東新住建契約してしまいました

[契約済みさん]

建売をいくつか見て、東新住建のＤＵＰの一戸建ての
立地、広さ、日当たり、間取り、値段を気に入って契約しました。
今月末引渡しです。

契約してから、こういった掲示板を見るようになってしまい
（もっと早くから見るべきでした。。）
東新住建、ＤＵＰの評判の悪さに、本当に失望しました。。

調べれば調べるほど、悪い話ばかりで、本当は楽しい時期の
はずなのに、もう、どうしたらいいかわからず、
気分はウツ気味、吐き気とムカムカが続いています。

確かに内装は安っぽいですが、30年くらい住めるなら
いいかなと、そのあたりは納得しています。

住んでやめといた方がいいという方はどういうところが
ダメでしたか？

本当にやめたほうがいいなら、今から契約解除は不可能かも
しれませんが、売却したいくらいです。

その場合の方法もアドバイスあればよろしくお願いいたします。

[921: 素人です]

実際の話、東新の物件の担保価値と評価額は、倒産前と比べてどれくらい減少したんでしょうか。
建物に関しては、担保価値は有るんでしょうか。火災保険の評価は受けられるんでしょうか。
ふそくの事態が生じて返済が出来なくなった場合、売却することは出来るのでしょうか。
どなたか詳しい方教えて下さい。

[922: 匿名はん]

今東新との契約を続行して東新が完全に破産した場合これから追い金して行く分はどうなるのでしょうか。

[923: 匿名さん]

ふいの通すがり
お前にはプライドだとか無いのか？

過去二度もここには来ないと・・・・ロムしてた・・・・・情けない。。

[924: 激怒]

ふいの通りすがりは、匿名にしないで、毎回でてくるんだから、かまってほしいんだな。相手すんのやめようよ。こっちも、東新の営業と会うけど、どうなることやら…

[925: e戸建てファンさん]

>>915
東新側の契約不履行が認められるのはどの段階？って事ですが
『東新側の契約不履行が認められる』だけをとれば

民生期間中は無理だと思います
次に期間後ですが、
破産した場合は当然会社が存在しない訳ですので無理です
再生した場合は順次手続きを進めるでしょうから不履行にはあたりません
ですので東新側に契約不履行を求めるのは難しいと思います。

※東新にスポンサーが付いて契約の履行を再開してもらう
※手付金放棄又は違約金を支払って契約解除する
※倒産を待って手付金をあきらめる（こちらから違約金を払わない為）
※今現在、再生期間中に東新が引渡しを順次行っていると聞いていますので、それに期待する

この4つしかないと思います。

納得いかない点だらけだと思いますが、
ご存じの方も多いと思いますが、皆さんの契約書には、この様な場合（売主がもし倒産した場合）に消費者を保護する為の手付の保全項目が書いてあります。


未完成物件の場合は、売買代金の5％を超える場合、または1,000万円を超える場合、
完成物件の場合は売買代金の10％を超える場合、または1,000万円を超える場合は手付金等の保全措置を講じなければならないことになっています。

たとえば完成前の物件を3,000万円で買った場合、手付金の額が150万円までは手付金の保全をしなくてもよいことになっていますが、
それを超えた場合は、手付金の保全が義務付けられています。

完成物件を3,000万円で買った場合は、300万円を超えると手付金の保証措置をしなければなりません。

東新の場合この金額を下回る手付金で行っていると思いますから、保全をされていないはずです
契約時に宅建主任者からこの説明があったかとおもいます
その上での契約ですので、残念ながら上記に書きました4項目しか、今は仕方ないものと思いますよ

[926: 匿名さん]

925さん、わかりやすいご説明ありがとございました。

[927: 匿名]

てことはさ、締結した契約を東新側から解除してもらって、
その上で手付金を取り戻すべく債権届出もするってことは、
現実的には難しいという事ですか？ほとんど不可能？？

[928: 本当の回遊人]

某住宅会社の物件　約１年経過しています（建売）
近所に東新の物件　約１２月完成　　　　（建売）
上の物件は、４５０万値引きされています。
少々悩んでる、東新の物件はちなみに買えるそうです。
（保障等も大丈夫との事）
どなたか、アドバイスを・・・
ちなみに某住宅、会社の物件が希望ですが
まだ、値引ける気がするのですが。

[929: 匿名さん]

>>927
>締結した契約を東新側から解除してもらって

東新がわざわざ自分に不利な事しないでしょう。。
東新にしてみれば何のメリットもありません

[930: 匿名さん]

>>928
値引き値引きとあんまり言ってたら、後悔するよ
営業マンも人間ですから、そんな客は契約するまではペコペコするが
その後の対応は期待できませんよ
家は長い付き合いになる訳ですから、ある程度のラインで買っておかなきゃ
メンテだとか苦労しますよ

それと某住宅、会社の物件が希望ですって思ってるなら
某住宅、会社の物件を買ったほうが後悔しないでしょう

なんだかここの掲示板には時々、家を値引きで判断する人多くないですかねぇ〜？
家選びって、ちょっと違う気がしますが・・・・

[931: 親と同居中さん]

№９３０さん、いいこと言いますね。
№９２８さん、東新の被害者に対して失礼でしょ。

[932: 匿名]

民事再生中は施主からの契約解除は出来ないです。
今の段階で解約したい方は、工事や物の手配が進まないようにしましょう。
工事が進めば、その費用はもちろん施主の負担になり解約した時に、上乗せして請求されます。
民事再生中は、身動きが取れないので施主は辛いですよね。
話は変わりますが、日本の住宅って本当に高いです。
一説によるとハウスメーカーの利益は３割だそうです、施主が値引きすれば施主の見えない部分のコストを落とすので結局は安くても質の悪い住宅になってしまうと…。
日本の住宅の寿命はだいたい26年くらいと言われてるのに、30〜35年ローンを組むのも何だかなぁ…って感じです。

[933: 匿名]

こういうネットって便利だけど、ここで言われてる事を鵜呑みにしない方が良いかも。
ちょっと遡って読んでみたけど、どれとは言わないが、東新の社員が客に知識を付けさせない
ために工作してる気がする。
民事再生法って、そんなに一方的に顧客が不利で泣き寝入りするしかないような法律じゃないでしょ。

[934: 本当の回遊人]

色々と解りましたが、932さんが言う通りなんですよ。
高いんですよね〜家！
数売れない分利益が大きく取ってある
１年売れ残った家の価値は８がけとも聞いた事がありますが、
東新の外装が良くて・・・笑
家を買うのは大変だな〜。

[935: 匿名さん]

ちょっと例え話を…
Ａさんは××の場合○○が出来る、
という決まりがあった時、
ではＢさんは△△の時○○が出来ないのか？
それを知るには、一部だけ出回っている決まりの知識だけでなく、該当する規定があるかないか全て見てみないことには、分かりません。
そこまで素人が判断するのは大変ですから、とにかく解除の方向で考えたい人は弁護士に依頼するのが一番だと思います。
ただし「こちら側からの希望で解除は出来るのか」といった相談だけなら、「出来ない」という答えが返ってくるだけ、という場合もあり得るので、弁護士とのやり取りの仕方にも注意が必要かも知れません。

さて、
・民事再生中は、買い主側からの契約解除は出来ない。
・再生を受けている売主側からの解除は可能だが、そんな不利な事をするはずがない。
ここまでは本当のようですが、法律的には、再生を受けている会社側が取り得る可能性として、
①契約を履行する
②契約を解除する
の二つが認められています。
（民事再生法第４９条１項）
つまり、本来の契約通りに履行するのか、無理だから解除させて下さいと言うのか、どちらかを決定する余地が残されるわけですが、一方、意思決定を迫られた際に、確実に履行出来ると保証できないから、その会社側の意思により解除を申し出る、という可能性もあるのです。
「施主側に解除権がない」イコール
「売主側に解除するのか否かの決定を要求することも出来ない」
という意味ではありません。
ただ、そのような交渉を素人が行うのはなかなか難しいので、とにかく白紙に戻したい、と考える人は、弁護士を代理人に立てて対応するのが良いのではないでしょうか。

[936: ビギナーさん]

915です。

いろいろな方に回答いただきありがとうございました。この場でしかお礼を言うことが出来ませんが、これからの私の進捗をここに書いていくことが回答をしてくれた皆さんの暇つぶしにでもなればと思います。

さらに質問なのですが、現在、諸費用分の預かり金として上モノの売買代金の10％以上を預けてあります。これは925さんがおっしゃっていた、「手付金の保全」の範疇には入らないのでしょうか？建築条件付の土地だったので（土地自体の決済は済んでいます。）その土地代金を含めた５％なのか、そもそも「預かり金」なので保全等はされないのか気になります。

建築請負＆民事再生に明るい弁護士が近場にいれば有料でも相談しようかと思うのですが、何度かの無料相談に行った感覚では、弁護士でも今の自分以下の回答しか出来ない方も確実にいるようなので二の足を踏んでしまいます。ネットで検索しても「民事再生　預かり金」ではなかなか思うようなサイトは探せません。。。

今の認識としては、最後の望みの宅建協会の供託金も解約してしまったら権利を失いそうだし、その前に東新が工事を正式に再開したら破産するまで引き伸ばすという手段もリスクが生じるのでやはり、預かり金は戻ってこないのだろうか、というところです。

また、933の方の書き込みも気になります。出来たらヒントだけでもいただけないでしょうか？お願いします。

[937: ふいの通すがり]

ビギナーさん　へ
　建築条件付土地売買契約ですか？
　書き込みを察するに

　　土地＝売買契約
　　建物＝請負契約

　でしょうか？　その場合は、建物の請負代金は宅建業法の保全対象ではありません。

>>934　
　そうですね、そのように考えればは催告権を行使するのではなく、
　催告権自体の存在が交渉の武器となり得る場合もあると思います。

[938: ９３５の者ですが]

>>936
専門家として責任のある発言は出来ないことを初めに申し上げます。
また、936で書かれているような具体的なお金の問題は私には分かりません。
ただ、次の点要確認です：

・民事再生中は、基本的に裁判所預かりとなっているので、顧客に解除権がない。
・当該の会社には、解除権がある。
ここだけ見ると、顧客側は泣き寝入りすりか、再生に期待して待つしかないように思えますが、935でも言ったように、
「無理そうだから解除する」「何がなんでも契約を履行する」という選択が会社側には認められているわけですが、そのどちらかの意思決定を迫られた際に「では解除します」と言う可能性はあるのです。
しかし、会社の担当者や顧問弁護士とやり取りをしても、法律と矛盾しない範囲で、自社に不利にならないような条件や提案しか言ってこなかったりするわけで、そこは弁護士一任が手っ取り早いのではないかと思う次第です。

破産法第５４条４項では、裁判所が指定した監督人の同意を得ないでした行為は無効とする、とあります。
（破産法での用語と民事再生法の用語にズレがあるが、その対応関係については民事再生法第４９条５項に規定されています）。
その意味では勝手に事を進めてはならないのです（だからこそこちら側に解除権がないという話にもなるのでしょうが）。
一方、会社側が顧問弁護士の助言を受けて、法で定める可能性の範囲内で「この場合はこうなります」などと言ってきて、こちらが同意して事を決定した場合は、上記の法に抵触しない対応として認められる余地もあるのだと思います。
言葉は悪いですが、そのように言いくるめられないためにも、弁護士に一任するのが一番のような気がします。
破産法第５４条があるから、一任された弁護士は会社側の顧問弁護士と交渉するのでなく、監督人と交渉し、会社側の言い分がどうこうというのとは無関係に処理してくれる可能性が高いです。

似たような経験を以前したので、気になって書き込みしましたが、私自身はあくまでも素人ですし、今回書いた以上の事は多分かけません。こうここにも来ないかも知れません。
最善の方策が見つかることを祈ります。

[939: ふいの通すがり]

>>934　じゃなく>>935さんあてでした。
　そうですね、そのように考えればは催告権を行使するのではなく、
　催告権自体の存在が交渉の武器となり得る場合もあると思います。

この掲示板で始めて我が意を射たりと感心しました。

おやすみなさい。

[940: 匿名さん]

馬鹿じゃねぇの？
買主から契約の解除はできるが違約金が発生するかも知れませんって話だろ。

いつから買主側から契約解除ができないなんて話になってんだ？

しかも一人二役で書き込みしてるが……