プラウドシーズン南大沢について

[申込予定さん]

プラウドシーズン南大沢について語りましょう。
１０月上旬からモデルハウスが見れるみたいですね。
http://www.ps-minamiosawa.com/

[21: 購入検討中さん]

基準地価（八王子３３　上柚木２０６、２００７年）１１３千円（平米当たり）
７０％で割り戻して　５３４千円（坪あたり）というのが
大体の土地代の実勢ではないでしょうか。
６０坪として３２００万円、建物は建売りとはいえ
仕様がいいいので６５０千円として３７坪で２４００万円
計５６００万円といったところでしょうか。
電線地中化と二面接道のランドスケープで２００万上積みで
５８００万円が適正価格と自分なりに分析しました。
野村さんはよっぽど高買いしてしまったのでしょうが
どんなに建物とランドスケープで化粧を施しても
立地が致命的。容積率が高いので立地が大丈夫なら
家族構成が変わっても、引っ越さないで対応できるかな、
とも考えています。やはり、転売する際の買い手の層は非常に限定されるでしょうから。
駅から徒歩圏で区画整然とした大規模開発を探しておりますが
なかなか無いので妥協が必要なのですが。

[22: 周辺住民さん]

>>21さん
お急ぎではなかったら、来年に堀ノ内徒歩10分程度のところにリクルートコスモスと
細田工務店のコラボで、500区画以上の規模の開発にて売りに出されます。
急行停車駅にこだわらなければ待ってみては。
リクルートコスモスの物件も全体的に割高ですけどね。。。

[23: 社宅住まいさん]

プラウドクラブのパンフレット（冊子？）の1月号が届きました。
販売スケジュールが、2008年1月5日モデルハウスオープンとなっています。販売区画数や価格も「未定」に。

第2期の発売が近いんでしょうか？

[24: 購入検討中さん]

No.19のかた、霊感の強い方はやめたほうが・・というのはどういうことからおっしゃったのでしょうか？それから「過去」とはこの分譲地にまつわる過去ですか？？教えてください！
1期でかなり悩みましたが抽選はしませんでした。みなさん感じるとおり高いと思います。ただ町並みのきれいさ、建物の仕様（まどりはかなり手抜きだと思いますが）日当たり、などから野村さんがこれくらいでも売れるとしてつけたのはわかる気がします。現在は都心の狭小住宅にすんでいますが狭くても快適ですので、この分譲地も遠くても快適な要素がたくさんありそうです。
第一期も3プランを除いて即日完売したようですね。

[25: 匿名さん]

１９さん、２４さん、

地元民じゃないのですが
下記の書き込みを２ｃｈで見つけました。
もしかしたらこういう内容のことでしょうか？
違っていたらごめんなさい。

過去のことは良くわからなかったです。
ご存知の方がいたら教えてください。

そもそも所在地の地名からして
「戦国時代血の付いた”槍”を洗い流した所から「鑓水」と付いた」
というはるか昔からの因縁付きだしｗ
あの周囲には絹の道、戦車道路と曰くつきの場所もいくつかあるし。
近年の噂話だと
多摩美から南大沢方面に向かったニュータウンの尾根に近い道に白い幽霊が出るとかで
タクシーの運ちゃんはそこを避けて通るとかいう話もあったなぁ

鑓水って、そういういわくのある
地名だったんですか・・・・・
自分、国道１６号の八王子バイパス
通ったときよく地名の看板見てましたが
知りませんでした・・・・

昔の東京造形大学もすごかったらしいじゃないか？！
八王子城の北条側の幽霊が夜たくさん出たらしい。
学生や警備員がかなり見てるみたいだ。

[26: 匿名さん]

多摩美の東３００㍍ほどの場所、おそらく柚木街道と絹の道が合流するあたりの山林に
女性が殺され埋められるという事件があったそうです。新聞を調べれば分かるかと思います。
ネット情報ですが、やはり霊感のある方はお止めになったほうがよいかもしれません。
開発されている物件の土地がどの辺か分かりませんが…ご購入される方で
気になる方は地図で調べてみてください。

[27: 物件比較中さん]

>>24
「購入検討中」さん、
いつまで経っても販売主の大本営発表を鵜呑みにする方がいらっしゃるのは不思議でなりません。「第一期も3プランを除いて即日完売したようですね」、エッと思いました。
検討中ということならもう少しご自分で調べたほうがよろしいと思いますよ。
その手段はたくさんあるのだから。
私の知人ですが一回目か二回目の交渉で700万円OFFの提示（確か8,000万円台の物件）、
大苦戦の様子です。結局いくらで購入したかまではさすがに聞いておりません。

「過去」等についても調べればすぐ分かることです。気にするかどうかは人それぞれですが
一応事実関係は掴む努力をされたほうがいいかと。端的な例がこの辺では「エコプラザ」問題。
行政は「健康」は大丈夫と言っていますが、「資産価値」的には悲惨ですよね。
お互い、高い買い物だし、死ぬまで住んだとしても次世代に相続されるわけですから
慎重に「価値」を判断していきたいですね（No.18のような検討中さんもおられるようだから
大きなお世話かも知れませんが）。

[28: 匿名さん]

最近カキコが減りましたが、売れ行きはどーですか？街並みは最高に素敵なので気になっていますが、価格設定が納得行かないんですよね、ここって。

[29: 植木屋]

現況はどんな状態なんでしょうか？
一期の販売のものでも物件は残っているようなのですが…
二期の物件検討されている方いらっしゃるのでしょうか？
二期でプロパー抽選で購入より、一期の残り物件を値下げ交渉して購入のほうがいいのかなと検討中なのですが…

[30: 匿名はん]

昨年鶴川の千都の杜にしてしまったが、
こっちの方が良さそうだね。南大沢の駅前がなんだか良さそうなんだけど
まあ。徒歩２０数分なんてどってことないでしょ。健康にもいいよ。
　どんどん、いい物件がでてくるのできりがないよね。

[31: 買いたいけど買えない人]

売れ行きはどうなんでしょうか？
売れ残りがあって値引きがあるのであれば再度チャレンジしたいんですが・・・。

[32: 匿名さん]

↑
やめとけ。大損するぞ。

[33: 買いたいけど買えない人]

やっぱり価格が高すぎますかね。
近隣は４０００万円代でここは７０００万円代〜・・・。
やっぱ、高いね。

[34: とくめいさん]

近隣は下の東急が５０００万台から６０００万台が中心。
スウェーデンは７０００万前後だったかな。
４０００万円台は１件でしたよ。

[35: 購入検討中さん]

＞＞31さん
値引き、あるみたいですよ。知人は軽い気持ちで値引きを聞いたら角地が800万円引きで提示され、
契約したみたいです。やはり価格が高すぎ売れ行きが悪いのではないでしょうか。近隣をみても5000万円が相場、宅地としての美しさを考えてもせいぜい6000万円台ですよね〜。定価で買ったひとっておそらく一期の人くらいじゃないでしょうかね。

[36: 匿名さん]

一声で８００万円の値引きって、儲けすぎだろ。
値引きなしの定価で買った人が可哀想だな。

[37: ご近所さん]

一期の方々は　プロパーで購入された方ばかりでしょうか？
まだ　空いているようにも思いますが、売れ行きはどうなんでしょうね？　金額的に見合えば
購入したいです。（６千万希望）

[38: 物件比較中さん]

>>37さん
6,000万は、「新築」と名が付いているうちは無理でしょう。
「未入居」となる来年ごろまで売れ残っていれば分かりませんが、さすがにそこまで値を下げてしまうと、それこそプロパー購入の人たちとトラブルになってしまいます。

この物件は1期の時に見に行きました。確かに素敵な物件でしたが、内装と街並み以外の売りがよく分かりませんでした。
買い物や通勤など、利便性がいい訳でもない立地。
学校に近いと言うけど、就学を見据えて買うであろう層（30代前半くらい？）には手が届かない価格。

同じ7,000万だったら、3路線使える多摩センター駅と始発が使える唐木田駅が徒歩圏内のブルーミングヒルズ多摩センター日和か、京王堀之内駅から徒歩10分圏内の東京デコルテの方が魅力的に映ります。ごく普通の建売ですけど、毎日の生活を考えると利便性は切り捨てられません。

[39: 匿名さん]

散歩ついでに見に行ったけどすごいね。　庭にやしの木が植えてあった。
街並みや建物に高級感は感じるけど、駅まで２０分の距離はかなりネック
です。

[40: 購入検討中さん]

値引きがあるのか・・・。
町並みはとても良いし、自動車通勤の私にとっては駅からの距離も気にならない。値段が折り合えばぜひ購入したい！！
もう一回見に行こう。
ところであと何棟ぐらい売れ残っているのでしょう。
第1期の販売開始からずいぶんたっているけど入居生済みは１５件くらいでした。結構苦戦しているんですかね。

[41: 匿名さん]

子供の通学、通勤のとこも考えてやれよ。将来に渡ってさ。

[42: 匿名さん]

1期のときに検討しました。
　立地と値段設定がどうにも納得できずに契約には至らず、近辺駅徒歩圏の物件を購入しましたが、こちらも物件自体は価値あるものだと思います。逆に言えば、「物件そのもの」それ以外に売りの無い物件に感じます。
　38さん、41さんが言われていますが、自分が車通勤だったらいいものの、家族の（将来を含めた）生活を考えると利便性を思い切れずに契約に至れない、そういう層も多いのではないでしょうか。

　発表からかなり経っていますが、いつ見ても販売区画数も価格も「未定」になっているところは、野村側の姑息さを感じてしまいます。
　45区画発表したうちの何区画、どんな間取りの・どの区画が・いくらで残っているのか、公式HPでもきちんと情報公開した方がいいと思うのですが…知りたきゃモデルハウスに来いということなのかな。

　うちはプラウドクラブを退会しましたが、未だにDMが送られてきます。つい2・3日前に届いたものには、来場者に「きっちんな○やま」のお食事券プレゼントがあるキャンペーン中、とありました。
　あの値段を検討できる客層が、お食事券プレゼントに釣られるとも思えないのですが…苦戦中なんでしょうねえ。

[43: 購入検討中さん]

物件は確かに魅力はあるが、立地は最悪。南大沢自体も都心通勤者にはイタイが、さらに徒歩２０分以上はありえない。
そういう意味では価格の問題ではない。まあ、あの価格を出せば狭くはなるが都内でも買えるが。
買ってもいいような人は、八王子近郊の通勤者、自営業などだろう。あの価格が出せるほど所得があるかは知らんけど。
車通勤の話も出てたが、子供はどうする？ある意味、大迷惑だな。雨の日も雪の日も歩くのか。

[44: 匿名さん]

近隣住民です。
野村さんの物件とても素敵だと思います。買い換えるつもりはありませんが冷やかしで物件を見せてもらったけど、すごいの一言でした。物件もさることながら価格も・・・。
とても手が届く物件ではないので逆に納得です。

皆さん駅までの距離を気にしているのですね。
確かに徒歩２０分は遠い気がしますけど自転車なら５分です。バスもたくさん通っているし、ましてや子供なら体力もあるし自転車の５分くらいぜんぜん平気だと思います。
あの物件が駅徒歩１０分の場所にあったら値段はあと１０００万円はかかるでしょう。すべてを手に入れることはできませんから、買うなら駅からの距離は少々の我慢だと思います。
ゴールデンウィーク中に何棟か入居があったみたいです。売れ行きはそこそこ良いのでしょう。はやく完売してほしいものです。近所に住むものとしてゴーストタウンになったら困りますから（笑）。

[45: 通りすがり]

郊外の大規模開発にゴーストタウンはありえないですね。
売れなかったら販売価格を引き下げて叩き売るだけですよ。
価格に利益は大幅に乗っけてますから。

この手の大規模分譲で怖いのは、販売価格の値付け(販売価格設定)です。
郊外にも関わらず強気な価格設定で購入顧客層のターゲット戦略を間違えると大幅な価格の値崩れが発生する。

郊外で特に販売価格が５０００〜６０００万円超の購入顧客層は要注意ですよ。
選択選好の諸条件も多岐に渡りますからね。

[46: ほんね]

う〜ん。44はさくらかな？。あそこで7000万〜8000万はやっぱり高いよ。
住みたい沿線№１の田園都市線沿線やや港北ニュータウンあたりと比べ
ても八王子でこの値段は高すぎる。利幅が大きいと思うのは気のせいで
はないと思うけど〜。

鑓水はやっぱりだせて6000万前半というところでしょう。

[47: 匿名さん]

４４です。
疑われてるなぁ。
私は神奈川県の出身で駅から徒歩４０分のところで生まれ育ったものですから徒歩２０分はちっとも遠いと思わないのです。少なくとも神奈川の人間はもっと苦労して都心に通っています（笑）。
ちなみに私は自動車通勤組です。電車に乗ることはめったにありませんが・・・。
。
この辺は静かで良いですが、コンビニが近くにないのが難点です。コンビニどころか店がない・・・。調味料ひとつ忘れると買いに行くのが大変。まだ空き地はいっぱいありますのでどっかにできないですかね。なにか情報ありませんか。

[48: ほんね]

いや、徒歩２０分が遠いか近いかじゃないでしょう。あの立地で
７０００万〜８０００万は値段相応といえるかが話題なんですか
ら〜〜。
７０００万、８０００万出す覚悟があるのなら、もっといい条件
のところがゾロゾロ出てくる。そういう意味では割高だなと思う
のです。
多摩センターのブランズ６０００万、デコルテ６０００万。これ
がいいところです。
野村が強気にすぎると思うのは気のせいではないと思いますよ。

[49: 匿名さん]

>>47
>この辺は静かで良いですが、コンビニが近くにないのが難点です。コンビニどころか店がない・・・。

ですから、これも「立地」を含む問題なんだと思います。
比較に八王子駅を持ち出すのも条件が違い過ぎますが、徒歩23分で北に行けばひよどり山まで、南に行けば片倉駅まで歩けますよ。
（もっとも、本物件は20分あれば多摩境に歩けるますが）
南大沢の環境の良さは誰しも認めるところ、物件の価値も誰しもが認めるところだと思いますが、
46さん、48さんの言われるように、利便性まですべて引っくるめた上で7000万以上の価格が相応かどうかが問題なんでしょう。

東京デコルテは来年、敷地の隣にスーパー三和が出来ますね。
ブランズは物件見てないけど、こないだ貰った住宅情報タウンズでは「未入居」になってました（これも7000万近い物件だったけど）。
近場の開発物件では、橋本駅徒歩15分の「天空の丘」が6000万弱。このあたりが物件価格としては妥当だと思います。

[50: ほんね]

まあ、コンビニがない〜〜、ここはちょっと49さんとは違って、たしかに利便性は欠きますが、
でも静けさを保つという意味ではプラスなので不動産の価値としては落ちないと思います。
環境の良さ、物件の良さも確かでしょう。ただ、ほかの地域と相対してみると〜〜。やっぱり
高いとなるわけで〜〜。まあそれでも南大沢に住みたい。そうこだわるのであれば7000万でも
8000万でも良いんでしょうね。むろん私はそうは思いませんが〜〜。

[51: 購入検討中さん]

先日あとどこがあるの？ときいてみたら次期販売予定のほかに1期からのあまりで角地５区画があるそうです。次期販売も予定は延びているようです。この週末もみにいきましたがお客さんきていませんでした・・・。価格も思い切って値下げをお願いしました。交渉の余地あり、でしたが次期販売に関してはいまだに「抽選ですので・・」などと言っていて野村さんのプライドなんでしょうが売れ残るより早く売ったほうが・・・と思ってしまいました。やはり６０００万半ばまでがこの辺の相場ではないでしょうか。永住できる物件とは思いますが、５年後に売却、となったとしたらやはり「相場」になってしまうんでしょうね・・。物件はみなさんすばらしいとおっしゃいますが私はあまり思いません。邸宅仕様なのに寝室はよくて８畳、子供室は5.5畳、お風呂も一坪、玄関まわりや洗面室もありきたりです。外観はよいのに設計にはお金がかかっていないですよね。
近隣の方、通常の通院（内科、歯科、眼科等）は便利ですか？駅前に病院は集中していていつも混んでいるというじょうきょうですか？？また、車はないとやっていけないでしょうかねぇ。。。

[52: 匿名はん]

２年前隣のマンション最後の完成在庫１０５平米３１５０万提示されました。　このことから
この立地で７０００万はちょっとありえないと思います。

[53: 匿名さん]

グランスイーツを引き合いに出して比較するのは変じゃない？。
比較の対象ではないでしょう。

比較するなら下隣の東急ブランズ・スウェーデンとすこし離れた
大和・トヨタのキングスベリーでしょう。前者は４９００万〜
６５００万前後。ここのスウェーデンが７０００万〜８０００万
（スウェーデンは一部にかなり人気）。後者は６０００万〜７５
００万。

このあたりの相場がわかろうというものです。

[54: 物件比較中さん]

強気の価格設定な気がしますね・・・。
都心３０分圏内も十分視野に入る価格のような。

[55: 匿名さん]

強気というより、法外な価格設定。もはや、いっちゃってる感じ。

[56: 匿名はん]

ここに限らずこの辺の物件は、裏が遊歩道って言うのが魅力なんじゃない。しかも遊歩道はここに住んでいる人しか使わないから自分の土地みたいなものだ。プラウドよりもう少し多摩境よりのところにも同じように裏が遊歩道になっている土地が造成されているね。この辺は駅から遠いからそんな付加価値を付けて売り出しているのでしょう。
　そのことを考えるとめったにない区画だし、そんな法外な価格じゃないんじゃない？

[57: 匿名さん]

遊歩道ねえ。ま、でもニュータウンなら結構あっちこっちにありますよ。
港北にもありましたし〜〜。地中化電線とか付加価値がついているのは
わかるとしても、７０００〜８０００万はやっぱり高い。都心から南大
沢だけでも十分遠いのに、そっからさらにあのダラダラ坂をのぼって、
２キロ歩いてやっと家、そしてその家が７０００万から８０００万はや
っぱりあり得ない。

[58: 通りすがり。]

高いのであれば買わなければ良い。家なんて他にいっぱいあるんだから。
現に買っている人がいる以上それが相場。
７０００万が高いなら値引き交渉してみれば。

[59: 匿名さん]

まあね。買っている人が見いだしている価値を否定することはないんだけどね。
ただ、本当に客観的に見たときにそれだけの価値があるかどうか〜〜。それは
しっかりと見極めたほうがいいと思うのも確か。南大沢という街がさらに価値
をあげていくのであればいいのですが、どうかな？。それがないかぎりはやっ
ぱり「一番高いときに買った物件」ということにもなりかねないのです。

[60: 周辺住民さん]

あれだけの邸宅仕様の家、広い土地。そして美しい遊歩道、
さらに地中化電線にファインビューに東京都内という立地。
７０００万〜８０００万は十分お値打ちだし、１億ついた
ってふしぎじゃないと思う。

[61: 購入検討中さん]

↑
こりゃ、デベだわ。。。

[62: 匿名はん]

電柱がないとほんとにすっきりするね。他の物件見たけど電線が気になってちっともよく見えなかった・・・。　こんなに印象が変わるならば他の物件もやればいいのにね。これが物件の値段にどのくらい跳ね返っているのかね。
　あと屋根の色や壁の色やドアの色が少しずつ違うんだよね。他の建売がみんな一緒な感じなのに対して、統一感はあるけどまったく同じじゃないところがよい。
　１億円は大げさだけど、やはりこの辺の物件ではワンランク上な気がする。　値段は安くはないけどもう一声値引きがあれば相場といったところじゃない。

[63: 周辺住民さん]

NO62さんのいうとおり。電柱がないだけで見通しは本当にすっきりします。
それに外壁や屋根の色の微妙な違い。一歩確かにグレードとしても抜き出ていますよね。
ブラ○ズやキン○スベリーなどと比較するのが野暮というものです。
南大沢は急行停車駅ですし、今話題のアウトレットもありますし・・・。
その点をみれば７０００万〜８０００万で十分相場です。

[64: 周辺住民さん]

いや、もっといってしまえば十分お買い得物件です。

[65: ごんちゃん]

主人は、素敵だ。見てみたいというけれど
値段だけで、引いてしまいます。
どんな人が購入されるんだろう？
素朴な疑問です。普通のサラリーマンじゃ無理です。

[66: てょんだ]

そうだよな。
普通のサラリーマンならどんなに頑張っても6000万が上限。
これでもかなりきつい
どこからか5000万ぐらいの遺産相続でもあれば別だが。
5000万もローン組んだら、毎月20万以上返済しなくてはいけないし、食っていけなくなりそうです。

[67: 購入検討中さん]

＞７０００万〜８０００万で十分相場です。
＞いや、もっといってしまえば十分お買い得物件です。
じゃあ、何で売れてないの？もうデベの主張はよくわかったから、いいよ。

[68: 匿名はん]

えっ、売れてないの？
１次販売分は結構入居進んでいるみたいだけど・・・。

[69: 販売関係者さん]

野村さんのプライドと本音（早く売り切りたい)がちらほら・・。いつまでも価格未定、としても実際は4.500万すぐに値引きしてでもうりたいという状況でしょう。不動産の価値は求める人のなりたちによるもの。ただし付加価値分、というわりには高すぎでしょう。夏休みまでに売れてるかな。

[70: 周辺住民さん]

高すぎる…なんてそんなことありませんよ。両面道路ですし、
地中化電線‥。購入者層は普通……‥いたって普通のサラリーマン
の方で、小さいお子さんがいる家庭を中心に買われているようです。
やっぱり子育て世代にはマッチする環境ですから…。遊歩道付きで
お子様の交通事故の心配もずいぶんと少ないですし…。
普通は買えない…。そんなことありません…、みなさん普通の方ば
かりです。まあ、一定以上の所得は必要になるでしょうけど……。
あまり高い高いといわないで欲しいなあと…。よおく物件を見て欲
しいですね。