グランフォーラム青葉荏田北

[匿名]

コスモスイニシア　青葉荏田北プロジェクトがスタート。
http://www.edakita.jp/

語り合いましょう！

[81: 匿名はん]

昨日の日経に載ってましたね。
慶応の小、中、一貫校が江田にできるそうです。
やはり、あのグランドは慶応が買ったようで、
そうなると、環境がますますよくなり、
地価も上がるとコメントが載ってました。
江田に、急行が止まるなどということもありえるかも。
通学時間限定で、なんて、夢でしょうか。

[82: 購入経験者さん]

江田に止まるなんて、絶対やめてほしい！！それじゃ急行じゃないよ。

[83: ご近所さん]

この辺りの地価は、坪120〜150万円。140万円以上は、南道路のかなり良い条件です。この現場の物件だと120〜130万円が妥当って気がします。敷地４０坪で一億円前後は、割高だと思います。
場所は、駅からは少しありますが丘の上ですし、みすずが丘まで歩いて数分ですので、コンビニや有名なケーキ屋、パン屋もすぐです。
週末の朝などこのようなお店でモーニングなども楽しめます。
中学は、私立に行く方が多いですね、やっぱり。

[84: 周辺住民さん]

桐蔭は新しい慶応に比べ学生数数倍、市が尾にも止めてくれ。そしたら川崎市営地下鉄との乗換駅になる宮前平にも止める、ってことは宮前平から市が尾まで全部急行止まる。ひかりが事実上のこだまになっている東海道新幹線を想起させるね。

[85: 買い換え検討中]

検討の結果、価格が出る前に購入を見送る事にしたのですが
度々、営業担当の方から連絡を頂きました。

当初の販売予定額より、多少低めの設定になった様ですが
検討されていた方々は どうされたのでしょうか？

物件によっては ７千万代も有るとの説明を受けました。

この物件に近くに ダイワハウスが土地を販売していますし
アライエの物件等々 慶応の件が発表されたのを前後して
江田界隈の物件が 数多く出てきた様ですね。

[86: 物件比較中さん]

うーん、それでも高いんじゃないでしょうか・・・。
荏田北の土地売りで坪１３０万円というのがずっと残っていますから、
まあ、１１０〜１２０万円というのが妥当な値段かと。
建物も坪６０万円位じゃないですか。
そうすると７０００万円〜８０００万円というのが、
売れる（皆が納得すライン）ではないですか？
荏田、市が尾の徒歩圏は、大体こんなもんだと思います。
いずれにせよ、一番条件的にＮＧな区画でも７０００万円後半もするのはまだまだ高い気がします。

[87: ご近所さん]

土地や家は、同じものがあるわけでないので一人でも、その条件で買う人が居ればいいので最初は高めに値付けするのは当然でしょう(他の商品でもそうですが、、、）。私もリ○ブルの仲介で家を売りましたが、最初は、査定額より１０％以上高い値付けを提案されました（結局査定額位で売れました）。
ここは、モデルハウスが出来たのが7月ですが、問い合わせた方には、価格が出てるようですが、中々価格を公にしませんね。交渉の価値はあり？
８０００万円台（はじめに書いたように皆が納得する必要はないと思いますので）で指値で交渉ってのはいかがでしょうか。

[88: 匿名さん]

>>87
高値をつけるのは自由ですが、それによりお客が離れていくことも確か。
例えば本当は８０００万円でも売っていいかと思っていながら９０００万円で売り出したりすると、
その予算帯でないからという理由で見向きもしない人がいます。
そこで上手いこと９０００万円で買ってくれる人が見つかれば良いですが、
結局８０００万円で売るのであれば、最初からそう言った方が購買層も厚くなり、良い買い手を選べ、スムースに売れます。
また、何ヶ月も売り物件としてインターネットやチラシに載ると「売れない物件」のイメージがついてしまい、
ますます客足が遠のくので、あまり吹っかけるのは却ってマイナスです。

これは法人の新規販売でも同じ。
ほとんどの人は、まず値段で射程圏内か確認しますから、
あまりにも現実離れした値付けをすると一気に引いてしまいます。
その物件を条件（最寄駅からの距離、土地・建物の広さ）だけ見た人の
半分くらいが適正価格と思うであろう値段を最多価格帯に持って来るべきです。
特に多棟現場の場合、>>86さんの「皆が納得する値段」というのは大事ですよ。１５棟現場で３棟しか申し込みがなかったら、折角検討していた人にも不安を感じさせ、考え直してしまいますから。
この掲示板で見る限り、高いという意見しかなく、高いけどここがいいから検討していますという意見がありませんから、明らかに値付けを失敗しましたね。

それから価格を発表していないのは、まだ販売前だからですよ。
決して指値を考えて発表しないわけではありませんので。

[89: 匿名さん]

値付けが失敗だったかは、販売開始後でないと分からないのでは？
確かに高いと思いますが、ここの近くでダイワハウスが建築条件付きの
土地販売しています（http://www3.daiwahouse.co.jp/bunjo/kanto/33200/aobakuedakita/）
坪140万円以上です。
場所的には、こちらの方がかなり良いと思います。
88さんのように良心的な方が珍しいのでは？
売る立場だったら、数がある訳でないので即日完売より、多少時間が
掛かっても高く売れた方が良いと考えると思いますよ。
一件で売値が1000万違うと利益率はかなり違いますから。

[90: 88]

>>89
これ相当前（半年〜１年前）から売っていますよ。まだあったんですか。
高いから売れてないんでしょ？

>そこで上手いこと９０００万円で買ってくれる人が見つかれば良いですが、
って言っているとおり、「すぐに」若しくは「多少のディレイで」買ってくれる人が見つかればいいですけどね〜。
今は皆さん相場やら勉強していますから、特に難しいですよ。
別に私の考えは良心的でもないと思いますけどね、むしろ現実的ですよ。

法人にとっても１年も残れば「中古・未入居」になって値引きせざるを得ないし、
そこまで引っ張らなくても、売れるまでの人件費、広告費、固定資産税（個人の居住用ではないから軽減は一切ありません）、借り入れ（いわゆる運転資金）
の利息も掛かりますし、そのうちグループ会社に仲介にでも出せば3％の仲介手数料まで掛かりますから。
これだけの経費と労力を掛けて、１年後に値引きして売るのと、
最初から適正価格よりちょい高め（ここがポイント）で「完売御礼」で売るのとどちらがメリットあるか。
後者の方が、利益も上がるし、ブランドイメージも守られますからね。

要は、「少し相場からは高いけれど、○○がいいから買いたい」って思わせるギリギリのラインを設定するのがプロなんですよ。
ドン素人が欲の皮つっぱらかして自宅を売却するのとは訳が違うんですから。
この物件みたいに、過半数の人が高いとしか思わないような値付けじゃ、プロの仕事じゃないんですよ。
２００人見にきたら１９０人は冷やかし、残り１０人が検討して
そのうち成約になるのは１人いればいい方なんですよ、不動産の販売って。

[91: 物件比較中さん]

なんだ、業界の方のコンペ叩きか！

[92: 匿名さん]

はいはい、バカの一つ覚えだね〜。

[93: 買い換え検討中]

当初の販売価格予定より かなり値下げの雰囲気ですが．．．
実際の処 どうなるのでしょう

いくら慶応の小・中が開校すると盛り上がっても
坪数や方位を考えると 駅から徒歩圏内と言え
７千万前半が妥当だと思うのですが
私の考えは 世間知らずでしょうか？

[94: ご近所さん]

ここの物件大分出来上がってきましたが、本当に軒と軒の間が狭い
ですね。南側の道路に面していない家は、リビングに陽が射しませんね。
周りの家が大きな家が多いので、ゆとりの無さが目立ちます。
奥の方の家は、93さんが言うように７０００万前半が妥当だと思います。
敷地が５０坪＋なら９０００万円でも理解できますが。。。

[95: 物件比較中さん]

確かに、一番見栄えのいいモデルホームでさえ、キッチキチで庭なんてないですよね。
みんなが高いと思うなんて、買う人いるのかねえ・・・。

[96: 近所をよく知る人]

また販売開始が延びたんですね。
来年の1月中旬になりました。今年の夏位からずーと先伸ばしになって
ます。工事もあまり一生懸命やってる感じもしません。
何かあるんでしょうか。

[97: 匿名さん]

>96
ただ単に売れそうにないから、先延ばしにしてたら
それが裏目にでたみたい。
株安、不景気・・
今売りに出しても、まずうれないでしょう。

[98: 匿名さん]

物件を見に行きましたが、殆どが8,000、9,000万円台で土地面積、建物面積を考えると割高な感じがいたしました。いくら田園都市線の徒歩圏とはいえ、先行き不透明な経済情勢を考えたら売れ残る物件が結構出るかもしれませんね。

[99: 匿名さん]

値段が割高なこともそうだけど
間取りも５畳しかない狭い部屋があったりで
使い勝手が悪そうです。

[100: 物件比較中さん]

この物件、どうなったんでしょう？

[101: 匿名さん]

第二期が始まったみたいですね。

[102: 周辺住民さん]

１期、２期とあったんですか？
１４棟のうちで１棟しかまだご入居されていないような。
休日も見学者もまばらですし、、本当に売れている？って感じです。
近所の者としては、早く人が住んでほしいです。

[103: 近所をよく知る人]

６０００万円台にするか、長期間塩漬けにするかのどっちかでしょうね。

[104: 物件比較中さん]

価格は高いですが江田駅に近いし閑静な街並みで魅力感じています。
急行止まらないのが痛いのと、夜暗くて怖いのが難点。
今週また見に行って買いますわ。

[105: 周辺住民さん]

さすがに当初の強気は無くなったみたいで、７０００万円中頃からの価格になっていますね。
１、２件しか入居しておられないから、本気で価格交渉すればあと、５％位は値引きしてもらえるんじゃないかな。

[106: ご近所さん]

最近になって大分入居者さんが、増えてきたようです。
でも、まだ半分、空いています。値引きは、されているのでしょうか。
創建ホームも倒産して、その直前の８月にかなりの値引きのＤＭが届きましたが、
ここも当初のお値段では、売れないでしょうね。

[107: 匿名さん]

先週HPに現在まだ建っていない４軒を含む間取り７軒載ってたんですが
週末を過ぎたら、あっという間に新しい間取りがHPから消えました。
今日HP見たら「残り３棟」と書いてあったんですが
もしかして間取りだけ見て購入を即決した人が４名いたってことですかね？
金額はHPに載ってなのかったので販売価格は分からないのですが
即決するほどお買い得価格だったのでしょうか。
8000万円以上の間取りが売れ残ってるので、新規４軒は7000万円台中盤あたり？

[108: 匿名さん]

ここは、「プラタナス」と「シラカシ」という２つの「街」があります。

シラカシの方がグロス価格的にはやや下です。

この現場は、当初、今では考えられない高値に販売をしていたようですが、
途中から大幅値下げ改定したとのことです。

その「値下げ改定」の価格でも、客が全くつかないという状況のようですよ。

少しだけネゴして買うのは得策ではないと思います。

現行価格より最低１５％は値引き要望してもいいでしょう。

場合によっては２０％引きあるかも。

多分、売主側からすると「ありえない」との感覚なのでしょうが、世の中の
マーケットがそこまで下落しているので、このまま持ち続けて、完成建物が
劣化していくのを見過ごすのかどうか・・・

あまり急いで買う必要なないかと思いますよ。

（個人的感想です。）

[109: ご近所さん]

確かに大分入居者の方が、増えて安心です。
隣で東急が、定借を４棟建てています。こちらは、敷地も５０坪以上ありそうで、建物も大きいようです。

[110: 周辺住民さん]

値引きはされてないようですが、ほとんど売れたようですね。
残ってるのはモデルルーム１棟だけのようです。

[111: サラリーマンさん]

そりゃ青葉区だもん。人気あるから売れるよ。どうしたって。不動産不況？　関係ないんじゃないの

[112: 購入検討中さん]

これから出てくる三井のファインコートも気になるのですが
建物の大きさ、仕様等を考えると　この物件で決めるべきかなと
思ってます。駅から１０分以内の物件で　これから出てくるものは
あるのでしょうか。