東綾瀬公園ハイライズ（東綾瀬団地建て替えプロジェクト）

[マンコミュファンさん]

公式：http://www.park291.jp/
長谷工携帯：http://www.haseko-sumai.com/i/s/b/park291/index.asp

＜全体概要＞
所在地：足立区東綾瀬3-10-1、11-1
交通：千代田線北綾瀬駅から徒歩10・11分、綾瀬駅から徒歩17・18分
総戸数：291戸
間取り：3LDK・4LDK（68.22～82.7平米）
入居：2014年3月下旬予定

売主：新日鉄興和不動産（旧・興和不動産）
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：興和不動産レジデンスサービス（予定）

[301: 匿名さん]

消費税５％で購入可能との事なんですよね。
でも消費税8％の方が控除の額が多くなるという話を聞いているので
タイミング的にどうなんだろう？なんて思っています。難しいですね。

3期の販売が8戸となっているので
いよいよだいたいの部屋の販売が進んでいるのかなと思いました。

[302: 匿名さん]

あと2か月ちょっとで入居なのですけれど、まだ最終期ではないようです。
3期で8戸販売とのこと。
実際はどれくらいまで販売が進んだのでしょうか。
駅まで距離があるので、入居までに完売は難しいのかなと思います。
日当たりも良いし、周りも静かだし、駅までの距離を気にしなきゃわりといいんですが。

[303: 匿名さん]

今週末から４期も始まるのでまだまだ・・・

そもそもの戸数がとても多いですので

ただこの分だと管理組合が人数揃ってきちんと機能するのは

先になってしまうんでしょうか？

実際の数が気になるのは皆さん一緒ですね^^;

[304: 匿名さん]

日当たりが良くて、周りが静かなんて、これだけ駅から遠けりゃあたり前ですよね…

[305: 匿名さん]

駅から近いことを望む人ばかりではありませんからね。
それに駅から離れていても、日当たりがいいとは限りません。
ここは地区計画にそって建てられているから、日当たりがいいのだと思います。

[306: 匿名さん]

駅に近いとそれだけ繁華街が近くなってしまうので、子供がいる人にとってはベストではないと思いますよ。
子供も大きくなってくるとまた通学の関係で駅が近い方がよくなってくるのですけれど。
でも自転車ならそこまで遠いというほどは遠くはない。
そういえば駅周辺の駐輪場の確保、皆さんされていますか？
実際に既に住んでいないとできないとかそういうのってあるのですか？

[307: 匿名さん]

そうなんですね。
しかしながら、仮にリセールをしなければならなくなった状況になった場合は厳しくなるような。
特にこちらは大規模なので、他に出している人がいると同マンション内で価格競争になってしまうかも。
そうはいっても、基本は永住するつもりでいるのですけれど、
まぁリスクの話としてはというところです。

[308: 匿名さん]

内覧会、行って来ました。
シーズン棟南側です。

向かいの老健施設が建設中でしたが、窓を閉めている分には騒音は気になりませんでした。
バルコニーに出るために窓を開けた時に初めて、建設工事中だった事に気がついたくらいです。
ですので、保育園や公園での声などは問題なさそうでした。

[309: 契約済みさん]

公式HPの物件概要がなかなか更新されませんが、どのくらい売れたのでしょうか？
知ってる方いらっしゃいますか？内覧の時、聞くのを忘れてしまいました。

[310: 匿名さん]

駅近でも住環境に適してなければリセールはどのみち厳しいと思いますからここぐらいが北綾瀬なら住むにも売るにもちょうどいいような？

番組などで見ていると綾瀬エリアは永住向きなんだろうなあと思います。

便利ならいいというものではないということが勉強になりました。

[311: ご近所さん]

>>309
日曜日にMRに行きましたが、パッと見で9割くらい「バラ」（成約）がついていたように思います。
かなり売れたなぁという印象でした。
ただ、アーバンの西棟（早いうちから販売していたはず）に未成約が複数あり、完売は簡単ではなさそうかなーと思いました。

[312: 契約済みさん]

＞＞３１１
ありがとうございます。
かなり売れましたね！
西側の部屋も公園向きでいいんですけどね。前に建物がないし。
我が家も悩んで、結局南向きにしましたが。

[313: 匿名さん]

駅までの距離を考えると苦戦するかと思っていましたが、順調なようで良かった。
公園が近いというのがメリットなのと
専有面積が広く、価格も抑え目というのもよかったのかもしれないですね。
マンションの周辺自体は公園以外何もないのですけれど
駅方面まで出れば何かと店はありますから、不便というほどでもないでしょう。

[314: 匿名さん]

先週末の雪、すごかったですね…皆さん大丈夫でしたか？
そして現地はどんな感じだったのでしょうね。
幹線道路は除雪車が出ていたみたいなのですが、この辺りは普通の住宅街なので除雪車はさすがにないでしょうね。
こういう時はさすがに駅まで行くのが大変そうです。
滅多にない事ですけれど。

[315: 匿名さん]

区内はまだマシだったのではないですか。
自分は東京西部、そんなに大変ではなかったですけど地面は危なかったですね。
まだ隅のほうには固くなった雪が残っている状況です。

ここは10分ぐらい駅まで歩く物件ですか。
雪だと普段よりゆっくり気をつけて歩いて。
ザッと15分ぐらい?

[316: ご近所さん]

>>314
かなりの積雪（20cmくらい）になりましたが、何とか動けはしました。
もちろん、普段の倍くらいは優にかかるであろう道路状況でしたが。
マンション前の道路は車の往来があるので、除雪車はこなくとも自然に轍が出来ます。
東綾瀬公園は雪合戦し放題といった感じでしたね。

マンションの若い植栽が雪に埋もれてしまい、かわいそうでした。
北側の遊歩道の芝生には未だに雪が残っていますよ。

[317: 匿名さん]

私も先日現地に行ったのですが、まだまだ日影は雪が残っている状況でしたね。
之だったら当日さぞかし大変だったかと思いましたが、
マンション前は交通量が多い事もあり、大丈夫だったのですか。
深い雪の中をザクザク進まずに済んでまだいい方だったのでしょう

[318: 匿名さん]

あそこまで雪が降ってしまうとさすがに駅までは大変ですね。
中々起きない数十年に一度という雪なので、あまり心配しなくてもよろしいかとは思いますけれども。

あと1か月ほどで桜が咲きますね。
東綾瀬公園は桜でも有名みたいなので非常に楽しみです。
毎年すごく賑わうようですよ。

[319: 匿名さん]

http://www.tokyometro.jp/news/2014/pdf/metroNews20140228_kitaayase.pdf

4年後にホーム延伸、代々木上原方面への直通が決まったそうです。
利便性が高まり、周辺環境も開発されればマンションの資産価値も高まりますかね^^？

[320: 匿名さん]

資産価値なんかよりも便利になる事が大事じゃないでしょうか？
ここを買う人は、自分で住むためで、転売を目的じゃ無い人でしょうから•••

[321: 匿名さん]

資産価値とは転売目的ではなく、買い換えの時に高く売れる、又はすぐ売れる事を期待しているのだと思います。
私も、資産価値は重視しています。

[322: 匿名さん]

住居用であっても永久に住めるわけではないので、状況によって買い替え・住み替え等を余儀なくされる事も考慮すべきです。リスクマネジメントですね。

その際に、資産価値が上がってる方が売りやすいし、ローン残高＜売却価格となれば、住み替えにも有利ですよね？

便利になる≒資産価値も上がるでしょうから、まぁみなさんハッピーなわけで。

[323: 匿名さん]

この直通はすべての千代田線が延伸ってことですか？そうでないなら割合はどの程度でしょう？

[324: 匿名さん]

現在、綾止まりの電車が北綾瀬止まりになると考えれば、いいんじゃないかと思います。
常磐線乗り入れをやめるメリットが思い当たりませんから。

[325: 匿名さん]

それは綾瀬始発がなくなるということ？綾瀬の人たちが残念な感じだよね。

[326: 匿名さん]

綾瀬始発が無くなるかもしれませんが、正式な発表でもなんでもなく個人の見解ですから。
現在の利用者の数でも、ラッシュの時間帯は北綾瀬で満席になるんでしょうか？
でしたら残念ですね。

[327: 匿名さん]

今の北綾瀬駅、出入り口が1つしかないので不便だと思っていました。
少し綾瀬寄りの方から来ても、環七の方まで出なくてはならなかったので。
そういう意味でもホームを延ばして、出入り口を増やすのは良い事だと思います。

綾瀬始発なくすと、綾瀬の人たち怒るでしょうね。
敢えて綾瀬に住んでいるのも、都心まで座っていけることを見越してでしょうから。

[328: 匿名さん]

そうですよね。
綾瀬駅近辺とは価格が1000万円以上違いますし。
あと、常磐線方面から来る始発待ちの方々の反発も大きいですよね。
わざわざ下りて綾瀬で並んでいる方が多いようですので。

[329: 匿名さん]

北綾瀬の新しい改札口ができたら、ここは徒歩７，８分くらいになるのでしょうか？
北綾瀬始発が多いようなら、かなり便利になりますね。四年後が待ち遠しい！

[330: 匿名さん]

本当に待ち遠しいですね。

[331: 入居済み住民さん]

アーバンですが実際綾瀬駅まで歩いてみますと、16分で着く事が出来ました！ちょっと早歩き気味ですけどね。
ご参考までに。

[332: 匿名さん]

シーズンから私も早足で、14分くらいでした。

[333: 匿名さん]

十分、遠いです。

[334: 匿名さん]

関係ないけど、誰も近いなんて言ってないよね。
情報をくださってるのに、
333みたいにネガな意見はいりません！

[335: 周辺住民さん]

＞No331
分速１００メートルおつかれさまです。

＞No332
分速１１０メートルおつかれさまです。

徒歩１０分超えると、１０年後の価値下落率が１０分未満と比較して２倍以上になります。
１０分未満のマンションだとメリットとして説明あるでしょうがここはしないでしょうね。

[336: 匿名さん]

＞No335
が言ってる分速100、110mは誤ってますね。

電子地図から、最短距離を計ると80〜90m位じゃないでしょうか？

No331、No332さんも早足でと、おっしゃってますが100mオーバーは早足のレベルを超えてますからね！

１０年後の価値下落率はNo.335の言うとおりでしょうけど。

[337: 匿名さん]

もっと、有意義な意見が聞きたい。

[338: 匿名さん]

相変わらず株式投資の板のようなレスが後を絶たないですね。しかも内容はワンパターンで駅から遠いと価値が下がるという話だけ。そんなこと誰でも知ってるんだから、知ったかぶりのように同じこと言うのやめたら。時間の無駄レスとしか見えない。

[339: 匿名さん]

＞No.338さんに同意見

皆さん視野が狭い。

[340: 匿名さん]

331さんや332さんは価値なんかより実際に何分かかったかをお知らせしてますぬ！

335の様な奴が荒らしてるだけです。

[341: 匿名さん]

近くの東綾瀬公園ではもう桜が咲いておりますか？
ここの公園は夜桜見物も格別だそうで、出店が出るような賑わいなのでしょうか。
大きな公園が近いと、ペットを飼われているお宅や小さな子供のいるお宅にとっては
恵まれた環境となりますね。唯一、野球場の夜間照明はまぶしくないかだけが心配です。

[342: 入居済み住民さん]

桜が咲いておりますよ。
公園を通て、駅まで歩いてみれば、気分がすごくいい

[343: 匿名さん]

できる限り全ての居室に窓を作るようにしたプラン、S-Pタイプが気に入りましたが
もう売れてしまいましたか？向きは違えどS-Aが同じつくりですかね。
今残っている部屋が先着順の10戸だけだとすると、9階住戸の眺望見学会で使用される
部屋はどういう扱いになっているんでしょ？

[344: 匿名さん]

雨が降ってしまったので折角の桜も散ってしまうでしょうか。

物件概要をながめていて気づきましたが、修繕積立金は各棟修繕積立金以外に団地修繕積立金という項目がありますね。これはどういったものなのでしょうか。
各棟はその名の通り棟ごとの積立金で、団地はマンション全体で使われる積立金という意味で合っています？

[345: 入居済み住民さん]

No 344さん
ご理解の通り、マンション全体のための積立だ。

[346: 匿名さん]

建物そのものだけではなく、色々と手を入れていかなければならない個所もありますものね。
大きなマンションはそれなりに特有のコストがあるのだなと思いました。
スケールメリットが働くので
1戸あたりの負担はさほど大きくはないのですけれど。

[347: 匿名さん]

棟そのものはそれぞれで規模がありますし、それに関しては実際に住んでいる人が負担するという考え方、
他に団地だとその他の部分に係るものという考え方ですか。
ここまで大きなマンションだとそういう風に考えていくのですね。
勉強になります。

[348: 匿名さん]

団地という呼び方にちょっとテンション下がりましたけど、
マンションでも団地に変わりはないのですね。
他の大規模マンションでも団地修繕積立金という項目を見たことがないのですけど、
棟ごとではなく全体の共用部に使われるものと考えればいいですかね？
自転車置き場や駐車場、ごみ置き場などは棟ごとにあるから、
キッズルームやゲストルームなどの維持費などですかね？
植栽は棟ごとになるのかな？
月千円以下とはいえ、使い道は知っておきたいですよね。

[349: やっと入居]

遅まきながら入居しました。
サカイの対応の悪さにまいりました。
特にエアコンの取り付け、脱着料金取っておきながらさらに追加が46000円だって！皆さん持ってきたエアコン工事費そんなに払ってますか？なっとくいかないなあ、、、、

[350: 入居済み]

持ってきたエアコンは、引越し屋に頼んだら基本高いですよ。
おそらく、新品買った方が特かもしれません。

そうおもって、我が家は、新品に変えました。
なんか、腑に落ちないですよね。

[351: やっと入居]

両隣、真上の階の方、少し部品を足したけど数千円の事でしたよ、とのこと、今時六畳クラスのエアコンなんて6万くらいで工事込みで買えるものなあ、、取り付けで４６０００は勘弁してほしいところです

[352: 入居済み住民]

植栽管理費が年間６００万円です。こんなに必要なの　庭園でもないのにね？

[353: 入居済み]

植栽管理費ってそんなにするんですね‼︎
すでに枯れている物もあるのに…。
何かで見ましたが、マンション内の方々が自分達でお花などのお世話をしてました。
かかった費用は管理費から出費されますが、ずいぶん安くなり、趣味も活かせ、
マンション内の方々の交流にもなるようです。
組合設立後、色々住民で工夫していきたいですね。

[354: 匿名さん]

ものすごく広い敷地ですし、植樹が多いのは判りますけれど…月換算で50万円！？
管理会社経由ではなく、住民で直接近隣で業者を探して、
そちらに管理委託していただくことってできないのですか？

もっとお金を有効活用していった方が、
将来的にはずっと良さそうに見ていて思うのですけれど。

見直していってみると、他にも色々と
こういう事ってあるのかもしれないですよね。

[355: 入居済み住民さん]

こんにちは　　住んでみると新築いいう感じがします　　マンション内のあいさつなんかいいですね

[356: 匿名さん]

>>352

それを単純に戸数で割れば負担がわかりますかね。

そこまでの金額には自分は思わないですけど、そもそも植栽管理はお金がかかります。趣味でやるにしてもです。

まあマンションにデフォルトで充実した植栽があって、これにお金を払いたくないというのであれば、マンション自体を気に入っても決断を躊躇しますよね。。

でももしかしたら植栽の割合を将来的に減らすかもしれないし、その時には当然管理費用も安くなるんじゃ。

[357: サラリーマンさん]

植栽は、「枯れ木保証」がある可能性がありますよ。
あったとしても保証期間は1年だと思うので管理組合が売主に早めに対応してもらうべき事項。
とりあえず、枯れ木がある旨を売主に伝え、枯れ木保証の有無、期間の確認を管理組合はすべきです。

保証があれば、自然枯死したと思しき敷地内の木を全てチェックして対応してもらいましょう。
半年・1年点検などの定期点検時に指摘事項として挙げ、是正工事と一緒に植え替えるさせるのも良いかもですね。
冬だと枯死が分かりにくいので、この季節から夏あたりまでにチェックしておいた方がよさそう。
明らかに植栽管理に問題があって枯れたのなら、保証でなく管理会社が費用負担して復旧すべきもので別の話。

近隣の造園業者を探して植栽管理費の見積を出してもらうのは確かに良い手だと思いますね。
業者を変える結果にならないかもしれませんが、今の植栽管理費の値下げにつながるかもしれません。
植栽管理の見積内容については、管理会社から項目・内訳書をもらってそのまま業者に投げれば良い気がしますし。

なんにせよ、管理組合の動きが良ければ改善できそうな話ではあります。
大規模だと、そこらへんどうなのか・・・

[358: 匿名さん]

＞枯れ木保証
こういうのありました
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1162591051

たま～にですけど近所のマンションの敷地の植栽を見て、枯れてるな～って。
あれは保証があるんでしょうか。

敷地内の植栽の充実ぶりがあればあるほど、枯れると大量という結果になるわけで。規模が大きければ手間もかかるけどきちんとしなければ誰しもの目に宜しくなく映る。難しいですよねこのメンテナンスは。四季を感じられますので私は充実しているほうが好きですが。

[359: サラリーマンさん]

おそらく入居者さんには、「アフターサービス規準書」が渡されているはず。
その中に「植栽」項目が最後あたりにあるんじゃないかと。期間は1年が一般的かな。
入居者さんに売主が1年間植栽を保証するってことですね。

「枯れ木保証」は、植栽業者（造園か外構業者）が売主に発行します。
これは、植栽工事をした業者が売主に保証するものです。これもおそらく1年だと思います。

ですので、まずアフターサービス規準書に植栽項目があり保証期間内であれば、
共用部のことですので、管理組合から売主に対応をお願いすれば、
売主から「枯れ木保証」で植栽業者が植え替えを行う、という流れになると思います。

ですので、入居者さんに対してアフターサービス規準書で売主が植栽の保証を約束していれば、
「枯れ木保証」の有無は、入居者さんには関係なく、アフターサービス規準書に植栽保証があるかどうかが大事ですね。

[360: 匿名さん]

「枯れ木保証」なるものがこの世に存在していたのですか。
まっっったく知らなかったです。
そうですよね…木は完全に根付くまでそれなりに時間がかかりますから
1年間は保証してもらわないとというかんじですよね。
こちらのマンションは結局はその保証があるのですか？
せっかく広い敷地に木が植わっていてとても素敵なのですから
綺麗なままでいて欲しいですよね。
一番は枯れない事。かな！？
それなら植樹した木も一番うれしいでしょう。

[362: 入居済み住民さん]

ここは、そもそもが団地建設地。
区画的にも。
だからこそ敷地面積にもゆとり、
全車平置のミラクル低コスト。

住めば都。
もと公団に、むしろ、感謝。

[363: 匿名さん]

土地が広い割には詰め込みすぎず比較的ゆったりは作っているんじゃないかと思う。団地というほどは詰め込んでいないんじゃないかな～とか思いますが。。屋上緑化ってありますが、最上階の方はあまり熱くなりすぎずいいですね。でも大規模修繕の時にはその部分を撤去することになるのだろうか。防水をし直したりとかあるし。

[364: 入居済み]

最上階ですが、屋上緑化の影響か蜂が遊びに来ていました。
近くに建物がないので、風が通りけっこう涼しいです。
ただ昨日は窓を開けても暑かったですね〜。エアコンとまではいきませんでしたが…。
夏本番でどうなるかドキドキです。

[365: 匿名さん]

>>87
モデルルームの放火は何階の部屋のことですか？

[366: 匿名さん]

>>365
誤爆？
不審火なら、現建物が建築される前にあったプレハブのマンションギャラリー（一昨年）のことかな？

[367: 入居済みさん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[368: 匿名さん]

>>349
46000円は家の中のエアコン全てひっくるめてではなく、エアコン1台の料金でしたら高いですね。
私の場合引っ越し業者さんにお願いすると言う発想がなかったからですが、外部業者に撤去をお願いし、家電量販店で新品を買って取り付け工事もお願いした事があります。
確か取り付けは1.5万円くらい、撤去は2000円くらいでしたよ。

[369: 匿名さん]

エアコンに関することすべて、ならばまだ良いですよね。意外と業者さんの出張費や手数料も高かったりすることもありますから。

屋上緑化どうなのかしら？と思っていましたが、結構効果があったみたいですね。虫さんも遊びに来るのですか。でも直接的に生活には影響がない範囲でしょうか。

[370: マンション比較中さん]

第２期なんだけど販売戸数は未定なのね。

[371: 周辺住民さん]

３年経ってもやっぱ戸数が未定か。