幕張アクアテラスってどうですか？その３

[周辺住民さん]

幕張アクアテラスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。

ご近所に"グリーナ"という強敵出現ですが…タワーの件もありますので、まだまだスレッドの需要もあると思い作成しました。

よろしくお願いします。

所在地：千葉県千葉市美浜区打瀬3丁目13-1（地番）
交通：京葉線 「海浜幕張」駅 徒歩20分
京葉線 「海浜幕張」駅 バス7分 バス停から 徒歩1分
間取：3LDK・4LDK
面積：102.04平米～104.77平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：清水建設
売主：新日鉄興和不動産
売主：鹿島建設
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産

【タイトルに「その３」を追記しました。2012.10.9　管理担当】


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幕張アクアテラス　三井ゆりのおうちＴＶ
https://www.sumu-log.com/archives/1137

[341: 購入検討中さん]

広さは魅力だよね。
100平米台が中心なんて、なかなかないよね。
随分と三井さん、思い切りましたね。
完売に至らない理由、わかる気がする。
需要としては、80平米台3千万ってとこでしょ。
その中で広さのある部屋に自慢げに住むのがいいと思ってる人が多いんだよね。

[342: 住民さん]

リビングからバルコニーにかけての開放感は秀逸。

[343: 不動産業者さん]

新築を購入する時はその場の雰囲気で購入意欲がわき後先考えず契約する方も多いので、モデルルームを見に行った時が買い時になったというケースは多いですね。
ベイタウンで中古や賃貸をお探しの方が間取りや価格以外で必ず条件にいれるのが、『海が見える物件』『共有施設の充実』です。
今はまだグリーナや三井のタワーといった新築がありますが長い目でみた場合、アクアは条件も良く売買できます。
もちろん、同様にブエナ、マリンフォート、ビーチもですが。しかしながら、他地域と異なり80〜90平米中心の物件が多い事から、価格競争になってしまい、結果希望価格よりも値下げせざる負えない状況に。
ベイタウンでは１００平米以上の物件は希少価値が必ずあります。
アクアに限らず中古も検討してみては？
ベイタウンで新築の建築が終了し、全て中古としてみた場合、何がお得で好条件かよく考えてみてもいいのではないかと思います。

[344: 匿名]

未入居物件のアクアがこれだけ値下げしても売れないということは
中古はもっと値を下げないと売れないということですよね？
確かにリビングからの開放感はありますけど、そこから見えるのは下水処理場ですし・・・
海側も将来タワーができて眺望が遮られる可能性もありますし。

[345: 匿名さん]

>343
ベイタウンでは１００平米以上の物件は希少価値が必ずあります。

それは事実を歪曲していますね。１００平米以上はかなりある上に、
需要が少ない。

中古の値下げ率は１００平米超のほうが圧倒的に高い。

あなたの説が正しかったら、そもそも３年も売れ残るはずはないし、
１０００万値下げなんてありえないはずです。

[346: 不動産業者さん]

何を勘違いしてるのかわかりませんが、あくまでも新築竣工が終えた後の話。
現状アクアテラスが苦戦してるのはグリーナなどのように80平米台且つ3千万半ばの募集戸数が他のマンションと比較しても異常に少ない点にあります。
新築でも2千万台で販売していたら価格重視の場合は到底勝ち目はない。
物件そのものは決してアクアテラスは悪い所ないですよ。
しかしながら、アクアテラスのコンセプトは当初から他の物件との差別化ですから、すぐに入居率が100％にならない事は想定内。
震災までは想定してなかった訳ですから。
築浅８０平米台が中古で売れないのは新築でも安い、新築未入居１００平米が手にはいる価格帯になってきている点があります。
そんな中で中古80平米台は需要があると言っている貴方はベイタウンの市場を知らなすぎますね。

[347: 物件比較中さん]

確かに中古も視野に入れて何件か内覧に行きましたが、やはり古さは感じましたね。
価格も購入額が高かったせいかそんなに値下がりもしてませんし。
グリーナも話を聞きに行きました。確かに2000万円台～3000万円台が中心。
それでも申込み要望が入っているのは角部屋の100平米や最上階が殆どでした。申込み要望が入っていない部屋はまだ価格変更するとまで言っていたので、何が何でも完成後完売をしたい雰囲気でしたよ。
新築でまだ第一期なのにすでに価格変更を1度しているようなので実際の申し込み開始時期には2度目の変更になるとか。
怖くて逆に買う気が失せました。
営業の方も「100平米を超える物件はすぐに決まりますね～」と言ってましたので、№343.346のコメントは
信憑性があると思います。

新築は気分の盛り上がりで購入してしまう人も多いので（身内にもいますが）価格帯を抑えればある程度完売に近づけるけど
この街が中古ばかりになった時、在り来たりの物件は厳しくなると思います。
現に低層パティオスが価格をいくら下げても、「狭い」「海が見えない」「向きが悪い」「ビル風がすごい」「設備機器が古い」で空室が続いているみたいですし。

『広さ』と『眺望』『設備』ってポイントですよね。85平米くらいの物件はたくさん募集広告を見せてもらいましたし。
中古は仲介手数料もかかることを考えると、なかなか踏み切れません・・・。

アクアテラスは、リビング＆バルコニーのワイドに惹かれました。前向きに検討中。

[348: 物件比較中さん]

確かに。グリーナを見に行ったとき、要望書が提出されているのは「１００平米を超える部屋」と「角部屋」が多かった。
広い部屋は、価格がそれなりなら需要があるんだ。

[349: 一見さん]

アクアがもし都内23区に立地していたら、今の倍の価格で売れたでしょうが、
立地が千葉なので販売がなかなかですね。
三井さんも少し見誤りました。
一棟まるごと100以上というのはあまり見たことないです。

[352: 一見さん]

アクアの構造に注目しています。１棟すべて100㎡以上ということは
躯体もそれに合せて普通のマンションより頑丈に造る必要があります。
ここはバルコニーが奥行き３ｍ、部屋によっては３．６ｍもあり、
それを支える構造ということで三井の技術には驚かされます。
隣、上下の壁の厚さは相当なものでしょう。結果生活音はかなり
軽減されるのでは。やはり並みのマンションではないと思います。

[354: 匿名さん]

>350->353で4戸売れたね。良かったね。

[355: 匿名]

354さんへ
350はグリーナ購入者(自称)だから、３戸ですね。

[357: 匿名さん]

アクアテラスって、どうしてあんなに熱心に海浜幕張駅前で宣伝してるんですか？
逆になにか売れない原因でもあるのかしら？って思ってしまう。

[359: 周辺住民さん]

>352

そこまで褒めると気持ち悪い。むしろ褒め殺しのつもりでやってるのか？

ごく普通の設計ですし目新しい技術も使ってない遮音性も並み。

[360: 富裕層]

>358
確かにその通りでけれど、
買える人は欲しくなんですね。もっと魅力的なところが沢山あるから。
それが何年も売れ残っている理由です。

[361: 購入検討中さん]

先週見に行ってきました。
他の物件と比較しても確かに当初販売価格が高かっただけの事はありますね。
書き込みにも多いですがバルコニーの広さは圧巻です。
駐車場にも高級車が勢揃い。しかも殆どがまだ新しいシリーズ。
すれ違った住民の方々も高所得な面持ちでした。

今の販売価格なら十分価値があると感じてます。
同じ日に他のお客様も何組かいらっしゃいました。
気に入った階数、間取りがあるうちに決めたいと思います。

[362: 周辺住民さん]

No.357
それはグリーナだよ。
毎朝ティッシュ配ってるやつ。

[363: 匿名さん]

火災部屋のベランダって未だに焼跡で真っ黒ですね。青いビニールシートも目立ちます。
いつになったら修復するんだろう？

[364: 周辺住民さん]

>363

所有者と居住者が違ったらしいので、その辺でもめてるんじゃないですか？

[365: 周辺住民さん]

＞３６１
駐車場にも高級車が勢揃い。しかも殆どがまだ新しいシリーズ。

その割には、マンション周辺の見苦しい程の路上駐車は何とかならないものか？
ベイタウンの入り口では無いので、車を置いて通勤するホテルマンでもあるまいし・・・。

[366: 周辺住民さん]

>　すれ違った住民の方々も高所得な面持ちでした。

なんだかなぁー(苦笑

こういうことばかり気にしてるのって疲れませんか??

[367: 匿名さん]

年収1000万程度で
目いっぱい住宅ローンを借りて
借地のマンションを買い、外車を乗り回す。
典型的な破たん予備軍ですね。

現金でここも外車も買えた人は別ですが。

[368: 匿名さん]

>367
年収１千万の人間が目いっぱい住宅ローン借りても大した事ではないのでは？
何も８千万や９千万のＭＳを買う訳でもないし・・・。
（現状では４千万も借入すれば、購入出来る訳だし。）
違うかな？

[369: 匿名さん]

金持ちがベイタウンのこんな遠い所で売れ残りの物件を買う訳がない。
もし、本当にベイタウンに住みたいならタワーの完成まで待つだろうよ。

[370: 購入検討中さん]

タワーは80〜90平米台、3千万台中心の予定。
なぜ、タワーを金持ちが選ぶのかは根拠がさっぱり理解できませんね。
年収1千万の方が4千万の物件買うのは全く無理がない訳で。
それなりの年収がなければローンも組めない事を考えても、アクア住民は一般水準よりは高い事が明確なのでは？

買う気がない人が羨ましいからと言って、僻むのはやめましょうよ。
ひがんでるとしか思えません。

[371: 周辺住民さん]

No.365さんへ
アクアテラス周囲の路駐はＵＲのミラリオ住民デスよ。
この辺じゃ、有名な話。
ベイタウン全体的に路駐が多いので、マメに通報すればいいんじゃないでしょうか。

[372: 匿名さん]

>368
目一杯ローンの意味が曖昧ですが
モデルを３５歳年収１千万、ローン４千万、６０歳前に完済、全期２５年固定２％（こんなローンがあるかは別）
とすると
試算してみれば明らかです。
年収１千万の人は手取り800万くらい。月の手取り66万。
これからローン17万を引くと月に49万。
光熱費、管理費等、固定資産税（ここは土地の賃料）車の維持費で月10万で残り39万。

これに子供一人当たり月5万位の教育費は必須。
中学以上になると10万。子供一人でも残り29万。

アベノミクスでインフレが２％になると金利は当然２％以上上がります。
ということは全期固定で借りていないかぎり、２％の利子率アップ。
4000万の変動ローンなら年に80万、月６万強の負担増。

破たんでしょう。

[373: 購入検討中さん]

う～ん。
その試算はずいぶん極端ですね。
年収1千万円の方がたかだか4千万円の物件を購入して破たんとは・・・。
平均年収400～500万円と言われている時代に、その試算が正しければアクアを購入しなくても誰しも破たんしてしまいますよね？
単純に年収半分の人間がたとえば2千万の物件を購入しても破たんする計算なんて・・・。

そもそも養育費用に一人10万かけている親ってどれだけいるんだろう・・。
4千万35年ローン金利2％なら月々13万程度だし。

35歳のまま年収は上がらないのでしょうか・・・？

[374: 匿名さん]

35才で35年ローン組むと完済は７０才。

＞年収1千万円の方がたかだか4千万円の物件を購入して破たんとは

年齢によるけれど無理ですよ。
全部デベに乗せられいるだけ。

年収１千万でローン４千万が楽々返せるシュミレーションを御願いします。

[375: 不動産業者さん]

2012年度平均年収は
30代460万、40代600万、50代750万です。
4千万円位のマンションであれば高額でもない為、支払等は何も問題ないと思います。
金融機関もその辺は考慮して借入金額はみてますから。

どの物件でも銀行の店頭金利よりも金利優遇して販売してますから、実際店頭金利が2.475%であっても
借入者の信用・年収・勤務先状況により1％未満の金利で借り入れされているのが現状です。
もちろんこれは今現在の話ですが、35年先にどうなっているかは誰にもわかりません。

しかしながら、子供が35年間子供のままいる訳でもありません。№372さんの計算は？ですね。
子供の成長時期を踏まえて住宅購入されるケースが一般的です。
さらに、住宅ローン減税で数十万戻ってきた分で繰り上げ返済するとローンはあっという間に10年程度は短縮できます。
ですが、10年間きっちりと恩恵を受けた後、10年後にまとめて繰り上げるのがベストでしょう。
生前贈与も受けやすく、消費税増税ということも考えると、今は買い時と言えますね。

[376: 匿名さん]

№372.374は同一人物でしょうか？
この人の言っている事が正しければ世の中誰もマンション買えなく
なるよね・・・。だって年収500万でも2000万円の物件で破たんでしょ？（笑）
貴方はきっと買えない人なのでしょう。買えないなら、検討版に来なくていいよ・・・。
子供にお金がかかる時期はほんの一時。もちろん学資保険もきちんとしていれば
さほど困りませんが・・・。
35年間毎月10万かかる子供って嫌ですね～（大笑）

[377: 匿名さん]

>372
ですがまともな反論するなら、
年収１０００万３５歳4000万ローンで
問題ないと数字で示してください。

＞375
自称不動産屋さん
私が示したようなライフタイムシミレーションをお願いいたさいます。
３５歳で4000万もの借金を抱えて何の問題もない事を。

普通に考えれば金利が１％あがれば4000万借りれば年40万元金でなく
利子の支払いがあがるのですよ。

平均年収がどうのこうのでなく
反論するなら具体的な数字で御願いいたします。

[378: 匿名さん]

＞３７２
これに子供一人当たり月5万位の教育費は必須。
中学以上になると10万。子供一人でも残り29万。

光熱費、税金、教育費、車の維持費も支払った後で、残り２９万でやっていけないのか？
そっちの方が問題だろ？

[379: 匿名さん]

別に噛み付かなくても
２９万でやってけいれば問題ないのでは？

[380: 物件比較中さん]

800万の値下げは大きいですね。国産高級車が買える。

[381: 匿名さん]

インフレ２％で金利２％UPか…
その論理だと５％なら５％、１０％なら１０％だな。
バブルの時より金利が上がっても物価は当時より低いというケースか。
キャッシュフロー有ればなんも問題ないよーな。

[382: 購入検討中さん]

購入しない場合、ずっと賃貸物件に13マンション程払っているのが我が家の実状。
会社を引退した時には何も残っておらず、そこから住居費を捻出するとなると年金も当てにならない世の中なので不安。
万が一の事があった場合も購入していれば、団体信用保険でローン免除となり家族にも家は残せる。
子供に10万35年かける無謀な計算でも29万キャッシュが残るのら、いいんじゃないの?
老人は賃貸も借りづらいしね。

[383: 匿名さん]

ただ、３０年以内の震度６弱以上の確率７５．７％の千葉市のそれも埋立地って如何なものか？
賃貸なら容易に転居出来るが、購入となるとどうなの？
先の地震でもアクアテラスは結構やられたが、幸い築浅、販売中の為に三井が修復費を被ったが、今後は入居者の管理、修繕費から捻出となったら管理費も上がる？

[384: 匿名さん]

＞３７７

http://trendy.nikkeibp.co.jp/lc/plan/060810_gendogaku/index2.html

[385: 匿名さん]

＞３７８
子供が２人なら？３人なら？
それに、そのくらいの年収でどうやって新型の外車(ベンツC,BMW５以上）
の新車に乗れるの。


＞３８４
それって何の根拠もない（教育費や保険などまったく考量していない）数表でしょ。
（貸してくれる金額であって、返せる金額ではない）

それに家を売らんが為のFPの意見を鵜呑みするのは
非常に危険。
MRでFPにローンこれだけ組んでも大丈夫と言われてと安心して
出来レースに乗るのと一緒。

[386: 購入検討中さん]

No.385
じゃ、なんの為に検討版にマメにきてるの？
買いたいけど買えない悔しさか（笑）

平均年収よりも多い1千万の年収の人でも払っていけないんだったら、世の中持ち家者なんて、殆どいないだろ。
4千万程度の物件、高い方に入らないけど。
3LDＫの賃貸でも15万程度はするわけだし。

貴方の価値観に文句はないけど（どうでもいい）他者の価値観にまで首を突っ込まなくてもいいんじゃない？
その程度で支払いに苦しむとは思えないけど、例えそうだとしても、貴方には関係ないこと。

買う気もない人間が根拠もなく不安を煽っているつもりになっているだけ。

[387: 匿名]

>386
何のためにここにきているかという問いに対して

>361
や自称不動産屋のふざけた情報に
反論するためです。

真面目に購入を考えている人は、自分で考えてください。

ダイヤモンド社から出ている
住宅ローンはこうして借りなさい
を一度読むといいですよ。

[388: 購入検討中さん]

地震については、確かに確率は高く注視していかなければいけないのでしょうが、
そこまでの大地震の場合、埋立地だからというよりは、戸建てや建築基準改正前の
築年数が経過した物件に住んでいる方が危険でしょう。
3.11で物件の強度は証明されている訳ですから。
当たり前ですが、建物にのみ杭を打っているため、共用部は若干の影響が出ますが、
それはアクアテラスに限った話じゃないでしょ。

[389: 匿名]

追伸

ここを買うなとは言っていない。

フルローンはやばいと言っているだけ。
現金や頭金が3割以上なるなら問題なし。
です。