（焼く前の賞味期限）は比較的長く廃棄ロスは想像以上に抑えられます。
マンション内カフェの利点として、希望の種類・個数を希望の時間に焼いておいてもらうことも可能だし（オンデマンド）、客引きのために常に店頭に多数のパン並べなくてはいけないということもないから（ロスの削減）、マンション内カフェの商品としては理にかなったものだと思います。
オーブンのイニシャルコストはある程度かかりますけどね。

ちなみに、恐らくですけどカフェのケーキも業務用の冷凍ケーキですよね。
あれも解凍しなければ賞味期限１年くらいが普通です。メーカーによりますが。
なのであれも実は在庫ロスはとても少ない商品ですよ。
さすがに味をケーキ屋さんのケーキと比べる方はいないと思いますが、冷凍物とはいえ最近は製造技術も冷凍技術も高いので値段相応以上の味ではあります。

ご参考まで
http://www.haseko.co.jp/hc/news/pdf/061206.pdf

人件費についてですが、こういうマンションの管理委託契約の場合、
管理人、清掃、夜間警備、フロント、カフェなど全ての業務をひっくるめての総合契約のはずです。
だからカフェ１人で人件費がいくらいくら、人減らしたらその分安くします、という単純なことではないかと。
例えばハンバーガー屋さんで、ピクルス苦手だから抜いてもらいたいけどピクルス原価分をハンバーガー代から割引は普通してくれない、そんな感じですね。追加したら追加料金取られるけど（笑）
なので厳しい見方をすればカフェ担当の方を減らしても日綜コミュへの管理委託費は変わらないかも。
逆に言えば、交渉次第で人員サービスはそのままに管理委託費を総合的に抑えることも可能かも。
この辺は契約確認と管理組合の交渉次第でしょうか。

[518: マンション住民さん]

517です。追記

カップ型自販機いいですね。賛成です。
業者にもよりますが基本的に電気代だけで済むので初期投資も必要ないし。
カフェの営業時間外にも買えるのは利点です。

[519: マンション住民さん]

今年の2月に行われた管理組合設立総会の資料によると管理委託費が管理費収入の約4割が使われています。
しかしながらその内訳金額が明記されておらず見た目上『どんぶり勘定』になっている。
年明けの総会ではたたき台としてまず管理委託費の内訳の明示が必要なのではないかと思います。

個人の感覚論ではなくそれぞれのサービスに対してコスト意識を考えた選択をしていくことを望みます。

私案としてですが
今現在の問題点が解消出来て、かつ収益になるようなものを考えるべきではないかと思います。
問題点はやはりコンビニまで歩くと遠いので自動販売機なのではないでしょうか？
設置可能かどうか分かりませんが飲み物だけだと物足りないのでコンビニ自販機だとかなり助かるんですが・・・
http://www.hachiyoh.co.jp/asd/index.html

こういうのも助かる
http://www.nichireifoods.co.jp/product/vending/index.html

[520: マンション住民さん]

>517

517さんのような専門知識があって、合理的な運営ができる業者ならともかく、今の管理会社には
正直、期待ができないと思っています。
将来、管理会社の変更時は、サービス・メニューの合理化、効率化がコストに反映するかと。
私はその分、修繕積立に回したいと思っています。

[521: マンション住民さん]

>519

私も519さんの考え方に大賛成です。
コストについて、ザックリ開示しかされていないところが、気になっていました。
どんぶり表示は、ルーズか、見せたくないか、どちらかですから。

うちのマンションでも、「仕分け」をやりましょう。

[522: マンション住民さん]

管理委託費の内訳明示は難しいかもしれないですよ。
どこにどうお金を使ってるか、その中で管理会社の利益としていくら取っているのか、普通開示しないのでは？
お店で商品の売値といっしょに仕入れ値提示しないのと一緒で。
それに管理委託って、これだけお金払いますからこの中でこのサービスをやってくださいね、って契約ですから。さらに言えば、管理会社も人員派遣会社や警備会社、剪定業者などとマンション毎の個別契約ではなく他物件も含めたマルメ契約でしょうから、このマンションのこの部分にいくら使ってるって出しにくい事情もあると思います。その辺の事情も鑑みないとこちらから要望の通し方も変わってきます。

その点踏まえると、内訳開示要請しなくても、同じサービス内容で他の管理業者に見積もり出してもらって、競合させたほうがコスト削減だけ考えれば理にかなうと思います。
520さんの考えと似たようなものですね。
ただ、今の管理会社がダメだと否定するほどの理由は私は持ち合わせてませんが＾＾；
競合・交渉があっても何も変わらない、競合管理会社より明らかに委託費高い、日常の管理業務に著しい見劣りがありしかも意見しても改善しない、などがあれば別でしょうけれど。
ここでクダまいてるのは管理会社に意見してるうちには入りませんよ？（笑）

細かいことは置いといて、どこかでなんかしら管理コストが浮いた分を修繕積立にまわすという意見は賛成です。
毎月の管理費を安くしたいという意見の方もいるかもしれませんが、元々決まってた管理費なわけですし、資産価値という意味でも将来のための積立に回すほうが得策ですよね。


マンションのエレベーターで一緒になっても、いきなりこういう話題を話すことは無いので
井戸端会議の場としてこういう掲示板てやっぱりある程度必要だなーと痛感。
マンション住人しか閲覧書き込みできない場の設立を希望します！

[523: 住民さんＣ]

建設的な書き込みや議論に、同じマンション住民として感心しています。
小生も522さんと同じ意見です。
将来に備え、無駄な経費の見直しを行い、修繕積立金に回したいと思います。

私は、このマンションのソフト面（管理やサービス）よりも、ハード面（建物や設備）に
納得して購入した部類です。
そもそもソフト面はいずれ、見直しが必要だと思っていますし、一住民として、然るべき
場所で進言していきたいと思います。

[524: 匿名さん]

見直し早っ！

[525: マンション住民さん]

>>524

決して早いとは思いません。
たとえ今から変更案を考えるとしても詳細を詰めるのに時間が非常にかかります。
もしかすると1年間あってもまとめあげるのは難しいかもしれません。

なぜならヴェレーナ港北ニュータウン管理規約集（13ページ）に以下の通り書かれています。
第51条3項『規約の制定、変更または廃止』『共用部分等の変更』は組合員総数の4分の3以上、および議決権総数の4分の3以上で決する。

4分の3ですから260世帯以上の同意が必要なのです。中にはマンション管理に関心のない方もいらっしゃいますから時間はかかる事が十分に予測されます。　


あと委託管理会社のコストパフォーマンスに妥当性があるかどうかのチェックはしておくべきでしょうね。
522さんが指摘しているように管理委託費の内訳明示が難しいのであれば委託している内容とコストを複数の管理会社に見積提示させたらいいと思います。（ただし安ければよいというわけではなくコストとクオリティを両立するわけですから決め方は難しいですが・・・）

この掲示板は理事の方たちもご覧になっているでしょうからあえて書かせていただきます。
このような掲示板で不満だけ言うのが非常に簡単な一方で物事を変えていくのは非常に力が必要なこと、理事の方たちが休みにもかかわらず時間をかけて討議され苦労されていること等、多くの方が認識されていると思います。
住民（理事以外の区分所有者）が理事会や管理組合活動に対してもっと参画意識を持てるような配慮（例えば理事会の事前スケジュール連絡と事前議題内容の配布）があると更に団結力が強まるのではないかと思います。

[526: マンション住民さん]

>住民（理事以外の区分所有者）が理事会や管理組合活動に対してもっと参画意識を持てるような配慮
>（例えば理事会の事前スケジュール連絡と事前議題内容の配布）があると更に団結力が強まるのでは
>ないかと思います。

そこまでご立派なこと言うなら自分から参加すれば。

[527: 入居済み住民さん]

久しぶりに来てみたら相変わらずこういう書き込みする人（５２４、５２６）が跋扈してますね。悲しいですね。
住人ではないんでしょうけど。また去っていきます。

[528: 匿名さん]

>理事の方たちが休みにもかかわらず時間をかけて討議され苦労されていること等、多くの方が認識されていると思います。


具体的にどんな苦労してるの？
議事録とか見ても、全く決断力も無いし、先送りばっかりで何も進んでないっぽいけど？

[529: マンション住民さん]

とりあえず、自販機でカップのコーヒーは買わないかな～。
自宅で飲めるものにはお金は出さない。
ソフトクリームやケーキは家にないからカフェに行くのであって、
オフィスじゃあるまいしあの場所でカップのコーヒー買う人がそんなにいるとは思えない。

[530: 住民さんＥ]

いろいろな意見がありますね。

私は、カフェの味は、正直、好きではありませんので、不要派です。
ソフトはスジャータの簡易ソフトクリームだし、
珈琲は、風味が落ちていて、一回飲んでガッカリ。
ケーキは冷凍物。コメントするまでもありません。

最近の庭の雑草は生え放題、芝は枯れ放題。
限られた管理費の中で、何にプライオリティをかけるか、早く修正する
協議をする時期かと思っています。